Решение по делу № 2-1911/2022 от 09.03.2023

Дело № 2-23/23

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

09 марта 2023 года. Октябрьский районный суд г. Новороссийска Краснодарского края в составе:

Председательствующего Кириленко И.В.,

Помощника судьи Буровой Н.Б.,

При секретаре Станьковой И.В.,

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 в своих интересах и интересах ФИО2, ФИО3 к ФИО4 о признании права общей долевой собственности на жилое помещение,

УСТАНОВИЛ :

ФИО1 в своих интересах и интересах ФИО2, ФИО3 обратилась в суд с иском к ФИО4 о признании права общей долевой собственности на жилое помещение.

В обоснование иска указано следующее:

На основании постановлений Администрации МО <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № и № истица ФИО1 является опекуном несовершеннолетних ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р., и ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ г.<адрес> было установлено в связи со смертью мастери несовершеннолетних - ФИО15, умершей ДД.ММ.ГГГГ При этом несовершеннолетний ФИО2 является инвалидом и находится в детском доме-интернате для умственно-отсталых детей и для детей с физическими недостатками в <адрес>, что подтверждается постановлением Администрации МО <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №.

Истица, действуя в интересах опекаемых внуков, с целью улучшения жилищных условий решила приобрести у ответчика ФИО4 1/2 долю жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, общая площадь которого составляет 79,1 кв.м. с кадастровым номером 23:47:0303020:70.

Так, ДД.ММ.ГГГГ между истицей ФИО1 и ответчиком ФИО4 был заключен предварительный договор купли-продажи вышеуказанной 1/2 доли жилого дома. При этом, между сторонами было оговорено, что полным сопровождением сделки, как и подготовкой всех необходимых документов занимался представитель ФИО4 по доверенности - ФИО10

По условиям указанного договора стоимость объекта недвижимости была определена между сторонами в размере 1 150 000 рублей (п. 3 Договора). Указанная стоимость была обусловлена тем, что продаваемая 1/2 доля дома была фактически нежилой и требовала значительных вложений, как в косметический, так и в капитальный ремонт.

Для этих целей, сторонами был предусмотрен п. 6 предварительного договора, согласно которому истица имеет право проживать, пользоваться (вместе с членами ее семьи) и производить ремонт в приобретаемой части дома.

В соответствии с п.п. 3.1.1, 3.1.2, 3.1.3 Договора порядок оплаты был предусмотрен следующим образом:

- 300 000 рублей оплачиваются в срок до ДД.ММ.ГГГГ;

- 400 000 рублей оплачиваются в срок до ДД.ММ.ГГГГ;

- 466 000 рублей оплачиваются в срок до ДД.ММ.ГГГГ за счет государственного сертификата на материнский (семейный) капитал, путем перечисления денежных средств на банковский счет Продавца.

При этом стороны, в соответствии с п. 4 предварительного договора установили срок заключения основного договора купли-продажи - не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Вышеуказанные условия договора были связаны с тем, что на момент заключения предварительного договора купли-продажи ФИО4 не являлся собственником отчуждаемой 1/2 доли дома и для оформления прав собственности на указанную долю, ответчику (с его слов) необходимы были денежные средства в размере 300 000 рублей.

Согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ истица ФИО1 передала в счет частичной оплаты по договору сумму в размере 300 000 рублей.

Далее, решением Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, ФИО4 восстановлен срок для принятия наследства после смерти его дяди.

На основании указанного решения суда ответчику было выдано свидетельство о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ на спорную 1/2 долю жилого дома. Согласно сведениям ЕГРН, право собственности на спорную 1/2 долю жилого дома было зарегистрировано за ответчиком ДД.ММ.ГГГГ.

В августе 2020 г. стороны планировали заключить основной договор купли-продажи, для чего обратились к нотариусу ННО ФИО16 Однако, как сообщил в ходе подготовки к сделке представитель ответчика - ФИО10 - по требованию нотариуса для сделки необходимо согласие детского дома-интерната, в котором находится несовершеннолетний опекаемый ФИО2 Для получения данного согласия истица совместно с представителем ответчика в конце августа 2020 г. поехали в <адрес>, где в детском доме-интернате было получено соответствующее разрешение.

Одновременно с этим истица обнаружила в предварительном договоре ошибку, а именно: общая сумма всех платежей, предусмотренная п.п. 3.1.1, 3.1.2, 3.1.3 Договора, составляет 1 166 000 рублей, в то время, как в п. 3 Договора установлена стоимость в размере 1 150 000 рублей. Указанный недостаток в предварительном договоре ответчик предложил устранить, путем заключения дополнительного соглашения к предварительному договору, однако такого соглашения подготовлено не было.

По вышеуказанным причинам, до ДД.ММ.ГГГГ между сторонами основной договор купли-продажи не был заключен, но при этом стороны были намерены заключить основной договор после указанной даты, в сентябре - октябре 2020 <адрес>, в указанные сроки основной договор не был заключен по причине занятости ответчика, который пояснял, что необходимо время для разрешения неких формальностей.

Как стало известно позднее, по причине значительных задолженностей по исполнительным производствам в отношении ФИО4, находящихся в Новороссийском ГОСП ФССП, на спорную 1/2 долю дома был наложен арест в октябре 2020 г.

ДД.ММ.ГГГГ во исполнение предварительного договора истица передала в счет частичной оплаты сумму в размере 40 000 рублей.

Таким образом, с октября 2020 г. и до настоящего времени заключить договор купли-продажи спорного объекта недвижимости не представляется возможным, в связи с запретом на регистрационные действия, наложенным СПИ Новороссийского ГОСП ФССП.

В последствие ответчик начал предпринимать попытки к выселению истицы и членов ее семьи, в том числе несовершеннолетней опекаемой ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ г.р. из указанной части жилого дома, в которой истица за счет личных средств произвела ремонт и неотделимые улучшения на сумму не менее 1 000 000 рублей.

Вместе с тем истица полагает, что имеются основания для признания за ней и ее несовершеннолетними опекаемыми внуками право собственности (в равных долях) на спорную долю жилого дома.

Истицей обязательства по оплате цены приобретаемого объекта недвижимости исполнены в значительной части - в сумме 340 000 рублей, что подтверждается вышеуказанными расписками.

Как видно из предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, стороны обязались заключить основной договор купли-продажи 1/2 доли в праве общедолевой собственности на дом после государственной регистрации права собственности ответчика на нее.

Право собственности ФИО4 на спорную долю было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.

Заключенный между сторонами договор является договором купли- продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате. Данное обстоятельство также подтверждается графиком оплаты, предусмотренным предварительным договором от ДД.ММ.ГГГГ.

Иное толкование существа договора как предварительного, прямо противоречит приведенным выше разъяснениям абзаца 3 пункта 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора».

Таким образом, после оплаты недвижимости по такому договору купли-продажи истец может требовать передачи ему приобретенного объекта недвижимости, а также признания за ним права собственности на данное имущество.

На основании изложенного истица просит:

Признать за ФИО1, несовершеннолетним ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р., и несовершеннолетней ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ г.р., право общей долевой собственности на жилой дом общей площадью 79,1 кв.м, расположенный по адресу <адрес>. 126, с кадастровым номером 23:47:0303020:70 - по 1/6 доли за каждым.

Исключить ФИО4 из числа собственников на 1/2 долю жилого дома общей площадью 79.1 кв.м., расположенного по адресу <адрес>, с кадастровым номером 23:47:0303020:70.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО4 сумму в размере 285 472 рубля 34 коп.

Признать за ФИО4 право на получение денежных средств за счет государственного сертификата на материнский капитал серия МК-9 № от ДД.ММ.ГГГГ, выданный ГУ УПФР России в <адрес>, на имя несовершеннолетнего ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р. на сумму 262 263 рубля 83 коп.

Признать за ФИО4 право на получение денежных средств за счет государственного сертификата на материнский капитал серия МК-9 № от ДД.ММ.ГГГГ, выданный ГУ УПФР России в <адрес>, на имя несовершеннолетней ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ г.р. сумму 262 263 рубля 83 коп.

Истец ФИО17 ее представитель в ходе судебного разбирательства и настаивали на удовлетворении иска.

Ответчик ФИО4 и его представитель в ходе судебного разбирательства иск не признали, представили следующие возражения:

ФИО4 является собственником в праве общей долевой собственности на жилой дом, литер А, общей площадью 79,1 кв.м., в том числе жилой площадью 50,2 кв.м., этажность: 1, с кадастровым номером 23:47:0303020:70, расположенный по адресу: <адрес>, расположенного на неприватизированном земельном участке, общей площадью 610 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, с кадастровым номером 23:47:0303020:23, расположенный по адресу: <адрес>.

Собственниками оставшейся 1/2 доли жилого дома, являются третьи лица по вышеуказанному гражданскому делу: ФИО5 и ФИО6, родные сестры вступившие в наследственные права после смерти своего отца и занимающие для своего проживания вторую часть жилого дома.

ДД.ММ.ГГГГ, истец - ФИО4, в лице представителя по доверенности ДД.ММ.ГГГГ - ФИО10, заключил с ответчиком ФИО1, Предварительный договор купли-продажи 1/2 доли жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, согласно условиям которого ФИО4, как продавец намеревался продать, а истец ФИО1 как покупатель намеревалась купить вышеуказанный объект недвижимости, за общую денежную сумму: 1150000 (один миллион сто пятьдесят тысяч) рублей, на условиях последующей рассрочки оплаты полной суммы за покупаемый объект недвижимости. При этом участники сделки оговорили в предварительном договоре купли-продажи существенные условия, а именно, что общая сумма сделки является окончательной и изменению не подлежит, и установили временные сроки частичной оплаты имущества по договору, а также окончательного расчета по сделке.

ДД.ММ.ГГГГ, истец - ФИО1. как покупатель, передала ФИО4, как продавцу денежные средства в сумме 300 000 (Триста тысяч) рублей, в качестве оплаты части стоимости продаваемого им объекта недвижимости, о чем между ними была составлена в простой письменной форме Расписка в получении денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 300000 (Триста тысяч) рублей.

Когда наступило ДД.ММ.ГГГГ, т.е. срок выплаты второй части денежных средств в качестве оплаты за имущество, ответчик ФИО1 не смогла выплатить продавцу ФИО18 вторую часть денежных средств, в размере 400 000 (Четыреста тысяч) рублей, объясняя это нарушение существенных условий предварительного договора купли-продажи временными финансовыми трудностями, необходимостью срочной выплатой кредита банку, а также тем, что ей как индивидуальному предпринимателю по договору строительного подряда, некий заказчик не выплатил обещанное вознаграждение в срок установленный договором подряда, но в дальнейшем времени обязательно выплатит это вознаграждение за работу, и тогда она - ФИО1 сможет полностью рассчитаться с истцом по сделке.

ДД.ММ.ГГГГ, истец - ФИО1, как покупатель, передала ФИО4 как продавцу денежные средства в сумме 40000 (Сорок тысяч) рублей в качестве частичной оплаты вышеуказанного объекта недвижимости, о чем между сторонами была составлена в простой письменной форме Расписка в получении денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 40000 (Сорок тысяч) рублей и пообещала в 30-ти дневный срок, заключить с ним основной договор купли-продажи и выплатить полную сумму за недвижимое имущество, в качестве окончательного и полного расчета по сделке.

По истечении 30-ти дневного срока после вышеуказанной встречи - ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 опять нарушила данное ею обязательство перед ФИО4, поскольку в этот период времени не заключила с ним основной договор купли-продажи 1/2 доли жилого дома, не предпринимала попыток это сделать, а также не выплатила ему в этот срок оставшуюся часть денежных средств в сумме 810 000 (Восемьсот десять тысяч) рублей, являющейся большей суммой по отношению к основной сумме сделки.

После передачи вышеуказанных денежных средств, ФИО1 опять начала уклоняться от личных встреч с продавцом и его представителем, на телефонные звонки не отвечала, либо сообщала по телефону уклончивые ответы на прямые вопросы о дате и времени заключения между ними основного договора купли-продажи 1/2 доли жилого дома и производства между сторонами окончательного и полного денежного расчета.

ДД.ММ.ГГГГ, после наступления вышеуказанных обстоятельств, ФИО4 обратился с письменной претензией к ФИО1 направив ей на почтовый адрес регистрации места жительства по адресу: <адрес>. Согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором №, претензия не была получена ФИО1 и вернулась обратно истцу как отправителю.

ДД.ММ.ГГГГ, после того, как ФИО1 продолжила уклоняться от встреч и общения со ФИО4 и его представителем, продавец обратился к покупателю с повторной претензией, направив ее путем почтового отправления уже на два почтовых адреса:

- по адресу регистрации места жительства ответчика по адресу: <адрес>. Согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором №, претензия была не получена ответчиком, находится на хранении в почтовом отделении;

- по адресу нахождения спорного объекта недвижимости: <адрес>. Согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором №, и специального почтового уведомления о вручении, претензия была получена лично ответчиком ФИО1 - ДД.ММ.ГГГГ в 15:38.

Прошло более двух лет, начиная с ДД.ММ.ГГГГ, т.е. с даты последней передачи ФИО1 как покупателем, последних денежных средств в сумме 40000 (Сорок тысяч) рублей, ФИО4 как продавцу объекта, однако ФИО1 не было предпринято каких-либо юридически значимых действий по взаимодействию со ФИО4 или его представителем ФИО10 для расторжения или изменения условий ранее достигнутых соглашений, либо продления срока действия ранее заключенного между ними предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ и/или совершения окончательного полного денежного расчета по сделке между его участниками.

Исходя из вышеуказанных обстоятельств, истцу ФИО1 достоверно известно, что до сегодняшнего дня между ними как участниками предварительного договора, так и не был заключен основной договор купли-продажи имущества (срок был до ДД.ММ.ГГГГ), более того, в сроки установленные предварительным договором между участниками сделки, так и не произошло полного денежного расчета по сделке.

Эти юридически значимые события не произошли и после истечения срока его действия (срок денежного расчета был до ДД.ММ.ГГГГ).

Более того ФИО1 оставила без какого либо внимания или каких-либо возражений полученную ДД.ММ.ГГГГ (РПО №), от ФИО4 письменную претензию, в которой он ее предупредил, о том, что ранее заключенный между ним предварительный договор 1/2 доли жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, необходимо:

- считать расторгнутым предварительный договор купли-продажи 1/2 доли жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, начиная с ДД.ММ.ГГГГ, т.е. по истечении 30-ти календарных дней после последней даты передачи денежных средств, в качестве частичной оплаты имущества (ДД.ММ.ГГГГ).

- в 3-хдневный срок с даты получения настоящей письменной претензии, освободить жилой дом, литер А, общей площадью 79,1 кв.м., в том числе жилой площадью 50,2 кв.м., с кадастровым номером 23:47:0303020:70, расположенный по адресу: <адрес>, от проживания, личных вещей, мебели, предметов домашнего обихода, а также привести указанное домовладение в первоначальное состояние.

- незамедлительно оплатить арендную плату в размере 30000 (Тридцать тысяч) рублей ежемесячно.

ДД.ММ.ГГГГ, по двум почтовым адресам проживания истца по первому иску ФИО1 направлены заказные отправления EMS № EN080806552RU, EN080806566RU, с доставкой писем адресату курьером Почта России, содержащие повторные претензии от имени ответчика по первому иску - ФИО4, в лице представителя - ФИО10, в которых ФИО1, уведомили, что она имеет возможность получить обратно на руки, путем наличного или безналичного расчета, денежные средства в сумме 340 000 (Триста сорок тысяч) рублей, ранее переданные гр. ФИО4 в качестве частичной оплаты по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Одно из этих заказных отправлений, истец ФИО1 получила на руки, от получения второго письма отказалась, сообщив об этом курьеру почтовой службы, что подтверждается:

- копией повторной претензии ФИО4 от 23.06.2022г. в два адреса ФИО1,

- копией Справки АО «Альфа-Банк» от 26.05.2022г. №, о денежном остатке на банк. счете на 26.05.2022г. в размере 340 000 (Триста сорок тысяч) рублей 00 копеек,

- копией отчета об отслеживании отправления с почтовым идентификатором EN080806566RU,

- копия отчета об отслеживании отправления с почтовым идентификатором EN080806552RU.

В результате недобросовестных действий со стороны истца по первому иску ФИО1, в установленный предварительным договором купли-продажи срок, т.е. до ДД.ММ.ГГГГ, между сторонами не произошло юридически значимого события - заключение основного договора купли-продажи 1/2 доли жилого дома, а также не произошло осуществления полного денежного расчета по сделке между его участниками.

Таким образом, исходя из содержания п. 2 ст. 218 ГК предварительный договор порождает для его сторон обязательства по заключению в будущем основного договора, и не может расцениваться как самостоятельное основание для признания права собственности на объект недвижимости.

С учетом приведенных выше норм, даже само по себе заключение предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества не порождает у покупателя ФИО1, каких-либо прав и обязанностей в отношении предмета договора. Предварительный договор не является сделкой по отчуждению имущества. По предварительному договору стороны обязуются в будущем заключить договор, который и будет являться сделкой по отчуждению имущества.

Согласно справочной информации по объектам недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ продаваемое истцом ФИО4 недвижимое имущество – 1/2 доля жилого дома по адресу: <адрес>, было зарегистрировано за ним в ЕГРН на праве собственности, а также было свободно от каких-либо ограничений или арестов со стороны Новороссийского ГОСП ФССП России по <адрес>.

В вышеуказанный период времени у продавца ФИО4 существенно изменились жизненные обстоятельства и планы, он в связи с нерабочими днями из пандемии Ковид 19, истец ФИО4 потерял постоянное место работы и источник дохода, у истца ухудшилось состояние здоровья, он проходил медицинское обследование и ему было назначено лечение в медицинском учреждении, у ФИО4, как должника по кредитным обязательствам, возникли сложности с ежемесячной оплатой кредитов, поэтому в последующем времени на принадлежащее истцу ФИО4 недвижимое имущество - 1/2 доля жилого дома, по адресу: <адрес>, службой судебных приставов, были наложены ограничительные меры - запрет на совершение действий по регистрации.

Таким образом, исходя из вышеизложенных обстоятельств, к моменту установленного сторонами окончательной календарной даты - ДД.ММ.ГГГГ, для заключения между сторонами основного договора купли-продажи вышеуказанной 1/2 доли жилого дома, по адресу: <адрес> ФИО4 имел юридическую и фактическую возможность законным образом заключить с ФИО1, как покупателем основной договор купли-продажи недвижимого имущества, зарегистрировать переход права вышеуказанный объект недвижимости - долю жилого дома, по адресу: <адрес>, к ФИО1, как покупателю имущества.

Но по вине намеренных, недобросовестных действий ответчика ФИО1, между участниками возмездной сделки, не произошло нотариального удостоверения и государственной регистрации основного договора купли-продажи объекта недвижимости, а также не произошло осуществление полного денежного расчета по сделке.

Заинтересованное лицо ФИО5 в ходе судебного разбирательства возражала против удовлетворения иска по следующим основаниям:

ФИО5, является наследником по закону первой очереди после смерти своего отца - ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, дата открытия наследства ДД.ММ.ГГГГ, наследственное дело №, открыто нотариусом Новороссийского нотариального округа ФИО8.

Предмет спора - жилой дом, общей площадью 79,1 кв.м., жилой площадью 50,2 кв.м., этажность: 1, с кадастровым номером 23:47:0303020:70, по адресу: <адрес>, находится в общей долевой собственности трех участников: ФИО6 и ФИО4, а также в фактическом владении ФИО5 и пользовании ею, как наследницей по вышеуказанному наследственному делу №.

Истец ФИО1 и ответчик ФИО4 грубо нарушили права и законные интересы ФИО5, как совладельца спорного жилого дома, незаконно заключив между собой Предварительный договор купли-продажи 1/2 доли жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, т.е. возмездную сделку с общим имуществом, в обход имущественных интересов ФИО5, как собственника 1/6 доли этого домовладения, а значит с нарушением её преимущественного права на заключение вышеуказанной сделки.

Более того, на сегодняшний день истец ФИО1, фактически проживающая вместе со своим гражданским супругом ФИО12 и двумя взрослыми сыновьями Яковом и Константином вместе с их женами и н/с детьми, самовольно, с нарушением установленной законом процедуры, подключилась к электрическим проводам и электросчетчику, через который осуществляется электроснабжение принадлежащей ФИО5 с ФИО6 части жилого дома, по адресу: <адрес>.

При этом ФИО1, игнорирует все предъявленные к ней претензии, как совладельца ФИО6, так и собственника второй части дома ФИО4 в которой она фактически поселилась, более того она ведет себя грубо и вызывающе, захламляет мусором территорию двора и прилегающей к дому территории.

Заинтересованное лицо ФИО6 в ходе судебного разбирательства возражала против удовлетворения иска по следующим основаниям:

ФИО6 является собственником 1/3 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, литер А, общей площадью 79,1 кв.м., в том числе жилой площадью 50,2 кв.м., этажность: 1, с кадастровым номером 23:47:0303020:70, расположенный по адресу: <адрес>, расположенного на неприватизированном земельном участке, общей площадью 610 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, с кадастровым номером 23:47:0303020:23, расположенный по адресу: <адрес>.

Ответчик ФИО4 также является собственником ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, литер А, общей площадью 79,1 кв.м., в том числе жилой площадью 50,2 кв.м., этажность: 1, с кадастровым номером 23:47:0303020:70, расположенный по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 в лице представителя по доверенности ДД.ММ.ГГГГ ФИО10 заключил с ФИО1 предварительный договор купли-продажи ? доли жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, согласно условиям, которого он ФИО4, как продавец, намеревался продать, а истец ФИО1, как покупатель, намеревалась купить вышеуказанный объект недвижимости за общую денежную сумму 1150000 (один миллион сто пятьдесят тысяч) рублей на условиях последующей рассрочки оплаты полной суммы за покупаемый объект недвижимости. При этом участники сделки оговорили в предварительном договоре купли-продажи существенные условия, а именно, что общая сумма сделки является окончательной и изменению не подлежит, и установили временные сроки частичной оплаты имущества по договору, а также окончательного расчета по сделке.

ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО1, как покупатель, передала ФИО4, как продавцу, денежные средства в сумме 300 000 (триста тысяч) рублей в качестве оплаты части стоимости продаваемого им объекта недвижимости, о чем между ними была составлена в простой письменной форме расписка в получении денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 300000 (триста тысяч) рублей.

ДД.ММ.ГГГГ, истец ФИО1, как покупатель, передала ФИО4, как продавцу денежные средства в сумме 40000 (сорок тысяч) рублей, в качестве частичной оплаты вышеуказанного объекта недвижимости, о чем между сторонами была составлена в простой письменной форме расписка в получении денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 40000 (сорок тысяч) рублей.

Таким образом, на сегодняшний день, в качестве частичной оплаты стоимости продаваемого им объекта недвижимости истец ФИО1, как покупатель, передала ФИО4 как продавцу, денежные средства на общую сумму 340 000 (триста сорок тысяч) рублей, при этом невыплаченная ею продавцу общая сумма за спорный объект недвижимости составляет 810000 (восемьсот десять тысяч) рублей.

ФИО6, как совладелец спорного жилого дома по адресу: <адрес>, в котором зарегистрирована по месту жительства и постоянно проживает, полностью возражает против удовлетворения вышеуказанных исковых требований, поскольку истец ФИО1 и ответчик ФИО4 нарушили её права и законные интересы, незаконно заключив между собой предварительный договор купли-продажи 1/2 доли жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, т.е. возмездную сделку с общим имуществом, в обход ее имущественных интересов, как собственника 1/3 доли этого же домовладения, т.е. с нарушением преимущественного права ФИО6 на заключение вышеуказанной сделки.

В последующем времени, для защиты своих нарушенных прав и законных интересов, в порядке отдельного судопроизводства ФИО6 намерена обратиться в суд с иском о переводе на свое имя прав и обязанностей по предварительному договору купли-продажи 1/2 доли жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно выписке от ДД.ММ.ГГГГ по счету №, открытого в ПАО Банк ВТБ ФИО6 обладает материальной возможностью для оплаты первоначального взноса по вышеуказанной сделке с общим имуществом в сумме 340 000 (Триста сорок тысяч) рублей, при этом невыплаченная продавцу ФИО4 денежная сумма за спорный объект недвижимости, в размере 810000 (восемьсот десять тысяч) рублей, будет ею выплачена продавцу - ФИО4 в последующем времени, в разумный срок, либо по соглашению с ним.

В отношении остальных заинтересованных лиц судом установлено следующее:

В отношении ответчика ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, Новороссийским отделом Управления Федеральной службы судебных приставов <адрес>, в лице СПИ ФИО9, СПИ ФИО19, возбуждено семь исполнительных производств на общую сумму 787 644,79 рублей, в частности: ИП №-ИП от 2021-05-25, ИП №-ИП от 2020-11-24, ИП №-ИП от 2019-12-11, ИП №-ИП от 2019-07-22, ИП №-ИП от 2018-07-02, ИП №-ИП от 2018-01-18, ИП №-ИП от 2016-02-10

В рамках взыскания суммы задолженности со ФИО4 по вышеуказанным исполнительным производствам Новороссийским отделом Управления Федеральной службы судебных приставов <адрес>, в лице СПИ ФИО9, СПИ ФИО19, были наложены соответствующие ограничения регистрационных действий (арест) на принадлежащее ФИО4 недвижимое имущество – 1/2 доля в праве общей долевой собственности на жилой дом, литер А, общей площадью 79,1 кв.м., в том числе, жилой площадью 50,2 кв.м., этажность: 1, с кадастровым номером 23:47:0303020:70, расположенный по адресу: <адрес>, о чем в ЕГРН было внесены запись регистрации:

- 23:47:0303020:70-23/227/2021-7 от ДД.ММ.ГГГГ, на основании Постановления о запрете на совершение действий по регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ, Новороссийский ГОСП;

- 23:47:0303020:70-23/226/2020-6 от ДД.ММ.ГГГГ, на основании Постановление о запрете на совершение действий по регистрации Новороссийский ГОСП ГУФССП России по <адрес> ФИО9 №-ИП ДД.ММ.ГГГГ № от ДД.ММ.ГГГГ, Новороссийский ГОСП;

- 23:47:0303020:70-23/256/2020-5 от ДД.ММ.ГГГГ;

- 23:47:0303020:70-23/237/2020-4 от ДД.ММ.ГГГГ на основании Выписки из Федеральной службы судебных приставов № от ДД.ММ.ГГГГ, Новороссийский ГОСП УФСПП по <адрес>, СПИ ФИО9;

На основании вышеизложенного суд привлек в качестве заинтересованных лиц Новороссийский отдел Управления Федеральной службы судебных приставов <адрес>, СПИ ФИО19, а также кредиторов ответчика ФИО4 по указанным исполнительным производствам: ООО «Траст»; АО Банк Русский стандарт»; ООО Филберт»; Непубличное акционерное общество «Первое клиентское бюро»; ООО «ЭОС»; ООО «Феникс», которые, будучи извещены о месте и времени судебного заседания, в суд не прибыли, причину неявки не сообщили, в связи с чем суд счел возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Заслушав явившиеся стороны, изучив материалы дела, суд пришел к выводу о том, что иск удовлетворению не подлежит по нижеследующим основаниям:

На основании постановлений Администрации МО <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № и № ФИО1 является опекуном несовершеннолетних ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р., и ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ г.<адрес> было установлено в связи со смертью мастери несовершеннолетних - ФИО15, умершей ДД.ММ.ГГГГ При этом несовершеннолетний ФИО2 является инвалидом и находится в детском доме-интернате для умственно-отсталых детей и для детей с физическими недостатками в <адрес>, что подтверждается постановлением Администрации МО <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №.

Согласно предварительному договору купли-продажи 1/2 доли жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ:

ФИО10, действующий по доверенности от имени и в интересах ФИО4, именуемый в дальнейшем Продавец с одной стороны и ФИО1, именуемая в дальнейшем Покупатель, с другой стороны, заключили настоящий предварительный договор о нижеследующем:

1. Продавец обязуется продать, а Покупатель обязуются купить 1/2 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом, литер А, общей площадью 79,1 кв.м., в том числе жилой площадью 50,2 кв.м., назначение: жилой дом, количество этажей, в том числе подземных этажей: 1, с кадастровым номером 23:47:0303020:70, с ранее присвоенным государственным учетным номером: условный №:А, расположенный по адресу: Российская Федерация, <адрес>, на неприватизированном земельном участке, общей площадью 610 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, с кадастровым номером 23:47:0303020:23, расположенный по адресу: Российская Федерация, <адрес>.

2. Продавец - ФИО4 является единственным наследником, после смерти своего родного дяди - ФИО11, являвшегося собственником продаваемого недвижимого имущества.

3. Продавец обязуется продать Покупателю указанный в п.1 настоящего договора объект недвижимости за сумму: 1150000 (один миллион сто пятьдесят тысяч) рублей. Вышеуказанная сумма сделки является окончательной и изменению не подлежит.

3.1. Стороны устанавливают следующий порядок оплаты стоимости продаваемого объекта недвижимости:

3.1.1. Часть стоимости продаваемого объекта недвижимости, в сумме: 300 000 (триста тысяч) рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ, Покупатель оплачивает Продавцу за счёт собственных денежных средств, в качестве предварительной оплаты, путем передачи наличных денежных средств ФИО10.

3.1.2. Часть денежных средств в размере: 400 000 (четыреста тысяч) рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ Покупатель оплачивает Продавцу за счёт собственных денежных средств, перед подписанием основного договора купли-продажи жилого дома в качестве частичной оплаты путем передачи наличных денежных средств ФИО10.

3.1.3. Оставшуюся часть денежных средств в сумме 466 000 (Четыреста шестьдесят шесть тысяч) в срок до ДД.ММ.ГГГГ, Покупатель оплачивает Продавцу по государственному сертификату на материнский (семейный) капитал, выданному Управлением Пенсионного фонда Российской Федерации (государственное учреждение) на имя Покупателя путем перечисления денежных средств на банковский счет Продавца, в срок установленный в п. 17 Правил направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утвержденных Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 862 (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий" со дня предъявления владельцем сертификата, настоящего договора, прошедшего государственную регистрацию в УПФР плательщика.

4. Продавец и Покупатель обязуются в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор купли-продажи и произвести полный денежный расчет по сделке.

5. В вышеуказанном жилом доме Продавец и члены его семьи не зарегистрированы и не проживают, в вышеуказанном жилом доме, расположенном по адресу: Российская Федерация, <адрес>.

6. По соглашению Сторон, с момента подписания настоящего предварительного договора купли-продажи жилого дома Покупатель имеет право входить в вышеуказанный жилой дом, проживать в нем с членами своей семьи, производить в нем уборку, текущий и капитальный ремонт помещений и коммуникаций жилого дома, при этом Покупатель принимает на себя все финансовые и имущественные риски, связанные с проживанием в доме Покупателя и членов его семьи, эксплуатации жилого дома и его коммуникации по назначению, осуществлением ремонтных работ в доме Покупателем и членами его семьи.

6.1. В случае отказа Покупателя по любым основаниям от покупки вышеуказанного недвижимого имущества, указанного в пункте 1 настоящего предварительного договора, Покупатель обязуется не предъявлять имущественные и финансовые претензии к Продавцу, относительно ранее произведенных Покупателем денежных затрат, собственного труда, строительных и иных работ, по благоустройству вышеуказанного жилого дома, расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес>.

7. Покупатель приобретает право собственности на указанный объект недвижимости с момента государственной регистрации перехода права в Новороссийском отделе Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>.

8. Продавец и Покупатель обязуются передать друг другу письменное согласие своих супругов на заключение основного договора, если это необходимо.

9. Продавец гарантирует, что вышеуказанный объект недвижимости до заключения настоящего договора никому не продан, не подарен, не заложен, в споре и под запрещением (арестом) не состоит, рентой, арендой или какими-то обязательствами не обременен, а также свободен от всех имущественных прав и претензий третьих лиц.

10. Изменение и дополнение условий настоящего договора, возможно только при взаимном письменном соглашении сторон.

11. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания Продавцом и Покупателем.

До ДД.ММ.ГГГГ вторая (по графику) сумма оплаты стоимости жилого помещения в размере 400 000 рублей произведена не была, основной договор купли-продажи не был заключен.

До ДД.ММ.ГГГГ оставшаяся часть денежных средств в сумме 466 000 рублей покупателем ФИО1 продавцу ФИО20 также передана не была.

К моменту установленного сторонами окончательной календарной даты - ДД.ММ.ГГГГ, для заключения между сторонами основного договора купли-продажи вышеуказанной 1/2 доли жилого дома, по адресу: <адрес> ФИО4 имел возможность законным образом заключить с ФИО1 основной договор купли-продажи недвижимого имущества, зарегистрировать переход права вышеуказанный объект недвижимости - долю жилого дома, по адресу: <адрес>, к ФИО1, как покупателю имущества.

Стороной истца не представлено доказательств уважительности не внесения ею в полном объеме денежных сумм в счет оплаты стоимости приобретаемого жилья, а также вины ответчика в отсутствии соглашения об уточнении суммы оплаты.

Кроме этого, несовершеннолетние опекаемые лица - ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ рождения и ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ рождения в лице представителя ФИО1 не являлись участниками вышеуказанного Предварительного договора купли - продажи 1/2 доли жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ.

Персональные данные (ФИО детей, год их рождения, место их рождения, данные ЗАГС, данные УФМС, адрес регистрации проживания, СНИЛС, ИНН и т.д.) этих несовершеннолетних опекаемых лиц не указывались участниками предварительного договора - ФИО1 и ФИО4 в лице представителя ФИО10 в тексте вышеуказанного предварительного договора купли-продажи,

Участники сделки не согласовывали между собой и не фиксировали в письменном виде, какие - либо имущественные права и/или обязанности вышеуказанных несовершеннолетних опекаемых лиц: ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ рождения и ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ рождения, как покупателей по 1/6 доли, по отношению к Продавцу недвижимого имущества - ФИО4

Согласно положениям Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" право на материнский капитал не утрачивается после смерти владелицы сертификата, матери детей. Оно переходит к ее супругу. В случае смерти обоих родителей материнский капитал переходит в равных долях ко всем детям, воспитывающимся в семье.

Согласно пункту 1 части 3 статьи 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 256-ФЗ лица, получившие сертификат, могут распоряжаться средствами материнского (семейного) капитала в полном объеме либо по частям, в том числе использовать их на улучшение жилищных условий.

Стороны не предусматривали между собой процедуру обязательного согласования с Управлением по вопросам семьи и детства Администрации <адрес> предмета и условий имущественной сделки с недвижимым имуществом, средствами (части средств) материнского (семейного) капитала, соблюдения при этом имущественных прав и интересов вышеуказанных несовершеннолетних опекаемых лиц.

По общему правилу, предусмотренному ст. 246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ.

В соответствии с пунктами 1 - 3 ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество - в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При заключении предварительного договора купли-продажи ФИО1 и ФИО4 нарушили права и законные интересы ФИО5, как совладельца спорного жилого дома, незаконно заключив между собой предварительный договор купли-продажи 1/2 доли жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, т.е. возмездную сделку с общим имуществом, в обход имущественных интересов ФИО5, как собственника 1/6 доли этого домовладения, а значит с нарушением её преимущественного права на заключение вышеуказанной сделки.

Также при заключении предварительного договора купли-продажи ФИО1 и ФИО4 нарушили права и законные интересы ФИО6, как совладельца спорного жилого дома по адресу: <адрес>, в котором зарегистрирована по месту жительства и постоянно проживает, заключив между собой сделку в обход ее имущественных интересов, как собственника 1/3 доли этого же домовладения, т.е. с нарушением преимущественного права ФИО6 на заключение вышеуказанной сделки.

Таким образом, рассматриваемый предварительный договор купли-продажи обладает признаками недействительности сделки с момента ее заключения, вследствие чего встречный иск ФИО4 о признании данного предварительного договора расторгнутым суд оставляет без рассмотрения.

В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Положениями статьи 487 ГК РФ регулируются случаи, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата).

Согласно п. 2 названной нормы закона в случае неисполнения покупателем обязанности предварительно оплатить товар применяются правила, предусмотренные статьей 328 настоящего Кодекса.

В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом (п. 3 ст. 487 Гражданского кодекса РФ).

Взысканию со ФИО4 в пользу ФИО1 подлежит 340 000 (триста сорок тысяч) рублей.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО1 в ее интересах и интересах ФИО2, ФИО3 отказать.

Взыскать со ФИО4 в пользу ФИО1 340 000 (триста сорок тысяч) рублей.

Встречный иск ФИО4 о расторжении предварительного договора купли-продажи жилого помещения оставить без рассмотрения.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию <адрес>вого суда через Октябрьский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Решение принято в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий Кириленко И.В.