Дело № 02-745/2025
УИД 74RS0025-01-2025-000706-91
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
С. Миасское 20 ноября 2025 г.
Красноармейский районный суд Челябинской области в составе
председательствующего – судьи Новикова Е.М.
при ведении протокола помощником судьи Хакимовой Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка и его возвращении прежнему собственнику,
установил:
ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением, в котором просит расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от 6 мая 2022 г., заключенный между ним и ответчиком, поскольку последней не исполнено обязательство об оплате данного участка.
В обоснование иска указано, что 6 мая 2022 г. между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка, согласно которому истец продал, а ответчик купила у него земельный участок площадью 600 кв. м с кадастровым номером № расположенный по адресу: РФ, Челябинская область, Красноармейский муниципальный район, сельское поселение Озёрное, <...> земельный участок 22, категория земель: земли населенных пунктов - для ведения личного подсобного хозяйства. Сторонами в пункте 2 договора был определен размер, условия и порядок внесения платы за земельный участок - стоимость 45 000 рублей, которые покупатель обязуется оплатить продавцу после подписания договора.
Продавец свои обязательства выполнил, переход права собственности на данный земельный участок на ФИО2 в Росреестре был зарегистрирован, а последняя оплату за земельный участок не произвела.
По мнению истца ответчик этим существенно нарушила условия договора, поскольку он лишился того, на что рассчитывал. 26 марта 2025 г. истец направил в адрес ответчика претензию с требованием расторгнуть договор и вернуть ему земельный участок, однако данная претензия ответчиком не удовлетворена.
В судебном заседании стороны участия не приняли, о времени и месте рассмотрения дела извещены. Ранее в судебном заседании представитель истца ФИО3 заявленные требования поддержала по изложенным основаниям. Ответчик ФИО2 иск не признала, пояснив, что денежные средства, указанные в договоре, они с мужем отдали ФИО1 сразу после того, как сдали договор в МФЦ для дальнейшей регистрации в Росреестре. Расписок по этому поводу действительно не брали, не знали, что это необходимо. Передачу денег, как свидетель, может подтвердить ее супруг (т.1, л.д.117).
Привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Росреества по Челябинской области участия в судебном заседании своего представителя также не обеспечило, о времени и месте рассмотрения дела извещены, каких-либо ходатайств, отзывов в суд не представили.
В силу положений статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ) суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие участников, по представленным доказательствам.
Исследовав материалы дела, разрешая исковые требования, суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно пункту 1 стаьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (статья 550 ГК РФ).
Согласно статье 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Статья 485 ГК РФ предусматривает обязанность покупателя оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.
Части 1 и 2 ст. 486 ГК РФ предусматривают, что покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.
В силу пункта 1 статьи 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 6 мая 2022 г. между истцом ФИО1 (продавцом) и ответчиком ФИО2 (покупателем) был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 600 кв. м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Российская Федерация, Челябинская область, муниципальный район Красноармейский, сельское поселение Озёрное, <...> земельный участок 22, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства (далее - Договор).
В соответствии с пунктом 2 Договора участок оценивается сторонами в 45 000 рублей, которые покупатель обязуется оплатить продавцу после подписания настоящего договора.
Право собственности ФИО2 на данный земельный участок в соответствии с Договором зарегистрировано в Росреестре 16 мая 2022 г.. До настоящего времени она является собственником данного участка.
Данные обстоятельства подтверждаются как представленными истцом договором, выпиской из ЕГРН (т.1, д.д.11,17-21), так и представленными Управлением Росреестра по Челябинской области по запросу суда материалами регистрационного дела (т.2), эти обстоятельства не оспариваются.
Предметом спора является исполнение обязательства покупателя ФИО4 по оплате приобретенного земельного участка.
Истец настаивает, что оплата не произведена, ответчик - что произведена.
В силу положений статьи 56 ГПК РФ стороны должны предоставить суду доказательства, на которых они основывают свои требования и возражения.
Частью 1 статьи 67 ГПК РФ определено, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
В подтверждение факта оплаты за спорный земельный участок ответчик, как она заявила, может представить в качестве доказательств показания свидетеля, своего супруга.
Между тем в статье 55 ГПК РФ определено, что доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.
Согласно статье 59 ГПК РФ суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела.
Обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами (статья 60 ГПК РФ).
В силу пункта 1 статьи 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (пункт 1 статьи 162 ГК РФ).
По смыслу приведенных выше норм права в их нормативно-правовом единстве, факт совершения определенных действий по сделке, для заключения которой законом предусмотрена необходимость соблюдения письменной формы, не может быть установлен судом только на основании свидетельских показаний.
В связи с этим применительно к настоящему делу с учетом наличия в оспариваемом договоре купли-продажи земельного участка, заключенном между сторонами, пункта 2, согласно которому покупатель ФИО2 обязуется произвести оплату после подписания настоящего договора, факт соблюдения ей условия договора об уплате стоимости земельного участка не может быть установлен только на основании свидетельских показаний при отсутствии соответствующих письменных доказательств.
Однако каких-либо письменных доказательств ответчик в этой части не представила. В связи с этим суд приходит к выводу, что указанная оплата произведена не была.
В соответствии со статьей 307 ГК РФ обязательства возникают, в том числе, из договора.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 ГК РФ).
Истец свои обязательства по передаче земельного участка исполнил, ответчик свои обязательства по оплате земельного участка в полном объеме в предусмотренный договором срок не исполнила.
Изменение и расторжение договора в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 450 ГК РФ возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
По смыслу статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Из содержания приведенных норм ГК РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом (в частности, при существенном нарушении договора другой стороной) или договором.
В силу статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Как разъяснено в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.
В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.
Таким образом в данной правовой норме законодателем установлен досудебный порядок урегулирования спора, связанного с расторжением договора. Данный порядок истцом соблюден, 26 марта 2025 г. в адрес ответчика была направлена претензия с предложением расторгнуть данный договор купли-продажи, возвратить земельный участок (т.1, л.д.15). Однако, как указывает истец, ответа от ответчика не последовало. Последним опровергающих это доказательств суду не представлено.
Учитывая установленные судом обстоятельства, руководствуясь приведенными правовыми нормами и условиями Договора, отказ покупателя от передачи денежных средств в счет оплаты приобретенного земельного участка следует рассматривать как существенное нарушение условий договора купли-продажи, в связи с чем исковые требования о расторжении договора подлежат удовлетворению. Производные требования истца о фактическом возврате ему спорного земельного участка также являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.
В соответствии со статьей 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Оплаченная истцом гос. пошлина в размере 4 000 руб. 00 коп. в связи с этим подлежит возврату ему за счет ответчика.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 98, 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
исковые требования удовлетворить.
Расторгнуть договор от 6 мая 2022 г. купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью 600 кв. м с местоположением: Российская Федерация, Челябинская область, Красноармейский муниципальный район, сельское поселение Озерное, <...> земельный участок 22, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства, заключенный между ФИО1 (продавцом) с одной стороны и ФИО2 (покупателем) – с другой.
Указанный земельный участок возвратить ФИО1, признать за ним право собственности на данный земельный участок. Право собственности ФИО2 на данный земельный участок признать прекращенным.
Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 4 000 руб. 00 коп. в счет возмещения расходов по уплате гос. пошлины.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда в течение месяца со дня принятия его судом первой инстанции в окончательной форме.
Председательствующий
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>