Дело № 2-2306/2023
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
21 ноября 2023 года
Электростальский городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи Жеребцовой И.В.,
при секретаре Радзиванович В.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО1, в лице законного представителя ФИО3, ФИО4, о расторжении договора купли-продажи жилого помещения
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО1, <дата> рождения, в лице законного представителя ФИО3, ФИО4 о расторжении договора купли-продажи жилого помещения.
Исковые требования мотивированы тем, что 07.11.2020 между истцом, ФИО2 и ФИО1., в лице законного представителя ФИО4 был заключен договор купли-продажи квартиры, состоящей из двух комнат, общей площадью 43,30 кв.м., в том числе жилой площадью 27,20 кв.м., расположенной на восьмом этаже, кадастровый номер №, расположенной по <адрес>
Указанный договор купли-продажи зарегистрирован в установленном законом порядке в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Запись в ЕГРН от 21.11.2020. Согласно п. 4 договора стоимость квартиры оценена сторона в сумме 3000000 рублей. При заключении договора ФИО4 просила включить пункт, что денежные средства уплачены до подписания договора, чтобы регистрация была проведена без наложения обременения на квартиру. Взамен ею была составлена расписка, что она обязуется оплатить указанную денежную суму в течение двух лет. Свои обязательства по договору истец, ФИО2 выполнил в полном объеме, квартира передана, препятствий в пользовании им не чинилось, однако оплата за квартиру он- ФИО2 до настоящего времени не получил.
05.06.2023 истцом ФИО2 в адрес ответчиков было направлено требование о расторжении договора купли-продажи квартиры от 07.11.2020, которое оставлено без ответа и удовлетворения.
Истец ФИО2 указывает, что нарушение условий договора со стороны ответчиков является существенным и порождает у истца право требовать расторжения договора и возврата переданного ответчику имущества, поскольку в результате неисполнения покупателем обязательств по оплате приобретенной квартиры, продавец в значительной степени лишается того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора. Спорная квартира является для ФИО2 единственным местом жительства. Ссылаясь на ст.ст. 309,310, 486,450,453,1102,1104, просит расторгнуть договор купли-продажи квартиры, состоящей из двух комнат, общей площадью 43,30 кв.м.. в том числе жилой площадью 27,20 кв.м., расположенной на 8 этаже кадастровый номер №, расположенной по <адрес>, заключенный между ним, ФИО2 и ФИО1 в лице законного представителя ФИО4; аннулировать в ЕГРН запись от 21.11.2020 о переходе права собственности на квартиру, состоящую из двух комнат, общей площадью 43,30 кв.м., том числе жилой площадью 27,20 кв.м., расположенной на 8 этаже, кадастровый номер №, расположенную по <адрес> к ФИО1 восстановить право собственности ФИО2 на квартиру, состоящую из двух комнат, общей площадью 43,30 кв.м.. в том числе жилой площадью 27,20 кв.м., расположенной на 8 этаже кадастровый номер №, расположенную по <адрес>; взыскать с ответчиков уплаченную государственную пошлину в размере 18100 руб. 00 коп.
Истец ФИО2, извещенный судом надлежащим образом о дате, времени и месте судебного заседания, в суд не явился. Дело рассмотрено с участием представителя истца, который обоснование иска поддержал, просил исковые требования удовлетворить.
Ответчик ФИО4 исковые требования ФИО2 признала. Пояснила, что ФИО2 является ее бывшим супругом. При заключении договора купли-продажи расчет между сторонами не производился, ею была оформлена расписка, гарантирующая оплату по договору в течение двух лет. Денежные средства ею-ФИО4, выступающей в качестве законного представителя ФИО1., до настоящего времени продавцу ФИО2 не выплачены.
Ответчики ФИО1., <дата> рождения, и ее законный представитель ФИО3, извещенные судом надлежащим образом о дате, времени и месте судебного заседания, в суд не явились. Дело рассмотрено с участием представителя ФИО1. <дата> рождения, которая исковые требования ФИО2 не признала, представила суду письменные возражения на иск. В возражениях со ссылкой на положения статей 420,421,431 ГК РФ указала, что согласно условиям договора расчет между сторонами произведен до подписания договора. Договор недействительным не признан, переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке, квартира передана покупателю, что отражено в п. 10 договора. В п. 8 договора купли-продажи квартиры отражено, что договор содержит весь объем соглашений в отношении предмета и условий договора, отменяет и делает недействительным другие соглашения и обязательства, заключенные в устной и письменной форме (нотариально не удостоверенные) как до, так и после заключения договора, которые противоречат договору. Любые изменения условий и предмета договора могут быть совершены только путем заключения нотариально удостоверенного соглашения. Полагала, что признание иска со стороны ФИО4, в силу ст. 10 ГК РФ, является злоупотреблением правом, поскольку ФИО4, будучи бывшей супругой ФИО2, но до настоящего времени поддерживающая с ним отношения, в настоящий момент находится в неприязненных отношений с дочерью ФИО1, которая с июня 2022 проживает с отцом – ФИО3 в Санкт-Петербурге.
Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи.
Как следует из материалов дела, 07.11.2020 между истцом ФИО2 (продавец) и ФИО4, действующей от имени и в интересах своей несовершеннолетней дочери ФИО1 <дата> рождения (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, предметом которого является квартира, расположенная по <адрес>. Договор купли-продажи заключен в простой письменной форме, подписан сторонами. Переход права собственности на спорную квартиру зарегистрирован в установленном законом порядке на имя ФИО1 <дата>.
Согласно свидетельству о рождении законными представителями несовершеннолетней ФИО1 являются ответчики: ФИО3 и ФИО5.
Стороной ответчика ФИО1 суду представлены свидетельства о регистрации ФИО1 по адресу места пребывания с июля 2022 на территории г. Санкт – Петербург по адресу места жительства отца – ФИО3, справка об отчислении из образовательного учреждения, расположенного в г. Электросталь.
Таким образом, представленными письменными доказательствами подтверждено, что несовершеннолетняя ФИО1 <дата> рождения, с 2022 проживает совместно с отцом. Данное обстоятельство со стороны ФИО4 не опровергается.
Согласно ст. ст. 420,421 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей; граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1ст. 432 ГК РФ).
В силу ст.ст. 549-551 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Переход права собственности по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В силу статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (пункт 1). Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.
Таким образом, приведенные нормы материального закона предусматривают обязанность покупателя оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом предмета договора, если иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства, и право продавца требовать его оплаты.
Исходя из анализа действующего законодательства, в том числе ст. 454 ГК РФ для договора купли-продажи правовым последствием является переход титула собственника на имущества от продавца к покупателю.
В силу п. 3 ст. 488 ГК РФ в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.
Как установлено п. 1 ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 65 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «о некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ. В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата, переданного покупателю имущества на основании ст.ст. 1102,1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.
Согласно разъяснениям, данным в п. 43 постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора» условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в ст. 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского законодательства (ст. 3, 422 ГК РФ).
При толковании условий договора в силу абзаца первого ст. 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (п. 5 ст. 10 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (п. 1 ст. 4 ГК РФ).
Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абз. 1 ст. 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в системной связи и с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательства.
Из п. 4 договора купли-продажи следует, что по соглашению сторон спорная квартира продается за 3000000 рублей, которые продавец получил от покупателя в лице своего представителя – матери ФИО4, перед подписанием договора. Руководствуясь ст. 455 п. 5 ГК РФ стороны договорились о том, что после государственной регистрации перехода права собственности по настоящему договору, у продавца право залога на указанную квартиру не возникает.
В п. 10 договора купли-продажи предусмотрено, что договор покупки квартиры несовершеннолетним ребенком является документом, подтверждающим передачу указанной недвижимости и переход права собственности на нее к покупателю без каких-либо иных документов, кроме настоящего договора.
Таким образом, с учетом положений ст. 431 ГК РФ, суд приходит к выводу, что истец, подписав спорный договор купли-продажи лично, подтвердил согласованный между сторонами порядок расчетов и факт оплаты ему стоимости отчуждаемого имущества, что свидетельствует о надлежащим исполнении договора купли-продажи со стороны покупателя.
Довод стороны истца о том, что фраза о передаче денег до момента подписания спорного договора должна подтверждаться определенными доказательствами, судом отклоняется, поскольку указание в договоре купли-продажи на передачу денежных средств до его подписания, свидетельствует о том, что расчеты по сделке произведены. Указанное следует из буквального толкования условий договора. Подписание каких-либо дополнительных расписок, актов, подтверждающих передачу денежных средств, законом не предусмотрено.
Переход права собственности на спорную квартиру зарегистрирован за ФИО6. Факт передачи имущества истцом не оспаривается. ФИО6 будучи, собственником спорной квартиры предоставила право пользования и владение таковой третьим лицам на условиях коммерческого найма (аренды).
В п. 8 договора купли-продажи указано, что до подписания настоящего договора отчуждаемая квартира никому не продана, не заложена, в споре и под запрещением (арестом) не состоит. Настоящий договор покупки квартиры несовершеннолетним ребенком содержит весь объем соглашений в отношении предмета и условий настоящего договора, отменяет и делает недействительным другие соглашения и обязательства, заключенные в устной или письменной форме (нотариально не удостоверенные) как до, так и после заключения настоящего договора, которые противоречат настоящему договору. Любые изменения условий и предмета договора могут быть совершены только путем заключения нотариально удостоверенного соглашения.
Таким образом, представленная стороной истца расписка от 17.11.2020 об оплате денежных средств по договору в рассрочку не может изменять условия договора купли-продажи и не свидетельствует об иной форме расчетов, не предусмотренной условиями договора купли-продажи. Договор купли-продажи от 17.11.2020, в котором имеются сведения о получении продавцом денежных средств в полном объеме до подписания договора, недействительным не признан.
С учетом изложенного, судом не принимается признание иска со стороны ответчика ФИО4, поскольку, в соответствии со ст. 39 ГПК РФ, принятие признания иска допускается при условии, если это не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы других лиц.
Суд принимает во внимание, что согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. В соответствии со ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения требований, предусмотренных п. 1 ст. 10 ГК РФ суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также принимает меры, предусмотренные законом.
Признание со стороны ответчика ФИО4. обстоятельств об отсутствии расчетов по договору купли-продажи квартиры на имя несовершеннолетней дочери, которая в настоящий момент выразила свое желание на проживание не с матерью, а с отцом, не опровергает смысла и значения, содержащихся в договоре купли-продажи квартиры условий о произведенном полном расчете по договору, подписанным обеими сторонами и нарушает права и интересы несовершеннолетней.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований истца о расторжении договора купли-продажи квартиры от 17.11.2020 и производных требований об аннулировании в ЕГРН записи о переходе права собственности на квартиру, восстановлении права собственности ФИО2 на квартиру и взыскании уплаченной государственной пошлины.
Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО1, в лице ее законного представителя ФИО3, ФИО4, о расторжении договора купли-продажи квартиры, расположенной по <адрес>, заключенного 07.11.2020 года между ФИО2 и ФИО1 в лице законного представителя ФИО4, аннулировании записи в ЕГРН от 21.11.2020 года, восстановлении права собственности на квартиру, взыскании расходов по уплате госпошлины в размере 18100 руб.- отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Электростальский городской суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения суда.
Судья И.В.Жеребцова
Полный текст решения суда изготовлен 15 января 2024 года
Судья И.В.Жеребцова