Производство № 2-332/2026 (2-6268/2025;)
УИД 28RS0004-01-2025-013077-64
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
14 января 2026 года город Благовещенск
Благовещенский городской суд Амурской области в составе:
председательствующего судьи Самарской О.В.,
при секретаре Калашниковой А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи действительным, осуществлении государственной регистраци перехода права собственности,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, в обоснование которого истец указал, что в производстве Арбитражного суда Амурской области находилось дело № А04-308/2023 о банкротстве ФИО2 Определением Арбитражного суда Амурской области от 03 декабря 2024 года завершена процедура реализации имущества ответчика, ФИО2 освобождена от дальнейшего исполнения требований кредиторов.
В ходе проведения процедуры реализации имущества ответчика, 11 сентября 2024 года между истцом (покупатель) и финансовым управляющим ФИО2 ФИО3 (продавец) был заключен договор купли-продажи имущества по итогам открытых торгов № 1 в отношении 1/3 доли в праве собственности на квартиру № ***. Стоимость приобретаемого имущества определена в размере 351 187 рублей, которые уплачены истцом в полном объеме.
Между тем, несмотря на полную оплату стоимости приобретаемой доли в праве собственности жилого помещения, финансовым управляющем не были совершены действия по передаче спорного имущества и регистрации перехода права собственности.
Указывая на невозможность нотариального удостоверения сделки ввиду прекращения полномочий финансового управляющего и отсутствие в этой связи возможности зарегистрировать переход права собственности на объект недвижимого имущества в установленном порядке, сославшись на пункт 1 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец просит суд признать договор купли-продажи имущества по итогам открытых торгов № 1 от 11 сентября 2024 года, заключенный между ФИО1 и финансовым управляющим ФИО2 – ФИО3, в отношении 1/3 доли в праве собственности на квартиру № ***, действительным; обязать Управление Росреестра по Амурской области осуществить государственную регистрацию перехода права собственности в отношении 1/3 доли в праве собственности на квартиру № ***.
Определением Благовещенского городского суда Амурской области от 10 декабря 2025 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены арбитражный управляющий ФИО3, ФИО4, ФИО5
В судебное заседание не явились заблаговременно извещенные о месте и времени судебного заседания истец, ответчик, третьи лица. На основании изложенного, руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что решением Арбитражного суда Амурской области от 21 февраля 2023 года ФИО2 признана несостоятельной (банкротом). В отношении должника открыта процедура, применяемая в деле о банкротстве – реализация имущества гражданина. Финансовым управляющим должника утвержден ФИО3.
Из материалов дела следует, что на основании договора приватизации от 27 февраля 2001 года, в общую совместную собственность ФИО4, ФИО6, ФИО7 передано жилое помещение – квартира № ***.
На основании соглашения от 03 июля 2023 года, заключенного между ФИО4, ФИО5, ФИО2, определены доли в праве общей совместной собственности указанного жилого помещения (по 1/3 доли в праве за каждым).
11 сентября 2024 года между финансовым управляющим ФИО2 – ФИО3 (продавец) и ФИО1 (покупатель) по результатам открытых торгов в электронной форме, проводимых 06 августа 2024 года на электронной площадке ООО «МЭТС» по продаже имущества ФИО2 на основании протокола по результатам торгов по продаже имущества от 11 сентября 2024 года был заключен договор купли-продажи, предметом которого явилась 1/3 доли в праве собственности на жилое помещение – квартиру № ***.
Из пункта 2.1 договора следует, что продавец обязан передать имущество и документы, подтверждающие право собственности на него покупателю, по акту приема-передачи имущества не позднее 7 рабочих дней после оплаты имущества покупателем. Покупатель обязан оплатить цену продажи имущества, принять имущество и документы (пункт 2.2 договора).
Условиями договора предусмотрено, что цена продажи имущества определена по результатам открытых торгов в электронной форме в соответствии с условиями и порядком проведения торгов в размере 351 187 рублей 02 копейки (пункт 3.1 договора).
Из пункта 3.2 договора следует, что оплата покупателем цены договора производится в течение 30 дней со дня подписания настоящего договора путем перечисления денежных средств в размере 150 000 рублей (с учетом вычета суммы внесенного задатка для участия в торгах в размере 201 187 рублей 02 копейки на расчетный счет продавца). Датой оплаты считается день поступления денежных средств на расчетный счет продавца.
Указанный договор подписан сторонами.
Согласно платежному поручению от 19 сентября 2024 года № 113905, ответу ПАО «Совкомбанк», истцом на счет продавца ФИО2 были перечислены денежные средства по договору купли-продажи от 11 сентября 2024 года в размере 150 000 рублей.
Из отчета финансового управляющего ФИО8 от 20 ноября 2024 года следует, что общий размер задолженности должника по обязательствам составляет 678 018 рублей 36 копеек. Также установлено наличие имущества – квартира № ***, стоимость которой определена в размере 1 117 705 рублей 66 копеек. Всего в ходе процедуры реализации имущества погашено требований на сумму 323 425 рублей 30 копеек.
Определением Арбитражного суда Амурской области от 03 декабря 2024 года процедура реализации имущества ФИО2 завершена; ФИО2 освобождена от дальнейшего исполнения требований кредиторов.
В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
На основании пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 Гражданского кодекса РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Из содержания пункта 61 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ).
В соответствии с абзацем 4 пункта 62 указанного Постановления Пленумов, рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.
В соответствии с частью 2, 3 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации Нотариальное удостоверение сделок обязательно: в случаях, указанных в законе; в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.
В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2020) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020) указано, что пункт 1 ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации недвижимости) содержит требование о нотариальной форме для сделок по отчуждению или договоров ипотеки в отношении долей в праве общей собственности на недвижимое имущество.
Федеральный закон от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» регулирует порядок обращения взыскания на имущество должника в рамках дела о банкротстве путем реализации соответствующего имущества на торгах, но при этом не содержит специальных норм, которыми устанавливались бы иные требования к форме сделки или иные последствия ее несоблюдения по сравнению с тем, как соответствующие правила закреплены в ГК РФ и в приведенной норме Закона о регистрации недвижимости. Соответственно, при реализации имущества в рамках дела о банкротстве положения ГК РФ о требованиях к нотариальной форме сделки и последствиях ее несоблюдения также подлежат применению.
В соответствии с частью 1 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.
Согласно абзацу 12 статьи 213.9 Федерального закона от 26.10.2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» с даты вынесения арбитражным судом определения о завершении реструктуризации долгов гражданина или реализации имущества гражданина полномочия финансового управляющего прекращаются.
Из материалов дела следует, что договор купли-продажи от 11 сентября 2024 года нотариально не удостоверен, однако истцом приобретённое имущество оплачено, что подтверждается содержанием договора купли-продажи в части внесения задатка в размере 201 187 рублей 02 копеек, а также платежным поручением от 19 сентября 2024 года, ответом ПАО «Совкомбанк» о перечислении оставшихся денежных средств в размере 150 000 рублей, в настоящее время полномочия финансового управляющего ФИО2 – ФИО3, который при заключении сделки представлял интересы титульного собственника имущества, прекращены, в связи с чем, сторона истца лишена возможности осуществить действия по нотариальному удостоверению договора купли-продажи от 11 сентября 2024 года и в дальнейшем зарегистрировать за собой право общедолевой собственности в отношении жилого помещения – квартиры № ***.
В нарушение статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, доказательств, ставящих под сомнение реальность заключенного договора купли-продажи, а также производство фактической оплаты по договору, ответчиком, не представлено.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения заявленного иска.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Признать действительным договор купли-продажи имущества по итогам открытых торгов № 1 от 11 сентября 2024 года, заключенный между финансовым управляющим ФИО2 ФИО3 и ФИО1 о продаже 1/3 доли в праве долевой собственности на квартиру с кадастровым номером ***, площадью 53,6 кв. метров, расположенную по адресу: ***.
Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на 1/3 доли в праве долевой собственности на квартиру с кадастровым номером ***, площадью 53,6 кв. метров, расположенную по адресу: ***, на ФИО1, на основании договора купли-продажи имущества по итогам открытых торгов № 1 от 11 сентября 2024 года, заключенного между финансовым управляющим ФИО2 ФИО3 и ФИО1.
Вступившее в законную силу решение суда является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области для произведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд в течение одного месяца с момента принятия решения в окончательной форме через Благовещенский городской суд Амурской области.
Председательствующий Самарская О.В.
Решение в окончательной форме составлено 14 января 2026 года