Решение по делу № 2-1346/2023 от 30.08.2023 - о взыскании долга по агентскому договору, по встречному исковому заявлению <ФИО> к индивидуальному предпринимателю <ФИО> о признании договора незаключенным.

Дело №

УИД 50RS0№-92

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

30 августа 2023 года г. Коломна

Коломенский городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи Шевченко С.Н., при секретаре судебного заседания ФИО5, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 к ФИО3 о взыскании долга по агентскому договору, по встречному исковому заявлению ФИО3 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о признании договора незаключенным,

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО3, в котором просит суд взыскать с ответчика в свою пользу сумму основного долга по Агентскому (эксклюзивному) договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>00 руб., неустойку в размере <данные изъяты>., <данные изъяты> <данные изъяты> руб. в счет возмещения судебных расходов по уплате государственной пошлины, всего <данные изъяты> руб.

В обоснование заявленных исковых требований указано, что в соответствии с условиями указанного договора, заключенного между сторонами истец оказал ответчику комплекс услуг (маркетинговых, консультационных, информационных и иных действий), направленных на отчуждение ответчиком объекта недвижимости: дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>.

В результате выполнения истцом предусмотренных договором действий был найден покупатель объекта недвижимого имущества ответчика – ФИО6

ДД.ММ.ГГГГ ответчик получила от ФИО6 денежные средства в размере <данные изъяты> руб. в счет задатка по договору купли-продажи, а в дальнейшем ФИО3 и ФИО6 заключили договор купли-продажи дома и земельного участка.

Поскольку ФИО3 не исполнила свои обязательства по заключенному с истцом договору от ДД.ММ.ГГГГ, а именно отказалась явиться в определенные агентом срок и место для оформления договора отчуждения объекта недвижимости и заключить указанный договор с покупателем, подобранным агентом, отказалась принять и подписать отчет агента о выполнении поручений по агентскому договору, заключила сделку напрямую с покупателем, без участия агента и без оплаты оказанных агентом услуг в размере <данные изъяты>., истец обратился в суд с настоящим иском.

В ходе судебного разбирательства ответчик ФИО3 предъявила в суд встречное исковое заявление к ИП ФИО2, в котором просит суд признать агентский (эксклюзивный) договор № от ДД.ММ.ГГГГ между сторонами незаключенным.

В обоснование встречных исковых требований указала во встречном иске, что ФИО3 никакого договора с ИП ФИО2 не подписывала, с суммой вознаграждения в размере <данные изъяты>,00 руб. не соглашалась.

Стороны по первоначальному и встречному искам ИП ФИО2, ФИО3 в судебное заседание не явились, будучи надлежащим образом извещены о времени и месте слушания по делу. Суд, учитывая данное обстоятельство, а также факт участия в судебном заседании представителей сторон, действующий на основании доверенностей, не возражавших против рассмотрения дела в отсутствие их доверителей, рассмотрел дело в отсутствие неявившихся лиц.

Ранее в ходе судебного заседания ДД.ММ.ГГГГ ответчик по первоначальному иску, истец по встречному исковому заявлению ФИО3 первоначальные исковые требования не признала, просила удовлетворить встречный иск. Пояснила суду, что познакомилась с ФИО7 в конце ДД.ММ.ГГГГ, он оказывал услуги самостоятельно, про ИП ФИО2 ей не говорил. ФИО7 нашел одного потенциального покупателя, который отказался заключать договор купли-продажи, и потом появился ФИО6, с которым они сами договорились о сделке. ФИО6 прислал тот покупатель, который отказался заключить договор купли-продажи, но не ФИО7

Представитель истца по первоначальному иску, ответчика по встречному исковому заявлению ИП ФИО2 – ФИО10, действующая на основании доверенности, в судебном заседании первоначальные исковые требования поддержала, настаивала на их удовлетворении, в удовлетворении встречного иска просила отказать. Дополнительно пояснила, что ИП ФИО2 ФИО3 были оказаны услуги по консультированию по вопросам продажи объектов недвижимого имущества, рекламе объекта недвижимого имущества на сайте его агентства недвижимости «Этажи», подбору покупателя из числа клиентов агентства, организации встречи с покупателем и передачи им задатка, разъяснению порядка направления уведомления сособственника о преимущественном праве покупки доли в праве общей долевой собственности. При этом сторонами по договору была оговорена общая стоимость всех услуг, стоимость каждой услуги отдельно не оговоривалась, размер фактических расходов и затрат ИП ФИО2 не определялся. Ее доверитель не намерен представлять суду какие-либо документы о фактических затратах, понесенных в связи с исполнением обязательств по заключенному между сторонами договору. Сотрудники ИП ФИО2 начали готовить документы для оформления сделки купли-продажи, но не успели, поскольку ФИО3 заключила договор купли-продажи без их участия. Услуги, предусмотренные договором, были оказаны не в полном объеме по вине ФИО3, которая заключила сделку без участия сотрудников ИП ФИО2, которые должны были осуществлять юридическое сопровождение сделки. Им не было известно, когда ФИО3 заключила с покупателем сделку, они сами договорились о дате заключения договора. Покупатель по договору, так же являющийся их клиентом, не оплатил оказанные ему услуги. ФИО3 обратилась к агенту ИП ФИО2 за оказанием услуги в середине ДД.ММ.ГГГГ, но только после того, как покупатель был найден, они заключили договор. При заключении договора ФИО3 просила снизить размер комиссии.

Представитель ответчика по первоначальному иску, истца по встречному исковому заявлениюФИО3 – ФИО11, действующий на основании доверенности, в судебном заседании первоначальные исковые требования, предъявленные ИП ФИО2, не признал, просил в их удовлетворении отказать, настаивал на удовлетворении встречного иска. В обоснование своей позиции дополнительно пояснил, что ФИО3 не подписывала представленный в материалы дела договор, не соглашалась с размером комиссии. Кроме того, покупателя ФИО6 нашли не сотрудники ИП ФИО2, а покупатель, который ранее осматривал жилой дом. Сотрудники ИП ФИО2 приводили одного потенциального покупателя, который договор купли-продажи принадлежащего ей недвижимого имущества не заключил. Никаких услуг по договору ей оказано не было, она сама записывалась на прием к нотариусу для оформления сделки, оплачивала его услуги. Полагал, что в материалы дела не представлены доказательств оказания ИП ФИО2 ФИО3 услуг, предусмотренных договором. Обратил внимание суда на то обстоятельство, что условия договора о стоимости услуг противоречат друг другу.

Выслушав пояснения участников процесса, изучив их доводы, изложенные письменно, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 (заказчик) и Центром недвижимости и ипотеки «Этажи» в лице ИП ФИО2 (агент) был заключен договор №, предметом которого является оказание исполнителем заказчику комплекса услуг (маркетинговых, консультационных, информационных и иных действий), направленных на сопровождение процедуры отчуждения объекта недвижимости: дома и участка, расположенных по адресу: <адрес>.

Договором от ДД.ММ.ГГГГ № согласован перечень обязанностей исполнителя, в котором помимо прочих, значатся: организация рекламной кампании объекта, направленной на его отчуждение, организация просмотров объекта при отсутствии препятствий со стороны Заказчика или иных пользователей объекта, с составлением записей, подтверждающих факты показов, и о результатах произведенных показов объекта, извещение устно или письменно заказчика о дате, времени и месте совершения сделки по договору по указанным в договоре координатам заказчика.

В соответствии с разделом 2 договора ФИО3 обязалась явиться в определенные агентом срок и место для оформления договора отчуждения объекта и обеспечить явку иных лиц, участвующих с ее стороны в сделке, заключить договор об отчуждении объекта с покупателем, подобранным агентом, оплатить стоимость услуг агента в день подачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности на покупателя или в течение 3 (трех) дней с момента перехода права собственности на объект.

В соответствии с п.1.5 договора стоимость услуг агента составляет при продаже объекта недвижимости: земельного участка, дома, дачи в <адрес> и за ее пределами – <данные изъяты>,00 руб. плюс <данные изъяты>% от стоимости объекта недвижимости.

Согласно п. 1.6. договора агентское вознаграждение исходя из вышеуказанных характеристик объекта (п. 1.5 договора) составляет <данные изъяты>,00 руб.

Цена продаваемого объекта по агентскому договору, не включая стоимость услуг, оказанных агентом, в соответствии с п.1.5 договора установлена в размере <данные изъяты>,00 руб. (п.1.4 договора)

Срок договора определен сторонами до полного исполнения сторонами обязательств, но не позднее чем до ДД.ММ.ГГГГ (п.7.1 договора).

В п. 5.3 договора указано, что стороны достигли взаимного соглашения, что в случае заключения договора отчуждения между заказчиком и третьим лицом, найденным агентом, во время действия настоящего договора, а также в течение 90 дней после окончания срока действия договора агент имеет безоговорочное право на получение вознаграждения в размере, предусмотренном п.1.6 договора.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заказчиком своих обязательств по договору, в том числе обязательств, предусмотренных п. 2.2 договора, а также в случае досрочного расторжения договора по независящим от агента причинам заказчик обязалась в течение 3 банковских дней с даты возникновения причины компенсировать агенту все понесенные расходы, затраты, а также выплачивает штраф в размере 50% от суммы вознаграждения, причитающегося агенту (если неисполнение/ненадлежащее исполнение, либо досрочное расторжение возникли до принятия агентом предоплаты за объект) или в размере вознаграждения, причитающегося агенту (если неисполнение/ненадлежащее исполнение, либо досрочное расторжение возникли после принятия агентом предоплаты за объект, либо в случае неоплаты/неполной оплаты вознаграждения заказчиком агенту после перехода права собственности на объект на покупателя, предложенного агентом). В этом случае договор автоматически расторгается.

Таким образом, исходя из условий договора оказания услуг следует, что оплата по договору производится за комплекс риэлторских услуг по продаже недвижимости, включающий в себя, в том числе, поиск покупателя, организацию взаимных расчетов сторон. Заключенный между сторонами спора договор считается исполненным в полном объеме со стороны риэлтора в момент заключения договора купли-продажи с покупателем, привлеченным ИП ФИО2, и подачи в регистрирующий орган документов для регистрации перехода права собственности. Следовательно, целью данного договора являлось заключение при содействии исполнителя (с участием исполнителя в сопровождении сделки) договора купли-продажи жилого дома и земельного участка с покупателем, найденным исполнителем.

Таким образом, между сторонами по делу возникли правовые отношения по оказанию гражданину возмездных риелторских услуг, урегулированные Законом Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О защите прав потребителей», статьями 779 - 782, 1005-1008 ГК РФ.

По договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги (пункт 1 статьи 779 ГК РФ).

К договору возмездного оказания услуг применяются общие положения о подряде (статьи 702 - 729 ГК РФ) и положения о бытовом подряде (статьи 730 - 739 ГК РФ), если это не противоречит статьям 779 - 782 этого кодекса, а также особенностям предмета договора возмездного оказания услуг (статья 783 ГК РФ).

Основанием для возникновения у заказчика обязательства по оплате выполненных работ в порядке, установленном договором подряда, является передача подрядчиком и принятие заказчиком результатов работы в установленном законом и договором порядке (статья 711 ГК РФ). Аналогичные положения действуют для агентских договоров.

В силу положений статьи 1005 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

Статьей 1008 ГК РФ предусматривается, что в ходе исполнения агентского договора агент обязан представлять принципалу отчеты в порядке и в сроки, которые предусмотрены договором. При отсутствии в договоре соответствующих условий отчеты представляются агентом по мере исполнения им договора либо по окончании действия договора. Если агентским договором не предусмотрено иное, к отчету агента должны быть приложены необходимые доказательства расходов, произведенных агентом за счет принципала.

Существенными обстоятельствами в силу вышеуказанных норм являются: когда и какие были оказаны услуги исполнителем, размер фактически понесенных исполнителем расходов при исполнении таких услуг.

Заслуживающими внимания суд находит доводы представителя ответчика по первоначальному иску о том, что условия договора о стоимости услуг противоречат друг другу. Так, в соответствии с формулой определения стоимости услуг по договору, приведенной в п.1.5 подписанного сторонами договора, стоимость услуг, учитывая стоимость объекта в размере <данные изъяты>,00 руб., составляет <данные изъяты>00 руб. + <данные изъяты>% от <данные изъяты>,00 руб. = <данные изъяты>00 руб. + <данные изъяты>,00 руб. = <данные изъяты> руб.

При этом в п.1.6 договора указана стоимость услуг в размере <данные изъяты>,00 руб. со ссылкой на п.1.5 договора.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 45 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование). Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств (пункт 43 постановления).

По смыслу абзаца второго статьи 431 ГК РФ при неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон иным образом толкование условий договора осуществляется в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия. Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, профессионально осуществляющее деятельность в соответствующей сфере, требующей специальных познаний (например, банк по договору кредита, лизингодатель по договору лизинга, страховщик по договору страхования и т.п.).

Из приведенных правовых норм и разъяснений по их применению следует, что толкование условий договора осуществляется в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия.

ФИО3 продалапринадлежащие ей <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на жилой дом, земельный участок,расположенные по адресу: <адрес>, ФИО6, право собственности которого зарегистрировано в ЕРГН ДД.ММ.ГГГГ, после чего ИП ФИО2 направил в адрес ФИО3 досудебную претензию с требованием выплатить вознаграждение по договору в размере <данные изъяты>,00 руб.

Требования ИП ФИО2 ФИО3 не исполнены.

В отсутствие подписанного обеими сторонами акта выполненных услуг, наличия у ответчика по первоначальному иску возражений по объему оказанных услуг, в силу статьи 56 ГПК РФ, статей 779 - 782 ГК РФ на истце по первоначальному иску лежит обязанность представить доказательства фактического исполнения услуг, перечисленных в договоре от ДД.ММ.ГГГГ, стоимость которых составила бы указанную в иске сумму.

Таких доказательств истцом по первоначальному иску не представлено.

В подтверждение доводов первоначального иска об исполнении ИП ФИО2 обязательств по договору в материалы дела представленыкопия агентского договора на покупку от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО6 (заказчик) и Центром недвижимости и ипотеки «Этажи» в лице ИП ФИО2 (исполнитель), предметом которого являлось совершение агентом действий от имени и за счет заказчика с целью покупки доли в доме с земельным участком по адресу: <адрес>, копия паспорта ФИО6, копия почтового извещения в адрес сособственника жилого дома ФИО8, отчеты об отслеживании отправлений с почтовыми идентификаторами, копия расписки, составленной ФИО3 и ФИО6 о внесении задатка, трудовой договор, заключенный между ИП ФИО2 и ФИО7, приказ об увольнении от ДД.ММ.ГГГГ, сведения о трудовой деятельности, копии паспорта и трудовой книжки ФИО7

Между тем перечисленные документы, по мнению суда, не могут достоверно свидетельствовать об исполнении ИП ФИО2 обязанностей по заключенному между сторонами договору. Так, факт заключения между ИП ФИО2 и ФИО6 агентского договора на покупку от ДД.ММ.ГГГГ не может подтверждать факт исполнения ИП ФИО2 обязательств по этому договору, и тем более, по договору, заключенному между ИП ФИО2 и ФИО3

Исполнитель по агентскому договору на покупку обязался осуществить поиск объекта недвижимости/поиск лица, готового приобрести объект недвижимости для заказчика или указанного заказчиком лица/лиц, организовать показы объектов недвижимости, осуществлять переговоры от имени заказчика по предстоящей сделке, устно проконсультировать заказчика по комплекту документов, необходимых для регистрации права по предстоящей сделке, по требованию заказчика на безвозмездной основе подготовить соглашение о задатке/предварительный и/или основной договор по предстоящей сделке.

Каких-либо относимых и допустимых доказательств, подтверждающих факт оказания данных услуг/совершения перечисленных действий материалы дела не содержат.

Копия расписки о внесении задатка не содержит никаких указаний на участие в ее составлении ИП ФИО2, на организацию им переговоров между продавцом и покупателем, показов объекта недвижимости, подписана непосредственно сторонами сделки купли-продажи.

Предусмотренные договором записи, подтверждающие факты показов принадлежащего ФИО3 объекта недвижимого имущества, и о результатах произведенных показов объекта в материалы дела не представлены.

Из копии уведомления и отчетов об отслеживании отправлений с почтовыми идентификаторами следует, что данное уведомление в адрес сособственника жилого дома было направлено нотариусом Коломенского нотариального округа ФИО9

Согласно доводам ответчика по первоначальному иску покупателя ФИО6 нашел не сотрудник ИП ФИО2, а покупатель, который отказался заключать с ней договор купли-продажи, сделка заключена без участия ИП ФИО2

Более того, факт присутствия при заключении сделки, либо при осуществлении показов объекта ФИО7 так же не может с достаточной степенью достоверности свидетельствовать об исполнении ИП ФИО2 обязательств по заключенному с ФИО3 договору.

Так, из пояснений ФИО3 следует, что она познакомилась с ФИО7 в конце ДД.ММ.ГГГГ, т.е. до заключения договора между ФИО3 и ИП ФИО2, в связи с чем характер какого-либо участия ФИО7 в заключении сделки купли-продажи между ФИО3 и ФИО6, а именно факт совершения им каких-либо действий от имени ИП ФИО2, либо от своего имени, возмездность этих действий, установить не представляется возможным.

Указанные выводы суда согласуются с пояснениями представителя ИП ФИО2 в судебном заседании, согласно которым услуги по договору в полном объеме исполнены не были, а ФИО6 так же не оплатил услуги по заключенному с ним ДД.ММ.ГГГГ договору.

Суд приходит к выводу о том, что обязательства по договоруИП ФИО2, в том числепо организации рекламной кампании объекта, направленной на его отчуждение, организации просмотров объекта с оформлением соответствующих записей, подтверждающих факты показов и о результатах произведенных показов объектов, направлению извещений о дате, времени и месте совершения сделки по договору по координатам Заказчика в полном объеме исполнены не были.

Доказательств, подтверждающих исполнение истцом по первоначальному иску этих обязательств, материалы дела не содержат.

При этом доводы стороны ответчика по первоначальному иску ФИО3 об отказе от оказания услуг заслуживают внимания.

В Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № сформулирована следующая правовая позиция: «Согласно пункту 1 статьи 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Полномочие может также явствовать из обстановки, в которой действует представитель (продавец в розничной торговле, кассир и т.п.).

Из приведенных положений закона следует, что полномочия представителя могут явствовать из обстановки, если действия представителя и представляемого дают третьему лицу разумно предполагать наличие у представителя соответствующих полномочий, как активных по совершению юридически значимых действий, так и пассивных по принятию юридически значимых сообщений и односторонних сделок третьего лица, при условии, что представитель действует от имени представляемого, а у добросовестного лица, которое не знало и не могло знать об отсутствии тех или иных полномочий представителя, имеются разумные основания полагаться на наличие у представителя соответствующих полномочий, в том числе по обстоятельствам, зависящим от представляемого.

Стороной истца не оспорен тот факт, что объект заказчиком был продан самостоятельно без привлечения сотрудника ИП ФИО2

Согласно п. 1 ст. 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

В силу ст. 781 ГК РФ заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг.

По смыслу положений гл. 39 ГК РФ, договором возмездного оказания услуг могут охватываться разнообразные услуги, среди которых (в зависимости от характера деятельности услугодателя– исполнителя услуг) выделяют услуги связи, медицинские, консультационные, аудиторские информационные, образовательные и некоторые другие.

С учетом конкретных особенностей отдельных видов осуществляется дальнейшая нормативная регламентация порядка их предоставления, как в специальных законах, так и в принимаемых в соответствии с ними Правительством Российской Федерации правилах оказания отдельных видов услуг.

Давая нормативное определение договора возмездного оказания услуг, федеральный законодатель в пределах предоставленной ему компетенции и с целью определения специфических особенностей данного вида договоров, которые позволяли бы отграничить его от других, в пункте 1 статьи 779 ГК РФ предметом данного договора называет совершение определенных действий или осуществление определенной деятельности исполнителем.

В соответствии с п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012№17«О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» на отношения, связанные с осуществлением юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями посреднических услуг на рынке сделок с недвижимостью (риелторские услуги, заключающиеся, в частности, в подборе вариантов объектов недвижимости для их последующей купли-продажи, аренды, гражданами для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, помощи в заключении указанными гражданами сделок по купле-продаже и иных сделок в отношении объектов недвижимости, организации продажи объектов недвижимости по поручению данных граждан), распространяется действие Закона «О защите прав потребителей».

Согласно п. 1 ст. 782 ГК РФ, ст. 32 Закона «О защите прав потребителей» заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.

Таким образом, право заказчика (потребителя) на отказ от услуги является безусловным. Соглашение сторон, устанавливающее особый порядок расчета при одностороннем отказе потребителя от услуги, в том числе связанный с самостоятельным отчуждениемобъекта недвижимого имущества, является недействительным. Единственным последствием отказа заказчика (потребителя) от услуги является его обязанность возместить исполнителю фактически понесенные им до момента отказа от исполнения договора необходимые расходы, связанные с оказанием услуги.

При этом сведений об отчуждении ФИО3 принадлежащих ей долей в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельного участка с привлечением специалистов другой риэлторской организации по договору оказания услуг, а не самостоятельно, материалы дела не содержат.

Суд считает, что обязательства ИП ФИО2 перед ФИО3 не являются исполненными к тому моменту, когда последняя отказалась от исполнения договора, в связи с чем ИП ФИО2 вправе требовать только оплаты фактически понесенных им расходов, связанных с оказанием услуги ФИО3, доказательств несения которых истец не представил несмотря на истребование у него указанных доказательств судом.

Объект был реализован третьему лицу, который был найден не в результате исполнения договора истцом по первоначальному иску, доводы стороны истца по первоначальному иску своего объективного подтверждения в ходе судебного разбирательства не нашли.

Согласно пункту 1 статьи 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств. Пунктом 2 указанной статьи установлено, что в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

В силу пункта 3 статьи 328 ГК РФ ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.

Принимая во внимание вышеизложенное, анализируя приведенные положения действующего законодательства, оценив и исследовав представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, при отсутствии доказательств несения расходов и фактического исполнения обязательств по договору в полном объеме, суд не находит правовых оснований для удовлетворения первоначальных исковых требований.

Согласно ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с частью 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

На основании п. 2 ст. 167 ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Из пунктов 5.2, 5.3 договора от ДД.ММ.ГГГГ следует, что заказчик (потребитель) в случае наступления факта перехода прав на объект обязана оплатить вознаграждение исполнителю в полном объеме независимо от объема и качества оказанных услуг.

Согласно преамбуле Закона о защите прав потребителей, настоящий Закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами, владельцами агрегаторов информации о товарах (услугах) при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), о владельцах агрегаторов информации о товарах (услугах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав.

Потребитель – гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности;

Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при рассмотрении гражданских дел судам следует учитывать, что отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой – организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом о защите прав потребителей, другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Регулируемые гражданским правом обязательственные отношения, вытекающие из двусторонних договоров, основываются на равноценности обмениваемых благ, поэтому определяющими признаками этих отношений являются возмездность и эквивалентность встречного предоставления.

Эквивалентность гражданских правоотношений выражается во взаимном равноценном встречном предоставлении субъектами правоотношений при реализации ими субъективных гражданских прав и исполнении соответствующих обязанностей.

Как следует из пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

По смыслу разъяснений, изложенных в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).

Права потребителей являются неотъемлемой составляющей общих прав человека, а их охрана – одним из приоритетных направлений государственной политики (Обзор судебной практики по делам о защите прав потребителей, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.10.2020).

Из буквального толкования заключенного между сторонами спора договора следует, что заказчик (потребитель) в случае продажи объектаобязана оплатить вознаграждение исполнителю в полномобъеме независимо от объема и качества оказанных услуг. Такая обязанность возникает у заказчика (потребителя) даже в случае, если продажа объекта осуществлена силами самого заказчика. Такая обязанность возникает у заказчика (потребителя) в течение 90 дней после окончания срока действия договора.

Сам по себе переход права собственности на объект не может являться доказательством надлежащего оказания исполнителем (риэлтором) услуг заказчику в полном объеме, предусмотренным договором.

Верховный Суд Российской Федерации в определении от 16.08.2022 №305- ЭС22-7116 сформулировал следующую правовую позицию: «Всоответствии с положениями пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса свобода договора относится к основным началам гражданского законодательства. Это предполагает предоставление участникам гражданского оборота возможности по своему взаимному усмотрению решать, заключать или не заключать договор, выбирать вид заключаемого договора, определять его условия. Свобода договора призвана гарантировать его сторонам, в особенности участникам предпринимательской или иной экономической деятельности, что договор будет исполняться на согласованных условиях, чем обеспечивается стабильность гражданского оборота и предсказуемость правового положения его участников. В то же время свобода договора не является абсолютной. В силу пункта 4 статьи 421, пункта 1 статьи 422 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом ши иными правовыми актами. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правшам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения.

Норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила. При отсутствии в норме, регулирующей права и обязанности по договору, явно выраженного запрета установить иное, она является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования это необходимо для защиты особо значимых охраняемых законом интересов (интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов и т.д.), недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон либо императивность нормы вытекает из существа законодательногорегулирования данного вида договора (пункты 2 и 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», далее – постановление Пленума № 16).

Как указано в абзаце втором пункта 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Таким образом, отсутствие возражений одной из сторон договора относительно включения в него тех или иных условий на стадии заключения договора, а равно наличие у стороны возможности заключения аналогичного договора с другими участниками оборота на иных условиях не исключает квалификацию соответствующего условия договора как недействительного (ничтожного), если спорное условие противоречит императивным нормам по своей сути, в том числе входит в противоречие с существом законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, приводя к грубому нарушению баланса интересов сторон договора».

В данном случае положения заключенного между сторонами спора договора, согласно которому обязанность потребителя по оплате услуг исполнителя привязана к наступлению факту перехода прав на объект, входят в противоречие с существом законодательного регулирования подобного рода обязательств, приводя к грубому нарушению баланса интересов сторон договора.

Такое противоречие объясняется следующим.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору (п. 2 статьи 421).

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (п. 3 статьи 421).

Риелторские услуги, как правило, оказываются либо по договору возмездного оказания услуг (ст. 779 ГК РФ), либо по смешанному договору с элементами договоров оказания услуг, подряда (ст. 702 ГК РФ), агентирования (ст. 1005 ГК РФ).

В силу положений статьи 1005 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны(принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

Статьей 1008 ГК РФ предусматривается, что в ходе исполнения агентского договора агент обязан представлять принципалу отчеты в порядке и в сроки, которые предусмотрены договором. При отсутствии в договоре соответствующих условий отчеты представляются агентом по мере исполнения им договора либо по окончании действия договора.

Если агентским договором не предусмотрено иное, к отчету агента должны быть приложены необходимые доказательства расходов, произведенных агентом за счет принципала.

В силу статьи 32 Закона о защите прав потребителей и пункта 1 статьи 782 ГК РФ потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.

Следовательно, из содержания положений статьи 1008 ГК РФ, 782 ГК РФ и статьи 32 Закона о защите прав потребителей следует, что потребитель вправе потребовать от исполнителя, а исполнитель обязан предоставить отчет об исполнении поручения, а в случае досрочного отказа от договора – потребовать предоставления документов, подтверждающих размер понесенных расходов.

Договорные условия о наступлении для заказчика (ФИО3) срока оплаты исполнителю (ИП ФИО2) вознаграждения в полном объеме (в размере <данные изъяты>,00 руб.) без предоставления отчета об исполнении поручения и без предоставления документов, подтверждающих понесенные расходы, ущемляют права потребителя, так как позволяют риэлтору получить вознаграждение в полном объеме независимо от объема и качества оказанных услуг.

Потребитель является слабой стороной по отношению к риэлтору, который предложил потребителю на подписание типовой договор, содержащий явно обременительные для потребителя условия.

Фактически представленный ИП ФИО2 договор на оказание услуг является договором присоединения.

Согласно пункту 1 статьи 428 ГК РФ договором присоединения признается договор, условия которого определены одной из сторон в формулярах или иных стандартных формах и могли быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом.

В силу пункта 2 статьи 428 ГК РФ присоединившаяся к договору сторона вправе потребовать расторжения или изменения договора, если договор присоединения хотя и не противоречит закону и иным правовым актам, но лишает эту сторону прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида, исключает или ограничивает ответственность другой стороны за нарушение обязательств либо содержит другие явно обременительные для присоединившейся стороны условия, которые она исходя из своих разумно понимаемых интересов не приняла бы при наличии у нее возможности участвовать в определении условий договора.

Если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства, в случае изменения или расторжения договора судом по требованию присоединившейся к договору стороны договор считается действовавшим в измененной редакции либо соответственно не действовавшим с момента его заключения. При этом правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 428 ГК РФ, подлежат применению также в случаях, если при заключении договора, не являющегося договором присоединения, условия договора определены одной из сторон, а другая сторона в силу явного неравенства переговорных возможностей поставлена в положение, существенно затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (пункт 3 статьи 428 ГК РФ).

Как разъяснено в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», в тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения пункта 2 статьи 428 Гражданского кодекса Российской Федерации о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента.

В то же время, поскольку согласно пункту 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения, слабая сторона договора вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий на основании статьи 10 ГК РФ или о ничтожности таких условий по статье 169 ГК РФ.

В данном случае очевидно, что с более слабым и юридически незащищенным потребителем заключен договор в такой редакции, которая не только затрудняет реализацию права потребителя на отказ от договора, но фактически ещё устанавливает штрафные санкции (в виде оплаты полной стоимости услуги независимо от факта их оказания) для потребителя в случае его отказа от услуг исполнителя на основании статьи 32 Закона о защите прав потребителей.

Статьей 168 ГК РФ предусмотрено, что, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 этой статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 1).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).

В пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Оспариваемые условия договора являются недопустимым и ничтожным в силу статьи 16 Закона о защите прав потребителей.

Из указанных выше положений правовых норм в их взаимосвязи следует, что положения договора от 12.05.2022 № 7, предусматривающие обязанность заказчика оплатить полную стоимость услуг (независимо от факта их оказания) на основании наступлениясобытия в виде перехода права собственности на объект заказчика к третьему лицу, приведут к нарушению равноценности встречных предоставлений сторон, то есть к возникновению на стороне ИП ФИО2 неосновательного обогащения (получение полной стоимости услуг без предоставления встречного предоставления).

В силу статьи 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, применение последствий недействительности ничтожной сделки относятся к одному из способов защиты гражданских прав, предусмотренному законом (абз. 4 ст. 12 ГК РФ).

Признании сделки недействительной представляет собой правовой механизм устранения судом юридических последствий, которые повлекланедействительная сделка и восстановления положения, предшествующего ее совершению.

Положение договора, согласно которому обязанность потребителя по оплате услуг исполнителя в полном объеме привязана к наступлению факту перехода прав на квартиру на основании выписки из ЕГРН, является ничтожным, так как противоречит требованиям Гражданского кодекса РФ, Закона о защите прав потребителей и не соответствует принципу эквивалентности гражданских правоотношений.

Положения договора № от ДД.ММ.ГГГГ фактически устанавливают санкцию за отказ заказчика от услуг исполнителя, так как устанавливают обязательство заказчика по оплате полной стоимости услуг исполнителя независимо от объема оказанных услуг.

Согласно ст. 126 Конституции РФ Верховный Суд Российской Федерации является высшим судебным органом по гражданским делам дает разъяснения по вопросам судебной практики.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2016) приведена следующая общеобязательная правовая позиция: условие договора возмездного оказания услуг, заключенного с потребителем, устанавливающее санкцию за отказ заказчика от услуг исполнителя, ничтожно (раздел 2, позиция 6).

Использование в пункте 5.3 договора № от ДД.ММ.ГГГГ понятия «вознаграждение» не меняет правовой природы такой выплаты (фактически штрафная санкция), которая подлежит оплате в случае самостоятельного отчуждения объекта заказчиком (даже если покупатель найден самим заказчиком).

Принимая во внимание перечисленные обстоятельства, приведенные нормативные положения и их разъяснения, суд приходит к выводу о ничтожности указанных условий договора.

Доводы истца по встречному иску о том, что договор № от ДД.ММ.ГГГГ не был подписан ФИО3, опровергнуты заключением эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому подписи и реквизиты в указанных документах выполнены именно ФИО3

Встречные исковые требования о признании договора незаключенным в связи с изложенным суд находит необоснованными, отказывает в их удовлетворении.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 193-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО2 к ФИО3 о взыскании долга по агентскому (эксклюзивному) договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> рублей 00 копеек, неустойки в размере <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек, <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек в счет возмещения судебных расходов по уплате государственной пошлины, всего <данные изъяты> рублей 00 копеек отказать.

В удовлетворении встречных исковых требованийФИО3 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о признании агентского (эксклюзивного)договора№ от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Московский областной суд через Коломенский городской суд Московской области в течение одного месяца с момента вынесения судом решения в окончательной форме.

Судья: С.Н. Шевченко

Решение в окончательной форме принято судом 25 сентября 2023 года.

Судья: С.Н. Шевченко