РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
25 августа 2022 г. г. Астрахань
Трусовский районный суд г. Астрахани в составе председательствующего судьи Хасьянова Н.Д., при секретаре Добриевой П.А. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации муниципального образования «Город Астрахань», Управлению по строительству, архитектуре и градостроительству администрации МО «Город Астрахань», Управлению муниципального имущества администрации МО «Город Астрахань» о признании права собственности на самовольную постройку,
УСТАНОВИЛ:
истец ФИО2 обратился в суд с иском к ответчикам администрации МО «», Управлению по строительству, архитектуре и градостроительству администрации МО «», Управлению муниципального имущества администрации МО «» о признании права собственности на самовольно построенный объект недвижимости нежилого назначения - придорожного сервиса (автомойка) с видом разрешенного использования – для строительства комплекса по обслуживанию автотранспорта. Данный земельный участок принадлежит истцу на правах аренды на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ.
В настоящее время истцом окончено возведение объекта незавершенного строительства, площадь которого согласно технической документации составила .
Истец полагает, что самовольное строительство объекта недвижимости нежилого назначения на земельном участке предоставленном на правах аренды с целевым использованием для строительства комплекса по обслуживанию автотранспорта, не нарушает права и законные интересы третьих лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, так как в настоящее время им получены заключения о соответствии объекта самовольного строительства противопожарным и санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, техническим заключением подтверждено соответствие здания как самовольной постройки градостроительным нормам и правилам.
При обращении в Управление по строительству, архитектуре и градостроительству администрации МО «» по вопросу ввода в эксплуатацию объекта недвижимости в административном порядке, письмом указанного Управления дан ответ о том, что для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимы документы, предусмотренные ч.ч. 3,4 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, в том числе разрешение на строительство объекта.
В связи с указанным, истец полагает, что регистрация права собственности на самовольно возведенный объект недвижимости возможна только на основании решения суда, которым будет признано право собственности на вышеуказанную самовольную постройку.
Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, доверил представлять свои интересы по делу представителю.
В судебном заседании представитель истца ФИО6 поддержал иск по изложенным в нем основаниям, просил требования удовлетворить.
Представители ответчиков администрации МО «», Управления по строительству, архитектуре и градостроительству администрации , Управления муниципального имущества администрации МО «» в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, предоставили адресованные суду письменные отзывы на иск, в котором просили рассмотреть дело в их отсутствие, возражали в удовлетворении исковых требований, просили в иске отказать, указав в обоснование возражений на иск, что истец в установленном законом порядке разрешение на строительство объекта не получал, договор аренды земельного участка заключался на период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и в настоящее прекратил свое действие, в предоставлении в аренду земельного участка на новый срок истцу отказано в административном порядке.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, причина неявки не известна.
Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
В соответствии со ст. 212 ГК РФ, особенности приобретения и прекращения права собственности на имущество, владения, пользования и распоряжения им в зависимости от того, находится имущество в собственности гражданина или юридического лица, в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, могут устанавливаться лишь законом.
В соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (ч.1).
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи (ч.2).
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом (ч.3)
По смыслу этих положений закона требование лица, осуществившего самовольную постройку, может быть удовлетворено только в случае, если суду будут представлены документы, подтверждающие наличие у лица права собственности на земельный участок, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, на котором возведено строение, при соблюдении условий соответствия постройки строительным и градостроительным нормам и правилам, правилам землепользования и застройки, отсутствии нарушений постройкой прав и охраняемы законом интересов других лиц.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации следует, что за арендатором земельного участка, предоставленного для строительства определенного объекта, может быть признано право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, если им соблюдены иные условия признания права собственности на самовольную постройку.
Из части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса следует, что разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, за исключением случаев, предусмотренных данным Кодексом.
В соответствии с абз. 2 п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Истцом ФИО2 на предоставленном в 2018 году в аренду земельном участке в 2021 году было осуществлено завершение строительства объекта недвижимости - придорожного сервиса (автомойка). В целях ввода завершенного строительством объекта в эксплуатацию, истец в соответствии с требованиями действующего законодательства, обратился в Управление по строительству, архитектуре и градостроительству администрации с заявлением об окончании строительства и ввода объекта недвижимости в эксплуатацию в административном порядке.
Таким образом, судом установлено, что истец, осуществивший самовольное строительство, предпринимал надлежащие меры к его легализации, в частности, к получению разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Суд полагает обоснованным предъявление данного иска, в связи с невозможностью в ином порядке регистрации права собственности на самовольно построенный объект, поскольку единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых истец предпринимал меры.
В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что истец ФИО2 на основании договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ является собственником объекта незавершенного строительства – нежилого назначения, площадью застройки – 102 кв.м., процентом готовности 12%, расположенного по адресу: .
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и администрацией МО «» был заключен договор аренды земельного участка, площадью- ., с кадастровым номером , расположенного по адресу: , с видом разрешенного использования – для строительства комплекса по обслуживанию автотранспорта. Данный договор аренды земельного участка был заключен на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
На указанном земельном участке истцом в .м., что подтверждается техническим паспортом составленным специалистами ООО «ФКЦ-БТИ» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
Техническим заключением выполненным специалистами ООО «Архитектурное бюро Форма» по результатам обследования нежилого здания по адресу: установлено, что категория технического состояния конструкций оценивается как работоспособная и не угрожает жизни и здоровью граждан и сохранности их имущества. В ходе неразрушающего контроля конструкций не был выявлен разброс параметров прочности строительных элементов или их несоответствие действующим требованиям. Прочность материалов достаточна для восприятия действующих нагрузок. Конструктивные и планировочные решения объекта соответствуют действующим нормативным требованиям и позволяют его использовать по своему назначению – в качестве нежилого здания.
Экспертным заключением ФБУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в " от ДД.ММ.ГГГГ № установлено, что в нежилом помещении возможно размещение мойки самообслуживания на 4 поста по адресу: , соответствует требованиям СП ДД.ММ.ГГГГ-20 «Санитарно-эпидемиологические требования к эксплуатации помещений, зданий, сооружений, оборудования и транспорта, а также условиям деятельности хозяйствующих субъектов, осуществляющих продажу товаров, выполнение работ или оказание услуг», СанПиН ДД.ММ.ГГГГ-21 «Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания», СанПиН 2.2.1/2.ДД.ММ.ГГГГ-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов» (новая редакция, с изменениями № - №, изменениями и дополнениями №, изменениями №).
Согласно Акту от ДД.ММ.ГГГГ по обеспечению жилого дома пожарной безопасности, составленного специалистами ООО «Диал» (свидетельство об аккредитации МЧС РФ №/В/0005 от 17.11.2016г.) следует, что размещение нежилого здания литер «А», расположенного по адресу: регламента о требованиях пожарной безопасности (ФЗ № от 22.07.2008г.).
По заключению кадастрового инженера ИП ФИО4 следует, что границы земельного участка с кадастровым номером установлены в соответствии с требованиями законодательства. Нежилое здание расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 30:12:040456:2217 по адресу: .
В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
В "Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № (2017)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ) изложена следующая правовая позиция.
Пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу ст. 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ). При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (п. 1 ст. 133 ГК РФ).
Согласно подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.
В соответствии со ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленным таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.
Схожая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, согласно которой прекращение договора аренды, в том числе в связи с отказом от договора со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства.
Таким образом, отказ администрации МО «» с указанием, что срок договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ истек ДД.ММ.ГГГГ и согласно нормам п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ является прекращенным в силу закона с указанной даты, фактически направлен на необоснованное лишение истца ФИО2 права осуществить государственную регистрацию права собственности на объект завершенного строительства в соответствии с требованиями действующего законодательства.
Вместе с тем, суд обращает внимание на то обстоятельство, что именно администрацией МО «» истцу ФИО2 предоставлен по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ вышеуказанный земельный участок площадью – 792 кв.м., с целевым использованием - для строительства комплекса по обслуживанию автотранспорта.
Учитывая отсутствие сведений о существенных нарушениях градостроительных норм и правил, а также о нарушениях прав и охраняемых законом интересов третьих лиц, угрозы жизни и здоровья граждан, иск обоснован и подлежит удовлетворению.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199, 209 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
иск ФИО1 к администрации муниципального образования «Город Астрахань», Управлению по строительству, архитектуре и градостроительству администрации МО «Город Астрахань», Управлению муниципального имущества администрации МО «Город Астрахань» о признании права собственности на самовольную постройку, удовлетворить.
Признать за ФИО2 право собственности на нежилое здание – объект придорожного сервиса (автомойка) литер «А», общей площадью – 223 кв.м., расположенное по адресу: .
На решение может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по гражданским делам Астраханского областного суда через Трусовский районный суд в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения.
Мотивированный текст решения составлен ДД.ММ.ГГГГ
Судья Н.Д. Хасьянов