Мотивированное решение изготовлено 15 августа 2025 года.

Дело №

УИД №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ г. Санкт-Петербург

Фрунзенский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Чулковой Т.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Поляковым И.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3, ФИО1 об оспаривании сделок, признании права собственности, по встречному иску ФИО3 к ФИО2 о признании добросовестным приобретателем жилого помещения,

установил:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО3, ФИО1, в котором просит признать недействительным в силу ничтожности договор цессии от ДД.ММ.ГГГГ в отношении квартиры по адресу Санкт-Петербург, <адрес>, литер А, <адрес>, признать недействительным договор купли-продажи указанной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, применить последствия недействительности ничтожной сделки, прекратив право собственности ответчиков ФИО1, ФИО3, признать право собственности на указанную квартиру за истцом.

В порядке ст. 39 ГПК РФ истец уточнил исковые требования, о чем представил письменное заявление, в котором просит признать недействительным в силу ничтожности договор цессии от ДД.ММ.ГГГГ в отношении квартиры по адресу Санкт-Петербург, <адрес>, литер А, <адрес>, признать недействительным договор купли-продажи указанной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, истребовать из чужого незаконного владения ответчика ФИО3 указанную квартиру, признать право собственности на указанную квартиру за истцом.

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ истец приобрел квартиру по адресу Санкт-Петербург, <адрес>, по договору долевого участия в строительстве №. Стоимость, указанную в договоре, истец оплатил в полном объеме до октября 1997 года и после оплаты стоимости квартиры фактически принял ее во владение, проживал в ней непрерывно и постоянно до 2022 года, когда временно уехал из Санкт-Петербурга. Учитывая, что на момент приобретения квартиры порядок регистрации недвижимости федеральным законом не был установлен, право собственности на квартиру истец не зарегистрировал. Согласно законодательству на момент заключения договора долевого участия в строительстве, договор регистрации также не подлежал. В дальнейшем, членом жилищного кооператива ЖК «Турку 25/1», который был организован в данном доме, истец не стал. Истец въехал в квартиру, привез строительные материалы, сделал ремонт, завез бытовую технику, мебель, жил в квартире и пользовался ею, что подтверждается решениями районных судов по искам ЖК «Турку 25/1». Ранее, примерно в 2008 г. председатель ЖК «Турку 25/1» ФИО5 предлагал истцу продать ему квартиру, однако истец отказался. В 2008 г. истец оплатил задолженность по коммунальным услугам и квартплате за весь период до марта 2005 г., что подтверждается расчетом задолженности ЖК «Турку 25/1» в деле по иску ЖК «Турку 25/1» о выселении истца из квартиры во Фрунзенском районном суде. В иске ЖК «Турку 25/1» было отказано. В дальнейшем, с 2017 г. с истца взыскивались коммунальные платежи и квартплата за весь предыдущий период, о чем ЖК «Турку 25/1» заявлял в иске о выселении истца по гражданскому делу №. Также у судебного пристава Московского ОСП находится исполнительное производство №-ИП по решению Московского районного суда по делу № от ДД.ММ.ГГГГ о взыскании коммунальных платежей по спорной квартире за период с 2015 года. На текущий момент исполнительное производство не окончено. В период с 2019 г. по 2021 г. коммунальные платежи по квартире истцом платились. В 2022 г. истец в Санкт-Петербурге не находился по состоянию здоровья. В 20-х числах июля 2024 г. истец приехал домой проведать квартиру и на входной двери обнаружил смену замка. Истец обратился к участковому уполномоченному 12 отдела полиции УМВД России по <адрес> Санкт-Петербург, который обслуживает данную территорию. При выходе в адрес участковый уполномоченный выявил, что в квартире делается ремонт новым собственником. Новый собственник ДД.ММ.ГГГГ предоставил выписку из ЕГРН, в которой указано, что в апреле 2024 г. ФИО3 приобрел квартиру у ФИО1, который ранее, в декабре 2021 г. приобрел квартиру по договору цессии у неизвестной истцу гражданки согласно решению Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга по гражданскому делу №. Истец считает, что ответчик ФИО3 не является добросовестным приобретателем, так как не проявил разумную осторожность и предусмотрительность, поскольку из выписки ЕГРН следует, то отчуждение квартиры от ФИО1 произошло через непродолжительное время после приобретения ФИО1 спорной квартиры по подозрительному договору цессии.

В ходе рассмотрения дела ФИО3 подал встречный иск к ФИО2 о признании добросовестным приобретателем жилого помещения, в котором просит признать ФИО3 добросовестным приобретателем жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу Санкт-Петербург, <адрес>, литер А, <адрес>. В обоснование иска указано, что в марте 2024 г. истец принял решение улучшить свои жилищные условия и приобрести другую квартиру, поручил своему сыну ФИО4 подобрать варианты квартир, после выбора квартиры решить все организационные вопросы с продавцом по сделке. Поиском квартиры занимался сын истца. Объявление о продаже спорной квартиры нашлось на сайте «Домклик» Сбербанка РФ. Стоимость квартиры составляла 16900000 руб. 00 коп. Сын связался с представителем продавца - риелтором ООО «АДВЕКС-РОССТРО «ПА» ФИО6, с которой были согласованы время и дата просмотра квартиры. Контактным лицом при просмотре являлся риелтор этого же агентства недвижимости ФИО5. Созвонившись с представителем продавца, сын приехал в квартиру на осмотр. Показ квартиры осуществлял ФИО5 Он же пояснил, что собственником квартиры является ФИО1, который владеет квартирой на основании решения Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ, заверил, что по документам все в порядке, задолженности по оплате коммунальных услуг собственник не имеет. Также риелтор пояснил, что ФИО1 живет за пределами Российской Федерации, но на сделку прилетит лично. Указанный вариант квартиры устроил истца. Сын проверил, что на сайте Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга действительно имеется информация о рассмотрении гражданского дела о признании права собственности на квартиру за ФИО1 Также сын проверил по базам данных, находящимся в общем доступе, что продавец квартиры не имеет исполнительных производств, в реестре банкротов по нему сведения также отсутствовали. Поскольку квартира требовала ремонта, а также в связи с тем, что истец намеревался приобрести квартиру за наличный расчет, без кредитных денежных средств, что упрощало проведение расчетов по сделке, то через риелторов договорились с продавцом о скидке на квартиру. Итоговая стоимость квартиры составила 16500000 руб. 00 коп. ДД.ММ.ГГГГ истец заключил с ООО «АДВЕКС-РОССТРО «ПА» соглашение о внесении денежных средств в размере 650000 руб. 00 коп. в качестве подтверждения намерений приобрести права на спорную квартиру и подписал декларацию намерений о приобретении прав на объект недвижимости. Также в офисе агентства недвижимости истцу были представлены документы: ??решение Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга по делу № от ДД.ММ.ГГГГ, ??выписка из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, ?справка формы 7 от ДД.ММ.ГГГГ о характеристике жилого помещения, ?справка формы 9 от ДД.ММ.ГГГГ о регистрации, ??справка формы 12 от ДД.ММ.ГГГГ о снятии с регистрации. Указанные документы подтверждали, что на дату заключения договора в квартире не было зарегистрированных лиц, а также не числилось лиц, которые ранее в ней были зарегистрированы и могли претендовать на проживание в ней. ДД.ММ.ГГГГ истец, его сын, а также продавец ФИО1, риэлторы ФИО6 и ФИО5 прибыли в отделение Сбербанка по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, кабинет 33. Договор купли-продажи был подготовлен менеджером банка. Согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО1 (продавец) и ФИО3 (покупатель), продавец продал, а покупатель купил в собственность недвижимое имущество - квартиру, расположенную по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> литера А, <адрес>, кадастровый №, стоимостью 16500000 руб. 00 коп. Расчеты по сделке купли-продажи объекта в сумме 650000 руб. 00 коп. между сторонами были проведены на дату подписания договора (п.2.2.1 договора). Расчеты в сумме 15850000 руб. 00 коп. были произведены с использованием номинального счета ООО «Домклик» (п.2.2.2.1 договора). Факт полной оплаты по договору подтверждается также платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ, распиской ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ. Договор был подписан истцом и ФИО1 электронной подписью. Регистрация перехода прав на квартиру также осуществлялась в электронном виде. ДД.ММ.ГГГГ право собственности было зарегистрировано за ФИО3, была выдана выписка из ЕГРН После подписания договора купли-продажи квартиры ФИО1 передал истцу ключи от квартиры. ДД.ММ.ГГГГ истец заключил договор управления многоквартирным домом с Жилищным кооперативом «Турку «25/2». ДД.ММ.ГГГГ истец заключил договор подряда № с ИП ФИО8 на ремонт спорной квартиры.

ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, обеспечил явку своих представителей в судебное заседание своих представителей.

Представители ФИО2 в судебном заседании исковые требования подержали по доводам, изложенным в иске и уточнениям к нему, в удовлетворении встречных исковых требований просили отказать. В письменных объяснениях ФИО2 указал, что в 196 г. на строительной выставке в Ленэкспо получил рекламную листовку с информацией о строительстве дома во <адрес>, в марте 1997 г., заключил договор долевого участия в строительстве дома по <адрес>, внес до октября 1997 г. полную стоимость квартиры, так как по плану в квартире было 3 комнаты и кухня, что истцу не понравилось, по совету застройщика обратился в ЛенНИИпроект для перепланировки – объединить кухню и комнату, в ЛенНИИпроект сделали план квартиры с перепланировкой, который был утвержден, затем истец отвез план застройщику, квартира была построена по новому плану, когда приехал принимать квартиру выяснилось, что в квартире были существенные недоделки, уведомил директора ТОО «Санкт-Петербургагроком» ФИО7 что принимать квартиру в таком состоянии не будет и он пообещал устранить недостатки, частично недостатки были устранены, но в итоге документы о приемке квартиры ФИО2 не подписал, летом 2000 г. истец получил ключи от квартиры, в сентябре 2000 г. заказал и установил железную дверь, впоследствии истец привез свои вещи в квартиру, приходил ночевать, покупал материалы для ремонта, в самой квартире был базовый ремонт (обои, линолеум, сантехника в санузлах, электрическая плита), часть строительных материалов хранил на площадке, иногда соседи просили убрать их, долгое время истец не оплачивал коммунальные платежи, поскольку не было работы, документы на квартиру представил руководству дома, в 2019 г. позвонили по поводу залива нижерасположенной квартиры, протекала труба, подходящая к батарее, в июле 2024 приехал в квартиру и увидел что заменен замок на двери и узнал что у его квартиры новый собственник.

В судебное заседание явился ФИО9 и его представитель, которые возражали против удовлетворения первоначальных исковых требований ФИО2, просили применить срок исковой давности к заявленным требованиям по первоначальному иску, указали, что истцом не представлено доказательств мнимости оспариваемых сделок или доказательств злоупотребления правом со стороны ответчиков при заключении, просили удовлетворить встречные исковые требования, указав, что ФИО9 проявил требуемую разумную осторожность и осмотрительность как до так и при заключении сделки, представленными доказательствами подтверждается факт передачи и владения квартирой ФИО1 на дату заключения договора купли-продажи.

В судебное заседание обеспечена явка ФИО1 и его представителя, просили в удовлетворении первоначальных исковых требований ФИО2 отказать, просили применить срок исковой давности к заявленным требованиям по первоначальному иску, а также считают что истцом неправильно выбран способ защиты права, поскольку если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одно и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано имущество, иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, просили удовлетворить встречные исковые требования, против удовлетворения встречных исковых требований не возражали.

В судебное заседание явился представитель ЖК «Турку 25/1», в удовлетворении первоначальных исковых требований ФИО2 просил отказать, против удовлетворения встречных исковых требований не возражал. Представитель пояснил, что застройщик, инвестор и подрядные организации нарушили принятые обязательства по строительству спорного дома, имели место факты заключения договора ДДУ с несколькими гражданами на одни и те же квартиры, в связи с чем право собственности оформлялось в судебном порядке, ЖУ «Турку 25/1» вел учет собственников и принимал в члены кооператива граждан при наличии правоустанавливающих документов, <адрес> длительное время захламлялась бытовым мусором, что являлось причиной многочисленных жалоб; ФИО2 не является членом кооператива, заявление о вступлении не подавал, пытался претендовать на указанную квартиру без надлежащим образом оформленных документов, периодически появлялся, добросовестный владелец квартиры не может вести себя таким образом, поскольку не несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, захламил квартиру от пола до потолка; ФИО1 приходил для получения выписки о задолженности, осуществлял погашение задолженности за коммунальные услуги, вывез весь мусор из квартиры, произвел ремонт, сделав пригодной для проживания и открыто использовал квартиру до начала 2024 г., впоследствии квартира приобретена ФИО3, который задолженности по членским взносам и иным обязательным платежам не имеет.

В судебное заседание явился представитель ООО «АДВЕКС-РОССТРО ПА», который просил в удовлетворении первоначальных исковых требований ФИО2 отказать, указав что ФИО2 является ненадлежащим истцом, не доказал что открыто и законно владел спорной квартирой, с 2011 г. не пытался юридически закрепить за собой право собственности на спорную квартиру, против удовлетворения встречных исковых требований не возражал.

Управление Росреестра по Санкт-Петербургу извещено о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, однако его представитель не явился. При таких обстоятельствах суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления Росреестра по Санкт-Петербургу.

Суд, изучив и оценив представленные в материалы дела доказательства, заслушав явившиеся в судебное заседание стороны, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Статья 219 ГК РФ устанавливает, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно части 1 статьи 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Защита нарушенных прав осуществляется способами, установленными в статье 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом, которые должны быть адекватны характеру допущенного нарушения и соответствовать содержанию нарушенного права. При этом целью применения того или иного способа защиты гражданских прав является восстановление нарушенного субъективного права лица, обращающегося за судебной защитой.

Исходя из положений статей 11, 12 ГК РФ истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения.

В п. 58 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

В силу п. 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ТОО «Санкт-Петербургагроком» и ФИО2 заключен договор № о долевом участии в строительстве (оригинал обозревался в судебном заседании), согласно которому общество, являясь инвестором по строительству кирпичного 17 этажного жилого дома, расположенного пол строительному адресу ВВЖД, <адрес>, в дальнейшем «дом» и, действуя на основании договора о долевом участии в строительстве б/н от ДД.ММ.ГГГГ, распоряжения мэра №-р от ДД.ММ.ГГГГ, распоряжения губернатора №-р от ДД.ММ.ГГГГ, привлекает гражданина в качестве дольщика, с приобретением им прав и обязанностей по инвестированию строительства указанного выше дома (в дальнейшем «доля в строительстве»), с целью получения дольщиком по окончании строительства дома жилой площади, указанной в пункте 1.2., в собственность. Согласно п. 1.2 договора доля в строительстве, передаваемая обществом дольщику согласно пункту 1.1, составляет трехкомнатную квартиру, общей площадью 104,77 кв.м., жилой площадью 52,6 кв.м., с кухней 16,01 кв.м., с балконом, расположенную на 6-м этаже (шестой строительный вариант), в указанном выше доме. Согласно п. 1.3 договора определен следующий порядок оплаты: в течение трех банковских дней с даты подписания настоящего договора дольщик обязуется оплатить 30% общей площади квартиры (31,43 кв.м.) что составляет сумму эквивалентную: 15086 долларов США, из расчета 480 долларов за кв.м. Оставшиеся 73,34 кв.м. общей площади квартиры, дольщик обязан оплатить: до ДД.ММ.ГГГГ - 24,44 кв.м. общей площади квартиры, что составляет 12220 долларов из расчета 500 долларов за 1 кв.м., до ДД.ММ.ГГГГ - 24,44 кв.м. общей площади квартиры, что составляет 12709 долларов США из расчета 520 долларов за 1 кв.м., до ДД.ММ.ГГГГ - 24,46 кв.м. общей площади квартиры, что составляет 13208 доллара США из расчета 540 долларов за 1 кв.м. Итого цена квартиры составляет 53223 доллара США. Оплата осуществляется в рублях по курсу СПВБ на дату поступления средств на расчетный счет или в кассу Общества.

Согласно п. 1.5 договора срок окончания строительства вышеуказанного дома - 2 квартал 1998 г.

Согласно п. 1.7 договора общество подтверждает, что передаваемая дольщику доля в строительстве на момент заключения настоящего договора не принадлежит третьим лица, не отчуждена, не заложена, в споре и под запретом (арестом) не состоит.

Согласно квитанциям к приходному кассовому ордеру от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ (оригиналы обозревались в судебном заседании) в исполнение обязательств по договору № уплачено 71000000 руб. 00 коп., 86000000 руб. 00 коп., 69000000 руб. 00 коп., 70800000 руб. 00 коп.

Согласно договору о долевом участии в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ЗАО Инвестиционно-Строительная компания «Виадук» (инвестор) и ТОО «Санкт-Петербургагроком» (дольщик), инвестор производит строительство кирпичных жилых домов по следующему адресу: Санкт-Петербург, район Восточнее Витебской железной дороги, квартал 16, <адрес>, 9а.

Согласно п. 1.4 договора дольщик инвестирует следующую жилую площадь

- Санкт-Петербург, район Восточнее Витебской железной дороги, квартал 16, корпус 9: 1 двухкомнатную <адрес> общей приведенной площадью 80,87 квадратных метров; 3 трехкомнатных <адрес>, 8/8, 9/8 общей приведенной площадью по 91,59 квадратных метров, 4 трехкомнатных <адрес>, 11/8, 12/8, 14/1 общей приведенной площадью по 92,91 квадратных метров; 1 трехкомнатную <адрес> общей приведенной площадью 104,77 квадратных метров; 1 трехкомнатную <адрес> общей приведенной площадью 106,90 квадратных метров, итого: 10 квартир общей площадью 938,95 квадратных метров.

- Санкт-Петербург, район Восточнее Витебской железной дороги, квартал 16, корпус 9а: 1 трехкомнатную <адрес> общей приведенной площадью 91,59 квадратных метров; 1 трехкомнатную <адрес> общей приведенной площадью 104,77 квадратных метров; итого: 2 квартиры общей площадью 196,36 квадратных метров.

А всего: 12 квартир общей площадью 1135,31 квадратных метров.

Согласно п. 1.5 договора до момента заключения настоящего Договора квартиры, вышеуказанные квартиры не заложены, в споре и под запретом (арестом) не состоят.

Согласно п. 2 договора инвестор обязан предоставить дольщику в жилых домах, указанных в пункте №.1 настоящего договора, квартиры, указанные в пункте №.4, настоящего договора, при условии полной оплаты этих квартир дольщиком. В случае неполной оплаты жилой площади дольщиком предоставить ему жилую площадь на сумму фактической оплаты.

Согласно акту от ДД.ММ.ГГГГ к договору о долевом участии в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ ЗАО Инвестиционно-Строительная компания «Виадук» передает, а ТОО «Санкт-Петербургагроком» принимает 10 квартир по адресу Санкт-Петербург, <адрес>, в том числе <адрес> (условный №) на 6 этаже площадью 103,7 кв.м (2 комнаты).

В обоснование различий при указании количества комнат в приобретаемой квартире в договоре от ДД.ММ.ГГГГ, договоре от ДД.ММ.ГГГГ (трехкомнатная) и акте от ДД.ММ.ГГГГ (двухкомнатная) истец ссылается, что на стадии строительства по просьбе истца внесены изменения в проект. Данное обстоятельство подтверждается представленными ПИБ ГБУ «ГУИОН» поэтажным планом и ведомостью помещений <адрес>, согласно которым спорная квартира имеет 2 комнаты площадью 15,1 и 24,2 кв. м., площадь кухни 28,4 кв.м., коридор 22,4 кв.м., ванная – 6,6 кв.м., туалет 5,6 кв.м. с отметкой о перепланировке ДД.ММ.ГГГГ и с подписью должностного лица ЛенНИИпроект.

В материалах дела также имеется копия договора № от ДД.ММ.ГГГГ о долевом участии в строительстве, заключенного между ТОО «Санкт-Петербургагроком» и ФИО13, согласно которому общество, являясь инвестором по строительству кирпичного 17 этажного жилого дома, расположенного по строительному адресу ВВЖД, <адрес>, в дальнейшем «дом» и, действуя на основании договора о долевом участии в строительстве б/н от ДД.ММ.ГГГГ, распоряжения мэра №-р от ДД.ММ.ГГГГ, распоряжения губернатора №-р от ДД.ММ.ГГГГ, привлекает гражданина в качестве дольщика, с приобретением им прав и обязанностей по инвестированию строительства указанного выше дома (в дальнейшем «доля в строительстве»), с целью получения дольщиком по окончании строительства дома жилой площади, указанной в пункте 1.2., в собственность. Согласно п. 1.2 договора доля в строительстве, передаваемая обществом дольщику согласно пункту 1.1, составляет трехкомнатную квартиру, общей площадью 104,77 кв.м., жилой площадью 52,6 кв.м., с кухней 16,01 кв.м., с балконом, расположенную на 6-м этаже (шестой строительный вариант), в указанном выше доме. Согласно п. 1.3 договора определен следующий порядок оплаты: в течение трех банковских дней с даты подписания настоящего договора дольщик обязуется оплатить 30% общей площади квартиры (31,43 кв.м.) что составляет сумму эквивалентную: 15086 долларов США, из расчета 480 долларов за кв.м. Оставшиеся 73,34 кв.м. общей площади квартиры, дольщик обязан оплатить: до ДД.ММ.ГГГГ - 24,44 кв.м. общей площади квартиры, что составляет 12220 долларов из расчета 500 долларов за 1 кв.м., до ДД.ММ.ГГГГ - 24,44 кв.м. общей площади квартиры, что составляет 12709 долларов США из расчета 520 долларов за 1 кв.м., до ДД.ММ.ГГГГ - 24,46 кв.м. общей площади квартиры, что составляет 13208 доллара США из расчета 540 долларов за 1 кв.м. Итого цена квартиры составляет 53223 доллара США. Оплата осуществляется в рублях по курсу СПВБ на дату поступления средств на расчетный счет или в кассу Общества.

Согласно п. 1.5 договора срок окончания строительства вышеуказанного дома - 2 квартал 1998 г.

Согласно п. 1.7 договора общество подтверждает, что передаваемая дольщику доля в строительстве на момент заключения настоящего договора не принадлежит третьим лица, не отчуждена, не заложена, в споре и под запретом (арестом) не состоит.

ДД.ММ.ГГГГ между ТОО «Санкт-Петербургагроком» и ФИО13 подписан акт приема передачи квартиры, расположенной по адресу Санкт-Петербург, район Восточнее Витебской железной дороги, квартал 16, <адрес>, условный номер <адрес>: номер <адрес>, 6 этаж, количество комнат 3, общая приведенная площадь 103,7 кв.м.

Впоследствии согласно соглашению (договору) об уступке прав требования по договору № о долевом участии в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО13 и ФИО1, последнему переданы прав требования, принадлежащие ФИО13 (цедент) по заключенному с ТОО «Санкт-Петербургагроком» договору № о долевом участии в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ. После полного исполнения взятых на себя финансовых обязательств и окончания строительств жилого дома, цеденту принадлежит доля в виде трехкомнатной квартиры общей площадью 104,77 кв.м. с условным номером 6/6 (<адрес>).

Из материалов дела следует, сторонами не оспаривается, что право собственности на спорную квартиру не было зарегистрировано ни за ФИО2, на за ФИО13

В ходе рассмотрения дела установлено что ФИО13 умерла ДД.ММ.ГГГГ, наследственное дело после ее смерти не заводилось.

Согласно решению Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № по иску ФИО1 к ТОО «Санкт-Петербургагроком» о признании права собственности, исковые требования ФИО1 удовлетворены, за ФИО1 признано право собственности на квартиру по адресу Санкт-Петербург, <адрес>. Из решения следует, что права ФИО1 относительно спорного объекта возникли на основании договорных обязательств в порядке цессии, установленной договором от ДД.ММ.ГГГГ, из п. 4.1 которого следует что истец обязался выплатить цеденту сумму размере 9411600 руб. 00 коп., иных лиц, имеющих право на данное помещение не зарегистрировано.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого покупатель купил в собственность недвижимое имущество - <адрес> общей площадью 102,3 кв. м. по адресу Санкт-Петербург, <адрес>,,ю <адрес>, кадастровый №. Стоимость объекта составляет 16500000 руб. 00 коп. Оплата произведена следующим образом, 15850000 руб. 00 коп. согласно платежному поручению от ДД.ММ.ГГГГ № в пользу ФИО1, 650000 руб. 00 коп. на дату подписания договора получены продавцом. Распиской от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 подтвердил факт получения денежных средств в размере 16500000 руб. 00 коп.

Впоследствии аапелляционным определением судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ отменено, производство по гражданскому делу по иску ФИО1 к ТОО «Санкт-Петербургагроком» о признании права собственности прекращено. Суд апелляционной инстанции установил, что в ЕГРЮЛ ДД.ММ.ГГГГ произведена запись об исключении недействующего юридического лица ООО «Санкт-Петербургагроком».

Как разъяснено в пункте 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" граждане являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ). В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в порядке наследования. Так, если наследодателю принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к наследнику независимо от государственной регистрации права на недвижимость. Право собственности на недвижимое имущество в случае принятия наследства возникает со дня открытия наследства (пункт 4 статьи 1152 ГК РФ).

Как следует из Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российского Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация права на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения права на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующее требование рассматривается в порядке искового производства. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решение по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. Если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмотренные.

Из правовой позиции Конституционного Суда РФ, отраженной в Определении от 05.07.2001 №132-О, следует, что государственная регистрация договора, равно как и государственная регистрация права на объект недвижимости, производимые соответствующим учреждением, не могут подменять собой договор как основание возникновения, изменения и прекращения права на объект недвижимости, вторгаться в содержание договора. Государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов.

Разрешая требования ФИО10 о признании за ним права собственности на квартиру по адресу Санкт-Петербург, <адрес>, литер А, <адрес>, суд исходит из того обстоятельства, что при рассмотрении дела истцом был предоставлен оригинал договора № от ДД.ММ.ГГГГ о долевом участии в строительстве, а также оригиналы квитанций об оплате стоимости спорного объекта.

Таких доказательств со стороны ФИО1 при рассмотрении дела представлено не было, несмотря на то что суд неоднократно предлагал ответчику представить договор о долевом участии, квитанции по оплате, соглашение об уступке права требования.

Оценивая заключенное между ФИО1 и ФИО13 соглашение от ДД.ММ.ГГГГ об уступке прав требования по договору № от ДД.ММ.ГГГГ о долевом участии в строительстве, суд принимает во внимание, что по условиям соглашения ФИО1 переходит доля в виде трехкомнатной квартиры общей площадью 104,77 кв.м. с условным номером 6/6 (номер <адрес>), расположенной на 6 этаже. Также из содержания соглашения следует, что передача квартиры, а также факт исполнения взятых ФИО13 финансовых обязательств подтверждается актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ.

В акте приема передачи квартиры ДД.ММ.ГГГГ между ТОО «Санкт-Петербургагроком» и ФИО13 также имеются разночтения в сведениях о принятом объекте с объектом, определенным сторонами в соглашении об уступке, в частности в размере общей приведенной площади (103,7 кв.)

Характеристики объекта долевого строительства являются проектными и подлежат уточнению после окончания строительства многоквартирного дома, в составе которого находится объект долевого строительства. При этом общая площадь объекта долевого строительства уточняется по данным обмеров органами технической инвентаризации.

На дату принятия ФИО13 квартиры в поэтажный план и ведомость помещений <адрес> уже были внесены сведения о перепланировке (ДД.ММ.ГГГГ), площади помещения.

Кроме того указанный предмет соглашения об уступке прав требования противоречит акту от ДД.ММ.ГГГГ к договору о долевом участии в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ по условиям которого ЗАО Инвестиционно-Строительная компания «Виадук» передает, а ТОО «Санкт-Петербургагроком» принимает <адрес> по адресу Санкт-Петербург, <адрес> (условный №) на 6 этаже площадью 103,7 кв.м (2 комнаты), а также представленным ПИБ ГБУ «ГУИОН» поэтажному плану и ведомости помещений <адрес>, согласно которым спорная квартира имеет 2 комнаты, общая площадь квартиры. Спорная квартира передана ТОО «Санкт-Петербургагроком» ДД.ММ.ГГГГ. Вышеуказанный акт обозревался судом в судебном заседании в виде нотариально удостоверенной копии документа.

Различие в характеристиках приобретаемой квартиры и основания возникновения данных различий ответчики пояснить не смогли.

Кроме того, суд принимает во внимание, что ЖК «Турку 25/1», как управляющая организация многоквартирного дома, где расположена спорная квартира, оценивала ФИО2 как собственника спорной квартиры, предъявляя требования о взыскании с него задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг, а также не оспаривало факт проживания и пользования спорной квартирой, что подтверждается копиями искового заявления, судебных актов.

При этом в рамках рассмотрения исковых требований ЖК «Турку 25/1» к ФИО2 о выселении судом установлено, что ЖК «Турку 25/1» доказательств принадлежности кооперативу спорной квартиры не представило, из материалов дела следует, что ЖК «Турку 25/1» жилой дом передан в эксплуатацию.

Факт владения и пользования спорной квартирой ФИО2 подтверждается материалами дела.

Статьей 67 ГПК РФ установлено, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 67 ГПК РФ в их совокупности, принимая во внимание ст. 218, 309, 310 ГК РФ, исходя из того, что в соответствии с заключенным договором ФИО11 исполнены обязательства по вложению денежных средств при строительстве спорного объекта недвижимости в полном объеме, многоквартирный дом в установленном порядке введен в эксплуатацию, при этом истец юридически не закрепил свое право на спорное помещение, подписанный сторонами акт приема передачи спорной квартиры отсутствует, а в настоящее время ТОО «Санкт-Петербургагроком» исключено из ЕГРЮЛ, истец не может самостоятельно осуществить государственную регистрацию права, оснований для отказа в признании за истцом права собственности по материалам дела не установлено, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требования о признании за ФИО2 права собственности на квартиру по адресу Санкт-Петербург, <адрес>, литер А, <адрес>, кадастровый №.

В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В соответствии с п. 1 ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Постановлением Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" дано разъяснение по применению законодательства в спорах об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Применяя статью 301 ГК РФ, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении. Иск об истребовании имущества, предъявленный к лицу, в незаконном владении которого это имущество находилось, но у которого оно к моменту рассмотрения дела в суде отсутствует, не может быть удовлетворен (п. 32). В случае, когда во время судебного разбирательства по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения спорное имущество было отчуждено ответчиком другому лицу, а также передано во владение этого лица, суд в соответствии с частью 1 статьи 41 ГПК РФ или частями 1, 2 статьи 47 АПК РФ допускает замену ненадлежащего ответчика надлежащим. При этом отчуждатель привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика (статья 43 ГПК РФ, статья 51 АПК РФ).

Согласно пункту 34 того же постановления, в случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ. Если собственник требует возврата своего имущества из владения лица, которое незаконно им завладело, такое исковое требование подлежит рассмотрению по правилам статей 301, 302 ГК РФ, а не по правилам главы 59 ГК РФ.

Если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ. В соответствии со статьей 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика. Право собственности на движимое имущество доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца. Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.

Согласно пункту 39 Пленума, по смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

Фактические обстоятельства дела свидетельствуют о том, что спорное имущество выбыло из владения ФИО2 помимо его воли, иных доказательств в деле нет. В связи с чем суд находит исковые требования ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО3 и ФИО1 и об истребовании из незаконного владения ФИО12 спорной квартиры обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, положения ст. 302 ГК РФ оснований для удовлетворения встречных исковых требований ФИО3 к ФИО2 о признании добросовестным приобретателем жилого помещения суд не усматривает

Разрешая требования ФИО2 о признании недействительным в силу ничтожности договора цессии от ДД.ММ.ГГГГ суд исходит из следующего.

Согласно ч. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Согласно п. 86 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (пункт 1 статьи 170 ГК РФ). Следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним.

Юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению при рассмотрении требования о признании той или иной сделки мнимой, является установление того, имелось ли у каждой стороны сделки намерение реально совершить и исполнить соответствующую сделку.

В данном случае истцом доказательств и оснований, позволяющих квалифицировать оспариваемую сделку в качестве мнимой, не указано и не представлено. Кроме того признание указанной сделки недействительной по заявленным истцом основаниям не затрагивает прав истца и не влечет восстановление и защиту нарушенных прав. При таких обстоятельствах в удовлетворении исковых требований истца в части признания недействительной (ничтожной) мнимой сделки - договора цессии от ДД.ММ.ГГГГ надлежит отказать.

Кроме того при рассмотрении дела ответчиками заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

Согласно п. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 1 ст. 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" указано, что исковая давность не распространяется на требования, прямо предусмотренные статьей 208 ГК РФ. К их числу относятся требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения, в том числе требования о признании права (обременения) отсутствующим.

Согласно п. 57 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в силу абзаца пятого статьи 208 ГК РФ в случаях, когда нарушение права истца путем внесения недостоверной записи в ЕГРП не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется.

Исходя из приведенных норм закона и разъяснений об их применении, оснований считать что истцом пропущен срок исковой давности в части удовлетворенных судом исковых требований не имеется.

Руководствуясь статьями 12, 56, 67, 167, 194 - 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к ФИО3, ФИО1 об оспаривании сделок, признании права собственности удовлетворить частично.

Признать право собственности ФИО2 (паспорт №) на квартиру по адресу Санкт-Петербург, <адрес>, литер А, <адрес>, кадастровый №.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры по адресу Санкт-Петербург, <адрес>, литер А, <адрес>, кадастровый №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 (паспорт №) и ФИО1 (паспорт №).

Истребовать из незаконного владения ФИО3 (паспорт №) в пользу ФИО2 (паспорт №) квартиру по адресу Санкт-Петербург, <адрес>, литер А, <адрес>, кадастровый №.

В остальной части иска ФИО2 отказать.

В удовлетворении встречного иска ФИО3 к ФИО2 о признании добросовестным приобретателем жилого помещения отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Фрунзенский районный суд Санкт- Петербурга.

Судья: