Решение по делу № 2-943/2025 от 15.10.2025 - о защите прав потребителей, взыскании стоимости расходов на устранение недостатков жилого дома, компенсации морального вреда, штрафа.

Дело № 2-943/2025

УИД 74RS0031-01-2024-010344-40

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

01 октября 2025 года г. Магнитогорск

Орджоникидзевский районный суд г. Магнитогорска Челябинской области в составе:

председательствующего судьи Рябко С.И.,

при секретаре судебного заседания Анопко А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «Стратегия Роста» о защите прав потребителей, взыскании стоимости расходов на устранение недостатков жилого дома, компенсации морального вреда, штрафа,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к ООО «Стратегия Роста» о взыскании стоимости расходов на устранение недостатков жилого дома в размере 3 062 455 руб. 10 коп., компенсации морального вреда в размере 10 000 руб., штрафа.

В обоснование заявленных требований указано, что 22 декабря 2023 года Л-выми был приобретен жилой дом и земельный участок, расположенных по адресу <адрес обезличен> в июле 2024 года в ходе осмотра дома были обнаружены недостатки: отсутствие заглушек на окнах с внешней стороны, не закрыты щели по периметру оконных проемов, протекает крыша в котельной в районе труды, в котельной стена не доложена шлакоблоком, не установлены вентиляционные трубы в бане, дверные проемы по высоте разной ширины, стены в бане и туалете выполнены без перевязки, в помещении душа в бане между стеной и потолком виден утеплитель, по периметру дома не закреплены кронштейны на водостоке, ввод газовой трубы отличается от цвета фасада дома, не выполнено армирование монолитной трубы по всему дому, грунт под монолитной плитой ненадлежащего качества, присутствуют пустоты, много глины и пылевидных частиц. Необходимо произвести устройство утепленной отмостки по всему периметру дома, на крыше второго этажа отсутствует утеплитель, отсутствие черновое напольное покрытие второго этажа. Указывают, вследствие данных недостатков использовать по назначению дом нельзя. 16 августа 2024 года истец обратился с претензией к ООО «Стратегия Роста» с просьбой устранить недоставки. 26 августа 2024 года получен ответ, что часть недостатков устранена, другие замечания не являются недостатками выполненных работ, так как не предусмотрены проектом и договором купли-продажи. 03.09.2024 года обратился к ООО «Стратегия Роста» с требование произвести обработку деревянных конструкций кровли дома огне-биозащитным составом. 06 сентября 2024 года получил ответ, что часть недостатков устранена, претензия по отсутствию обработки огне-биозащитным составом отклонена. Не согласившись с ответами на претензию в сентябре 2024 года составил смету и ведомость на устранение недостатков, согласно которому стоимость устранения недостатков дома составит 3 062 455,10 руб. 27 ноября 2024 года обратился с претензией к ответчику с требованием возместить стоимость работ по устранению недостатков в указанном размере (л.д.6-9 том 1, л.д.122 том 2).

Истцы ФИО1 и ФИО2 в судебном заседании заявленные требования поддержали по основаниям и доводам изложенным в иске.

Представитель истца ФИО1 – ФИО3, действующий на основании нотариальной доверенности (л.д.50 том 1), в судебном заседании поддерживал требования, указывая, что требования истцов обоснованные и подлежат удовлетворению. Указывал, что хоз.постройки являются вспомогательным помещением и должны входить в состав жилого дома. Истец имеет право на восстановление недостатков, однако данный вопрос не исследовался в ходе судебного разбирательства, поэтому считает возможность применить те стоимости, которые указаны в локально-сметном расчете предоставленном истцом. Так же считает, что недостатки, которые были установлены экспертом ФИО4 в заключении, являются для истца не явным недостатком в силу определенных обстоятельств, о которых пояснил истец при условии приемки, как происходила передача дома, и не имел возможности обнаружить данные недостатки.

Представитель ответчика ООО «Стратегия Роста» - ФИО5, действующая на основании доверенности (л.д.91 том 1, л.д. 1 том 2) в судебном заседании исковые требования не признала в полном объеме, указывая, что перечисленные истцами недостатки таковыми не являются, дом был передан в черновой отделке, претензии предъявляются уже после проведения истцом строительных работ по дому. Цена договора определена сторонами изначально, также приводилась оценка дома банком, истцы сами осматривали дом до покупки, и не лишены были возможности осмотреть его столько раз, сколько потребуется.

Представленные письменный отзыв и мнение, в которых указано, что по перечисленным недостаткам в иске указано, что заглушки на окнах не предусмотрены проектом, но из готовы были поставить, однако истец ФИО1 отказал в доступе ко всем окнам; оконные отливы не утеплены и не загерметизированы с боков – не предусмотрено проектом; по периметру оконных проемов с внешней стороны не закрыты щели – однако щели отсутствуют, имеется утеплитель ПСУЛ; протекает крыша в котельной в районе трубы – произведена герметизация в районе трубы, так как в качестве утеплителя использовалась базальтовая каменная вата, не являющая гигроскопической, не впитывает воду и поверхностью высыхает самостоятельно, следовательно замена утеплителя не требуется; в котельной стены не доложены шлакоблоком – не предусмотрено проектом, согласно договору дом передается в черновой отделке, хоз постройки – без отделки; не установлены вентиляционные трубы в бане – не предусмотрено проектом и договором; дверные проемы по высоте разной ширины, необходимо подрезать шлакоблок в местах дверных проемов – готовы были устранить, однако доступ не предоставлен; стены в бане и туалете между спальнями выполнены без перевязки, необходимо выполнить армирование кладки – однако перевязка выполнена армирующей сеткой; виден утеплитель в помещении душа в бане – устройства пароизоляции относится к ремонтным работам и указанная обязанность находится в зоне ответственности покупателя, дом передан в черновой отделки; ввод газовой трубы не загерметизирован и отличается от цвета дома – ввод зарегметизирован цвет газовой трубы не является недостатком, цвет трубы был виден при осмотре дома, при оценке, при передаче ключей; не выполнено армирование монолитной плиты по всему дому – однако армирование стяжки выполнено согласно проекту; грунт под монолитной плитой ненадлежащего качества – грунт получен у поставщика, сертифицирован; необходимости выполнения отмостки по всему периметру дома- устройство отмостки не предусмотрено условием сделки, и находится в зоне ответственности покупателя; на крыше второго этажа отсутствует утеплитель – стропильная часть крыши не утеплена, что соответствует проекту и договору, где дом передан в черновой отделке.

Все недостатки указанные истцами, являются явными, имелись на момент заключения договора, стоимость дома согласована сторонами, с учётом состояния дома, того что н передавался в черновой отделке (л.д. 102-105 том 1, л.д.126-128 том 2).

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора ПАО АКБ «Абсолют Банк» при надлежащем извещении участия при рассмотрении дела не принимал.

Как установлено ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с п.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

По смыслу приведённых норм свобода граждан в заключение договора означает свободный выбор сторон договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определённых условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании.

Согласно п.4 ст.421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст.422).

В соответствии с п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п.1 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с п. 5 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации к отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами ГК РФ об этих видах договоров.

Согласно п. 1 ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями (п. 2 ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ст.557 Гражданского кодекса РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст.475 Гражданского кодекса РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу п.1 ст.475 Гражданского кодекса РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

- соразмерного уменьшения покупной цены;

- безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

- возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (п.1 ст.476 Гражданского кодекса РФ).

Согласно ст.4 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года №2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон о защите прав потребителей), продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору.

При отсутствии в договоре условий о качестве товара (работы, услуги) продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), соответствующий обычно предъявляемым требованиям и пригодный для целей, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется.

В силу разъяснений, данных в п.28 постановления Пленума Российской Федерации от 28 июня 2012 года №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при разрешении требований потребителей необходимо учитывать, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортёре) (п.4 ст.13, п.5 ст.14, п.5 ст.23.1, п.6 ст.28 Закона о защите прав потребителей, ст.1098 ГК РФ).

В соответствии с п.п.1, 4 ст.13 Закона о защите прав потребителей за нарушение прав потребителей изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортёр) несёт ответственность, предусмотренную законом или договором. Изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортёр) освобождается от ответственности за неисполнение обязательств или за ненадлежащее исполнение обязательств, если докажет, что неисполнение обязательств или их ненадлежащее исполнение произошло вследствие непреодолимой силы, а также по иным основаниям, предусмотренным Законом.

Таким образом, покупатель вправе ставить вопрос о возмещении расходов, необходимых для устранения недостатков, если будет установлено, что недостатки товара, делающие его не пригодным для целей, для которых товар такого рода обычно используется, возникли до передачи товара покупателю, о них покупатель не был предупрежден и не смог их установить при обычном способе принятия товара (поскольку иного способа принятия товара условиями договора не предусмотрено).

Судом установлено и из материалов дела следует, что 06 октября 2023 года между ООО «Стратегия Роста» (Продавец) и ФИО1, ФИО2 (Покупатели) был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости <номер обезличен>, согласно которому стороны договорились о заключении в будущем договора купли продажи – жилого дома (первый этаж и мансардный) и земельного участка, расположенных по адресу <адрес обезличен> общей площадью дома ориентировочно 190 кв.м. и земельного участка 400 кв.м. (п.1.1).

Основной договор стороны обязуются заключить до 31 января 2024 года (п. 1.2).

В соответствии с п. 2.2 предварительного договора цена земельного участка 1 000 000 руб., цена жилого дома 7 600 000 руб., общая сумма договора составляет 8 600 000 руб. в день подписания предварительного договора покупатель оплачивается продавцу 100 000 руб.

В соответствии с п. 2.7 предварительного договора, жилой дом передается в следующем состоянии: черновая отделка; стены дома не оштукатурены; полы под бетонную стяжку; произведены выводы для водоснабжения и водоотведения; произведен вывод газовой трубы без подключения, без разводки по дому и без установки котла отопления; произведена подводка электричества в дом без установки счетчика, без разводки по дому и без подключения, без гаражных ворот и двери гаража, без отмостки, с установкой вентиляции в санузле, кухне, котельной, с устройством водоотливов (л.д.106-108 том 1).

22 декабря 2023 года между ООО «Стратегия Роста» (Продавец) и ФИО1, ФИО2 (Покупатели) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества с использованием кредитных средств, по условиям которого покупатели приобретают в соответствии с условиями договора в общую совместную собственность двухэтажный жилой дом, общей площадью 185,2 кв.м. и земельный участок общей площадью 400+/- 5 кв.м., расположенных по адресу <адрес обезличен>

Жилой ом принадлежи продавцу на основании договора купли-продажи земельного участка и технического платан здания от 4.11.2023 года, земельный участок принадлежит на праве собственности на основании договора купли-продажи от 04.10.2023 года.

В соответствии п. 1.3 договора цена земельного участка составляет 1 062 500 руб., цена жилого дома составляет 7 537 500 руб., общая сумма договора, подлежащего оплате 8 600 000 руб.

На момент заключения договора недвижимое имущество никому не продано, не заложено, в споре и под запрещением (арестом) не состоит, не обременен иными правами третьих лиц.

Источник оплаты недвижимого имущества: собственные средства покупателя в размере 2 600 000 руб. и кредитные денежные средства в размере 6 000 000 руб., предоставленных АКБ «Абсолют Банк» (п.2.1 договора).

В соответствии с п.3.1 договора, недвижимое имущество передается продавцом покупателю без акта приема-передачи не позднее трех календарных дней с даты государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество покупателю (л.д.10-14 том 1).

Как следует из выписки Росреестра, жилой дом, с кадастровым номером <номер обезличен>, расположенном по адресу <адрес обезличен> принадлежит на праве общей совестной собственности ФИО1 и ФИО2, запись о регистрации 29 декабря 2023 года (л.д.15-22 том 1).

Как следует из пояснений сторон, ключи от дома были переданы покупателям после регистрации права собственности на недвижимое имущество, в декабре 2023 года – начало января 2024 года.

Как указывал истец ФИО1 в судебном заседании, с декабря 2023 года по июнь 2024 года дом не посещали, а с начала летнего сезона стали приезжать в дом для проведения замеров, и стали замечать недостатки дома. В августе 2024 года обратился с первой претензией.

16 августа 2024 года Л-вы обратились с претензией к ответчику, в которой указано, что в июле 2024 года, после осмотра дома были обнаружены недостатки:

- отсутствуют заглушки на окнах с внешней стороны; (ручкой имеется пометка «+»);

- оконные отливы не утеплены и с боков не загерметизированы;

- по периметру оконных проемов с внешней стороны не закрыты щели, необходима герметизация герметиком СТИЗ А;

- протекает крыша в котельной в районе трубы. Необходимо провести герметизацию крыши и замену намокшего утеплителя, он потерял свои свойства; (стоит отметка «протечка устранена, утеплитель нет»);

- в котельной и в бане стены не доложены шлакоблоком; (отметка «- по проекту»);

- не установлены вентиляционные трубы в бане; (имеется отметка « - по проекту/ по договору»);

- дверные проемы по высоте разной ширины, необходимо подрезать шлакоблок в местах дверных проемов, чтобы дверные проемы по всей высоте были одинаковой ширины;

- стены в бане, и туалете и между спальнями выполнены без перевязки. Необходимо выполнить армирование кладки;

- в помещении душа, который находится в бане, между стеной и потолком виден утеплитель, необходимо закрыть его пароизоляционной пленкой;

- по периметру дома кронштейны на водостоке не закреплены;

- ввод газовой трубы не загерметизирован и отличается от цвета фасада дома;

- не выполнено армирование монолитной плиты по всему дому;

- грунт под монолитной плитой ненадлежащего качества, присутствуют пустоты, много глины и пылевидных частиц. Необходимо выполнить лабораторный анализ обратной засыпки;

- необходимо произвести устройство утепленной отмостки по всему периметру дома, чтобы вода не подмывала глинистый грунт и не просел фундамент. Также после ливней, с внешней стороны дома заметен провал грунта;

- по периметру дома в примыкании стены с фундаментом обнаружена сырость, необходимо выполнить гидроизоляцию;

- на крыше второго этажа дома отсутствует утеплитель;

- черновое напольное покрытие второго этажа отсутствует (л.д. 23-24 том 1).

В ответе от 26 августа 2024 года на указанную претензию указано, что в период перед подписанием предварительного договора купли-продажи, во время и до подписания договора купли-продажи, всегда предоставляется возможность для осмотра дома. С даты подписания предварительного договору купли-продажи, до подписания основного договора, была возможность неоднократно обратиться с просьбой дополнительного осмотра дома. В период подготовки к подписанию договора купли-продажи проводилась оценка недвижимости, в том числе дома, для банка. В ходе оценки проводилось фотографирование, видеофиксация состояния дома на дату сделки. Стоимость дома определена именно в том состоянии, в котором он был получен покупателями после проведения сделки. Большинство указанных недостатков таковыми не являются. Дом построен в соответствии с проектом ООО «Стратегия Роста», разработанным со всеми строительными нормами и правилами. Все перечисленные недостатки являются видимыми (явными), не скрытыми, и их можно обнаружить при выборе дома, в период между заключением предварительного договора и до заключения основного договора купли-продажи. С момента получения ключей от дома до обращения с претензией прошло более полугода, за этот период ни к кому не обращались.

По изложенным пунктам также указано:

- отсутствуют заглушки на окнах – не предусмотрены проектом, но готовы поставить;

- оконные отливы не утеплены и с боков не загерметизированы – не предусмотрено проектом;

- по периметру оконных проемов с внешней стороны не закрыты щели, необходима герметизация герметиком СТИЗ А – щели отсутствуют, наличествует утеплитель ПСУЛ;

- протекает крыша в котельной в районе трубы – устранено;

- в котельной и в бане стены не доложены шлакоблоком – не предусмотрено проектом, согласно предварительному договору купли-продажи состояние дома черновая отделка, хоз.постройки отданы без отделки;

- не установлены вентиляционные трубы в бане – не предусмотрено проектом, а также не предусмотрено предварительным договором купли-продажи (п. 2.7);

- дверные проемы по высоте разной ширины, необходимо подрезать шлакоблок в местах дверных проемов, чтобы дверные проемы по всей высоте были одинаковой ширины – готовы устранить;

- стены в бане, и туалете и между спальнями выполнены без перевязки. Необходимо выполнить армирование кладки – перевязка выполнена армирующей сеткой;

- в помещении душа, который находится в бане, между стеной и потолком виден утеплитель, необходимо закрыть его пароизоляционной пленкой – Устройства пароизоляции входит в понятие ремонта, и эта обязанность находится в зоне ответственности покупателя, так как условием сделки дом передан в черновой отделке;

- по периметру дома кронштейны на водостоке не закреплены – готовы устранить;

- ввод газовой трубы не загерметизирован и отличается от цвета фасада дома – готовы устранить отсутствие герметизации. Цвет газовой трубы согласно проекту;

- не выполнено армирование монолитной плиты по всему дому – армирование стяжки чернового пола выполнено;

- грунт под монолитной плитой ненадлежащего качества, присутствуют пустоты, много глины и пылевидных частиц. Необходимо выполнить лабораторный анализ обратной засыпки – не требуется. Грунт получен у поставщика соответствующего качества и с документами;

- необходимо произвести устройство утепленной отмостки по всему периметру дома, чтобы вода не подмывала глинистый грунт и не просел фундамент. Также после ливней, с внешней стороны дома заметен провал грунта – устройство отмостки не предусмотрено условиями сделки (п.2.7 предварительного договора купли-продажи) аномальные дожди и проведение вами работ на территории земельного участка влекут провалы грунта;

- по периметру дома в примыкании стены с фундаментом обнаружена сырость, необходимо выполнить гидроизоляцию – отсутствие отмостки влечет проникновение влаги после аномальных дождей и постоянного намокания после передачи дома. Устройство отмостки с гидроизоляцией находится в зоне ответственности покупателя;

- на крыше второго этажа дома отсутствует утеплитель – стропильная часть крыши на мансардном этаже не утеплена, устройство выполнено в черновом варианте согласно предварительному договору и проекту (л.д. 29-30 том 1).

03 сентября 2024 года Л-выми вновь была подана претензия, где было указано, что в июле 2024 года в ходе осмотра дома было обнаружено, что деревянные элементы кровельного пространства не полностью обработаны огне-биозащитным составом. Обработка производилась уже готовой стропильной системы, была обработана только видимая часть. Просит произвести полноценную пропитку огне-биозащитным составом деревянных элементов кровли методом окунания (л.д.25).

В ответе на указанную претензию ООО «Стратегия Роста» указано, что стропильная система на мансардном этаже выполнена и обработана огне-биозащитным составом в соответствии с СП 17.13330.2017. в соответствии с указанными нормами к одно -, двухэтажным одноквартирным домам требования по степени огнестойкости и классу конструктивной пожарной опасности не предъявляются, поэтому в частном доме менее 3 этажей огнезащита конструкций не предусмотрена, и обработка произведена на устроение продавца, в соответствии со всеми нормами и правилами.

Также указано, что были устранены недочеты, указанные в предыдущей претензии, а именно закреплены водостоки, загерметизированы вводы газовой трубы и труб на крыше. По остальным, принятым ими обязательствам, в доступе к местам устранения Л-выми отказано. Просили предоставить доступ представителю (л.д. 28 том 1).

27 ноября 2024 года Л-выми вновь подана претензия в адрес ответчика, в которой указано, что не согласен с ответами на претензию, о том, что 06 сентября 2024 года получен акт выполненных работ, согласно которому часть недостатков устранена, и отказано в обработке кровельных элементов огне-биозащитным составом. В свиязи с чем в сентябре 2024 года ФИО1 составлена ведомость и смета на устранение недостатков, согласно локально-сметному расчету стоимости работ по устранению недостатков составила 3 062 455,10 руб., которую он просит оплатить в течение 10 дней с момента получения претензии (л.д. 26-27 том 1).

При обращении с исковым заявлением истцом представлена ведомость объема работ и локальный сметный расчет № 02-01-01 составленный и подписанный самим истцом ФИО1, согласно которому стоимость ремонтных работ составит 3 062 455,10 руб. (л.д.31-33, 34-47 том 1).

В связи с несогласием с заявленными требованиями стороной ответчика заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы, аналогичное ходатайство заявлено и истцами.

ООО «Стратегия Роста» были представлены паспорта на закупаемый скальный грунт; сертификаты на теплоизоляционную каменную вату; технический план здания – индивидуального жилого дома по адресу <адрес обезличен> проектная документация на индивидуальный жилой дом (л.д.111-112, 113-118, 119-137, 138-179 том 1).

Судом также истребован отчет об оценке недвижимости <номер обезличен>, заказчиком которого выступал ФИО1, и предоставляемый истцами в Банк при оформлении ипотеки (л.д.184-227 том 1).

Согласно указанному отчету, рыночная стоимость объекта недвижимости составляет 8 896 000 руб.

По ходатайству сторон по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, на разрешение которой были поставлены вопросы:

Определить имеет ли объект индивидуального жилищного строительства (жилой дом, расположенный по адресу <адрес обезличен>) строительные недостатки, дефекты и повреждения?

В случае обнаружения недостатков (дефектов), повреждений определить являлись ли они производственными и допущены при строительстве дома, или эксплуатационным, скрытыми или явными, устранимыми или неустранимыми?

В случае обнаружения скрытых недостатков объекта индивидуального жилищного строительства, определить, имелась ли возможность их выявления при обычном визуальном осмотре, без использования специальных технических познаний в области строительства и проектирования?

Определить рыночную стоимость работ и материалов по устранению выявленных недостатков (как скрытых, так и явных) индивидуального жилого дома на дату производства экспертизы?

Производство экспертизы было поручено эксперту ООО «Бюро судебных экспертиз и оценки» - ФИО4.

Согласно заключению судебной экспертизы <номер обезличен> от 10 сентября 2025 года (л.д.22-113 том 2) объект индивидуального жилищного строительства (жилой дом, расположенный по адресу: <адрес обезличен>) имеет следующие строительные недостатки, дефекты и повреждения:

1 Дверные проемы по высоте разной ширины (Помещение №1, проем в гараж): дефект явный, малозначительный, устранимый, производственный;

2 Оконные отливы с боков не за герметизированы: явный, малозначительный, устранимый, производственный;

3 Ввод газовой трубы не за герметизирован: явный, малозначительный, устранимый, производственный;

4 На крыше 2 этажа отсутствует утеплитель: явный, значительный, устранимый, производственный;

5 Черновое напольное покрытие второго: явный, значительный, устранимый, производственный.

Скрытых недостатков (дефектов) на объекте индивидуального жилищного строительства не выявлено.

Согласно п. 1.1. предварительного договора купли-продажи 06.10.2023г., стороны договорились о подготовке и заключении в будущем договора купли-продажи - жилого (первый и мансардный этажи) и земельного участка, по адресу: <адрес обезличен> ориентировочно дом 190 кв.м., земельный участок 400 кв.м.

Согласно п. 1.1 договора купли-продажи от 22.12.2023г. продавец продает Покупателю, а Покупатель приобретает, в соответствии с условиями Договора, в общею совместную собственность двухэтажный жилой дом, площадью 185,2 м2, и земельный участок общей площадью 400 +/-5 м2, по адресу: <адрес обезличен> - т. е., объектом купли-продажи является двухэтажный жилой дом площадью 185,2м2, иные объекты - вспомогательные помещения (гараж, баня) по вышеуказанным договорам - не передавались.

Рыночная стоимость работ и материалов, необходимых для устранения выявленных недостатков индивидуального жилого дома по адресу: <адрес обезличен> составляет 471 681 (четыреста семьдесят одна тысяча шестьсот восемьдесят один) рубль 40 копеек, в том числе:

1 Дверные проемы по высоте разной ширины (Помещение №1, проем в гараж) - 62,41 руб.

2 Оконные отливы с боков не за герметизированы - 374,61 руб.

3 Ввод газовой трубы не за герметизирован - 7 826,07 руб.

4 Hа крыше 2 этажа отсутствует утеплитель - 405 489,83 руб.

5 Черновое напольное покрытие второго этажа отсутствует - 57 928,48 руб.

В исковом заявлении указана стоимость устранения выявленных недостатков, определенная в локальном сметном расчете <номер обезличен> который представлен в материалы дела, стоимость составляет: 3 062 455 рублей 10 копеек. В самом же локальном сметном расчете присутствуют работы по устранению недостатков, которые таковыми не являются (или исправлены) и экспертом учтены не были:

1. Устройство герметизации коробок окон и балконных дверей мастикой, демонтаж/монтаж отливов; (п. 1-7)

2. Разборка элементов и последующее устройство крыш с заменой утеплителя; (п.9-11)

3. Кладка стен; (п. 12)

4. Устройство системы вентиляции; (п.13-18)

5. Разборка перегородок и последующая кладка новых; (п. 19,20)

6. Крепление водосточных желобов; (п.22)

7. Устройство отмостки дома, (п.29-37)

В п.25 локальной сметы, представленной истцом в материалы дела, имеет место значительного завышения объемов необходимого материала для утепления (133м3), так экспертом определено, что для утепления крыши мансарды потребуется 15,10мЗ утеплителя (толщиной 200мм), а для утепления стен мансарды 5,54мЗ (толщиной 200мм), что значительно меньше объема, отраженного в смете.

Также в экспертном заключении экспертом указано, что по заявленным истцами недостаткам, не все относятся к таковым:

1 Отсутствуют заглушки на окнах с внешней стороны – не является дефектом, на момент экспертного осмотра заглушки дренажных отверстий окон ПВХ установлены;

2 Оконные отливы не утеплены и с боков не загерметизирован - выявлен недостаток в части отсутствия герметизации между боковой кромки отлива и стеной, наличие утепления под отливом носит рекомендательный характер, в остальной части монтажа отливов дефектов не обнаружено;

3 По периметру оконных проемов с внешней стороны не закрыты щели, необходима герметизация герметиком - не выявлено недостатка, так как это не является дефектом (недостатком);

4 Протекает крыша в котельной в районе трубы - недостаток на момент экспертного осмотра отсутствует (исправлен);

5 В котельной стена не доложена шлакоблоком (перегородка между помещениями № 1 и №7) - не является недостатком, поскольку фактически высота перегородки предусматривает необходимость прокладки кабелей электроснабжения в котельную (что фактически и было сделано на дату проведения экспертизы). Кроме того, стена имеет высоту, идентичную с иными стенами в доме, а «потолок» коридора – котельной – это не закрытое отделкой перекрытие, совмещенное с кровлей, которая не имеет отделки;

6 Не установлены вентиляционные трубы в бане (вспомогательные помещения, не относящиеся к объекту — жилой дом) - е анализировались на наличие недостатков;

7 Дверные проемы по высоте разной ширины (проемы между помещение №1 и вспомогательным помещением – гараж, между помещениями №2 и№5) - усматривается недостаток, который возник при укладке первого ряда перегородки, ввиду неверного измерения;

8 Стены в бане, и туалете выполнены без перевязки (помещения бани и туалета во вспомогательных помещениях, не относящихся к объекту (жилому дому), не анализировались на наличие недостатков, не является дефектом. Согласно нормативной технической документации условия конструкции стен и перегородок являются свободно стоящими, условия требований норм соблюдается, армирование перегородок не требуется.

В помещении жилого дома дана оценка «не выполненной перевязки» что также, не является недостатком.

9 В помещении душа, который находится в бане, между стеной и потолком виден утеплитель (вспомогательные помещения, не относящиеся к объекту - жилой дом) - не анализировались на наличие недостатков;

10 По периметру дома кронштейны на водостоке не закреплены - не является недостатком, кронштейны закреплены, фактически применены кронштейны крепления от компании Технониколь линейки Grandline (пластиковые) имеющие по два отверстия для крепления в верхней его части;

11 Ввод газовой трубы отличается от цвета фасада дома – не является недостатком, не определено требование о цвете газовой трубы, выявлен недостаток отсутствия герметизации ввода газовой трубы;

12 Не выполнено армирование монолитной плиты по всему дому (сетка есть, арматуры нет) - недостаток не выявлен, отсутствуют требования по обязательному использованию арматуры;

13 Грунт под монолитной плитой ненадлежащего качества, присутствуют пустоты, много глины и пылевидных частиц - не является дефектом (недостатком);

14 Необходимо произвести устройство утепленной отмостки по всему периметру дома, - не является недостатком, особые условия по п.2.7. Предварительного договора №143, что дом передается без отмостки;

15 На крыше второго этажа дома отсутствует утеплитель- усматривается недостаток;

16 Черновое напольное покрытие второго этажа отсутствует - усматривается недостаток.

По ходатайству сторон в судебном заседании была опрошена эксперт ФИО4, которая указывала, что по требованиям и том, что стена в котельной не доложена шлакоблоком, как дефект не идентифицировали, поскольку конструкция перекрытия совмещена с кровлей, отсутствие перекрытия так такого нет, и фактически это технологический зазор, который был образован или не заложен, и необходим для прокладки сетей, в связи с чем нарушении требований противопожарных норм не усматривается, поскольку фактически в данном случае реализуется способ прокладки сетей более верный, первоочередный, а не по полу. В проектной документации в указанной части узел не детализирован. Электрический кабель закладывал сам истец, и мог выбрать любой способ его прокладки, каких-то проектных решений на электрику эксперту представлены не было, поэтому говорить о том, почему кабель был проложен именно так, а не по другому – не известно. Предметом спора является сам объект недвижимости, а не сети, которые являются авторством истца.

Указывала, что приемка технологического оборудования в котельной при отсутствии части стены возможна, препятствий к этому не усматривается. В деле предписаний каких-то органов, служб не предоставлено. Кроме того, даже если было бы какое-то предписание контрольного органа, это еще не свидетельствует о наличии или отсутствие дефекта такого, там может быть совокупность обстоятельств.

В соответствии со строительными нормами и правилами помещение котельной не должно быть герметичным, оно не должно быть сделано из горячих материалов, но то, что оно должно быть огорожено от других помещений - нет таких требований. Есть требование по вентиляции, по объему котельной и есть требование по наличию в ней легко сбрасываемых конструкций, к ним относятся окна и двери. В котельной есть окна и дверной проем, в которые будет установлена легко сбрасываемая конструкция. К дымоходам есть требования, к тяге есть требование, есть требования к тому, как закрыт дымоход, требование по сечению дымохода, из чего он сделан, но вот требования к стене - его нет. В этом доме покрытие кровли синтегрировано с перекрытием, то есть это одна и та же конструкция, которая так сделана. Даже если это классифицировать как дефект, то это явный дефект, который виден при обычном способе приемки, однако эксперт настаивала, что не относит отсутствие перегородки до перекрытия дефектом.

По вопросу качества грунта под монолитной плитой, эксперт поясняла, что не брали пробу грунта, поскольку в материалы дела предоставлен сертифицированный паспорт на щебень, и более того, некорректно делать пробы в тех местах, где уже был сломан пол. Когда осуществляется штробление бетонного пола, то безусловно плевые частицы от штробления, от механического процесса с этим связанного, они возникают, они достаточно мелкодисперсные, туда мог попасть мусор от иных строительных работ, просто строительный мусор из дома, в связи с чем сбор проб в указанном месте осуществлять некорректно. Наличие паспорта на грунт, отсутствие иных дефектов по полу, не позволяет сомневаться в его качестве. В самой стяжке трещин не было, не было никакой пророщенной растительности, просадки или характерных провалов, что не позволяет сомневаться в качестве основания.

Во вопросу дообработки деревянных конструкций кровли огне-биозащитным материалом, эксперт указывала, что такая обработка была, что видно на листе 55 экспертного заключения, и состав даже подколлирован. Дефекты, о которых говорил истец, это отсутствие обработки в стыках этих конструкций однако стыки находятся внутри, и в СП нигде нет указания на то, что конструкции должны быть обработано по всему периметру. Это не является дефектом.

В части дефекта по разной высоте дверных проемов, указывала, что речь идет о проемах, которые внутри дома, о чем указано на стр. 46 экспертного заключения. Такая маленькая цена устранения этого недостатка связана с тем, что для расчета затрат применяется приказ Минстроя (стр. 64 заключения), и подразумевается, что устранять недостатки будет не один человек, а организация, имеющая необходимые строительные материалы и приспособления. Иным образом проводить расчеты не допустимо.

Эксперт разъясняла, что значит явный дефект, цитируя термин из экспертного заключения, и указывая о том, что это те дефекты, которые видны без использования специальных механических механизмов и приборов, то, что можно увидеть визуально.

Также указывала, что не давалась оценка наличию/отсутствию дефектов во вспомогательных помещениях - гараж и баня, поскольку объектом экспертизы являлся дом, эти характеристики отражены в экспертном заключении, дом идентифицирован совершенно четко с вполне определенными конструкциями. При этом указывала, что разъясняла сторонам о том, что будет проводится исследование именного дома – что было приобретено по договору купли-продажи. Помещения «бани» и «гаража» связаны с основным домом двумя дверными проемами, что отражено на схеме на стр.21 заключения, однако они не вошли в общую площадь дома.

По ходатайству представителя истца экспертом ФИО4 представлен дополнительно расчет по устранению не доложенной кладки стены в котельной, который она отнесла к явным недостаткам, малозначительным, устранимым и производственным, и стоимость устранения составит 2 871,09 руб. (л.д.119-120 том 2).

Проанализировав содержание заключения судебной экспертизы <номер обезличен> от 10 сентября 2025 года, суд приходит к выводу о том, что оно отвечает принципам относимости, допустимости, достоверности и достаточности доказательств, основания сомневаться в его правильности отсутствуют, то есть оно в полном объеме отвечает требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд учитывает, что заключение подготовлено экспертом ООО «Бюро независимых экспертиз и оценки» ФИО4, имеющим соответствующую квалификацию и предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. Судебным экспертом использованы данные, представленные как стороной истца, так и стороной ответчика, а также соответствующие литература, законодательство и источники информации. Судебным экспертом произведен осмотр объекта недвижимости. В заключении эксперта дана полная характеристика объекта оценки (месторасположение объекта, техническое состояние) с приложением обширного и подробного фотоматериала. В заключении содержится вся необходимая информация и приведена мотивация расчетов стоимости устранения выявленных недостатков, которая проводилась ресурсно-индексным методом. Ответы судебного эксперта на поставленные судом вопросы не допускают неоднозначного толкования, опровергают представленный истцом и составленный им локально сметный расчет.

Нарушений требований Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», положений статей 79 - 85 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не установлено, экспертиза проведена компетентным экспертом, обладающим специальными познаниями в области соответствующих исследований.

Имеющийся в материалах дела локально-сметный расчет, составленный ФИО1 (л.д.31-33, 34-47 том 1), в котором указано, что стоимость устранения недостатков составит 3 062 455,10 руб., фактически ни на чем не основывается. Указанный локально-сметный расчет был поставлен под сомнение ответчиком, с чем соглашается суд, и в связи с чем по делу была назначена судебная экспертиза. Кроме того, в заключении судебной экспертизы указано, что представленный истцом локально-сметный расчет содержит работы по устранению недостатков, которые таковыми не являются (или исправлены) и экспертом учтены не были:

Устройство герметизации коробок окон и балконных дверей мастикой, демонтаж/монтаж отливов; (п. 1-7)

Разборка элементов и последующее устройство крыш с заменой утеплителя; (п.9-11)

Кладка стен; (п. 12)

Устройство системы вентиляции; (п.13-18)

Разборка перегородок и последующая кладка новых; (п. 19,20)

Крепление водосточных желобов; (п.22)

Устройство отмостки дома, (п.29-37), а также имеет место значительного завышения объемов необходимого материала.

С учётом изложенного суд принимает заключение судебной экспертизы в качестве допустимого, достоверного, достаточного доказательства.

Стороной истца было заявлено о проведении дополнительной судебной экспертизы по вопросам исследования вспомогательных помещений и наличия/ отсутствия в них строительных недостатков, а также просили о проведении повторной экспертизы по вопросам в части отсутствия в котельной не доложенного шлакоблока, в том числе на соответствие требованиям пожарной безопасности, и в части определения состава и технических характеристик основания под бетонной плитой пола жилого дома и вспомогательных помещений. Как дополнительную так и повторную экспертизу просили назначить другому эксперту (л.д.123-125 том 2).

Судом в удовлетворении заявленного ходатайства было отказано, поскольку сторонам до назначения судебной экспертизы предоставлялось достаточно времени для формулирования вопросов, которые необходимо поставить перед экспертом, а несогласие заявителя с результатом уже проведенной судебной экспертизы, безусловными основаниями для назначения повторной/ дополнительной судебной экспертизы не являются.

Согласно пункту 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца в том числе возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Согласно пункту 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы, потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Таким образом, статья 475 Гражданского кодекса Российской Федерации делит недостатки товара на устранимые (несущественные) и дифференцирует правовые последствия выявления тех и других.

В зависимости от характера различаются явные и скрытые недостатки; к явным относятся те, которые могут быть обнаружены при обычном способе приемки, в данном случае при осмотре дома; к скрытым относят те недостатки, которые нельзя обнаружить визуальным способом и они проявляются лишь в процессе использования товара.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации, продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

ФИО1 и ФИО2 заключили договор купли-продажи жилого дома на изложенных в договоре условиях и приняли в том состоянии, в котором объект находится, а также были согласны с условиями, изложенными в предварительном договоре купли-продажи о том, что дом передается в состоянии: черновая отделка; стены дома не оштукатурены; полы под бетонную стяжку; произведены выводы для водоснабжения и водоотведения; произведен вывод газовой трубы без подключения, без разводки по дому и без установки котла отопления; произведена подводка электричества в дом без установки счетчика, без разводки по дому и без подключения, без гаражных ворот и двери гаража, без отмостки, с установкой вентиляции в санузле, кухне, котельной, с устройством водоотливов.

Как следует из материалов дела, до заключения договора купли-продажи покупателями Л-выми жилой дом и земельный участок осмотрены, они выразили свое согласие с условиями продажи жилого дома, в том числе с качественными характеристиками приобретаемого ими жилого помещения.

На момент осмотра жилого дома при заключении предварительного договора купли-продажи, перед покупкой и в момент совершения сделки каких-либо недостатков выявлено не было. Претензий по поводу некачественного состояния жилого дома истцами предъявлено не было. Более полугода (с декабря 2023 года по июль 2024 года – как указано самими истцом в претензиях) истцы не беспокоились судьбой дома, наличия или отсутствия в нем каких-либо недостатков.

Также суд учитывает, что, спорный объект недвижимости приобретался с использованием кредитных средств, являлся предметом залога и перед покупкой осматривался также специалистом банка, который каких-либо недостатков не обнаружил. В противном случае кредит на покупку жилого дома истцу предоставлен бы не был.

Все выявленные строительные недостатки, указанные в заключении судебной экспертизы, являются «явными», то есть те, которые могли быть выявлены при приемке дома истцами, которые не воспользовались своим правом зафиксировать техническое состояние дома в момент совершения сделки в договоре купли-продажи или в акте, в связи с чем несут риск соответствующих последствий.

Кроме того, судом отклоняются доводы истца ФИО1 о том, что он не обладал специальными познаниями, что бы оценить состояние дома, поскольку именно истец самостоятельно составил и представил локальный сметный расчет, который составить без специальных познаний сложно, в расчете истец указывал конкретные затраты на отдельные этапы работ, используемые материалы их объем и стоимость, что говорит об осведомленности истца в области строительных познаний.

Довод стороны истцов о том, что при заключении договора купли-продажи у истцов не было возможности осмотреть мансардный этаж, - суд отклоняет, поскольку как подтвердил сам истец ФИО1 в судебном заседании, он не просил продавца организовать доступ на второй этаж, предоставить лестницу или иные приспособления, чтобы осмотреть мансардный этаж, что говорит о том, что покупатели видели состояние мансардного этажа через имеющийся люк в потолке, были удовлетворены его состоянием. Кроме того, из фотографий, сделанных оценочной организацией к отчету об оценке недвижимости следует, что крыша второго этажа просматривается в проделанный люк достаточно хорошо.

Истцами не доказан факт передачи продавцом ООО «Стратегия Роста» покупателям недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве.

Таким образом, представленные доказательства не подтверждают того, что от истцов была скрыта ответчиком какая-либо информация относительно передаваемого недвижимого имущества, а также наличие на момент передачи недвижимого имущества каких-либо недостатков, о которых истец не был осведомлен и не мог не знать, действуя добросовестно и с должной степенью осмотрительности.

На момент заключения договора купли-продажи спорного жилого дома истцам было достоверно известно о том, что жилой дом с мансардным этажом передается без отделки, требуется выполнение дополнительных строительно-монтажных работ, отсутствует лестничный марш на второй этаж, однако несмотря на имеющиеся недостатки технического состояния объекта, согласились на приобретение жилого дома в текущем техническом состоянии, в каком он был на момент визуального осмотра, претензий у них к продавцу по принимаемому имуществу не имелось.

Разрешая спор и учитывая все вышеизложенное, а также исходя из доказанности наличия в жилом доме недостатков, возникших вследствие ненадлежащего строительства, которые имели место на момент заключения договора купли-продажи от 22 декабря 2023 года, и являются явными, могли быть выявлены при приемке жилого дома истцами, суд не находит оснований для удовлетворения требований истцов, и полагает отказать ФИО1 и ФИО6 в требованиях к ООО «Стратегия Роста» взыскании стоимости расходов на устранение недостатков жилого дома, компенсации морального вреда и штрафа.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194 -198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «Стратегия Роста» о защите прав потребителей, взыскании стоимости расходов на устранение недостатков жилого дома, компенсации морального вреда, штрафа, - отказать.

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Орджоникидзевский районный суд г. Магнитогорска Челябинской области.

Председательствующий:

Мотивированное решение суда изготовлено 15 октября 2025 года.

Председательствующий: