УИД 35RS0028-01-2025-001190-37

Дело № 2-45/2026 (№ 2-735/2025)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

посёлок Шексна 13 января 2026 года.

Шекснинский районный суд Вологодской области в составе

судьи Поповой Т.А.,

при секретаре Солодовой Ж.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ПАО «ДОМ.РФ» к ФИО1, ФИО2 о расторжении договора займа, взыскании задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество,

установил:

ПАО «ДОМ.РФ» обратилось в суд с иском к ФИО1, ФИО2, указав, что 15 февраля 2013 года НО «Фонд развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области» заключил кредитный договор № с ФИО1, ФИО2 для приобретения квартиры в сумме 1 048 600 рублей сроком по 31 января 2033 года под 8,5% годовых. Владельцем закладной и кредитором в настоящее время является ПАО «ДОМ.РФ». В связи с тем, что заёмщик ненадлежащим образом осуществляет исполнение взятых на себя обязательств по кредитному договору, образовалась задолженность по состоянию на 26 августа 2025 года 179 дней просрочки в сумме 215 546,81 рублей, в том числе: основной долг – 204 348,65 рублей, проценты – 9 453,55 рублей, пени – 1 744,61 рубля. В обеспечение исполнения обязательств по договору является ипотека в силу закона. 15 февраля 2013 года ответчики приобрели в общую совместную собственность помещение – квартиру по адресу: <адрес> По условиям договора займа в связи с тем, что образовалась задолженность, займодавец имеет право обратить взыскание на предмет ипотеки при неисполнении требований по договору. На момент заключения договора стоимость предмета ипотеки в соответствии с отчетом об оценке № от 31 января 2013 года составила 1 498 000 рублей. Следовательно, начальная продажная цена заложенного имущества при обращении взыскания составляет 1 198 400 рублей. Ссылаясь на статьи 8, 309, 310, 807, 810, 811, 813, 819, 820 Гражданского кодекса РФ, федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», просит суд

расторгнуть договор займа № от 15 февраля 2013 года, заключенный между НО «Фонд развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области» и ФИО1, ФИО2;

взыскать солидарно с ФИО1, ФИО2 в пользу ПАО «ДОМ.РФ» задолженность по договору займа № от 15 февраля 2013 года в размере 215 546,81 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 47 466 рублей;

взыскать солидарно с ФИО1, ФИО2 в пользу ПАО «ДОМ.РФ» проценты за период с 27 августа 2025 года по дату вступления решения суда в законную силу (включительно) по ставке 8,5% годовых;

обратить взыскание на заложенное имущество - квартиру по адресу: <адрес>, принадлежащую на праве общей совместной собственности ФИО1, ФИО2 путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 1 198 400 рублей.

17 ноября 2025 года определением Шекснинского районного суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, относительно предмета спора привлечено Министерство строительства Вологодской области.

15 декабря 2025 года определением Шекснинского районного суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, относительно предмета спора привлечено Отделение фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации по Вологодской области.

Представитель истца ПАО «ДОМ.РФ», уведомленный о времени и месте судебного заседания, в суд не прибыл, в исковом заявлении имеется ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии их представителя.

Ответчик ФИО1, уведомленная о времени и месте судебного заседания, в суд не явилась, об отложении дела не ходатайствовала.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании наличие задолженности по договору займа признал, возражал против обращения взыскания на квартиру, пояснив, что рыночная стоимость квартиры на сегодняшний день истцом занижена, за основу взята оценка от 2013 года. В настоящее время рыночная стоимость квартиры составляет более трех миллионов рублей.

Представитель третьего лица Министерства строительства Вологодской области, уведомленный о времени и месте судебного заседания, в суд не прибыл. Поступил отзыв на иск, где имеется ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии их представителя и указано, что на основании распоряжения Департамента строительства и жилищно-коммунального хозяйства Вологодской области (с 11 ноября 2024 года переименовано в Министерство строительства Вологодской области) от 14 декабря 2012 года № ФИО1 была предоставлена государственная поддержка по оплате первоначального взноса по ипотечному кредиту (займу) как молодому учителю образовательного учреждения области в размере 210 000 рублей и выдано свидетельство о предоставлении государственной поддержки от 19 декабря 2012 года № распоряжением Департамента от 08 февраля 2013 года № срок действия свидетельства о предоставлении государственной поддержки от 19 декабря 2012 года № продлен на срок до 19 марта 2013 года включительно. Мера государственной поддержки была предоставлена ФИО1 в соответствии с Законом области от 25.10.2012 № 2884-ОЗ «Об установлении меры государственной поддержки по оплате первоначального взноса по ипотечному кредиту (займу) молодым учителям образовательных учреждений области» (признан утратившим силу Законом области от 15.05.2024 № 5621-ОЗ) и Порядком предоставления государственной поддержки по оплате первоначального взноса по ипотечному кредиту (займу) молодым учителям образовательных организаций области, утвержденным постановлением Правительства области от 19.11.2012 № 1373 (признан утратившим силу постановлением правительства области от 16.07.2024 № 862). Ссылаясь на пункты 2.15 и 2.18 Порядка, указано, что договор на приобретение жилого помещения в Министерство не предоставлялся, соответственно Министерство сведениями о приобретении ФИО1 квартиры по адресу: <адрес>, а также о задолженности по кредитному договору, не располагает, поэтому вопрос о заявленных требованиях оставляет на усмотрение суда.

Представитель третьего лица Отделения Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации по Вологодской области, уведомленный о времени и месте судебного заседания, в суд не прибыл, об отложении дела не ходатайствовал.

Заслушав ответчика, изучив материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьёй 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств.

Согласно статье 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В статье 819 Гражданского кодекса РФ определено, что по кредитному договору банк обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. В силу пункта 2 данной статьи к отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные положениями о займе.

Согласно статье 810 Гражданского кодекса РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В соответствии с пунктом 2 статьи 811 Гражданского кодекса РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В силу пункта 2 статьи 809 Гражданского кодекса РФ займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

Согласно статье 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

Согласно статье 348 Гражданского кодекса РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает, для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) взыскание может быть обращено на заложенное имущество. При этом в обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано только в случае, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

В соответствии с нормами статьи 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда, в том числе при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из материалов дела следует, что 15 февраля 2013 года НО «Фонд развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области» заключила договор займа № с ФИО1, ФИО2 на сумму 1 048 600 рублей сроком по 31 января 2033 года под 8,5% годовых. Размер ежемесячного платежа составил 9 129 рублей. Займ предоставлен для целевого использования – приобретение в общую совместную собственность жилого помещения по адресу: <адрес> с кадастровым номером № стоимостью 1 500 000 рублей. По условиям договора займа, заёмщик обязуется возвратить полученный займ и уплатить проценты, начисленные за пользование займом, а так же уплатить сумму неустойки (при наличии).

В случае возникновения просроченного платежа начисляются проценты по ставке, установленной в пункте 1.1.3 Договора (проценты за пользование займом), на сумму займа, указанную в графике платежей для соответствующего процентного периода, за период равный количеству дней в соответствующем процентном периоде, и на просроченный платеж в счет возврата суммы займа за каждый календарный день просрочки по дату фактического погашения просроченного платежа (включительно). Датой фактического погашения просроченного платежа, а также начисленных в соответствии с пунктами 5.2. и 5.3 Договора пеней (при наличии) является дата поступления денежных средств в счет погашения просроченного платежа и пеней (при наличии) на счет или в кассу займодавца в сумме, достаточной для полного погашения просроченного платежа и пеней (при наличии).

При нарушении сроков возврата займа, сроков уплаты начисленных за пользование займом процентов заёмщик уплачивает неустойку в виде пеней в размере 0,1% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы займа за каждый календарный день просрочки до даты поступления просроченного платежа на счет займодавца (включительно).

По условиям договора займа, займодавец имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по договору и обратить взыскание на недвижимое имущество.

Из договора купли-продажи квартиры от 15 февраля 2013 года следует, что расчет покупателя с продавцом производился за счет заёмных средств – ипотечного займа в размере 1048 600 рублей и за счет средств государственной поддержки в размере 209 720 рублей, предоставляемой ФИО1 в соответствии с законом области от 25.10.2012 № 2884-ОЗ «Об установлении меры государственной поддержки по оплате первоначального взноса по ипотечному кредиту (займу) молодым учителям общеобразовательных учреждений области», постановлением Правительства области от 19.11.2012 № 1373 «О порядке предоставления государственной поддержки по оплате первоначального взноса по ипотечному кредиту (займу) молодым учителям образовательных учреждений области», согласно распоряжению Департамента строительства и жилищно-коммунального хозяйства области № от 14.12.2012, что следует из Свидетельства о предоставлении государственной поддержки № от 19.12.2012, выданного Департаментом строительства и жилищно-коммунального хозяйства области).

Согласно выписки из ЕГРН от 15 октября 2025 года на помещение – квартиру, общей площадью № кв.м с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес> зарегистрировано право общей совместной собственности ФИО2 и ФИО1 на основании договора купли-продажи от 15 февраля 2013 года с ограничением права и обременением в виде ипотеки в силу закона от 20 февраля 2013 года со сроком действия с 20 февраля 2013 года по 31 января 2033 года в пользу НО «Фонд развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области».

Банк исполнил свои обязательства по кредиту и предоставил ответчику кредит в полном объёме.

ФИО2 и ФИО1 принятые на себя обязательства по оплате суммы кредита и причитающихся процентов за его использование надлежащим образом не исполняли, что следует из расчета задолженности на 26 августа 2025 года, где указано, что сумма задолженности составила 215 546,81 рублей, в том числе: основной долг – 204 348,65 рублей, проценты – 9 453,55 рублей, пени – 1 744,61 рубля.

Расчет суммы задолженности по основному долгу и процентам за пользование кредитными средствами ответчиками не оспорен, контрсчёт не представлен, поэтому принимается судом и подлежит взысканию в солидарном порядке с ФИО2 и ФИО1

Пунктом 3.1 Договора займа № от 15 февраля 2013 года предусмотрено, что проценты за пользование займом начисляются на остаток суммы займа, исчисляемый на начало соответствующего процентного периода, начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления займа, и по дату фактического возврата займа либо по дату вступления в силу соглашения сторон о расторжении настоящего Договора в предусмотренных Договором случаях, включительно в зависимости от того, какая из дат наступит раньше, по процентной ставке, указанной в пункте 1.1.3 Договора, и с учетом положений пунктов 3.11.1 и 3.11.2 Договора.

С учетом требований пункта 3.1 Договора, суд приходит к выводу о взыскании солидарно с ФИО2, ФИО1 задолженности по процентам за пользование кредитом, начисленным на сумму остатка основного долга за период с 27 августа 2025 года по дату вступления в законную силу решения суда (включительно) по ставке 8,5% годовых.

С учетом того, что ответчики условия договора займа не исполняли надлежащим образом, в связи с чем, образовалась задолженность, суд считает необходимым удовлетворить исковые требования истца о расторжении договора займа №, заключенного 15 февраля 2013 года между НО «Фонд развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области» и ФИО1, ФИО2

Согласно отчету № об оценке рыночной стоимости квартиры по адресу: <адрес> от 31 января 2013 года, рыночная стоимость квартиры составляет 1 498 000 рублей.

В соответствии с требованиями статьи 350 Гражданского кодекса РФ, реализация (продажа) заложенного имущества, на которое обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов, в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Согласно пункту 84 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 № 23 «О применении судами правил о залоге вещей», принимая решение об обращении взыскания на заложенную недвижимую вещь, суд должен указать в нем в том числе начальную продажную цену предмета залога (подпункт 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке).

Начальная продажная цена недвижимой вещи определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого при заключении договора об ипотеке или в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом (пункт 3 статьи 340 ГК РФ, подпункт 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке).

Если начальная продажная цена предмета залога определена по соглашению сторон или в иске залогодержателя при отсутствии возражений со стороны залогодателя, начальная продажная цена устанавливается судом в размере ста процентов от цены, согласованной сторонами, в том числе если при определении такой цены стороны руководствовались отчетом оценщика.

При наличии между сторонами спора бремя доказывания иной начальной продажной цены заложенной недвижимой вещи возлагается на ту сторону, которая оспаривает начальную продажную стоимость предмета залога, указанную в договоре залога или в иске.

Если сторонам в ходе судебного разбирательства не удалось достичь соглашения об определении начальной продажной цены, такая цена устанавливается судом в размере восьмидесяти процентов рыночной стоимости имущества, определенной судом (подпункт 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке), если иное не установлено законом (пункт 9 статьи 77.1 Закона об ипотеке).

Учитывая, что рыночная стоимость квартиры указанная в ценах 2013 года не соответствует ее действительной цене (рыночной стоимости) на момент рассмотрения дела судом. С момента заключения договора ипотеки (2013 год) до момента рассмотрения настоящего дела (2025 год) прошел длительный промежуток времени, за который стоимость квартиры значительно увеличилась, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 15 октября 2025 года о размере кадастровой стоимости квартиры - 1 623 261,29 рубль, а размер задолженности по договору- 215 546,81 рублей значительно ниже стоимости квартиры, суд считает необходимым отказать в удовлетворении искового требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ суд

решил:

Исковые требования ПАО «ДОМ.РФ» к ФИО1, ФИО2 удовлетворить частично.

Расторгнуть кредитный договор №, заключенный 15 февраля 2013 года между ОАО «Агентство ипотечного жилищного кредитования Вологодской области» и ФИО1, ФИО2.

Взыскать солидарно с ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (<данные изъяты>), ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (<данные изъяты>) в пользу ПАО «ДОМ.РФ» (ОГРН <***>, ИНН <***>) задолженность по кредитному договору № от 15 февраля 2013 года по состоянию на 26 августа 2025 года в размере 215 546 рублей 81 коп., и расходы на оплату государственной пошлины в размере 27 466 рублей 40 коп.

Взыскать солидарно с ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (<данные изъяты>), ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения <данные изъяты>) в пользу ПАО «ДОМ.РФ» (ОГРН <***>, ИНН <***>) задолженность процентам за пользование кредитом по кредитному договору № от 15 февраля 2013 года, начисленным на сумму остатка основного долга за период с 27 августа 2025 года по дату вступления в законную силу решения суда (включительно) по ставке 8,5% годовых.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Вологодского областного суда через Шекснинский районный суд путем подачи апелляционной жалобы в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Решение в окончательной форме составлено 16 января 2026 года.

Судья Т.А. Попова