Дело №2-1361/2023
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
13 сентября 2023 года г.Туапсе
Туапсинский районный суд Краснодарского края в составе: председательствующего: судьи Вороненкова О.В.
с участием представителя истца ФИО1 - ФИО2,
При секретаре: Сибилевой Н.В.
рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 Роуз о расторжении договора аренды нежилого помещения, взыскании денежных средств,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3 Роуз о расторжении договор аренды нежилого помещения с условием задатка от ДД.ММ.ГГГГ, взыскании 1500000 рублей и судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере 15700 рублей, мотивируя тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО1 заключен договор аренды нежилого помещения с условием задатка, в соответствии с которым арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату, в целях проживания и возмездной сдачи комнат арендатором, владение и пользование помещениями в указанные в договоре сроки, в нежилом доме с кадастровым номером №, общей площадью 405,2 кв.м., расположенном по адресу: <адрес>, находящимся в собственности арендодателя на основании свидетельства о собственности от ДД.ММ.ГГГГ. Арендодателем сдается вся территория, прилегающая к нежилому дому; первый, второй, третий этаж, состоящий из 15 комнат, что установлено пунктом 1.2. договора аренды, в котором определено целевое назначение комнат и помещений нежилого дома. Пунктом 1.4. установлен срок действия договора аренды: с 01 июня по ДД.ММ.ГГГГ Цена договора составила 2500000 рублей, которые выплачиваются арендатором арендодателю в следующем порядке: ДД.ММ.ГГГГ – 1500000 рублей; ДД.ММ.ГГГГ – 500000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ – 500000 рублей. Истец оплатил ответчику 1500000 рублей, что подтверждается распиской. На дату заключения договора аренды ответчику принадлежал объект незавершенного строительства площадью 405,2 кв.м., степень готовности – 80%. Пунктом 3.1.1. договора установлена обязанность арендодателя передать истцу помещение по акту приема-передачи с 25 мая по ДД.ММ.ГГГГ, указанное в пункте 1.1. Прием- передача имущества не состоялись, так как до настоящего времени объект в эксплуатацию не введен. Использовать спорный объект по назначению, установленному договором аренды, невозможно. Истцу не известно, что препятствовало арендодателю получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию к началу течения срока аренды помещений. По условиям договора аренды, в срок до ДД.ММ.ГГГГ подлежала оплате часть аренды в размере 500000 рублей. Оснований для исполнения данных обязательств не имелось, так как невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Объект в эксплуатацию не введен, в связи с чем, истец лишен возможности использовать его по целевому назначению, установленному условиями договора аренды. Основания и порядок расторжения договора установлены главой 29 ГК РФ. В досудебном порядке истец направил ответчику телеграмму с просьбой расторгнуть договор аренды и вернуть 1500000 рублей. Ответ не получен. При обращении в суд истцом оплачена государственная пошлина в размере 15700 рублей, которые просит взыскать с ответчика.
Представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО2 в судебном заседании заявленные требования поддержала по доводам, изложенным в исковом заявлении. Просила удовлетворить иск.
Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен надлежащим образом, причину неявки не сообщил и не просил об отложении дела.
В силу ст. 35 и ст. 167 ГПК РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами и обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин.
При указанных обстоятельствах, с учетом требований ст.ст.167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика.
Суд, выслушав представителя истца, исследовав материалы гражданского дела, приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям
Так, судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО1, заключен договор аренды нежилого помещения с условиями задатка, согласно которому арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату в целях проживания и возмездной сдачи комнат арендатором, в указанные в договоре сроки, в нежилом доме, с кадастровым номером №, общей площадью 405,2 кв.м., расположенном по адресу: <адрес>, находящимся в собственности арендодателя на основании свидетельства о собственности от ДД.ММ.ГГГГ.
Арендодателем сдается арендатору вся территория, прилегающая к жилому дому, первый, второй этаж, состоящий из 15 комнат (п 1.2).
Срок найма сторонами установлен с 01.06. по ДД.ММ.ГГГГ (п.1.4).
Арендатор обязан использовать помещение только для проживания отдыхающих (п.3.2.1).
Иными условиями договора также установлено использование объекта с целью временного проживания граждан (пункты 2.1., 2.2., 5.1).
В Едином государственном реестре недвижимости об объекте с кадастровым номером № содержатся сведения: площадь 405,2 кв.м., проектируемое назначение –нежилое, степень готовности объекта незавершенного строительства – 80%, расположен по адресу: <адрес>; дата государственной регистрации права ДД.ММ.ГГГГ.
Объект незавершенного строительства расположен в пределах объекта с кадастровым номером №- земельный участок площадью 400 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: гостиничное, туристическое обслуживание; дата государственной регистрации права физического лица ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно пункта 4.1 плата за наем за весь предусмотренный договором период, устанавливается в размере 2500000 рублей, выплачивается арендодателю наличными или переводом в следующем порядке: ДД.ММ.ГГГГ – 1500000 рублей в качестве задатка (входит в стоимость аренды), ДД.ММ.ГГГГ – 500000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ – 500000 рублей, окончательный расчет. Установленный размер платы является окончательным и не подлежит изменению в течении срока действия договора (п.4.2).
Оплата истцом части аренды в размере 1500 000 рублей подтверждается распиской ответчика.
Согласно п. 3.1.1 договора аренды, арендодатель обязан передать арендатору по акту приема-передачи помещение, указанное в пункте 1.1. договора, в состоянии, пригодном для проживания, а по окончании договора - принять его. Передача производится с 25 мая по ДД.ММ.ГГГГ, принятие - с 25 по ДД.ММ.ГГГГ
В соответствии с ч.1, 2 ст.307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно части 1 ст.650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
В силу положений ч.1 ст.655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.
По условиям заключенного сторонами договора арендодатель предоставляет объект арендатору только для проживания отдыхающих; объект расположен на земельном участке с видом разрешенного использования - гостиничное, туристическое обслуживание.
В исковом заявлении истец указал, что прием-передача имущества не состоялись, так как ответчику принадлежит объект незавершенного строительства, до настоящего времени объект в эксплуатацию не введен, его использование по назначению, установленному договором, невозможно.
В соответствии со ст.1 Федерального закона от 24.11.1996 N 132-ФЗ «Об основах туристской деятельности в Российской Федерации» под средством размещения понимается имущественный комплекс, включающий в себя здание или часть здания, помещения, оборудование и иное имущество и используемый для временного размещения и обеспечения временного проживания физических лиц.
Согласно п. 10 ст.1 ГрК РФ, объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).
В силу ч.1 ст.55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является документом, удостоверяющим выполнение капитального строительства объекта в полном объеме и в соответствии с разрешением на строительство.
Поскольку средством размещения является задние либо его часть, используемые для обеспечения временного проживания физических лиц, соответственно разрешение на ввод объекта в эксплуатацию рассматриваться в качестве безусловного доказательства, свидетельствующего о доведении объекта незавершенного строительства до состояния готовности и возможности его эксплуатации по целевому назначению.
Согласно п.11 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» при наличии соответствующих оснований лица (арендатор и/или арендодатель), виновные в эксплуатации объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, подлежат привлечению к административной ответственности в соответствии с частью 5 статьи 9.5 КоАП РФ. Деятельность указанных лиц может быть приостановлена по основаниям и в порядке, предусмотренном КоАП РФ.
Суд полагает обоснованными утверждения истца о невозможности использования незавершенного строительством и не введенного в эксплуатацию объекта для проживания отдыхающих и, следовательно, невозможности реализации условий договора аренды.
Разделом 7 договора аренды предусмотрено, что в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендатора, при отсутствии к тому оснований, денежные средства, внесенные арендатором в качестве оплаты по договору, не возвращаются.
В случае невозможности арендатором приступить к исполнению договора в сроки, установленные п.1.4 договора, ввиду возникновения непредвиденных обстоятельств, внесенные им денежные средства в качестве предоплаты в размере 1500000 рублей подлежат возврату арендодателем в полном объеме при условии уведомления арендодателя о таких обстоятельствах через мессенджеры или электронную почту непосредственно после возникновения таких обстоятельств. Или стоимость аренды переносится на следующий год 2024, но арендная плата уменьшается на 20% и будет составлять 2000000 рублей (п.7.1).
В случае невыполнения одной из сторон, принятых на себя обязательств, договор может быть расторгнут ранее срока его окончания в следующем порядке: сторона, имеющая намерение расторгнуть договор направляет другой стороне уведомление о возможном расторжении с указанием обязательств, не исполняемых другой стороной. Сторона, нарушившая условия договора, обязана в течении пяти календарных дней с момента получения уведомления исполнить обязательства, указанные в уведомлении и предусмотренные настоящим договором. При не исполнении, указанных в уведомлении требований, сторона, инициировавшая расторжение договора, направляет другой стороне уведомление о расторжении договора. При этом, добросовестная сторона вправе рассчитывать на возмещение убытков (п.7.3).
Согласно пункта 7.5. договора аренды, договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон: если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; в других случаях предусмотренных жилищным законодательством.
В соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно ч.1 ст.451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Согласно ч.2 ст.452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Истцом представлены доказательства обращения к ответчику в досудебном порядке с требованием о расторжении договора.
Согласно ст.453 ГК РФ, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, в случае расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора. Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.
Согласно части 1 ст.1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.
Материалами дела подтверждается факт получения ответчиком от истца денежной суммы в размере 1500000 рублей, в связи с чем, с ФИО3 подлежит взысканию сумма неосновательного обогащения.
Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Суд считает обоснованными требования истца о взыскании с ответчика понесенных судебных расходов по уплате госпошлины.
Расходы по оплате государственной пошлины в сумме 15700 рублей 63 подтверждаются чеком-ордером Сбербанка.
На основании изложенного, руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Иск ФИО1 удовлетворить. Расторгнуть договор аренды нежилого помещения с условием задатка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3 Роуз и ФИО1.
Взыскать с ФИО3 Роуз в пользу ФИО1 1500000 (один миллион пятьсот тысяч) рублей и судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 15700 рублей.
Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Туапсинский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья:_________________