ВЕРХОВНЫЙ СУД

РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

дело № 2-436/2023 (33-13061/2023)

г. Уфа 2 августа 2023 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе

председательствующего Кривцовой О.Ю.,

судей Науширбановой З.А. и Сыртлановой О.В.

с участием прокурора Сафина И.Р.

при секретаре Кугубаевой К.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 16 февраля 2023 г., по иску ФИО2 к ФИО1 о признании обязательств исполненными, признании права собственности на жилое помещение, по встречному иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о расторжении договора инвестирования, выселении со снятием с регистрационного учета.

Заслушав доклад судьи Кривцовой О.Ю., судебная коллегия

установил а:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО1 о признании ее обязательств по оплате стоимости квартиры адрес по договору инвестирования строительства многоквартирного трехэтажного жилого дома по ул. ФИО8 в Кировском районе городского округа город Уфа от 3 марта 2017 г., заключенному с ФИО1, исполненными в полном объеме; прекращении права собственности ФИО1 на квартиру с кадастровым номером №..., по адресу: г. адрес с признанием права собственности на указанное жилое помещение за ФИО2

Заявленные требования мотивированы тем, что 3 марта 2017 г. между ФИО2 и ФИО5 заключен договор инвестирования строительства многоквартирного трехэтажного жилого дома по ул. ФИО8 в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, в соответствии с условиями которого истец является инвестором, ответчик являемся заказчиком-застройщиком.

В соответствии с пунктом 4 договора результатом инвестиционной деятельности является квартира № 21 с антресолью в строящемся многоквартирном трехэтажном жилом доме по ул. ФИО8 в Кировском районе городского округа город Уфа, создаваемом по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: адрес

Согласно пункту 2.1 договора по завершении инвестиционного проекта, сдачи объекта в эксплуатацию, его государственной регистрации и при условии выполнения инвестором обязательств по внесению инвестиций, заказчик-застройщик передает инвестору результат инвестиционной деятельности по договору купли-продажи.

В соответствии с пунктом 3.1 договора размер инвестиций определен сторонами в размере 2 124 800 руб., которые в соответствии с пунктом 3.2 договора подлежат уплате в следующем порядке: в размере №... руб. в момент подписания договора; №... руб. в момент подписания договора купли-продажи. Указанные денежные средства уплачены истцом ответчику в полном объеме.

В соответствии с пунктом 5.1 договора срок осуществления проекта составляет 10 месяцев. Строительство многоквартирного жилого дома завершено в 2019 г.

1 марта 2019 г. за ответчиком в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано право собственности на спорную квартиру, после чего она фактически была передана истцу. С 14 мая 2020 г. истец состоит на регистрационном учете в спорной квартире. Истец по настоящее время фактически проживает в спорной квартире, осуществляет права и исполняет обязанности собственника спорного жилого помещения.

Однако до настоящего времени спорная квартира не оформлена в собственность истца по причине уклонения ответчика от передачи квартиры в собственность истца и подачи необходимых документов в Управление Росреестра по Республике Башкортостан. Неисполнение ответчиком обязательства по передаче необходимых документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, приводит к невозможности осуществления государственной регистрации права собственности истца на приобретенное по договору спорное жилое помещение, нарушает прав и охраняемые законом интересы истца.

ФИО1 предъявила встречные требования к ФИО2, ФИО3, ФИО4, в которых просила: расторгнуть договор инвестирования, заключенный 3 марта 2017 г. между ФИО1 (заказчик-застройщик) и ФИО2 (инвестор), обязав ФИО1 вернуть ФИО2 денежные средства в размере №... руб., проценты за пользование денежными средствами - №... коп., а ФИО2 обязав освободить квартиру с кадастровым номером №..., расположенную по адресу: <...>, и передать ее в пользование ФИО1; выселить ФИО2, ФИО3, ФИО4 из указанного жилого помещения со снятием с регистрационного учета; взыскать расходы на оплату госпошлины в размере 900 руб.

В обоснование встречных требований ФИО1 указала, что между ней и ФИО2 3 марта 2017 г. заключен договор инвестирования строительства многоквартирного трехэтажного жилого дома по ул. ФИО8 в Кировском районе городского округа город Уфа, согласно пункту 1.4 которого результатом инвестиционной деятельности является квартира № 21 с антресолью (общая площадь 53,15 кв. м, из них площадь первого уровня 39,0 кв. м, площадь антресоли 14,15 кв. м).

Согласно пункту 3.1 договора размер инвестиций по договору определен сторонами в размере №... руб., исходя из стоимости №... руб. за 1 квадратный метр инвестиционной площади. После заключения договора инвестирования ФИО2 осуществлена оплата по договору на общую сумму №... руб. Оставшуюся сумму в №... руб. ФИО2 обязалась выплатить в момент подписания основного договора после завершения строительства объекта.

В настоящий момент строительство объекта окончено, квартира фактически передана ФИО2 в пользование, что не оспаривается самой ФИО2, в квартире она зарегистрирована с 14 мая 2020 г. и проживает в ней по настоящее время.

Несмотря на это, предусмотренное пунктом 1.9. условие договора ФИО2 выполнять отказывается, доплачивать стоимость квадратных метров, на которые увеличилась площадь квартиры, не намерена.

2 октября 2022 г. ФИО1 в адрес ФИО2 направлена претензия, согласно которой ФИО1 выразила согласие на предложение о заключении основного договора купли-продажи, на условиях предварительного договора, и направила подписанный с ее стороны договор купли-продажи. По условиям заключаемого договора, общая стоимость квартиры составляет 3 084 000 руб., из которых уже уплачено №... руб. Соответственно, ФИО2 предложено доплатить №... руб. в связи с увеличением площади квартиры.

Помимо этого ФИО1 в претензии указала, что в случае нежелания со стороны ФИО2 заключать договор на указанных условиях, она готова рассмотреть следующий вариант урегулирования спора, а именно: расторжение договора инвестирования от 3 марта 2017 г. с возвратом уплаченных ранее денежных средств, а также причитающихся процентов за пользование денежными средствами в размере №... коп. Вместе с претензией в адрес ФИО2 направлено соглашение о расторжении договора инвестирования. Ответ на претензию получен не был.

В настоящий момент ФИО2 занимает квартиру в нарушение обязательств по договору 3 марта 2017 г., данный факт установлен вступившим в законную силу решением суда, имеющим преюдициальное значение. Совместно с ФИО2 в спорной квартире проживают ФИО3, ФИО4, что подтверждается справкой о регистрации. В связи с тем, что ФИО2 занимает квартиру в нарушение обязательств по договору, нахождение указанных лиц в квартире является неправомерным.

Решением Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 16 февраля 2023 г. постановлено:

«исковое заявление ФИО2, ... о признании права собственности на жилое помещение удовлетворить.

Признать обязательства ФИО2 по оплате стоимости квартиры, расположенной по адресу: адрес по договору инвестирования строительства многоквартирного трехэтажного жилого дома по ул. ФИО8 в Кировском районе г. Уфы РБ от 03.03.2017 г., заключенному между ФИО2 и ФИО1, исполненными в полном объеме.

Прекратить право собственности ФИО1 на жилое помещение с кадастровым номером №..., расположенное по адресу: адрес

Признать право собственности ФИО2 на жилое помещение с кадастровым номером №... расположенное по адресу: адрес

Решение является основанием для внесения записи в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации права собственности ФИО2 на жилое помещение с кадастровым номером №... расположенное по адресу: адрес

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о расторжении договора инвестирования, возврате денежных средств, выселении, снятии с регистрационного учета отказать».

В апелляционной жалобе и дополнении к ней ФИО1 ставит вопрос об отмене вышеуказанного решения суда, полагая неправомерным вывод суда первой инстанции о преюдициальности обстоятельств, установленных вступившим в законную силу решением Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 27 апреля 2022 г. Полагает, что в случае, если сторона представляет доказательства, подтверждающие, что обстоятельствам может быть дана иная оценка, суд должен исследовать эти доказательства и доводы стороны, на что обращено внимание в абзаце третьем пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 г. № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств». Таким образом, преюдициальное значение имеют только обстоятельства, установленные судом, правовая же оценка, выводы о подлежащих применению норм права, суждения суда о фактах, не относятся к преюдициальным фактам. Правовая квалификация отношений сторон, ранее данная судом при рассмотрении иного дела, не образуя преюдиции, вместе с тем должна быть учтена судом при рассмотрении иного дела, и если суд придет к иным выводам, он должен указать соответствующие мотивы. Таким образом, вывод суда о том, что пункт 1.9 договора (при изменении площади инвестиционной деятельности цена договора может быть изменена пропорционально увеличению или уменьшению площади инвестиционной деятельности) носит диспозитивный, а не императивный характер, и цена договора может быть изменена только по соглашению сторон, не образует преюдицию. В связи с указанным полагает, что оценка договора инвестирования первым решением суда как договора купли-продажи, а также его толкование не могут расцениваться как преюдиция, так как, исходя из толкований вышестоящих судов, преюдицией могут являться лишь обстоятельства дела, то есть факты, а не правовая квалификация. Считает, что суд в настоящем деле имеет право дать иную квалификацию и оценку доводам сторон, исходя из имеющейся на настоящий момент ситуации и совокупности доказательств. Судебной практикой (перечислена в апелляционной жалобе) подтверждена возможность при изменении площади квартиры изменения цены договора. Способ толкования договора, примененный судом первой инстанции, противоречит принципу разумности, не учитывает цель договора, иных условий договора в их совокупности, а также последующее поведение сторон. В договоре инвестирования стороны пришли к соглашению, что площадь квартиры может быть изменена при строительства и предусмотрели, как при изменении площади меняется цена договора (определили порядок исчисления); в договоре не установлено, что при увеличении площади квартиры добавленные площади переходят к ФИО2 безвозмездно, а, следовательно, исходя из презумпции статьи 423 Гражданского кодекса Российской Федерации, они должны быть оплачены; после изменения площади квартиры ФИО2 в нарушение условий договора отказалась от оплаты за добавленные квадратные метры, чем нарушила взятые на себя обязательства. Нарушение обязательств ФИО2 по оплате является существенным, так как неоплаченная сумма превышает 30% от общей цены договора, что является основанием для расторжения договора в судебной порядке; признание права собственности на квартиру площадью 77,1 кв. м является незаконным, так как между сторонами заключена сделка на квартиру площадью 53,15 кв. м.

Ответчики ФИО1, ФИО3, ФИО4, представитель третьего лица - Отдела по вопросам миграции управления МВД по городу Уфе в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, об уважительных причинах неявки не сообщали. В связи с чем, на основании статей 117, 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия полагает возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя ответчика ФИО1 - ФИО6, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, истца ФИО2 и ее представителя ФИО7, заслушав заключение прокурора, полагавших решение суда законным и обоснованным, исследовав материалы гражданского дела № 2-835/2022 Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с требованиями частей 1, 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, не оспаривалось сторонами, что 3 марта 2017 г. между ФИО1 (заказчик-застройщик) и ФИО2 (инвестор) заключен договор инвестирования строительства многоквартирного трехэтажного жилого дома по ул. ФИО8 в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, по условиям которого:

результатом инвестирования является квартира № 21 с антресолью (общая площадь 53,15 кв. м, из них площадь первого уровня 39,0 кв. м, площадь антресоли 14,15 кв. м) в строящемся многоквартирном трехэтажном жилом доме по ул. ФИО8 в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, создаваемый по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, адрес строительство которого будет осуществляться в соответствии с проектом; разрешение на строительство №..., выдано администрацией городского округа город Уфа 17 октября 2016 г., срок действия разрешения до 17 октября 2017 г. (пункт 1.4);

общая площадь результата инвестиционной деятельности - согласно проекта квартира № 21 с антресолью (общая площадь 53,15 кв. м, из них площадь первого уровня 39,0 кв. м, площадь антресоли 14,15 кв. м) в строящемся многоквартирном трехэтажном жилом доме по ул. ФИО8 в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, создаваемый по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. ФИО8, дом 122; площади измеряются по внутренним поверхностям; при изменении площади инвестиционной деятельности цена договора может быть изменена пропорционально увеличению или уменьшению площади инвестиционной деятельности (пункт 1.9);

по настоящему договору инвестор передает заказчику денежные средства в сумме, установленной настоящим договором, для осуществления проекта по созданию результатов инвестиционной деятельности на земельном участке; по завершению инвестиционного проекта, сдачи объекта в эксплуатацию, его государственной регистрации и при условии выполнения инвестором обязательств по внесению инвестиций заказчик-застройщик передает инвестору результат инвестиционной деятельности по договору купли-продажи (пункт 2.1);

размер инвестиций по настоящему договору определен сторонами в размере №... руб., исходя из стоимости №... руб. за 1 кв. м инвестиционной площади (пункт 3.1);

инвестиции направляются инвестором заказчику-застройщику по частям: №... руб. в момент подписания договора, оставшуюся сумму 124 800 руб. в момент подписания основного договора купли-продажи (пункт 3.2);

срок осуществления проекта составляет 10 месяцев и будет исчисляться со дня передачи инвестором заказчику-застройщику проекта, в случае необходимости этот срок может быть продлен сторонами (пункт 5.1);

право собственности на результат инвестиционной деятельности оформляется инвестором самостоятельно после передаче ему результата инвестиционной деятельности; после передачи инвестору результата инвестиционной деятельности заказчик - застройщик и инвестор примут все необходимые меры для оформления прав инвестора на земельный участок (пункты 5.3, 5.4);

условия настоящего договора могут быть изменены по взаимному соглашению сторон; все изменения, дополнения и соглашения к настоящему договору являются неотъемлемой частью настоящего договора, если совершены в письменной форме и подписаны сторонами (пункт 9.2).

Актом приема-передачи от 3 марта 2017 г. (л.д. 16) ФИО1 подтвердила, что во исполнение договора инвестирования 3 марта 2017 г. уже получила от ФИО2 в момент подписания договора №... руб.; ФИО2 перечислила по приходным кассовым ордерам 3 марта 2017 г. - №....

В соответствии с пунктом 3.12 договора инвестирования договор купли-продажи спорного жилого помещения по настоящее время не заключен, соответственно, сумма в 124 800 руб., определенная сторонами подлежащей передаче в момент подписания основного договора купли-продажи, ФИО2 не передана ФИО1, а внесена ФИО2 на депозитный счет нотариуса нотариального округа город Уфа ФИО9, что подтверждается представленной в материалы дела справкой нотариуса (л.д. 19), о чем уведомлена ФИО1

1 марта 2019 г. произведена государственная регистрация права собственности ФИО1 на квартиру адрес с кадастровым номером №...

В соответствии с пунктом 5.2 вышеуказанного договора инвестирования от 3 марта 2017 г., спорное жилое помещение ФИО1 передала ФИО2, которая с 14 мая 2020 г. состоит на регистрационном учете по спорному адресу, совместно с ней в спорном жилом помещении зарегистрированы по месту жительства ФИО3 и ФИО4

Как усматривается из материалов гражданского дела № 2-835/2022 Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан, ранее в ноябре 2021 г. ФИО2 обращалась в суд с иском о признании заключенного между ней и ФИО1 договора инвестирования от 3 марта 2017 г. договором участия в долевом строительстве вышеуказанной квартиры с момента его заключения, ссылаясь на разъяснения в «Обзоре судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 июля 2017 г.

Как усматривается из материалов названного дела, ФИО2 направила претензию в адрес ФИО1 с просьбой заключить договор купли-продажи на условиях, согласованных в договоре инвестирования, на что ответа не последовало.

В свою очередь ФИО1 предъявила встречные требования к ФИО2 о взыскании 958 000 руб. в счет увеличения площади квартиры, 124 000 руб. неуплаченного остатка цены квартиры, а также судебных расходов, ссылаясь на то, что пунктом 1.9 договора (аналогично в настоящем деле) предусмотрено, что при изменении пощади инвестиционной деятельности цена договора может быть изменена пропорционально увеличению или уменьшению площади инвестиционной деятельности; поскольку по окончании строительства квартира, фактически переданная ФИО2, в которой она зарегистрирована с 14 мая 2020 г. и проживает в ней, увеличилась в размере до 77,1 кв. м, то ФИО2 обязана произвести соответствующую доплату.

Вступившим в законную силу решением Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 27 апреля 2022 г., которое сторонами настоящего дела и дела № 2-835/2022 не обжаловалось, и вопреки мнению стороны ответчика ФИО1, обстоятельства, установленные которым в силу части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не подлежат оспариванию сторонами, ревизии со стороны суда, рассматривающего настоящее дело, в удовлетворении как исковых требований ФИО2 о признании договора инвестирования от 3 марта 2017 г. договором участия в долевом строительстве, так и в удовлетворении встречного требования ФИО1 о взыскании с ФИО2 доплаты в связи с увеличением площади построенной и переданной ФИО2 квартиры отказано.

При этом, как следует из указанного судебного акта, отказывая в удовлетворении требования ФИО2 о признании договора инвестирования договором участия в долевом строительстве, суд сделал вывод, что заключенный между сторонами договор отвечает признакам договора купли-продажи с условием о предварительной оплате. На момент рассмотрения этого дела ФИО2 не исполнила в полном объеме обязанность по оплате цены договора в размере 124 800 руб.

Отказывая в удовлетворении встречных требований ФИО1, в решении от 27 апреля 2022 г. суд указал, что она не доказала в порядке статей 55, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основания, по которым она считает, что с истца подлежит взысканию сумма из расчета 40 000 руб. за 1 кв. м площади помещения, и в целом сумма доплаты по договору в размере 958 000 руб.; исходя из положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, условий рассматриваемого договора в их взаимной связи, суд посчитал, что пункт 1.9 договора носит диспозитивный, а не императивный характер, и цена договора в данном случае может быть изменена только по соглашению сторон. Учитывая, что ФИО1 требует взысканий иной суммы, а другая сторона договора ФИО2 возражает против этого, суд не нашел оснований для признания за ФИО1 права для взыскания иной цены, чем та, что установлена условиями договора.

Из вышеприведенного следует, что договор инвестирования от 3 марта 2017 г. вступившим в законную силу судебным актом квалифицирован как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате, условия которого о цене могут быть изменены только сторонами; и вступившим в законную силу судебным актом констатировано отсутствие у ФИО1 права на взыскание иной цены квартиры в виде доплаты в размере 958 000 руб. в связи с изменением площади жилого помещения со ссылкой на пункт 1.9 договора от 3 марта 2017 г., вновь приводимый стороной ответчика при предъявлении встречного иска в настоящем деле, и, как следует из позиции стороны ответчика в суде первой инстанции, и воспроизводимой в апелляционной жалобе, предлагаемой иной оценки судом при разрешении настоящего спора названных обстоятельств, что не может быть признано судом апелляционной инстанции состоятельным, так как в силу части 2 статьи 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Согласно части 2 статьи 61 названного кодекса обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

В соответствии с частью 2 статьи 209 данного кодекса после вступления в законную силу решения суда стороны, другие лица, участвующие в деле, их правопреемники не могут вновь заявлять в суде те же исковые требования, на том же основании, а также оспаривать в другом гражданском процессе установленные судом факты и правоотношения.

Как разъяснено в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении», обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному гражданскому делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица. Такое же значение имеют для суда, рассматривающего гражданское дело, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда (часть 3 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Под судебным постановлением, указанным в части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, понимается любое судебное постановление, которое согласно части 1 статьи 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации принимает суд (судебный приказ, решение суда, определение суда), а под решением арбитражного суда - судебный акт, предусмотренный статьей 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно правовой позиции, содержащейся в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2011 г. № 30-П, признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности. Таким образом, не допускается оспаривание установленных вступившим в законную силу судебным постановлением обстоятельств, равно как и повторное определение прав и обязанностей стороны спора, путем предъявления новых исков.

Учитывая данные требования процессуального права, принимаемые во внимание судом апелляционной инстанции, тогда как иное повлечет возможность преодоления окончательности вступившего в законную силу судебного постановления, вынесенного по спору между теми же сторонами, оснований для иной квалификации заключенного между сторонами настоящего дела договора инвестирования от 3 марта 2017 г., иначе как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате; оснований для прямо противоположного вывода о наличии у ФИО1 права на получение от ФИО2 дополнительной оплаты, кроме как цены, предусмотренной в договоре инвестирования в размере 2 124 800 руб., не имеется. Как выше указано в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2011 г. № 30-П, не допускается по спору между теми же сторонами оспаривание установленных вступившим в законную силу судебным постановлением обстоятельств, равно как и повторное определение прав и обязанностей сторон спора, а доводы апелляционной жалобы об ином основаны на неверном применении норм процессуального права к спорным правоотношениям.

Доводы апелляционной жалобы о не преюдициальном значении ранее состоявшегося между сторонами судебного решения основан на неправильном применении положений статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку ранее заявленные исковые требования и их основания не являются разными, в рамках ранее рассмотренного спора устанавливались юридически значимые обстоятельства по заключенному между ФИО2 и ФИО1 договору от 3 марта 2017 г. и наличие у ФИО2 обязанности в соответствии с этим договором произвести доплату стоимости квартиры.

Установив вышеприведенные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ФИО1 не представила доказательств существенного нарушения договора ФИО2, последняя в полном объеме оплатила стоимость спорной квартиры, а также фактически приняла 1 марта 2019 г. спорную квартиру в собственность; с указанного времени ФИО2 проживает в спорной квартире, состоит на регистрационном учете, реализует права и исполняет обязанности собственника спорного жилого помещения, установленные статьей 30 Жилищного кодекса Российской Федерации и иными нормативными актами; действия ФИО1 по фактической передаче спорной квартиры в собственность ФИО2 также свидетельствуют о надлежащем исполнении ФИО2 принятых на себя обязательств по договору.

Вопреки суждениям апелляционной жалобы стороны ответчика, оснований для иных выводов, нежели сделал суд первой инстанции, принятия иного решения по делу об отказе ФИО2 в признании ее обязательств по договору инвестирования, квалифицированного как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате, с признанием за ней права собственности на спорное жилое помещение, и, напротив, для расторжения договора инвестирования от 3 июля 2017 г. с приведением сторон в первоначальное положение с возмещением ответчику истцу процентов за пользование чужими денежными средствами, и как следствие выселения ФИО2 и членов ее семьи из квартиры со снятием с регистрационного учета, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Как обращено внимание судов в абзаце третьем пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к такому договору не применяются.

В силу разъяснений пункта 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

При рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Гражданского кодекса Российской Федерации и т.д. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи (пункт 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»).

Таким образом, приняв во внимание обстоятельства того, что договором от 3 марта 2017 г., поименованным сторонами как договор инвестирования, и квалифицированным вступившим в законную силу судебным актом как договор купли-продажи с предварительной оплатой, установлена обязанность ФИО2 при заключении основного договора купли-продажи уплатить сумму в размере 124 800 руб., которая передана ответчику путем внесения на депозитный счет нотариуса, а основная сумма в 2 000 000 руб. оплачена в день заключения договора 3 марта 2017 г., учитывая, что данная обязанность истцом была исполнена, ответчиком же обязанность по заключению основного договора купли-продажи исполнена не была, договор инвестирования от 3 марта 2017 г. квалифицирован как купли-продажи с условием о предварительной оплате, соответственно, к спорным правоотношениям нормы статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации применению не подлежат.

В этой связи правоотношения сторон регулируются нормами главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также положениями статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающими исполнение обязательства надлежащим образом.

Согласно пункт 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Встречной обязанностью покупателя является оплата имущества (статьи 386, 387 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, являющуюся существенным условием такого договора, при отсутствии которого договор считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, не применяются (пункт 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее (пункт 2 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно пункту 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13 ноября 1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости», если стороны исполнили обязательства по договору купли-продажи надлежащим образом, продавец не вправе требовать внесения изменения в этот договор в части увеличения цены проданного имущества.

В силу пункта 3.1 договора договорная стоимость объекта определена сторонами в сумме 2 124 800 руб., и согласно абзацу третьему пункта 1.9 договора от 3 марта 2017 г. при изменении площади инвестиционной деятельности цена договора может быть изменена пропорционально увеличению или уменьшению площади инвестиционной деятельности, что не противоречит статье 555 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 556 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства продавца передать недвижимость покупателю считаются исполненными после вручения имущества покупателю и подписания акта приема-передачи.

Материалами дела подтверждается, что обязательства сторон по инвестиционному договору от 3 марта 2017 г. исполнены: имущество передано инвестору, который оплатил его стоимость в размере 2 000 000 руб. в день подписания договора 3 марта 2017 г. и 124 800 руб. путем внесения денежных средств на депозит нотариуса (разногласий относительно оплаты в сумме 2 124 800 руб. между сторонами не имеется).

В связи с чем, несостоятельны суждения об отсутствии оснований для признания за ФИО2 права собственности на квартиру площадью 77,1 кв. м, так как между сторонами заключена сделка на квартиру площадью 53,15 кв. м. Признавая право ФИО2 на спорную квартиру, ФИО1 ее передала, исполнила обязательства по передаче покупателю объекта недвижимости, и в течение длительного времени, вопреки ее суждениям о поведении ФИО2, сама не предпринимала никаких действий ни по заключению соглашений об изменении условий договора, ни по урегулированию разногласий, которые, как следует из материалов двух гражданских дел, стали возникать у ФИО1 только после обращения ФИО2 в суд для признания права собственности, и принятия органом местного самоуправления решений об изъятия спорной квартиры и земельного участка для муниципальных нужд, на что указывала сторона ФИО1 в ходе рассмотрения дела судом апелляционной инстанции.

Обосновывая встречные требования о расторжении договора инвестирования от 3 марта 2017 г., ФИО1 указала и вновь ссылается в апелляционной жалобе на абзац третий пункта 1.9 инвестиционного договора, согласно которому цена договора может быть изменена пропорционально увеличению площади инвестиционной деятельности, что фактически свидетельствует о заявлении истцом требования об изменении договорной стоимости приобретенного ФИО2 жилого помещения.

При этом, как выше указано, вступившим в законную силу судебным актом признано отсутствие у ФИО1 права требовать от ФИО10 доплаты за приобретаемое жилье (объект инвестиционной деятельности, пункт 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13 ноября 1997 г. «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости»).

Предлагая в апелляционной жалобе не применять преюдициальность решения суда от 27 апреля 2022 г., в настоящем деле ФИО1 не ссылалась и не представляла иных доказательств, кроме как самого договора инвестирования от 3 марта 2017 г., и также досудебного предложения в адрес ФИО2 заключить договор купли-продажи квартиры или иным образом разрешить возникший спор, что нельзя признать поводом для иной оценки правоотношений сторон на настоящий момент ситуации и совокупности доказательств, объем которых не изменился при рассмотрении настоящего дела, как и сама ситуация между спорящими сторонами.

Вместе с тем в силу вытекающего из части 3 стать 17 Конституции Российской Федерации запрета злоупотребления правом никто не вправе извлекать преимущество (выгоду) из своего недобросовестного поведения.

Вопреки требованиям статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ФИО1 не доказала наличия условий, которые в соответствии со статьями 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации послужили бы основанием для внесения изменений в договор, и как следствие расторжение его в судебном порядке.

Поскольку спорный договор от 3 марта 2017 г. является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с предварительной оплатой, в котором сторонами согласованы существенные условия о предмете и цене, при этом обязательства по договору ФИО2 выполнены в полном объеме, а ФИО1 в нарушение статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представила в материалы дела доказательства согласования сторонами изменения цены договора путем подписания дополнительного соглашения, как того требует пункт 9.2 договора от 3 марта 2017 г. (условия настоящего договора могут быть изменены по взаимному соглашению сторон), то правовых оснований для отказа в иске ФИО2 и удовлетворения встречных требований ФИО1 у суда апелляционной инстанций не имеется.

Следует в конкретной ситуации учесть, что, как выше указано, с момента уплаты ФИО2 ответчику денежных средств в размере №... руб. 3 марта 2017 г., передачи ответчиком истцу жилого помещения по договору инвестирования в 2019 г., фактического использования ФИО2 спорного жилого помещения с несением затрат по его ремонту и содержанию, при том, что в требовании ФИО1 о взыскании доплаты отказано решением суда от 22 апреля 2022 г., в настоящем случае требование ФИО1 о расторжении договора инвестирования в связи с предполагаемой ответчиком не полной оплатой возникло, соответственно, через 5 лет с момента получения основной суммы, и более чем через 2 г. после получения ФИО2 спорной квартиры, и через 7 месяцев после принятия судом решения об отказе во взыскании доплаты за передаваемую квартиру, то также следует вывод о необоснованности одностороннего отказа заказчика-застройщика в лице ФИО1 от исполнения договора и его несоответствии действующему законодательству (пункт 7 «Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 июля 2017 г., применяется по причине сходных правоотношений, аналогия).

Доводы апелляционной жалобы вышеприведенные выводы не опровергают, и в силу действия статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не влекут отмены решения суда первой инстанции.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определил а:

решение Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 16 февраля 2023 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в срок, не превышающий трех месяцев, в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (город Самара), путем подачи кассационной жалобы в суд первой инстанции.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 8 августа 2023 г.

Справка: судья Мухина Т.А.