Решение по делу № 2-310/2025 от 05.11.2025 - о взыскании задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества и обращении взыскания на заложенное имущество.

Копия

Дело № 2-310/2025

32RS0032-01-2025-000387-78

РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 октября 2025 года г. Унеча

Унечский районный суд Брянской области в составе:

председательствующего судьи Изотовой Л.И.,

при секретаре Сверделко Ю.Н.,

с участием представителя истца ФИО1 – адвоката Брацуна А.В.,

законного представителя несовершеннолетней ФИО3 – ФИО4,

представителя ФИО4 – ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО6, ФИО3 (наследникам ФИО2) о взыскании задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества и обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с вышеуказанным иском к наследникам имущества ФИО2, умершей ДД.ММ.ГГГГ, - ФИО6 ФИО3, при этом указывая, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО2 заключен договор купли-продажи принадлежащей ему квартиры по адресу: <адрес>, кадастровый №.

В соответствии с условиями договора стоимость квартиры на момент её продажи составила 950 000 рублей, из которых 541 974 рубля должны были быть ему уплачены из личных средств покупателя, а 408 026 рублей должны были быть уплачены покупателем за счет средств федерального бюджета, предоставленных ФИО2 в виде средств материального (семейного) капитала. Договором был определен порядок расчета за квартиру: 1 974 рубля передаются покупателем наличными деньгами до подписания договора купли-продажи, 408 026 рублей уплачиваются за счет средств материнского (семейного) капитала, на оставшиеся 540 000 рублей покупателю квартиры предоставляется рассрочка до ДД.ММ.ГГГГ с ежемесячным платежом 45 000 рублей, начиная с ДД.ММ.ГГГГ

До полной оплаты объект недвижимости находится в залоге (ипотеке).

В соответствии с договором ФИО2 передала ему оговоренные наличные денежные средства в сумме 1 974 рубля, после регистрации права собственности покупателя на квартиру ему были перечислены средства материнского (семейного) капитала в размере 408 026 рублей. Кроме того, в период с марта 2020 г. по ДД.ММ.ГГГГ ФИО2, производя платежи в различных суммах, передала ему в счет оплаты купленной квартиры еще 215 000 рублей, то есть всего за квартиру на настоящий момент ему уплачены 625 000 рублей, остаток составляет 325 000 рублей.

С конца 2021 года покупатель квартиры перестала выходить с ним на связь. Позже ему стало известно, что ФИО2 умерла.

Наследниками, принявшими наследство, являются несовершеннолетняя дочь ФИО3 в лице законного представителя ФИО4 и сын ФИО6

Платежи, предусмотренные договором, вносились несвоевременно и в неполном объеме, поэтому истец считает, что уплате подлежат также 150 936 рублей 31 копейка в качестве процентов в порядке ст. 395 ГК РФ.

В связи с изложенным, истец ФИО1, с учетом уточнений, просит суд взыскать с ответчиков в солидарном порядке сумму основного долга по договору купли-продажи квартиры в размере 325 000 рублей, а также проценты за неправомерное удержание денежных средств в размере 111 575 рублей 48 копеек, всего: 436 575 рублей 48 копеек; обратить взыскание на заложенное имущество в виде квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, установив начальную продажную цену в размере 950000 руб.

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, о дне слушания уведомлен, его интересы в суде представляет адвокат Брацун А.В., который просил удовлетворить уточненные исковые заявления.

В судебном заседании законный представитель несовершеннолетней ФИО3 – ФИО4 признала исковые требования в части взыскания основного долга в размере 325 000 рублей, остальные исковые требования считает необоснованными, просила применить срок исковой давности.

В судебном заседании представитель ФИО4 –ФИО5 просила удовлетворить исковые требования в части взыскания основного долга.

В судебное заседание ответчик ФИО6 не явился, о дне слушания надлежащим образом уведомлен, просил рассмотреть дело без его участия, представил письменные возражения, просил применить срок исковой давности.

В судебное заседание представители третьих лиц: сектора по делам семьи, охране материнства и детства, демографии, опеке и попечительству администрации Унечского района Брянской области, ОСФР по Брянской области, не явились, предоставили в суд ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие, считают заявленные требования не подлежащими удовлетворению.

Суд в силу ст. 167 ГПК РФ счел возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд пришёл к следующему.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) свобода договора относится к основным началам гражданского законодательства. Это предполагает предоставление участникам гражданского оборота возможности по своему взаимному усмотрению решать, заключать или не заключать договор, выбирать вид заключаемого договора, определять его условия. Свобода договора призвана гарантировать его сторонам, что договор будет исполняться на согласованных условиях, чем обеспечивается стабильность гражданского оборота и предсказуемость правового положения его участников.

В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (пункт 1 статьи 549 ГК РФ).

Согласно ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (пункт 1). Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью (п. 2).

В силу п. 1 ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.

Как следует из положений пунктов 1, 2, 4 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В п. 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Согласно правовой позиции, отраженной в пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27 декабря 2017 года, неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, удостоверенный нотариусом Унечского нотариального округа ФИО9, зарегистрированный в реестре за №.

Согласно п. 2 договора продажная стоимость квартиры определена в сумме 950 000 руб.

В соответствии с п. 2.1 заключенного договора стоимость вышеуказанной квартиры на момент продажи составила 950 000 рублей, из которых 541 974 рубля - личные средства покупателя, 408 026 рублей - средства федерального бюджета, представленные в виде государственного сертификата на материнский (семейный) капитал.

В соответствии с п. 2.2 заключенного договора расчет покупателя с истцом должен был произведен следующим образом: 1974 рубля переданы покупателем продавцу наличными деньгами до подписания договора купли-продажи, 408 026 рублей должны быть перечислены Пенсионным фондом Российской Федерации (территориальным органом ПФ РФ) на банковский счет продавца, 540 000 рублей должны быть переданы продавцу за счет собственных средств покупателя после заключения договора купли-продажи путем безналичных перечислений денежных средств на банковский счет продавца или передача наличных денежных средств, подтверждаемая распиской, в соответствии с графиком, в соответствии с которым ФИО2 должна была уплачивать ежемесячно по 45 000 рублей с 15 по 20 число каждого месяца, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

До заключения договора ФИО2 уплатила истцу наличными 1 974 рублей, после регистрации ФИО1 были перечислены средства материнского (семейного) капитала в сумме 408 026 рублей. В дальнейшем покупатель перечислила продавцу в качестве оплаты купленной квартиры в марте 2020 года 10 000 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 45 000 руб., ДД.ММ.ГГГГ - 40 000 руб., ДД.ММ.ГГГГ -10 000 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 10 000 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 10 000 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 10 000 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 15 000 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 10 000 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 10 000 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 10 000 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 10 000 руб., ДД.ММ.ГГГГ - 25 000 руб. Таким образом, за проданную квартиру истцу ФИО1 всего уплачено 625 000 руб., из которых 408 026 руб. перечислено Пенсионным фондом РФ, а 216 974 руб. перечислены ФИО2, что подтверждается заключенным договором купли-продажи, данными ОСФР по Брянской области, списками взаиморасчетов, чеками по операциям, расписками, участниками по делу не оспаривается.

Остаток невыплаченной суммы по договору купли квартиры составляет 325 000 руб.

Согласно выпискам из ЕГРН на ФИО2 оформлено право собственности на оспариваемую квартиру ДД.ММ.ГГГГ, при этом установлено обременение - залог недвижимости (ипотека в силу закона).

ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, умерла ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается сведениями отдела ЗАГС Унечского района управления ЗАГС Брянской области – записью акта о смерти № от ДД.ММ.ГГГГ.

На момент смерти ФИО2 была зарегистрирована в приобретенной по договору купли-продажи квартире по адресу: <адрес>, и снята с учета в связи со смертью ДД.ММ.ГГГГ

Из ответа нотариуса Унечского нотариального округа <адрес> ФИО11 № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что в ее производстве имеется наследственное дело № к имуществу умершей ДД.ММ.ГГГГ ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ единственным наследником, обратившимся с заявлением о принятии наследства, является несовершеннолетняя дочь умершей - ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и фактически принявший наследство сын умершей - ФИО6, оба зарегистрированы по месту жительства: <адрес>. Со слов наследника, наследство состоит из: квартиры, по вышеуказанному адресу и прав на денежные средства, находящиеся на счетах в кредитных организациях, с причитающимися процентами и компенсациями. Завещание от имени ФИО2 нотариусом не удостоверялось и свидетельства о праве на наследство не выдавались. Согласно части 4 статьи 35 Конституции Российской Федерации право наследования гарантируется. Это право включает в себя как право наследодателя распорядиться своим имуществом на случай смерти, так и право наследников по закону и по завещанию на его получение.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

В силу ст. 1111 ГК РФ наследование осуществляется по завещанию и по закону.

Статьей 1112 ГК РФ определено, что в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

В соответствии с п. 1 ст. 1152 ГК РФ для приобретения наследства наследник должен его принять. Принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство (пункт 2).

Согласно п. 2 ст. 1153 ГК РФ признается, пока не доказано иное, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства.

В соответствии с п. 1 ст. 1154 ГК РФ наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня открытия наследства.

В настоящее время квартира, принадлежавшая умершей ФИО2, по праву наследования принадлежит ее наследникам, ФИО6 и несовершеннолетней ФИО3

По договору купли-продажи покупателю ФИО1 уплачены 625 000 рублей при продажной цене квартиры, установленной договором, – 950 000 рублей.

В силу п. 2 ст. 489 ГК РФ, устанавливающего последствия неисполнения условий договора об оплате товара рассрочку, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара. В то же время указанные последствия исключаются в случае, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Согласно п. 4 ст. 292 ГК РФ отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Суд приходит к убеждению, с учетом признания, об удовлетворении исковых требований в части взыскания основного долга в размере 325000 руб., поскольку они являются законными и обоснованными.

Истец просит суд взыскать проценты в порядке ст. 395 ГК РФ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 3 063 рубля, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 87 285 рублей 45 копеек.

В соответствии с п. 3 ст. 486 ГК РФ предусмотрено, что продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Ответчиками заявлено ходатайство о применении к исковым требованиям ФИО1 последствий пропуска срока исковой давности.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 г. № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», а также правовой позицией, приведенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10 февраля 2009 г. N 11778/08, срок исковой давности по требованию о взыскании процентов, подлежащих уплате по правилам статьи 395 ГК РФ, исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу, определяемому применительно к каждому дню просрочки. Признание обязанным лицом основного долга, в том числе в форме его уплаты, само по себе не может служить доказательством, свидетельствующим о признании дополнительных требований кредитора (в частности, неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами), а также требований по возмещению убытков, и, соответственно, не может расцениваться как основание перерыва течения срока исковой давности по дополнительным требованиям и требованию о возмещении.

Предусмотренные п. 1 ст. 395 ГК РФ проценты подлежат уплате только на соответствующую сумму денежных средств и не должны начисляться на проценты за пользование чужими денежными средствами, если иное не предусмотрено законом.

Согласно п. 1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Указанная норма является мерой гражданско-правовой ответственности и средством защиты стороны в обязательстве от неправомерного пользования должником денежными средствами кредитора.

В силу п. 3 ст. 395 ГК РФ проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

В силу пп. 1, 2 ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Суд полагает, что данное ходатайство удовлетворению подлежит частично, поскольку установленный статьей 196 ГК РФ срок исковой давности исполнения договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, на момент обращения ФИО1 с исковым заявлением в суд не истек, исходя из того, что последний платеж за квартиру ФИО2 должна была внести не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Исковое заявление, согласно конверту, было направлено в суд ДД.ММ.ГГГГ.

Судом установлено, что подлежит удовлетворению расчет процентов по правилам ст. 395 ГК РФ с ДД.ММ.ГГГГ, то есть согласно предоставленному расчету и проверенному его судом, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 17 646 руб. 78 коп.; с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ - 16 759 руб. 10 коп., с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ - 15 917 руб. 67 коп., всего: 50 323 руб. 55 коп.

Истец просит обратить взыскание на заложенное имущество в виде квартиры, и установить начальную продажную цену в размере 950 000 рублей.

Положения ч. 1 ст. 446 ГПК РФ в их взаимосвязи с п. 1 ст. 78 Федерального закона N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не исключают обращение взыскания на жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, при условии, что соответствующее жилое помещении является предметом ипотеки (договорной или законной), вне зависимости от цели получения кредита.

Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество, определены ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которой в обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отказано в случаях, предусмотренных статьей 54.1 настоящего Федерального закона.

В ч.1 ст. 54.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Установлено, что спорная квартира обременена залогом, суд по аналогии права учитывает норму п. 3 ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которой органы опеки и попечительства вправе дать согласие на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом не затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц.

Согласно представленной информации МО МВД России «Унечский» от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, зарегистрирован по адресу: <адрес>.

Также в судебном заседании установлено, что ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, проживает в спорной квартире, и эта квартира является единственным жильем.

Суд приходит к убеждению, что задолженность по договору купли-продажи на момент рассмотрения дела не была погашена, а размер требований залогодержателя является явно несоразмерным стоимости заложенного имущества, в связи с чем, требования об обращении взыскания на предмет залога удовлетворению не подлежат.

В соответствии с п. 1 ст. 322 ГК РФ солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности, при неделимости предмета обязательства.

С учетом всех обстоятельств дела, суд приходит к убеждению об удовлетворении исковых требований в части взыскании с ответчиков в солидарном порядке в пользу истца в счет стоимости наследственного имущества суммы основного долга по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ в размере 325 000 рублей, процентов за неправомерное удержание денежных средств в размере 50323 рубля 55 копеек, в пределах стоимости перешедшего наследственного имущества после смерти ФИО2

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №), и с ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №), в лице законного представителя ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №), в солидарном порядке в пользу ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №), в счет стоимости наследственного имущества, сумму основного долга по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ в размере 325000 рублей, проценты за неправомерное удержание денежных средств в размере 50323 рубля 55 копеек, в пределах стоимости перешедшего наследственного имущества в размере 1918189 рублей 74 копейки, после смерти ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, последовавшей ДД.ММ.ГГГГ.

В остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Брянский областной суд через Унечский районный суд Брянской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья подпись

Копия верна:

Судья Л.И. Изотова

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.