Решение по делу № 2-3771/2023 от 11.10.2023

УИД: 26RS0029-01-2023-005730-40

Дело № 2-3771/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 октября 2023 года город Пятигорск

Пятигорский городской суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Поповой Н.Н.,

при секретаре Матвейчевой Е.Ю.

с участием:

представителя истца ФИО3 – ФИО7

представителя ответчика ООО «СБСБ» - адвоката ФИО6

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Пятигорского городского суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ООО «СБСБ» о возложении обязанности передать в собственность нежилое помещение, взыскании неустойки.

установил:

ФИО3 обратилась в суд с иском к ООО «СБСБ» о возложении обязанности передать в собственность нежилое помещение, взыскании неустойки.

В исковом заявлении в обоснование заявленных требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СБСБ» и ФИО2 заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 заключен договор уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве. Предметом договора долевого строительства и соглашения об уступке прав являлось нежилое помещение – офис № проектной площадью № кв.м., на № этаже здания с выходом на <адрес>.

Договор долевого участия и соглашение о переходе прав зарегистрированы в едином государственном реестре прав на недвижимость.

По условиям договора ООО «СБСБ» обязано было не позднее апреля 2021 года завершить строительство МКД и в течение 2 месяцев с момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, то есть не позднее июня 2021 года передать офис участнику долевого строительства.

В соответствии со ст. 192 ГК РФ срок, исчисляемый месяцами, истекает в соответствующее число последнего месяца срока. Таким образом, последним днем срока передачи готового помещения является ДД.ММ.ГГГГ.

Из выписки о зарегистрированных правах от ДД.ММ.ГГГГ видно, что многоквартирный дом сдан в эксплуатацию, офисное помещение № с кадастровым номером № поставлено на кадастровый учет в октябре 2022 года. Площадь офисного помещения составляет № кв.м., в том числе площадь балкона – № кв.м.

Однако, ответчик в нарушение условий договора до настоящего времени не передал истцу объект строительства.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась к ответчику с требованием о передаче ей готового помещения и определения размера доплаты за дополнительную фактическую площадь. Ответчик требование не исполнил.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ размер законной неустойки за нарушение срока передачи помещения составляет 940 808,33 рублей (2 748 000 (цена договора) х 8,5% (ключевая ставка)/360 х 745 (период просрочки) х 2.

Истец просит обязать ООО «СБСБ» передать ФИО3 в собственность нежилое помещение № с кадастровым номером № площадью № кв.м., расположенное на 1 этаже многоквартирного жилого дома по адресу <адрес>.

Взыскать с ООО «СБСБ» пользу ФИО3 пени за просрочку исполнения обязательства за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 940 808,33 рублей.

В процессе рассмотрения дела истец уточнила исковые требования, в части периода и размера неустойки увеличив её до 1 064 086,66 рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Истец ФИО3, третье лицо не заявляющее самостоятельных требований, ФИО4, извещенные надлежащим образом о времени и месте слушания гражданского дела в суд не явились, ходатайств об отложении не представили. В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд, с учетом мнения сторон, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

В судебном заседании представитель истца ФИО3 – ФИО7 исковые требования поддержал в полном объеме, по основаниям изложенным в исковом заявлении и просил обязать ООО «СБСБ» передать ФИО3 в собственность нежилое помещение № с кадастровым номером № площадью № кв.м., расположенное на 1 этаже многоквартирного жилого дома по адресу <адрес>. Взыскать с ООО «СБСБ» пользу ФИО3 пени за просрочку исполнения обязательства за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 1 064 086,66 рублей.

Представитель ответчика ООО «СБСБ» - адвоката ФИО6 в судебном заседании, исковые требования не признал, представил письменные возражения, в которых указал, что указывая на отсутствие передачи истцу помещения, ФИО3 вводит суд в заблуждение, поскольку помещение ей передано в марте 2021 года, она делала в помещении ремонт и фактически осуществляет там предпринимательскую деятельность (парикмахерская), получив помещение задолго до указанной истцом даты просрочки исполнения.

Пятигорским городским судом в отношении спорного помещения принимались обеспечительные меры по гражданскому делу по иску ФИО8 к ООО «СБСБ» и ФИО3 (№) в виде запрета на отчуждение и регистрацию прав в отношении спорного помещения. Обеспечительные меры действовали с ДД.ММ.ГГГГ по момент вступления в силу решения суда первой инстанции. Поскольку решение суда первой инстанции было обжаловано в апелляционном порядке, то в силу оно вступило с даты вынесения апелляционного определения от ДД.ММ.ГГГГ.

Поскольку в иске ФИО8 к ООО СБСБ было оказано, то вины ООО «СБСБ в невозможности регистрации прав на спорное помещение в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ не имеется.

Помимо изложенного, по указанному гражданскому делу проводилась экспертиза, в ходе которой проводился осмотр спорного помещения и результаты этого осмотра отражены в экспертном заключении. Из результатов осмотра видно, что в момент проведения осмотра спорное помещение отремонтировано и используется. Указанное так же подтверждает то, что помещение было передано истцу в марте 2021 года.

Договор участия в долевом строительстве, по которому истец получила право требования, содержит условие, согласно которому окончательный расчет между сторонами по договору определяется исходя из уточненной общей площади передаваемого объекта долевого строительства, подлежащей оформлению в собственность участника долевого строительства (п. 5.4.)

Указанный договор так же предусматривает, что если общая площадь объекта долевого строительства, передаваемого в собственность участника долевого строительства, по результатам обмеров ПТИ окажется более той, что указана в п. 1.1. Договора, участник долевого строительства обязуется осуществить соответствующую доплату за увеличение площади в течении 10 дней с момента получения соответствующего уведомления от застройщика.

Из буквального содержания указанных выше пунктов договора участия в долевом строительстве от 27.08.20202 № следует, что в случае превышения площади передаваемого помещения, участник долевого строительства обязан в течении 10 дней с момента уведомления оплатить стоимость дополнительной площади помещения, и только после этого помещение передается ему в собственность. До момента полной оплаты помещения отказ в передаче застройщиком документов, необходимых для регистрации права собственности истцу, правомерен, поскольку предусмотрен п. 3 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Как уже указано выше, истец получила помещение в фактическое пользование в марте 2021 года. Тогда же ей стало известно о том, что площадь помещения превышает указанную в договоре долевого участия в строительстве. Договором предусмотрено № кв.м., фактически общая площадь № кв.м. Площадь превышения составляет № кв.м. Поскольку истцу об этом было известно с марта 2021 года (с момента получения ею в фактическое владение спорного помещения, то ей было вручено уведомление о необходимости оплаты № кв.м, согласно условий договора участия в долевом строительстве.

Истец указанное уведомление проигнорировала, оплату № кв.м, не произвела, сославшись на то, что она приобрела по договору уступки требования право требования, но не обязанности.

При этом истец фактически получила от ответчика, помимо оплаченных первоначальным участником долевого строительства № кв.м, дополнительные № кв.м.

Если истец полагает, что она не имеет никаких обязанностей по договору долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, а имеет лишь право требовать передачи спорного помещения, то получение истцом дополнительных № кв.м, представляет собой неосновательно полученное и подлежит оплате.

Если истец полагает, что она приобрела не только права, но обязанности по указанному выше договору, то она значительно (более, чем на 2 месяца) пропустила срок оплаты, предусмотренный п. 5.5. Договора.

Удовлетворения требований истца о передаче ей нежилого помещения невозможно, ввиду того, что истец фактически владеет помещением. Ввиду того, что помещение фактически передано истцу, неустойка так же не подлежит начислению.

Истец, не оплатившая ответчику полную стоимость помещения не вправе ожидать, что ей это помещение будет передано без оплаты, соответственно, не вправе и требовать неустойку.

Так, неустойка определяется с учетом баланса интересов сторон, носит компенсационный характер неустойка зависит от размера основного обязательства, ее размер так же должен отвечать принципу соразмерности последствий неисполнения обязательств ответчиком и длительности периода начисления неустойки.

Истец своевременно получила во владение и пользование помещение, площадь которого существенно превышает площадь оплаченного ею помещения, она пользуется спорным помещением с марта 2021 года, извлекая из него прибыль, осуществляя в нем деятельность по оказанию услуг салона красоты.

При этом истец, которая считает себя стороной договора участия в долевом строительстве, отказывается оплачивать помещение полностью (уплатить цену сверх уже оплаченных ею 68, 7 кв.м.).

Истцом оплачено 2 748 000,00 рублей, при этом она требует неустойку в размере более 900 000,00 рублей, что явно несоразмерно и взыскание такой неустойки приведет к получению истицей необоснованной выгоды, особенно при учете того, что она не оплатила обществу стоимость полученного ею помещения.

В случае удовлетворения исковых требований просил снизить размер неустойки до 50 000,00 рублей.

Выслушав пояснения представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п. 2 ст.1 ГК РФ, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основании договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Как следует из содержания ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Федеральный закона № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

На основании ч. 4 ст. 4 того же закона, договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, об отнесении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости к уникальным объектам, если в проектной документации таких многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости предусмотрена хотя бы одна из характеристик, являющаяся в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации основанием для их отнесения к уникальным объектам (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения), а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства: а) исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд; б) размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона;

6) условия, предусмотренные ч. 5 ст. 18.1 настоящего Федерального закона, в случае, указанном в ч. 1 ст. 18.1 настоящего Федерального закона.

В соответствии с ч. 1 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч. 1 ст. 23 настоящего Федерального закона.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СБСБ», в лице генерального директора ФИО2 (застройщик) и ФИО4 (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве №.

В соответствии с п. 1.1 договора застройщик привлекает участника долевого строительства к финансированию строительства многоэтажного дома с офисными помещениями и парковками по адресу: <адрес>, номер земельного участка 26:33:150223:29, обязуется в предусмотренный договором срок построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства, что является основанием для оформления участником долевого строительств а права собственности.

Участник долевого строительства инвестирует объект долевого строительства (согласно Приложениям №, №, являющихся неотъемлемой частью настоящего договора) в части: одного офисного помещения №, находящегося на 1 этаже, с выходом на <адрес>, общей площадью № кв.м. в строящемся жилом доме по вышеуказанному адресу (далее – объект долевого строительства) и принимает объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Согласно п. 2.1 договора застройщик обязуется осуществить комплекс организационных и технических мероприятий, направленных на обеспечение строительства многоквартирного дома и в соответствии с проектной документацией, сроками строительства и в установленном порядке получать разрешение на ввод в эксплуатацию. Срок ввода объекта в эксплуатацию апрель 2021 года.

После получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию при улови полного выполнения участником долевого строительства своих обязательств по настоящему договору передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства. Срок передачи объекта долевого строительства – в течение двух месяцев после ввода объекта в эксплуатацию (п. 2.2. договора).

В соответствии с п. 3.5 в течение семи рабочих дней со дня получения соответствующего уведомления от застройщика участник долевого строительства обязан подписать документы, необходимые для оформления права собственности на объект долевого строительства, а также предоставить все необходимые для этого документы, в соответствии с действующим законодательством.

Согласно п. 5.1 цена договора на дату заключения составляет 2 748 000,00 рублей. Цена договора может быть изменена по соглашению сторон, а также в случае изменения площади объекта долевого строительства с учетом лоджии, по результатам обмеров организации (предприятия) осуществляющий государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества.

Стоимость объекта долевого строительства, указанная в п. 5.1 настоящего договора включает в себя сумму затрат на строительство объекта и сумму вознаграждения застройщика в размере 1% цены договора. Если в результате строительства будет получена экономия, стороны считают её как дополнительное вознаграждение застройщика. Если в результате реализации проекта будет получен убыток – он перекрывается за счет застройщика(п. 5.3.)

Окончательный расчет между сторонами по настоящему договору определяется исходя из уточненной общей площади передаваемого объекта долевого строительства, подлежащей оформлению в собственность участника долевого строительства, с учетом лоджии (п. 5.4).

В соответствии с п. 5.5. договора, если общая площадь объекта долевого строительства, передаваемого в собственность участника долевого строительства, с учетом лоджии, по результатам обмеров ПТИ окажется более той, что указана в п. 1.1 настоящего договора, участник долевого строительства обязуется осуществить соответствующую доплату за увеличение площади в течение 10 дней с момента получения соответствующего уведомления от застройщика.

Указанный договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в Управлении Росреестра по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации №

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 (сторона 1) и ФИО3 (сторона 2) заключен договор уступки права требования, по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ многоэтажного дома с офисными помещениями и парковками по <адрес>, в <адрес>, заключенному между стороной 1 и ООО «СБСБ» именуемой в дальнейшем должник.

В соответствии с п. 2 договора сторона 1 уступает, а сторона 2 принимает на себя право требования стороны 1 становится кредитором по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ об участии в долевом строительстве многоэтажного жилого дома с офисными помещениями и парковками по <адрес>, в <адрес>.

Согласно п. 4 договора уступки сторона 2 получает право (вместо стороны 1) требовать от должника надлежащего исполнения обязательств:

а) предоставления должником стороне 2 офисного помещения №, на 1 этаже, общей площадью по проекту № кв.м.;

б) всех иных обязательств, предусмотренных договором, участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ об участии в долевом строительстве многоэтажного жилого дома с офисными помещениями и парковками по <адрес>, в <адрес>.

В соответствии с п. 5 сторона 1 подтверждает отсутствие задолженности перед должником по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, многоэтажного жилого дома с офисными помещениями и парковками по <адрес> (справка ООО «СБСБ» № от ДД.ММ.ГГГГ.)

Цена уступаемого права требования устанавливается в размере 2 748 000,00 рублей. Права требования на получение объекта долевого строительства и оформления этого объекта в собственность стороны 2, возникают с момента исполнения стороной 2 денежного обязательства по оплате стоимости объекта недвижимости, а также при выполнении застройщиком условий, установленных законодательством Российской Федерации (п. 7 договора уступки).

В соответствии с п. 11 уступка права требования, в соответствии с настоящим договором, не влечет каких-либо изменений, установленных договором участия в долевом строительстве № то ДД.ММ.ГГГГ многоэтажного дома с офисными помещениями и парковками по <адрес>.

Согласно акту о взаиморасчетах (приема-передачи документов и денежных средств) от ДД.ММ.ГГГГ, подписанного сторонами, сторона 1 во исполнение п. 9 договора уступки передала стороне 2 оригиналы следующих документов:

1. Договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ (подлинник);

2. Справку об отсутствии задолженности перед ООО «СБСБ» № от ДД.ММ.ГГГГ (подлинник).

Сторона 2 во исполнение своего обязательства, предусмотренного п. 9 Договора уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ, передала стороне 1 денежные средства в сумме 2 748 000,00 рублей.

Факт передачи ФИО3 денежных средств ФИО4 в сумме 2 748 000,00 рублей, также подтверждается распиской о получении денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, как установлено в судебном заседании, участником долевого строительства обязательство по оплате объекта недвижимости в сумме 2 748 000,00 рублей исполнено своевременно и в полном объеме.

В свою очередь ответчик ООО «СБСБ» нарушило сроки выполнения своих договорных обязательств, и требования законодательства в части сроков передачи объекта долевого строительства.

Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства является существенным условием договора (п. 2 ч. 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ).

В соответствии с ч. 1 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В силу пунктов 2.1, 2.2 договора, срок ввода объекта в эксплуатацию - апрель 2021 года, срок передачи объекта долевого строительства - в течение двух месяцев после ввода объекта в эксплуатацию, то есть не позднее июня 2021 года.

Согласно сведениям Единой информационной системы жилищного строительства разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>,№-RU№ получено ответчиком ООО «СБСБ» ДД.ММ.ГГГГ (https://наш.дом.рф/сервисы/каталог-новостроек/объект/34636...).

Как следует из выписке из ЕГРН нежилое помещение № на первом этаже, расположенное по адресу: <адрес>, поставлено на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ, с кадастровым номером № имеет площадь № кв.м., в том числе площадь балкона № кв.м.

Однако, ответчиком в нарушение условий договора до настоящего времени объект строительства истцу не передан. Доказательств обратного, ответчиком суду не предоставлено.

При этом уведомлений от застройщика о продлении сроков передачи объекта долевого строительства по договору не поступало, дополнительных соглашений с истцом к договору не заключалось.

В соответствии с ч. 1 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

В соответствии с ч. ч. 1, 2 ст. 12 Федерального закона № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Доказательств направления застройщиком ООО «СБСБ», до подачи истцом настоящего иска, в адрес участника долевого строительства соответствующего уведомления о готовности объекта долевого строительства и необходимости произвести окончательные взаиморасчеты и принять квартиру и о подписании документов, необходимые для оформления права собственности на объект долевого строительства суду не представлено, как и доказательств того, что передаточный акт в установленный договором срок подписан не был по вине истца.

Представителем истца не оспаривалась фактическая передача объекта ФИО3, однако в связи с отсутствием подписанного сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства истец ФИО3 лишена возможности зарегистрировать свое право собственности на объект недвижимости в ЕГРН и полноценно распоряжаться им.

Довод представителя ответчика о том, что объект долевого строительства не был передан истцу в срок в связи с тем, что истец ФИО3 не произвела доплату по договору долевого строительства, исходя из увеличившейся площади объекта долевого строительства по результатам обмеров технической инвентаризации после завершения строительства, несостоятелен.

Как следует из доводов представителя ответчика, фактическая площадь объекта долевого строительства после завершения строительства по результатам обмеров составляет 82,3 кв.м., в п. 1.1 договора долевого строительства площадь объекта указана № кв.м., тем самым увеличение площади составляет № кв. м., за что истец должна доплатить 1 224 00,00 рубля исходя из стоимости 1 кв.м. – 90 000,00 рублей, однако доплату не произвела, тем самым обязательства истца по оплате цены договора долевого строительства в полном размере не исполнены.

Исходя из установленных по делу обстоятельств, суд находит, что приведенные ответчиком доводы не являются основаниями для отказ истцу в иске.

Согласно договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ проектная общая площадь объекта составляла № кв.м., которая была оплачена истцом по предусмотренной договором цене за данную площадь 2 748 000, рублей, исходя из установленной договором цены 1 кв. м. площади в размере 40 000,00 рублей.

Согласно п. 5.4 договора окончательный расчет между сторонами по настоящему договору определяется исходя из уточненной общей площади передаваемого объекта долевого строительства, подлежащей оформлению в собственность участника долевого строительства, с учетом лоджии.

Стороны договорились, что дополнительные расчеты, предусмотренные в п.п. 5.4, 5.5, 5.6 настоящего договора, производятся исходя из стоимости одного квадратного метра общей площади объекта долевого строительства в размере 40 000,00 рублей. К лоджиям, верандам, балконам, террасам применяется пониженный коэффициент (п. 5.7 договора).

В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Таким образом, в соответствии с условиями заключенного сторонами договора участия в долевом строительстве при увеличении фактической площади объекта долевого строительства застройщик вправе требовать от участника долевого строительства доплату цены договора, исходя из установленной договором стоимости 1 кв. м объекта долевого строительства в размере 40 000,00 рублей при этом к балконам применяется пониженный коэффициент.

Ответчиком, как указано выше, доказательств направления истцу до подачи настоящего иска соответствующего уведомления, об обязанности осуществить соответствующую доплату за увеличение площади объекта долевого строительства, суду не представлено.

Представленная ответчиком в ходе рассмотрения дела претензия об уточнении площади объекта и необходимости доплаты цены договора было направлено истцу ДД.ММ.ГГГГ, то есть после подачи иска (ДД.ММ.ГГГГ), значительно позднее от даты ввода объекта в эксплуатацию (ДД.ММ.ГГГГ), при этом сведения о спорном объекте были внесены в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ с указанием площади объекта – № кв.м., при этом ответчик не обосновал требуемую сумму доплаты, исходя из цены за 1 кв.м. – 90 000,00 рублей.

Более того, истцом ФИО3 в адрес ответчика ООО «СБСБ» ДД.ММ.ГГГГ была направлена досудебная претензия об исполнении обязательства с просьбой передать в её собственность объект долевого строительства, и определить размер доплаты за сверхдоговорную площадь помещения.

Однако, ответ на претензию до настоящего времени истцом не получен.

При указанных обстоятельствах суд находит, что права истца на получение акта передачи и иных документов, необходимых для регистрации своего права собственности на объект долевого строительства, были нарушены ответчиком ООО «СБСБ», независимо от необходимости доплаты цены договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ истцом, поскольку об этом истец ФИО3 не была надлежащим образом уведомлена на протяжении длительного времени в результате бездействия ответчика, по независящим от истца обстоятельствам.

В связи с изложенным суд находит, что требования истца о возложении на ответчика ООО «СБСБ» обязанности передать в собственность ФИО3 нежилое помещение № с кадастровым номером № площадью № кв.м., расположенное на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, подлежит удовлетворению.

При этом ответчик не лишен права требовать от истца доплату цены договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ либо расторжения договора и прекращения права собственности истца на спорный объект в связи с неполной оплатой договора в установленном законом досудебном и судебном порядке.

В силу ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательство либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

В соответствии с п. 2.4 договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящим пунктом неустойка (пени) уплачиваются застройщиком в двойном размере.

Согласно ч. 2 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (за исключением случая, установленного часть. 2.1 настоящей статьи). Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

По смыслу приведенной правовой нормы при исчислении неустойки, подлежащей взысканию с застройщика в связи с просрочкой передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, подлежит применению неустойка, действующая на последний день срока исполнения застройщиком обязательства по передаче указанного объекта. (Определение Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-КГ17-26).

Так как факт нарушения ответчиком срока исполнения обязательства по договору участия в долевом строительстве в части срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства нашел свое подтверждение, следовательно, истец вправе требовать от ответчика уплаты неустойки, предусмотренной ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ.

Согласно расчету представленному истцом, неустойка за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, исходя из цены договора 2 748 000,00 рублей, составляет 1 064 086,66 рублей (2 748 000 х 8,5%/360 х 820 х 2).

Суд не может согласиться с представленным истцом расчетом.

В судебном заседании установлено, что застройщик обязался передать квартиру участнику долевого строительства не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно Информационному сообщению Банка России от ДД.ММ.ГГГГ ключевая ставка в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляла 5,50% процента годовых.

Соответственно неустойка, подлежавшая уплате застройщиком ООО «СБСБ» в соответствии с ч. 2 ст. 6 Закона о долевом строительстве, должна исчисляться исходя из ключевой ставки в размере 5,50%.

Частью 1 ст. 18 Федерального закона от 08.03.2022 № 46-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» Правительству Российской Федерации в 2022 и 2023 годах предоставлено право принимать решения, предусматривающие особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве (п. 4).

Реализуя предоставленные законом полномочия, Правительство Российской Федерации издало постановление от 26.03.2022 № 479 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» (далее Постановление № 479), которое устанавливает особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве.

Постановление Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № вступило в силу ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно названному постановлению №, неустойки (штрафы, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом ч. 9 ст. 4 Закона № 214-ФЗ уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу Постановления № до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно положениям Постановления № за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции по договорам участия в долевом строительстве, в том числе указанные в ч. 2 ст. 6 Закона, не начисляются и, соответственно, не взыскиваются.

Таким образом, с учетом моратория неустойка за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 273 059,60 рублей (2 748 000,00 х 271 х 2 х 1/300 х 5,50%).

Неустойка за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 103 782,80 рубля (2 7480 00,00 х 103 х 2 х 1/300 х 5,50%).

Всего размер неустойки составляет 376 842,40 рубля.

В процессе разрешения спора ответчиком было заявлено о применении положений ст. 333 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 333 ГК РФ суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Согласно разъяснениям, приведенным в абз. 1 п. 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (п. 1 ст. 2, п.1 ст. 6, п. 1 ст. 333 ГК РФ).

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Решая вопрос об уменьшении размера подлежащей взысканию неустойки, следует принимать во внимание конкретные обстоятельства дела, учитывая в том числе: соотношение сумм неустойки и основного долга; длительность неисполнения обязательства; недобросовестность действий кредитора по принятию мер по взысканию задолженности; имущественное положение должника.

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства ГК РФ предполагает выплату кредитору такой компенсации потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

При этом снижение размера неустойки не должно вести к необоснованному освобождению должника от ответственности за просрочку выполнения требований по договору.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, соотношение суммы неустойки и основного долга, длительность неисполнения обязательства, мотивированное ходатайство представителя ответчика, о применении к требованиям истца положений ст. 333 ГК РФ, суд полагает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца неустойку за период ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 200 000,00 рублей, поскольку указанная сумма неустойки является соразмерной заявленным истцом требований и отвечает требованиям ст. 333 ГК РФ. В удовлетворении остальной части указанных требований истца суд полагает необходимым отказать.

Согласно ч. 9 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В соответствии с ч. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 46 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей).

Из приведенных правовых норм и акта их толкования следует, что в случае, когда законные и обоснованные требования потребителя в добровольном порядке не исполняются, и он реализует свое право на судебную защиту, суд, удовлетворяя исковые требования, возлагает на изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченную организацию или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) ответственность за нарушение прав потребителя в виде штрафа в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Согласно положениям вышеназванного Постановления №, если правомерные требования потребителя не были удовлетворены застройщиком добровольно и срок для добровольного удовлетворения этих требований истек до ДД.ММ.ГГГГ, то независимо от даты принятия судом решения с застройщика подлежит взысканию штраф в размере пятидесяти процентов от присужденных потребителю денежных сумм за нарушения, допущенные до ДД.ММ.ГГГГ, с указанием на отсрочку уплаты этого штрафа до ДД.ММ.ГГГГ.

Если срок для добровольного удовлетворения требований потребителя истек в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, то указанный выше штраф взысканию с застройщика не подлежит.

Аналогичная позиция изложена в определении Судебной коллегии по гражданским делам от ДД.ММ.ГГГГ № в Обзоре судебной практики Верховного суда Российской Федерации, утвержденным Президиумом Верховного суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ (ответ на вопрос 2).

Как следует из материалов дела, потребитель ФИО3 обратилась к ответчику ООО «СБСБ» с требованием об исполнении обязательства по договору долевого участия с просьбой передать в её собственность объект долевого строительства, и определить размер доплаты за сверхдоговорную площадь помещения ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается почтовой квитанцией.

В п. 67 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что бремя доказывания факта направления (осуществления) сообщения и его доставки адресату лежит на лице, направившем сообщение. Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения.

Согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 35750285008043 указанная выше корреспонденция на момент подачи настоящего иска ДД.ММ.ГГГГ не была вручена ответчику, и лишь ДД.ММ.ГГГГ была возвращена отправителю «по иным обстоятельствам».

Таким образом, ответчик был лишен возможности в добровольном порядке удовлетворить требования потребителя, что исключает возможность применения штрафных санкций в отношении ООО «СБСБ» (Определение Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №

На основании ч. 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Учитывая, что истец согласно п. п. 4 пункта 2 ст. 333.36 Налогового кодекса РФ освобожден от уплаты государственная пошлина, однако оплатил её в сумме 12 868,00 рублей, то с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 5 200,00 рублей. Излишне оплаченную госпошлину истец вправе возвратить, обратившись в суд с соответствующим заявлением.

Руководствуясь ст.ст. 193-199 ГПК РФ,

решил:

Исковые требования ФИО3 к ООО «СБСБ» о возложении обязанности передать в собственность нежилое помещение, взыскании неустойки удовлетворить частично.

Обязать ООО «СБСБ», ОГРН <***>, передать в собственность ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <адрес> края, паспорт гражданина Российской Федерации серия № №, выданный ГУ МВД России по <адрес>, ДД.ММ.ГГГГ, код подразделения № нежилое помещение № с кадастровым номером №, площадью № кв.м., расположенное на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>,

Взыскать с ООО «СБСБ», ОГРН <***>, в пользу ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <адрес> края, паспорт гражданина Российской Федерации серия № №, выданный ГУ МВД России по <адрес>, ДД.ММ.ГГГГ, код подразделения № неустойку в сумме 200 000,00 рублей, в удовлетворении остальной части указанных требований отказать, а также расходы по оплате государственной пошлины в сумме 5 200,00 рублей.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Пятигорский городской суд.

Мотивированное решение составлено 18.10.2023 года.

Судья (подпись) Н.Н. Попова

Копия верна.

Судья Н.Н. Попова