Дело № 2-1734/2025
УИД 57RS0024-01-2025-002116-25
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
18 декабря 2025 года город Орел
Железнодорожный районный суд г. Орла в составе:
председательствующего судьи Широбоковой Т.А.,
при секретаре судебного заседания Исабековой З.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении районного суда гражданское дело по иску ФИО1 к администрации г. Орла о признании права собственности на недвижимое имущество в порядке приобретательной давности,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 (далее - ФИО1) обратился в суд с иском к администрации г. Орла о признании права собственности на недвижимое имущество в порядке приобретательной давности.
В обоснование заявленных требований указал, что в период с 1992 года по 2000 год ФИО1 являлся работником ПКО «ЭМиКС» (АО «Энергомонтаж и капстроительство»), в его обязанности входило осуществление монтажных, строительных и ремонтных работ в ТЭЦ по адресу: <адрес> (в настоящее время - филиал АО «РИР Энерго») по существующему между ТЭЦ и АО «ЭМиКС» договору.
В 1992-1993 г.г. истцу руководством ТЭЦ было предоставлено жилье, расположенное в здании на территории ТЭЦ, за которым располагался земельный участок, не занятый производственными помещениями. Данная часть земельного участка была предоставлена руководителем ТЭЦ под строительство гаражей двадцати пяти сотрудникам ЗАО «ЭМиКС».
В 1993 году истцом на предоставленном земельном участке были возведены три гаража: два одноэтажных гаража 19,2 кв.м. и 19,3 кв.м. на земельных участках площадью 23 кв.м. и 23 кв.м., и один двухэтажный гараж общей площадью с подвалом 39,8 кв.м. (площадь первого этажа 19,8 кв.м) на земельном участке, площадью 24 кв.м.
Указанные гаражи используются истцом непрерывно, по назначению, начиная с 1993 года.
Документы о предоставлении в собственность указанных земельных участков под строительство гаражей не сохранились. Со стороны собственника земельного участка - администрации г.Орла и/или его арендатора никаких претензий в адрес истца, а также других владельцев гаражей, построивших их на том же основании, не поступало, гаражами истец пользуется с 1993г. по настоящее время беспрепятственно. В связи с этим, истец полагал, что возведенные им гаражи с земельными участками под ними принадлежат ему как собственнику.
В 2024 году руководство АО «РИР Энерго» ( ранее - АО «Квадра» - «Орловская генерация»), поскольку оно арендует земельные участки у администрации г.Орла, потребовало оформить с владельцами гаражей договоры субаренды.
Во избежание недопуска к гаражам 01.10.2024 между супругой истца ФИО2 и АО «РИР Энерго» был заключен договор субаренды № 935/3233-Д части земельного участка площадью 66 кв.м. под использование трех гаражей сроком на 11 месяцев.
В ответ на обращение в администрацию г.Орла с целью оформления права собственности на земельный участок, на котором расположены гаражи, в порядке приобретательной давности, 31.07.2025 года администрацией г. Орла было отказано в предоставлении земельных участков под гаражами бесплатно с предложением рассмотреть возможность предварительного согласования их предоставления за плату после раздела земельного участка, предоставленного АО «РИР Энерго». При этом в АО «РИР Энерго» пояснили, что не возражают против оформления права собственности на земельные участки и расположенные на них гаражи, не нуждаются в занятой гаражами спорной части земельного участка, желают уменьшить арендованную з-емлю на эту часть. После полученного отказа от администрации г.Орла, АО «РИР Энерго» обратилось с заявлением о разделе земельного участка, предоставленного в аренду, поскольку часть земельного участка, на котором расположены гаражи, Обществом не используется, а используется владельцами гаражей, начиная с 1993 года.
Отсутствие разрешительной документации препятствует истцу, непрерывно и беспрепятственно владеющему гаражами с 1993г., зарегистрировать право собственности на земельные участки под гаражами и также оформить гаражи в собственность в порядке приобретательной давности.
На основании изложенного, просил признать за ФИО1 право собственности на земельный участок, площадью 23 кв.м. и расположенный на нем гараж площадью 19,2 кв.м. 1993 года постройки; на земельный участок площадью 23 кв.м. и расположенный на нем гараж площадью 19,3 кв.м. 1993 года постройки; на земельный участок площадью 24 кв.м. и расположенный на нем двухэтажный гараж, общей площадью с подвалом 39,8 кв.м. (площадь первого этажа 19,8 кв.м.) 1993 года постройки, расположенные по адресу: <адрес> порядке приобретательной давности.
Определением суда от 06.11.2025, принятым в протокольной форме, к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Управление муниципального имущества и землепользования администрации города Орла.
В судебном заседании истец ФИО1 и его представитель ФИО3 исковые требования поддержали и привели изложенные в нём обстоятельства, просили иск удовлетворить.
В судебное заседание представитель ответчика администрация г. Орла ФИО4, действующая на основании доверенности, не явилась, извещена надлежащим образом, представила заявление, в котором возражала против удовлетворения заявленных исковых требований, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.
В письменных возражениях на иск указала, что на земельном участке с кадастровым номером № располагаются гаражи площадью 19,2 кв.м., 19,3 кв.м. и 39,8 кв.м., принадлежащие ФИО1 Земельный участок с кадастровым номером № с видом разрешенного использования «энергетика» предоставлен в аренду АО «РИР Энерго» - «Орловская генерация». Данный земельный участок образован путем раздела земельного участка с кадастровым номером № который в 2000г. был предоставлен ОАО «Орелэнерго» для эксплуатации и обслуживания зданий и сооружений. В соответствии с положениями Гражданского кодекса РФ арендатор земельного участка не наделен правом по распоряжению им. В соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа «Город Орел», утвержденными решением Орловского городского Совета народных депутатов от 30.10.2008 № 38/616-ГС, земельный участок с кадастровым номером № расположен в территориальной зоне инженерной инфраструктуры (И-1), в которой вид разрешенного использования «размещение гаражей для собственных нужд» не предусмотрен. Администрация г.Орла разрешение на возведение гаражей на данном земельном участке частным лицам не выдавала. На основании изложенного, в удовлетворении исковых требований просила отказать.
В судебное заседание третье лицо ФИО2, извещенная надлежащим образом, не явилась, ранее в судебном заседании полагала, что заявленные требования подлежат удовлетворению.
В судебное заседание представители третьего лица АО «РИР Энерго»- «Орловская генерация» ФИО5 и ФИО6, действующие на основании доверенности, извещенные надлежащим образом, не явились, ранее в судебном заседании указали, что относительно заявленных исковых требований полагаются на усмотрение суда.
В судебное заседание представитель третьего лица УМИЗ администрация г. Орла, извещенный надлежащим образом, не явился, о причинах неявки не сообщил, ходатайств об отложении судебного заседания не заявлено.
Выслушав стороны, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.
Согласно п. 1 ст. 213 ГК РФ в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.
В соответствии с ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
В силу п. 1 ст. 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет, либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.
В пунктах 15, 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленума N 10/22) разъяснено, что при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее: давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества; давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности; владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору.
По смыслу статей 225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.
Приобретательная давность не может распространяться на самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке.
При рассмотрении споров о признании права собственности на самовольную постройку необходимо учитывать, что действующее законодательство разграничивает основания возникновения права собственности в силу приобретательной давности (статья 234 ГК РФ) и в связи с осуществлением самовольного строительства (статья 222 ГК РФ).
Приобретательная давность не может распространяться на случаи, когда в качестве объекта владения и пользования выступает самовольно возведенное строение, в том числе расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке, поскольку в подобной ситуации отсутствует такое необходимое условие, как добросовестность застройщика, так как, осуществляя самовольное строительство, лицо должно было осознавать отсутствие у него оснований для возникновения права собственности. Тогда как лишь совокупность всех перечисленных в статья 234 ГК РФ условий (добросовестность, открытость и непрерывность владения как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет) является основанием для приобретения права собственности на это имущество в силу приобретательной давности ("Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством" (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 19 марта 2014 г.)).
В силу статьи 222 Гражданского кодекса самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (пункт 1); лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки (пункт 2); самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случая, предусмотренного пунктом 3 данной статьи.
Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 39, 40, 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее - постановление Пленума N 44), право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; - если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).
При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Судом установлено и следует из материалов дела, что истец ФИО1, начиная с февраля 1992 года по 2000г. являлся работником ПКО «ЭМиКС» (АО «Энергомонтаж и капстроительство»).
Как указано в иске в обязанности истца входило осуществление монтажных, строительных и ремонтных работ в ТЭЦ по адресу: <адрес> (в настоящее время - филиал АО «РИР Энерго») по существующему между ТЭЦ и АО «ЭМиКС» договору.
Из пояснений ФИО1 следует, что в 1992-1993 г.г. ему руководством ТЭЦ было предоставлено жилье, расположенное в здании на территории ТЭЦ, за которым располагался земельный участок, не занятый производственными помещениями. Данная часть земельного участка была предоставлена руководителем ТЭЦ под строительство гаражей сотрудникам ЗАО «ЭМиКС», в том числе и истцу.
В 1993 году истцом ФИО1 на предоставленном земельном участке были возведены три гаража: два одноэтажных гаража 19,2 кв.м. и 19,3 кв.м. на земельных участках площадью 23 кв.м. и 23 кв.м., один двухэтажный гараж с подвалом общей площадью 39,8 кв.м. (площадь первого этажа 19,8 кв.м) на земельном участке, площадью 24 кв.м. Указанные гаражи используются истцом непрерывно, начиная с 1993 года.
Истец указал, что документы о предоставлении в собственность указанных земельных участков под строительство гаражей не сохранились.
По сведениям филиала АО «Квадра» - «Орловская генерация» от 21.11.2024г. информация о разрешении на строительство и схема расположения гаражей по адресу: <адрес> отсутствует.
Как следует из технического плана здания (гаража) на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, здание (гараж № 1) имеет следующие характеристики – гараж, 1993 года завершения постройки, 1 этаж, площадь здания 19,2 кв.м.; здание (гараж № 2) имеет следующие характеристики – гараж, 1993 года завершения постройки, 1 этаж, площадь здания 19,3 кв.м.; здание (гараж № 3) имеет следующие характеристики – гараж, 1993 года завершения постройки, 2 этажа, площадь здания 39,8 кв.м.
Согласно заключению, выполненному ООО «Проектное бюро «Полис» о техническом состоянии несущих строительных конструкций двух смежных гаражей по адресу: <адрес>, общей площадью 19,2 кв.м. и 19,3 кв.м., габариты и конструктивные решения зданий гаражей соответствуют техническим планам, а их техническая эксплуатация безопасна для жизни и здоровья людей.
Из заключения, выполненного ООО «Проектное бюро «Полис» о техническом состоянии несущих строительных конструкций гаража по адресу: <адрес>, общей площадью 39,8 кв.м., габариты и конструктивные решения зданий гаражей соответствуют техническим планам, а техническая эксплуатация безопасна для жизни и здоровья людей.
В соответствии с ответом ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Орловской области» провести оценку размещения трех нежилых зданий гаражей, площадью 19,2, 19,3 и 39,8 кв.м. по адресу: <адрес>, не представляется возможным, поскольку заявителем не представлены результаты расчетов рассеивания загрязнений в атмосферном воздухе и уровней физического воздействия. Согласно карте градостроительного зонирования городского округа «Город Орел» территории гаражей, расположенных по адресу: <адрес> размещены в территориальной зоне «Т-2» (зона объектов инженерной инфраструктуры).
Из материалов дела следует и установлено судом, что 30.12.2011 года между Департаментом имущества, промышленности и информатизации Орловской области (Арендодатель) и ОАО «Квадра - Генерирующая компания» (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации и обслуживания зданий и сооружений, площадью 374370 кв.м., сроком по 29.12.2026 года.
01.10.2024 года между АО «Квадра - Генерирующая компания» и супругой истца ФИО2 был заключен договор субаренды части земельного участка № 935/3233-Д, сроком действия 11 месяцев, согласно которому ФИО2 во временное владение и пользование предоставлена часть земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 373531 кв.м. по адресу: <адрес>, для использования под гаражи по акту приема-передачи. По договору передана часть земельного участка площадью 66 кв.м., на котором у субарендатора расположено 3 гаража.
31.10.2024 года между АО «Квадра - Генерирующая компания» и супругой истца ФИО2 заключено дополнительное соглашение об увеличении платы к договору субаренды № 935/3233-Д от 01.10.2024.
Как следует из акта приема-передачи имущества от 01.10.2024 АО «Квадра - Генерирующая компания» передало ФИО2 во временное владение и пользование часть земельного участка.
13.05.2025 года между АО «РИР Энерго» и ФИО2 заключено дополнительное соглашение к договору субаренды № 935/3233-Д от 01.10.2024 в связи со сменой наименования АО «Квадра - Генерирующая компания».
Согласно письму от 23.07.2025 № 935-29.1/3229-299 Филиал АО «РИР Энерго» - «Орловская генерация» проводит мероприятия по разделу земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> общей площадью 373 531 кв.м., в целях отказа от неиспользуемой части земельного участка, на котором расположены гаражи.
Из ответа администрации г.Орла № 3/23791 от 18.11.2025 в адрес АО «РИР Энерго» следует, что раздел земельного участка приведет к образованию земельного участка, на котором будут расположены только здания гаражей и сооружение (теплотрасса), при отсутствии административного здания энергоснабжающей организации, что не соответствует виду разрешенного использования «энергетика», и как следствие, не позволит заключить договор аренды на образуемый земельный участок № на прежних условиях, без проведения торгов, в соответствии со ст. 11.8 Земельного кодекса РФ. Для заключения договора аренды на земельные участки под гаражами необходимо образование земельных участков под данными объектами. Однако документы, подтверждающие законность возведения гаражей на данном земельном участке, отсутствуют. Кроме того, в соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа «Город Орел», утвержденными решением Орловского городского Совета народных депутатов от 30.11.2008 № 38/616-ГС, земельный участок № расположен в территориальной зоне инженерной инфраструктуры (И-1), в которой вид разрешенного использования «размещение гаражей для собственных нужд» не предусмотрен. Также указано, что АО «РИР Энерго» считается стратегическим объектом, обеспечивающим энергоснабжение города, нахождение на территории предприятия частных лиц и объектов, не относящихся к деятельности организации, считается недопустимым, в связи с чем, необходимо освободить территорию от посторонних землепользователей в целях недопущения террористических актов.
Согласно сведений администрации г.Орла следует, что на земельном участке с кадастровым номером № располагаются гаражи площадью 19,2 кв.м., 19,3 кв.м. и 39,8 кв.м., принадлежащие ФИО1
Земельный участок с кадастровым номером № с видом разрешенного использования «энергетика» предоставлен в аренду АО «РИР Энерго» - «Орловская генерация». Данный земельный участок образован путем раздела земельного участка с кадастровым номером №, который в 2000г. был предоставлен ОАО «Орелэнерго» для эксплуатации и обслуживания зданий и сооружений. Администрация г.Орла разрешение на возведение гаражей на данном земельном участке частным лицам не выдавала.
Разрешая данный спор, установив фактические обстоятельства по данному делу, оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности, руководствуясь положениями статей 8, 11, 12, 234 ГК РФ, а также разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", суд исходит из того, что спорные строения (гаражи) по адресу: <адрес> возведены истцом самовольно на земельном участке, который ему не предоставлялся на каком-либо праве (право собственности, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования).
Установив, что земельный участок, на котором истец возвел спорные строения, отнесен к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена, не предоставлялся истцу уполномоченным органом на каком-либо вещном праве для целей строительства гаражей, а также приняв во внимание, что приобретательная давность не может распространяться на самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке, в этой связи, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца.
Доводы истца о том, что он открыто, добросовестно и непрерывно владеет спорными объектами недвижимости с 1993 года, основанием для удовлетворения заявленного иска не являются.
Истцом не представлено доказательств, что строительство спорных гаражей было осуществлено с согласия собственника земельного участка.
Довод истца о том, что руководитель ТЭЦ был правомочен предоставить сотрудникам ЗАО «ЭМиКС» земельный участок под строительство гаражей является несостоятельным, в связи с тем, что положениями ГК РФ арендатор земельного участка не наделен правом по распоряжению им.
В судебном заседании было установлено, что спорные гаражи возведены истцом на земельном участке, который ему не выделялся в установленном порядке для строительства гаражей, а целевое назначение и условия использования земельного участка на котором расположены спорные гаражи не изменились.
Доказательств того обстоятельства, что истец имеет право на использование земельного участка, на котором расположены спорные гаражи, также не имеется, тогда как указанное обстоятельство является необходимым условием для признания права собственности на объект недвижимого имущества.
Таким образом, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
исковые требования ФИО1 к администрации г. Орла о признании права собственности на недвижимое имущество в порядке приобретательной давности - оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Орловский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Железнодорожный районный суд г. Орла.
Мотивированный текст решения изготовлен 13 января 2026 года.
Судья Т.А. Широбокова