Решение по делу № 2-4002/2023 от 02.11.2023

К делу № 2-4002/2023

УИД: 23RS0058-01-2023-005174-52

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

город Сочи 02 ноября 2023 года

Хостинский районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Леошик Г.Д.,

с участием:

истца – ФИО1,

представитель истца ФИО1– ФИО2,

действующей на основании доверенности № от 09.08.2023 года,

представителя ответчика ФИО3 – ФИО4,

действующей на основании доверенности № от 02.03.2023 года,

при секретаре Силкиной В.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО3 о признании права собственности на нежилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО3, в котором просит признать за истцом право собственности на нежилое помещение № по сведениям технического плана и ЕГРН помещение №, кадастровый номер №, расположенное на 3 этаже нежилого здания (<данные изъяты>), общая площадь здания 3 360,9 кв.м., кадастровый номер №, расположенного по адресу: <адрес> обязать ответчика передать истцу указанное нежилое помещение, в решение суда указать, что решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю основанием для проведения государственной регистрации права собственности на данное нежилое помещение с кадастровым номером № за ФИО1

Требования мотивированы тем, что, 19.02.2021 года между ИП ФИО3 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор № купли-продажи будущего объекта недвижимости (далее – договор). Согласно условий договора, продавец обязуется передать в собственность покупателю объект недвижимого имущества - нежилое помещение, которое будет создано продавцом в будущем в сроки, предусмотренные договором, а покупатель обязуется принять объект и оплатить за него цену, предусмотренную договором. Под объектом понимается нежилое помещение №, расположенное на 3 этаже нежилого здания (<данные изъяты>) общая площадь здания 3 360,9 кв.м., кадастровый номер здания №, расположенного по адресу: <адрес>, площадь помещения предварительно составит 20 кв.м., расположение объекта указано на этаже в Приложении №1 в договору.

Согласно п.1.2 Договора, объект будет создан продавцом в результате капитального ремонта и разделения (перепланировки) нежилого здания (<данные изъяты>). Пунктом 2.1 предусмотрена обязанность продавца в срок до 30.04.2022 года осуществить все действия, необходимые для выделения и постановки Объекта на государственный кадастровый учет, государственной регистрации права собственности продавца на объект в органе, осуществляющем государственную регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и передачи объекта покупателю, выполнить в полном объеме работы согласно Приложения №1 к договору, а покупатель согласно п.2.2 обязан оплатить объект в порядке и сроки предусмотренные настоящим договором. Цена объекта по договору составляет 6000 000 рублей.

Истец оплатила денежные средства по указанному договору в размере 6000 000 рублей, а именно: 100 000 рублей при подписании договора; 26.02.2021 года по безналичному расчету, сумму в размере 3200 000 рублей и 28.04.2021 года, сумму в размере 3 300 000 рублей.

12.04.2021 года между К. и ФИО3 подписано Соглашение о реальном разделе нежилого помещения и произведен реальный раздел вышеуказанного нежилого здания. По плану третьего этажа (по проекту перепланировки) нежилое помещение по договору купли-продажи № будущего объекта недвижимости от 19.02.2021 года соответствует помещению № и помещению № (балкон). На сегодняшний день нежилое помещение № расположенное на 3 этаже нежилого здания имеется в натуре, а также покупателем по Агентскому договору № от 24.11.2021 года заключенному с ИП К.. осуществлен ремонт и комплектация указанного нежилого помещения на общую сумму 1500 000 рублей. На сегодняшний день, возможно индивидуализировать объект, спорное нежилое помещение существует в натуре как отдельное изолированное помещение по своими характеристиками и определенным месторасположением, имеет кадастровый номер №.

Истец указала, что предложения от продавца согласно п. 2.1 договора об осуществлении действий необходимых для подачи документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним для проведения государственной регистрации перехода права собственности спорного объекта на покупателя, не поступало. Истец пыталась в досудебном порядке разрешить данный вопрос, однако ответчик уклоняется от совершения действий по передаче нежилого помещения.

Истец считает, что, нарушены ее права, ссылаясь на ст.ст.8,12,309,310 ГК РФ обратилась в суд с данными требованиями.

В судебном заседании истец, действуя лично и через своего представителя ФИО2 поддержала доводы, изложенные в исковом заявлении, указав вышеизложенное.

Представитель ответчика возражала против удовлетворения исковых требований, представила письменные возражения на иск которые были приобщены к материалам дела, указывая, что, действительно между сторонами по делу был заключен договор № купли-продажи будущего объекта недвижимости. Предметом указанного договора является нежилое помещение, расположенное на 3 этаже нежилого здания (<данные изъяты>), общая площадь здания 3 360, 9 кв.м, кадастровый номер здания №, расположенного по адресу: <адрес>, площадь помещения предварительно составит 20 кв.м. Пунктом 2.1. Договора № от 19.02.2021 года предусмотрен срок исполнения продавцом условий в срок до 30.04.2022 года для осуществления всех действий, необходимых для выделения и постановки Объекта на государственный кадастровый учет, государственной регистрации собственности продавца на Объект в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и передачи Объекта покупателю. В срок, установленный п. 2.1. Договора № от 19.02.2021 года истцом не были приняты меры по осуществлению действий необходимых для подачи документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 04.05.2022 года ответчиком в адрес истца направлено Уведомление о сроке прибытия для осуществления фактической приемки объекта и подписания акта приема-передачи. Указанное уведомление истцом оставлено без рассмотрения. 21.12.2022 года ответчиком в адрес истца повторно направлено Уведомление о необходимости принять нежилое помещение, являющееся предметом Договора № от 19.02.2021г. Направленное уведомление также было оставлено без ответа. Таким образом, ответчик исполнил все условия Договора № от 19.02.2021 года, а также предпринял шаги к возможности передачи объекта истцу. У истца отсутствуют правовые основания требования признания права собственности на нежилые помещения, являющиееся предметом Договора № купли-продажи будущего объекта недвижимости от 19.02.2021 года в связи с пропущенным сроком возможности заключения основного договора в порядке ст.445 ГК РФ.

Изучив представленные суду письменные доказательства, выслушав лиц, участвующих в деле, суд приходит к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению, на основании следующего.

Согласно части 1 статьи 56 ГПК РФ сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как установлено судом, и данное обстоятельство сторонами по делу не оспаривалось, 19.02.2021 года между ИП ФИО3 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор № купли-продажи будущего объекта недвижимости (далее - договор). Согласно условий договора, продавец обязуется передать в собственность покупателю объект недвижимого имущества - нежилое помещение, которое будет создано продавцом в будущем в сроки, предусмотренные договором, а покупатель обязуется принять объект и оплатить за него цену, предусмотренную договором. Под объектом понимается нежилое помещение №, расположенное на 3 этаже нежилого здания (<данные изъяты>) общая площадь здания 3 360,9 кв.м., кадастровый номер здания №, расположенного по адресу: <адрес> площадь помещения предварительно составит 20 кв.м., расположение объекта указано на этаже в Приложении №1 в договору.

Срок и порядок расчетов по договору определен п.4.1 договора: 100 000 рублей - в день подписания Договора; 3200 000 рублей - не позднее 01.03.2021 года; 3300 000 рублей - не позднее 19.05.2021 года (л.д.52-55).

24.11.2021 года между К. (агент) и ФИО1 (принципал) заключен агентский договор № согласно условий которого, агент по поручению принципала от своего имени и за счет принципала обязуется осуществить все требуемые юридические и иные действия для достижения требуемого принципалу результата: выполнение работы по ремонту и комплектации нежилого помещения № на 3 этаже нежилого здания, расположенного в <адрес> примерная площадь 20 кв.м., а принципал обязуется принять выполнение агентом работы и платить их в соответствии с условиями данного договор. Стоимость договора составляет 2 500 000 рублей, принципал должен оплатить цену договора в следующем порядке: 1500 000 рублей в момент подписания договора; 1000 000 рублей не позднее 28.08.2022 года (л.д.47-49). В материалы дела представлена копия квитанции об оплате по данному договору суммы в размере 1500 000 рублей (л.д.44).

Как суд усматривает из представленной копии Соглашения о реальном разделе нежилого здания от 12.04.2021 года, К. и ФИО3 пришли к соглашению произвести раздел нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> путем образования нежилых помещений.

В результате указанного раздела, помещение № перешло ФИО3 В настоящее время нежилое помещение, площадью 19,6 кв.м. расположенное на 3 этаже с кадастровым номером № по адресу: <адрес> принадлежит на праве собственности ответчику.

Оценив условия заключенного сторонами договора, в том числе предмет договора, условия оплаты, обязанности сторон, по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу, что между сторонами был заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, соответственно, правоотношения сторон регулируются положениями главы 30 ("Купля-продажа") Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

В силу пункта 5 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 457 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 314 настоящего Кодекса.

Согласно п. 3 ст. 487 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Согласно разъяснениям в абзаце 3 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", в связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

В соответствии с абзацем 2 пункта 5 вышеуказанного Постановления продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

В ходе рассмотрения дела установлено, и это обстоятельство не оспаривалось ни одной из сторон, что в указанный договором от 19.02.2021 года срок, стороны не подали документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию права для проведения государственной регистрации на спорный объект недвижимости, вместе с тем, ответчик со своей стороны не проявил недобросовестность, наоборот направил истцу уведомление на необходимость принять нежилое помещение являющегося предметом Договора № купли-продажи будущего объекта недвижимости от 19.02.2021 года, по адресу ответчика указанному в самом договоре, то есть совершил действия по передаче права покупателю - истцу по делу на основании подписанного договора.

На основании пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В связи с изложенными обстоятельствами суд пришел к выводу, что в данном случае исполнение истцом обязательств по договору № от 19.02.2021 года, заключенным с ИП ФИО3, само по себе не может быть основанием для удовлетворения заявленных исковых требований, так как не порождает право собственности, с которыми закон связывает возникновение права собственности, поскольку между сторонами не был подписан акт приема-передачи нежилого помещения, покупатель по договору – истец по делу, вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора. Таким образом, истец, обращаясь с данными исковыми требованиями о признании права собственности на спорный объект избрал ненадлежащий способ защиты своих прав.

Руководствуясь ст.ст.194-198, 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО3 о признании права собственности на нежилое помещение, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Хостинский районный суд г.Сочи в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, то есть с 09 ноября 2023 года.

Судья Г.Д. Леошик

На момент опубликования решение не вступило в законную силу.

СОГЛАСОВАНО.СУДЬЯ