Дело № 3а-12/2023
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Тюмень
29 марта 2023 года
Тюменский областной суд в составе:
председательствующего судьи Осипова А.В.,
при секретаре Красюк А.О.,
с участием представителя административного истца ООО «Булгар» ФИО1, представителя административного ответчика ГБУ ТО «Центр кадастровой оценки и хранения учетно-технической документации» ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Булгар» в лице представителя ФИО1 к Департаменту имущественных отношений Тюменской области, Управлению Росреестра по Тюменской области, Филиалу ФГБУ «Федеральная кадастровая палата по Тюменской области» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости
установил:
Общество с ограниченной ответственностью «Булгар» в лице представителя ФИО1 обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <.......> площадью 6 356 кв.м. расположенного по адресу: <.......>, по состоянию на 01 января 2021 года.
Исковые требования мотивированы тем, что указанным земельным участком административный истец владеет на праве аренды, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <.......> определена по состоянию на 01 января 2021 года в размере 8 316 635,32 рублей, однако согласно отчету оценщика ООО «Союз экспертизы и права» от 30 июня 2022 года №300-И-22 рыночная стоимость данного земельного участка по состоянию на 01 января 2021 год составляет 3 858 092 рубля.
ООО «Булгар» считает, что кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права административного истца, поскольку влечет увеличение размера арендной платы.
Определением Тюменского областного суда от 28 ноября 2022 года по ходатайству представителя административного истца ООО «Булгар» ФИО3 назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «АЛЛЕГРА» ФИО11.
20 марта 2023 года в суд поступило заключение эксперта ООО «АЛЛЕГРА» от 07 марта 2023 года №2/23.
Определением судьи от 20 марта 2023 года производство по делу возобновлено.
В судебном заседании представитель ООО «Булгар» ФИО1 заявленные требования поддержала, просила принять решение на основании заключения судебной экспертизы ООО «Союз экспертизы и права».
Представитель административного ответчика ГБУ ТО «Центр кадастровой оценки и хранения учетно-технической ФИО2 просила принять решение по заявленным требованиям на основании заключения эксперта ООО «АЛЛЕГРА».
Представители административных ответчиков Департамента имущественных отношений Тюменской области, филиала ППК «Роскадастра» по Тюменской области в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
Выслушав представителей административного истца, административного ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.
Предметом рассмотрения настоящего административного дела являются требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <.......>, площадью 6 356 кв.м, расположенного по адресу: <.......>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2021 года.
Отношения в сфере установления кадастровой стоимости земельного участка, в том числе в размере, равном его рыночной стоимости, регулируются положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».
В силу положений части 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Согласно пункту 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ, кадастровая стоимость - стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.
В соответствии с частью 2 статьи 3 названного Федерального закона кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В силу статьи 22 Закона «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 Кодекса административного судопроизводства РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.
Таким образом, действующее в настоящее время правовое регулирование допускает возможность пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости при определении его рыночной стоимости. Изменение кадастровой стоимости по основаниям, предусмотренным законом, не повлечет нарушение прав иных лиц, между тем позволит установить баланс законных прав и интересов сторон.
Как следует из материалов дела, административному истцу на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером <.......>, площадью 6356 кв.м, расположенный по адресу: <.......> (т.1 л.д.11-13).
Административный истец арендует земельный участок с кадастровым номером <.......> на основании договора аренды № 23-20/3812 от 31 октября 2019 года, срок действия договора до 30 октября 2068 года. Размер арендной платы устанавливается в соответствии с расчетом арендной платы, определенном в приложении к договору (т.1 л.д.14-15).
По условиям договора расчет арендной платы производится на основании удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка.
По сведениям из Единого государственного реестра недвижимости для земельного участка с кадастровым номером <.......>, расположенного по адресу: <.......>, по состоянию на 01 января 2021 года кадастровая стоимость определена в размере 8 316 635,32 рублей. Дата внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости 17 декабря 2021 года, дата начала применения кадастровой стоимости – 01 января 2022 года (т.1 л.д.9).
Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.
В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Административный истец является плательщиком арендных платежей, которые рассчитываются исходя из кадастровой стоимости земельного участка, в связи с чем имеет правовой интерес в результатах определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.
В качестве доказательства рыночной стоимости объекта недвижимости административным истцом представлен отчет об определении рыночной стоимости земельного участка ООО «Союз экспертизы и права» от 30 июня 2022 года №300-И-22 (т.1 л.д.24-63).
Согласно представленному отчету рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <.......> по состоянию на 01 января 2021 года составляет 3 858 092 рубля.
В силу разъяснений, изложенных в п. 19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 №28, если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
Представитель административного ответчика Департамента имущественных отношений Тюменской области в письменном отзыве, настаивая на отказе в удовлетворении требований истца, указал на несоответствие представленного отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности (т.1 л.д.75-77).
Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года №28 в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости земельного участка и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.
В связи с возникшим спором о величине рыночной стоимости земельного участка и в целях устранения возникших сомнений определением Тюменского областного суда от 28 ноября 2022 года по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «АЛЛЕГРА» ФИО4
Согласно заключению эксперта ООО «АЛЛЕГРА» от 07 марта 2023 года №2/23 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <.......> по состоянию на 01 января 2021 года определена в размере 8 078 476 рублей (т.2 л.д.3-66).
Стороны с результатом судебной экспертизы ознакомлены, возражений к экспертному заключению не представили, ходатайств о назначении по делу повторной, дополнительной судебной экспертизы на основании статьи 83 КАС РФ не заявляли, в связи с чем у суда нет оснований ставить под сомнение экспертное заключение. Кроме того, в судебном заседании эксперт ФИО4 дала подробные объяснения относительно выбранных объектов аналогов.
Представитель административного ответчика ГБУ ТО «Центр кадастровой оценки и хранения учетно-технической документации» в дополнениях к возражениям на административное исковое заявление полагает возможным установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной на основании заключению эксперта ООО «АЛЛЕГРА» от 07 марта 2023 года №2/23.
Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам ст.168 КАС РФ, суд находит, что судебный эксперт, проводивший судебную экспертизу, ответил на поставленные вопросы, мотивировал свои выводы. Определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки. При проведении оценки земельных участков эксперт использовала сравнительный подход с применением метода сравнения продаж как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией. Экспертом при анализе фактических данных о ценах сделок и предложений использовались для сравнения подобрано 4 объекта-аналога для каждого объекта оценки. Информация об объектах-аналогах проанализирована экспертом и приведена в расчетной таблице.
Отобранные экспертом объекты-аналоги относятся к одному с исследуемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ними по ценообразующим факторам. Примененные экспертом корректировки соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки, проверяемы, обоснованы, основаны на указанных в заключении методиках.
Эксперт предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, о чем есть соответствующая расписка.
Административным истцом, представителями административных ответчиков каких-либо убедительных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности заключения эксперта и определенной в нем величины рыночной стоимости объекта недвижимости, не представлено.
С учетом изложенного, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <.......> по состоянию на 01 января 2021 года должна быть установлена в размере его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта ООО «АЛЛЕГРА» от 07 марта 2023 года №2/23.
Как разъяснено Верховным Судом РФ в п. 25 Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ).
Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости следует считать дату обращения в суд – 22 сентября 2022 года.
Из положений статьи 18 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» следует, что актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда. Таким образом, решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельных участков.
Руководствуясь статьями 175-180, 248, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил :
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Булгар» удовлетворить частично.
Установить по состоянию на 01 января 2021 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <.......>, расположенного по адресу: <.......>, равной его рыночной стоимости в размере 8 078 476 рублей на период с 01 января 2022 года и до внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о новой кадастровой стоимости земельного участка.
Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости считать 22 сентября 2022 года.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости.
Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение 1 месяца со дня его изготовления в окончательной форме.
Решение в окончательной форме составлено 12 апреля 2023 года.
Судья Тюменского областного суда А.В.Осипов