Дело № 2-3381/2025 24RS0040-01-2025-003758-23
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
город Норильск 10 сентября 2025 года
Норильский городской суд Красноярского края
в составе председательствующего судьи Боднарчука О.М.,
при секретаре судебного заседания Закутской Л.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры. Требования мотивированы тем, что 01.03.2024 между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, согласно которому ФИО1 обязался передать в собственность ФИО2 квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, за 5 000 000 руб. Согласно п. 2.2 договора расчет производится путем перевода денежных средств в сумме 333 333 руб. на банковскую карту ..., открытую на имя ФИО1 В период со 02.03.2024 по 02.05.2024 ответчиком были перечислены денежные средства в общей сумме 999 000 руб. В связи с неисполнением обязательств по заключенному между сторонами договору, ФИО3 просит расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> и взыскать с ответчика штраф за неисполнение условий договора от 01.03.2024 в размере 800 000 руб.
В судебном заседании истец ФИО3, представитель истца ФИО4 исковые требования поддержали в полном объеме.
Ответчик ФИО2 и его представитель ФИО5 в судебное заседание не явились, направили возражения, согласно которым истцом не исполнен п. 3.1.1 Договора в части передачи указанной квартиры в распоряжение ответчика в срок до 01.03.2024, в связи с чем ежемесячные платежи в счет исполнения условий Договора ответчиком были прекращены. Также считают, что сумма штрафа в размере 800 000 руб. согласно п. 4.3 Договора регулирует последствия расторжения предварительного договора и штраф, указанный в данном пункте должен выплачиваться инициатором расторжения.
Выслушав явившихся в судебное заседание лиц, изучив исковое заявление, возражения и исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Как установлено судом, жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, принадлежит на праве собственности ФИО3, что подтверждается выпиской ЕГРН.
01.03.2024 между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, по условиям которого стороны обязались в течение 14-ти дневного срока с момента полной оплаты по договору (п. 3.2.1 Договора), которая должна быть произведена в период с 01.03.2024 по 01.05.2025 ежемесячными платежами по 333 333 руб. (п. 2.2 Договора), заключить основной договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (п. 1.1 Договора), цена которой определена сторонами в размере 5 000 000 руб. (п. 2.2 Договора).
В соответствии с п. 3.1.1 продавец обязан передать покупателю в его распоряжение квартиру до 01.03.2024.
Во исполнение обязательств по заключенному сторонами Договору, ответчиком произведены платежи на общую сумму 999 000 руб. (02.03.2024- 300 000 руб. + 300 000 руб. + 65 000 руб., 02.05.2024 - 334 000 руб.)
Данные обстоятельства подтверждаются материалами дела и сторонами не оспаривались.
Решением Норильского городского суда от 11.02.2025 в удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО1 о признании предварительного договора купли-продажи квартиры недействительным в части, взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами и судебных расходов, отказано.
Указанное решение сторонами не обжаловано и вступило в законную силу.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно ч. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
При толковании условии договора в силу абз. 1 ст. 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражении (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (п. 5 ст. 10, п. 3 ст. 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абз. 1 ст. 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
Согласно ч. 2 ст. 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.
В соответствии с ч. 1 ст. 487 ГК РФ в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 данного Кодекса.В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом (часть 3).
В абзаце 3 п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате.
Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.
В п. 43 Постановления № 49 разъяснено, что условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.
В силу ст.ст. 549 - 550 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Сторонами при заключении договора купли-продажи квартиры согласованы все существенные условия договора, в том числе цена квартиры в размере 5 000 000 руб., таким образом, из заключенного сторонами договора у ответчика возникла обязанность уплатить истцу указанную сумму.
Суд полагает установленным, что стороны достигли соглашений по всем существенным условиям договора купли-продажи, включая предмет договора и его цену, в связи с чем указанный договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате.
Согласно представленным материалам дела ответчиком в счет исполнения условий Договора были перечислены денежные средства за период с 02.03.2024 по 02.05.2024 в общей сумме 999 000 руб.
Между тем, надлежащего исполнения обязательств по Договору о перечислении денежных средств истцу в срок до 01.05.2025, материалы дела не содержат, ответчиком также не оспаривается. Остаточная стоимость квартиры в размере 4 001 000 руб. ответчиком не оплачена. При этом обязанность по оплате данной суммы должны была быть выполнена покупателем в срок до 01.05.2025.
В силу п.п. 3.1.1., 6.1 договора жилое помещение передается покупателю в срок до 01.03.2024, настоящий договор имеет силу передаточного акта.
Вопреки требованиям ст. 546 ГПК РФ доказательств неисполнения продавцом указанной обязанности и ограничения доступа в жилое помещение в период надлежащего исполнения обязанностей по внесению платы по договору ФИО2 не представлено.
В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
При таких обстоятельствах, по смыслу приведенных выше норм права, неоплата покупателем стоимости жилого помещения в соответствии с условиями договора от 01.03.2024 с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи квартиры.
Согласно разъяснениям, содержащимся в абз. 4 п. 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которым в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.
Таким образом, у сторон отпала заинтересованность в исполнении указанного договора от 01.03.2024, что также подтверждается предложением, направленным в адрес ФИО3, о расторжении договора купли-продажи и решением Норильского городского суда от 11.02.2025.
В связи существенным нарушением покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата в полном объеме приобретенного имущества, договор купли-продажи жилого помещения от 01.03.2024 подлежит расторжению.
Фактически жилое помещение покупателем освобождено, что сторонами не оспаривается.
Рассматривая вопрос о взыскании с ответчика штрафа по договору, суд приходит к следующему.
В силу п. 1 ст. 330, 331 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.
Согласно п. 4.3 вышеуказанного договора в случае его расторжения, помимо возврата каждой стороне всего полученного по настоящему договору, виновная сторона (инициатор расторжения) обязана возместить другой стороне неустойку в размере 800 000 руб.
Проанализировав условия договора с соблюдением правил толкования его условий, предусмотренных статьей 431 ГК РФ, суд приходит к выводу о том, что предусмотренная в договора штрафная санкция является мерой гражданско-правовой ответственности и регламентирует исключительно последствия расторжения предварительного договора инициатором такого расторжения, как виновной стороной, уклонившейся от исполнения предварительного договора и заключения основного договора купли-продажи.
В то же время, исходя из фактических обстоятельства дела, такие основания для взыскания штрафной неустойки судом не установлены, в связи с чем правовых оснований для взыскания с ответчика штрафа не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры, взыскании штрафа удовлетворить частично.
Расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения от 01.03.2024, заключенный между ФИО1 и ФИО2
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о взыскании штрафа отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Красноярского краевого суда через Норильский городской суд в течение месяца со дня вынесения в окончательной форме.
Председательствующий О.М. Боднарчук
Мотивированное решение суда изготовлено 26.09.2025.