УИД 61OS0000-01-2022-000233-33
дело №3а-194/2022
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
22 декабря 2022 г. г. Ростов-на-Дону
Ростовский областной суд в составе председательствующего судьи Журба О.В.,
при секретаре Тахирова Т.Э.,
при участии представителя административного истца ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью «Маяк» об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения равной рыночной,
установил:
общество с ограниченной ответственностью «Маяк» (далее ООО «Маяк»), в лице представителя по доверенности ФИО1, обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором указывает, что является собственником нежилого помещения с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 1 535,5 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Кадастровая стоимость указанного объекта, установленная по состоянию на 27 октября 2021 г., превышает его рыночную стоимость, которая в соответствии с отчетом об оценке ООО «Интер-Эксперт» от 15 января 2022 г. № 367/3-02/21 составляет 43 695 000 руб. Административный истец обращался в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области с заявлениями о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости указанного помещения. Однако, решением Комиссии №11-30/2022-87 от 19 апреля 2022 г. заявление было отклонено. Первоначально административный истец просил установить кадастровую стоимость нежилого помещения равной рыночной в размере 43 695 000 руб. и обязать административного ответчика внести в ЕГРН сведения о кадастровой стоимости нежилого помещения, установленной в размере рыночной.
Представитель административного истца ФИО1 в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), уточнила заявленные требования в соответствии с результатами судебной экспертизы.
Окончательно уточнив административные требования в судебном заседании, административный истец просит: установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 1 535,5 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 27 октября 2021 г. в размере 36 097 000 руб.
К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» филиал по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц привлечены Управление Росреестра по Ростовской области, Администрация г.Ростова-на-Дону.
Представитель Правительства Ростовской области в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом.
Представитель Правительства Ростовской области Вон А.Р., действующая по доверенности, ходатайствовала о рассмотрении дела в отсутствие представителя административного ответчика, указала, что Правительство Ростовской области не возражает против установления кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере, установленном судебной оценочной экспертизой равной 36 097 000 руб., судебные расходы просят возложить на административного истца.
Представитель ФГБУ «ФКП Росреестр» филиала по Ростовской области ФИО2, действующая по доверенности, в судебное заседание не явилась, в письменном отзыве указала, что ФГБУ «ФКП Росреестра» прав административного истца не нарушало. В ЕГРН содержатся сведения об объекте недвижимости - нежилом помещении с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 1 535,5 кв.м, расположенном по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, с датой постановки на кадастровый учет 27 октября 2021 г., собственником является ООО «Маяк», право которого зарегистрировано 27 октября 2021 г. Кадастровая стоимость нежилого помещения определена в порядке ст.24.19 Закона №135-ФЗ по состоянию на 27 октября 2021 г. и внесена в ЕГРН 28 октября 2021 г. в размере 67 552 793,3 руб. Ходатайствует о проведении судебного заседания в отсутствие представителя филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ростовской области.
Представитель Управления Росреестра по Ростовской области в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом. В письменном отзыве представитель Росреестра ФИО3, действующая по доверенности, указала, что Управление не являлось стороной государственного контракта на оказание услуг по определению кадастровой стоимости, в соответствии со ст.8 Закона о регистрации вносило в кадастр недвижимости результаты государственной кадастровой оценки, не изменяя поступившие сведения. Просила о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления.
Представитель Администрации г.Ростова-на-Дону в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом.
Выслушав представителя административного истца, исследовав и оценив письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Согласно части 1 статьи 250 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В силу статьи 3 Закон об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.
Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 упомянутого Федерального закона.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости может являться установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В соответствии с частью 1 статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) налогоплательщиками налога на имущество организаций признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 данного Кодекса.
Согласно статье 374 НК РФ объектом налогообложения признается недвижимое имущество, учитываемое на балансе организации в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется в соответствии с пунктом 1 статьи 375 указанного Кодекса, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 НК РФ.
В соответствии с назначением объекта недвижимости и положениями статей 375, 378.2 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества.
Судом установлено, что ООО «Маяк» является собственником нежилого помещения с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 1 535,5 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
Право собственности административного истца подтверждено выпиской из ЕГРН, договором купли-продажи от 19 мая 2021 г. и свидетельствует о том, что ООО «Маяк» вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости данного объекта недвижимости по основаниям и в порядке, предусмотренным законом.
Как следует из выписи из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости, кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 27 октября 2021 г. составляет 67 552 793,3 руб.
Согласно статье 24.18 Закона об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления предварительный порядок обращения в Комиссию является досудебным порядком урегулирования спора.Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.
Административный истец 1 апреля 2022 г. обращался в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Ростовской области с заявлением об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости, согласно отчета об оценке ООО «Интер-Эксперт» от 15 января 2022 г. № 367/3-02/21, в котором сделан вывод, что рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 27 октября 2021 г. составляет 43 695 000 руб.
Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Ростовской области №11-30/2022-87 от 19 апреля 2022 г. заявление общества отклонено.
Таким образом, досудебный порядок урегулирования спора административным истцом соблюден.
Статьей 12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки если, в порядке установленном законодательством Российской Федерации или в судебном порядке, не установлено иное.
Учитывая поступившие возражения относительно достоверности представленного административным истцом отчета №367/3-02/21 и принимая во внимание разъяснения, содержащиеся в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», судом была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Автономной некоммерческой организации «Судебное экспертное бюро» (АНО «Экспертное судебное бюро») ФИО7
По заключению судебной экспертизы от 25 ноября 2022 г. №129-Э/2022, рыночная стоимость объекта экспертизы с учетом его индивидуальных особенностей по состоянию на 27 октября 2021 г. составляла 36 097 000 руб.
Возражений, замечаний на заключение судебной экспертизы от лиц, участвующих в деле, не поступило. Указанное экспертное заключение послужило основанием для уточнения административным истцом своих требований.
Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС РФ суд находит, что экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке.
7 ноября 2022 г. экспертом был произведен осмотр объекта исследования, в ходе которого было выявлено, что конфигурация исследуемого помещения имеет архитектурные особенности, из-за которых отсутствует возможность эффективно использовать часть объекта.
При составлении заключения судебным экспертом проведен достаточно полный анализ местоположения объекта. Установлено, что нежилое здание расположено в здании бизнес-центра «Пять морей», в Кировском районе г.Ростова-на-Дону, в исторической части города, окружение представлено объектами коммерческого назначения, а также малоэтажной и среднеэтажной жилой застройкой. Сегмент рынка, к которому относится исследуемый объект – высококлассные офисы (офисы классов А, В).
Для определения рыночной стоимости нежилого помещения экспертом были применены доходный подход, в рамках которого применен метод прямой капитализации, и сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. От применения затратного подхода эксперт мотивированно отказался.
Применяя доходный подход для определения рыночной стоимости нежилого помещения, эксперт выбрал три объекта-аналога максимально схожих по ценообразующим факторам с объектом исследования (таблица 12). В целях сглаживания имеющихся различий были применены корректировки на динамику сделок на рынке, скидки к ценам предложений, состояние отделки (таблица 13). Эксперт определил стоимость арендной ставки, размер недозагрузки, операционные расходы, ставку капитализации. По результатам расчета определены рыночная стоимость (таблица 18) и диапазон интервала рыночной стоимости (таблица 19).
Применяя сравнительный подход при определении рыночной стоимости объекта экспертизы были также подобраны три объекта-аналога максимально схожих и сопоставимых по своим параметрам с объектами экспертизы (таблица 20), произведен расчеты рыночной стоимости объекта, применены корректировки на условия рынка: скидки к ценам предложений и динамику сделок на рынке, на состояние отделки, площадь (таблица 21). Указаны диапазон интервала в рамках сравнительного подхода.
Также был произведен расчет доли земельного участка в рыночной стоимости объекта исследования, после чего сделан расчет рыночной стоимости нежилого помещения без учета стоимости земельного участка (таблица 28).
По результатам применения различных подходов, экспертом произведено согласование результатов расчетов стоимости объекта экспертизы.
Из заключения следует, что определенная итоговая рыночная стоимость объекта экспертизы не является произвольной, при оценке соблюдены принципы, предусмотренные федеральными стандартами оценки; заключение базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах исследования; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, содержатся таблицы, расчеты и пояснения к ним.
Данных о наличии в заключении нарушений, лишающих его доказательственного значения, суду не представлено, ходатайств о проведении дополнительной или повторной экспертизы суду не поступило.
С учетом изложенного, суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, определенный в заключении судебной экспертизы от 25 ноября 2022 г. №129-Э/2022 и считает возможным установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной в размере 36 097 000 руб.
В данном случае результат проведения экспертизы свидетельствует о том, что отчет №367/3-02/21 был поставлен под сомнение обоснованно и не может быть принят в качестве достоверного доказательства действительной рыночной стоимости объекта недвижимости.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 1 апреля 2022 г.
Решая вопрос о судебных расходах, суд руководствуется положениями главы 10 КАС РФ и учитывает, что административные требования сводятся к реализации в судебном порядке права на приведение кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом индивидуальных характеристик. Решение по делу не обусловлено совершением административными ответчиками незаконных и необоснованных действий при определении кадастровой стоимости. Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта недвижимости, равно как и рассчитанная судебным экспертом экономически обоснованная рыночная стоимость нежилого помещения, административными ответчиками не оспаривались.
Таким образом, решение суда по настоящему делу не может расцениваться как принятое против административных ответчиков, не имеющих противоположных с административным истцом юридических интересов.
Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью нежилого помещения составляет 46,56 %, что само по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических или иных ошибках при определении кадастровой стоимости, укладывается в приемлемый, с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки, диапазон отклонений.
Основания для возмещения понесенных истцом в связи с обращением в суд и рассмотрением настоящего дела расходов, возложения судебных расходов на административных ответчиков, отсутствуют. Судебные расходы в соответствии с положениями статьи 111 КАС РФ, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. №28 и с учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11 июля 2017 г. № 20-П, должны быть возложены в полном объеме на административного истца.
АНО «Экспертное судебное бюро» представило в суд финансово-экономическое обоснование размера стоимости проведенной экспертизы в сумме 60 000 рублей, который определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе.
С учётом изложенного, сумма 60 000 руб. за проведение судебной экспертизы подлежит взысканию с административного истца.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд
решил :
установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 1 535,5 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по состоянию на 27 октября 2021 г. в сумме 36 097 000 рублей.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 1 апреля 2022 г.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Маяк» в пользу Автономной некоммерческой организации «Судебное экспертное бюро» денежные средства в размере 60000 руб. за выполнение работ по проведению судебной оценочной экспертизы.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Мотивированное решение составлено 26 декабря 2022 г.
Судья О.В.Журба