Решение по делу № 2-301/2025 от 04.09.2025 - о взыскании с участника долевого строительства цены договора участия в долевом строительстве при увеличении площади переданного объекта долевого строительства по сравнению с предусмотренной договором.

Отрадненский городской суд (Самарская область)

Категория дела О взыскании стоимости устранения недостатков по договору участия в долевом строительстве Гражданское None

Краткое содержание дела Все четыре части решения кратко

Вводная частькто, когда и о чём судился

Общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Дарстрой-Запад» обратилось в суд с исковым заявлением к <ФИО> о взыскании с участника долевого строительства цены договора участия в долевом строительстве

Описательная частьчто требовал истец и что отвечал ответчик

Материалами дела подтверждается следующее. Таким образом в судебном заседании установлено, что стороны пришли к соглашению, что в соответствии с п. 4.7.3., изменение цены договора, на основании пунктов 4.6., 4.7

Резолютивная частьитоговое решение суда

Взыскать с <ФИО>, <дата> года рождения, уроженки <адрес> ( 27) в пользу Общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Дарстрой-Запад» : задолженность по Договору долевого участия в связи

Суды по аналогичным делам принимают разные решения

Посмотреть все аналогичные дела →

Заочное решение

Именем Российской Федерации

21 августа 2025 <адрес> городской суд Самарской области, в составе:

председательствующего Кощеевой И.А.,

при помощнике судьи Карамзиной Г.П.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-301/2025 по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Дарстрой-Запад» к ФИО3 о взыскании с участника долевого строительства цены договора участия в долевом строительстве при увеличении площади переданного объекта долевого строительства по сравнению с предусмотренной договором

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Дарстрой-Запад» обратилось в суд с исковым заявлением к ФИО3 о взыскании с участника долевого строительства цены договора участия в долевом строительстве при увеличении площади переданного объекта долевого строительства по сравнению с предусмотренной договором

Определением Отрадненского городского суда от 13.05.2025 по делу в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен – Отдел МВД России по г. Отрадному.

В обоснование заявленных требований, истец - представитель Общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Дарстрой-Запад» указал следующее.

23.11.2023 между ООО СЗ «Дарстрой-Запад» и ФИО3 заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № Л1.2/241, зарегистрированного 29.11.2023 регистрационная запись № соответствии с условиями которого, проектная приведенная площадь и номер квартиры являются предварительными и подлежат уточнению после утверждения проектной документации органами Государственной экспертизы и проведения обмеров организацией по технической инвентаризации объектов недвижимости.

В соответствии с п.3.1. Договора застройщик обязался своими силами и(или) с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом, и после получения разрешения на ввод многоквартирного жилого дома в эксплуатацию, передать в предусмотренный договором срок участнику долевого строительства объект долевого строительства в соответствии с характеристиками, которые определены в п. 3.2 договора, а участник долевого строительства обязуется оплатить обусловленную договором цену в порядке и на условиях, предусмотренных договором и принять объект долевого строительства при наличии разрешений на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома.

Согласно п. 3.2. объектом долевого строительства по договору является квартира строительный №, этаж -3, литер – 1.2., проектная площадь: общая площадь квартиры без участия площади лоджии и/или балкона - 32,2 кв.м., приведенная площадь квартиры с учетом понижающего коэффициента площади лоджии – 33,4 кв.м., площадь лоджии и/или балкона с учетом понижающего коэффициента 0,5/0,3 -1,2 кв.м., расположенная в жилом доме по адресу: РФ, <адрес>, городской округ <адрес> з/у 43.

Окончательное определение технических характеристик объекта долевого строительства производится застройщиком после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и проведенных обмеров уполномоченным лицом, в соответствии с п. 3.2.2. договора ( фактическая приведенная площадь квартиры установлена в техническом плане, изготовленном организацией, осуществляющих техническую инвентаризацию, по результатам общестроительных работ).

Застройщик ООО СЗ «Дарстрой-Запад» в установленном законом порядке в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, получил разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ №, выданное Департаментом архитектуры и градостроительства Администрации муниципального образования <адрес>.

Согласно п. 1.1.8 Договора фактическая приведенная площадь определяется уполномоченным органом государственного учета в соответствии с техническим планом. В случае, если договором предусмотрено проведение отделочных работ, фактическая приведенная площадь определяется органом технического учета до проведения отделочных работ.

Согласно п. 4.1. цена настоящего договора составляет 5293900 рублей, исходя из стоимости одного квадратного метра объекта долевого строительства - 158 500 рублей и проектной приведенной площади объекта долевого строительства равной 33,4 кв.м.

В соответствии с п. 4.6. Договора при его заключении стороны принимают во внимание допускаемую строительными нормами и правилами разницу (погрешность), в размерах приведенной площади и фактически приведенной площади объекта недвижимости, которая будет установлена в техническом плане здания, подготовленного кадастровым инженером, после сдачи многоквартирного жилого дома в эксплуатацию, по результатам технической инвентаризации.

В связи с чем, стороны договорились, что в случае расхождения фактически приведенной и проектной приведенной площадей объекта недвижимости более чем на 0,5 кв.м., стороны производят перерасчет стоимости объекта, исходя из цены его 1 кв.м., указанной в пункте 4.1. Договора и производят взаиморасчеты.

Согласно п. 4.7.1. уплата (доплата) денежной суммы производится участником долевого строительства в течение 10 рабочих ней с даты получения уведомления о разнице в площадях от застройщика, но не позднее подписания с застройщиком акта приема-передачи объекта долевого строительства

Стороны пришли к соглашению, что в соответствии с п. 4.7.3., изменение цены договора, на основании пунктов 4.6., 4.7., производится без подписания дополнительного соглашения сторонами и считается измененной с момента получения соответствующего уведомления. Денежная сумма, уплаченная в соответствии с п.4.1. настоящего договора, и доплата денежных сумм, произведенные в соответствии с п. 4.7.1, входят в цену настоящего договора..

Условие договора, предусматривающие обязанности сторон по доплате денежных средств при отклонении площади передаваемой квартиры от проектной площади более чем на 05, кв.м., не противоречит положениям гражданского законодательства. В момент заключения договора стороны находились в равных условиях, по своему усмотрению определили условия установления, изменения и прекращения гражданских прав и обязанностей.

Стороны при заключении договора предусмотрели порядок формирования стоимости объекта долевого участия определили принцип расчета продаваемой площади квартиры, каких-либо изменений обстоятельств по сравнению с теми, из которых исходили стороны при заключении договора, по окончании строительства дома не произошло, проект квартиры не изменялся, в связи с чем требование о дополнительной оплате передаваемой площади соответствует требованиям договора.

Технический план задания, технический паспорт жилого помещение (квартира) №, расположенного по адресу: РФ, <адрес>, городской округ Краснодар, <адрес>, был изготовлен ДД.ММ.ГГГГ, ГБУ КК «Крайтехинвентаризация» - Краевое БТИ» по <адрес> техником по инвентаризации.

По итогам технической инвентаризации установлено, что фактически приведенная площадь квартиры без учета внутренней отделки составляет 34,7 кв.м., что на 1,3 кв.м. больше площади, установленной в договоре.

Учитывая измененную площадь квартиры и стоимость одного квадратного метра, сумма доплаты составляет 206 050 рублей ( 158500 рублей ( стоимостью одного квадратного метра) * 1,30 (разница приведенных площадей) = 206050 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ истец надлежащим образом исполнил условия договора, направил по адресу регистрации ответчика почтовым отправлением – Уведомление об увеличении площади объекта и необходимости внесения доплаты, однако почтовое отправление не было получено ответчиком и вернулось обратно застройщику.

Истец в лице ООО СЗ «Дарстрой-Запад» ДД.ММ.ГГГГ направил досудебную претензию об оплате задолженности по договору в адрес ответчика ФИО1, однако почтовая корреспонденция получена ею не была, и возвращена застройщику с истечением сроков хранения, требования, изложенные в досудебной претензии не были исполнены.

Застройщик добросовестно и надлежащим образом, после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию, передал объект долевого строительства участнику долевого строительства по одностороннему акту приема-передачи объекта долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с п. 7 которого, у участника долевого строительства имеется задолженность в размере 206050 рублей в связи с перерасчетом площади объекта долевого строительства, в связи с чем, в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ объект долевого строительства будет находиться в залоге у застройщика до полной его оплаты.

Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с Договором и подписанием сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Ответчик не исполнил надлежащим образом свои обязательства по оплате полной цены договора.

В связи с тем, что не исполнены обязательства по уплате цены договора на сумму задолженности подлежит начислению неустойка в размере 7932 рубля ( 206050 руб. -сумма задолженности по договору, ДД.ММ.ГГГГ – день, следующий за днем исполнения обязательств по договору – даты возврата уведомления истцу, ДД.ММ.ГГГГ – дата подачи иска, период просрочки с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ - 77 дней, ставка 7,5 %) – 206050 руб. х77 х2х1/300х7,5%).

ФИО3 частично погасила задолженность по Договору, в настоящее время сумма задолженности составляет 148 467,00 рублей.

На основании изложенного, истец – представитель ООО СЗ «Дарстрой-Запад», уточняя исковые требования, просит суд взыскать с ФИО3 в пользу ООО СЗ «Дарстрой-Запад

задолженность по Договору долевого участия в связи с перерасчетом площади объекта долевого строительства, в соответствии с заключенным договором в размере 148 467 рублей,

неустойку за неисполнение обязательств по договору в размере 7932 рубля,

расходы по оплате юридических услуг в размере 30 000 рублей,

расходы по оплате государственной пошлины в размере 8319 рублей.

Истец – представитель ООО СЗ «Дарстрой-Запад» в судебное заседание не явился, о дате судебного заседания извещен надлежащим образом, просит суд рассмотреть дело в их отсутствие, против вынесения заочного решения не возражает, о чем сообщили суду письменно.

Ответчик – ФИО3 в судебное заседание не явилась, о дате судебного заседания извещена надлежащим образом, наличием причин, препятствующих ее явке в судебное заседание суд не располагает.

Третье лицо – представитель ОМВД России по г. Отрадному в судебное заседание не явился, о дате судебного заседания извещен надлежащим образом просит суд рассмотреть дело в его отсутствие. о чем сообщил суду письменно.

Согласно ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Согласно разъяснениям в п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" бремя доказывания факта направления (осуществления) сообщения и его доставки адресату лежит на лице, направившем сообщение.

Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем, она была возвращена по истечении срока хранения.

Наличием уважительных причин, препятствующих ее явке в судебное заседание суд не располагает.

В соответствии с ч. 4 ст. 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в отсутствие ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, если он не сообщил суду об уважительных причинах неявки и не просил суд рассмотреть дело в его отсутствие.

В соответствии со ст. 233 ГПК РФ в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства.

На основании протокольного определения от ДД.ММ.ГГГГ дело рассмотрено в порядке заочного производства.

Суд, изучив материалы дела, приходит к следующему.

Согласно ч.1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Согласно ч.2 ст 55 Градостроительного кодекса РФ Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, исполнительный орган субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, Государственную корпорацию по атомной энергии "Росатом" или Государственную корпорацию по космической деятельности "Роскосмос", выдавшие разрешение на строительство.

В силу ч. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ Для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимы следующие документы:

Согласно п. 12 ч. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", за исключением ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, в отношении которого в соответствии с Федеральным законом "Об особенностях оформления прав на отдельные виды объектов недвижимости и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав не осуществляются;

Согласно ч. 1 ст. 5, Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Согласно ч. 2 ст. 5, Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 настоящего Федерального закона.

Согласно ст. 555 ч. 1 ГК РФ Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Согласно ст. 555 ч. 2 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

В силу ст. 555 ч. 3 ГК РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно ст. 424 ч. 1 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно ст. 424 ч.1 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно ч. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Материалами дела подтверждается следующее.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО СЗ «Дарстрой-Запад» - застройщик и ООО «ФИО2 ДЕВЕЛОПМЕНТ» - участник долевого строительства, заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № Л1.2/241, зарегистрированного ДД.ММ.ГГГГ регистрационная запись 23:43:0118001:6310-23/226/2023-591.

Согласно п.1.1.1. Застройщик – юридическое лицо, осуществляющее строительство «Жилой комплекс на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, Прикубанский внутригородской округ отделение почтовой связи Калинино» и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «ОБ участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» для строительства ( создания) на этом земельном участке многоквартирного жилого дома (домов) и иных зданий (сооружений на основании полученного разрешения на строительство.

Согласно п. 1.1.2. участник долевого строительства – физическое (юридическое) лицо, заключившее договора и передающее денежные средства застройщика ( с использованием специализированного счета эскроу) для получения в будущем права собственности на жилое (нежилое) помещение в строящемся многоквартирном доме.

Согласно п.1.1.3 жилая застройка – жилой комплекс на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> внутригородской округ отделение почтовой связи Калинино» ( 2 этап строительства – жилой дома литер «1.2», надземная автостоянка с эксплуатируемой кровлей для размещения спортивных площадок литер «1.4».

Согласно п. 1.1.4. многоквартирный дом – двадцати трех этажный ( в том числе 1 этаж подземный» многоквартирный жилой дом – литер 1.2., который будет состоять из квартир, нежилых помещений общего имущества собственников таких квартир и нежилых помещений по адресу: РФ, <адрес>, городской округ Краснодар, <адрес> з/у 43.

Согласно п. 1.1.5 объект долевого строительства - жилое помещение - квартира, подлежащая передачи участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и входящая в состав указанного многоквартирного дома.

В соответствии с п.1.1.7. проектная приведенная площадь объекта долевого строительства - определенная в соответствии с проектной документацией застройщика на дату подписания договора, указанная в п. 3.2. договора, площадь объекта долевого строительства, по соглашению сторон, являющаяся суммой общей площади квартиры ( без учета площади холодных помещений – лоджий и/или балконов) и общей площади холодных помещений – лоджий и/или балконов ( с применением к ним понижающего коэффициента 0,5 и/или 0,3 соответственно), взятая сторонами за основу определения стоимости объекта долевого строительства на момент подписания договора.

В соответствии с п.1.1.8 фактическая приведенная площадь объекта долевого строительства - установленная уполномоченным органом государственного учета в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации и определенная в соответствии с техническим планом, площадь объекта долевого строительства, по соглашению сторон являющаяся сумму общей площади квартиры (*без учета площади холодных помещений – лоджий и/или балконов) и общей площади холодных помещений – лоджий и/или балконов ( с применением к ним понижающего коэффициента 0,5 и/или 0,3 соответственно), применяема сторонами для определения стоимости объекта долевого строительства по завершению строительства и проведения взаиморасчетов в порядке, предусмотренном разделом 4 договора.

Согласно п. ДД.ММ.ГГГГ. разрешение на ввод объекта в эксплуатацию - документ, который удостоверяет выполнение строительства объекта капитального строительства в полном объеме согласно разрешения на строительство, соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.Согласно п.3.1. Договора по настоящему договору застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом, указанный в п. 1.1.4 договора и после получения разрешения на ввод многоквартирного жилого дома в эксплуатацию передать в предусмотренный договором срок участнику долевого строительства. Объект долевого строительства в соответствии с характеристиками которые определены в п.3.2 договора и приложения № к договору, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену в порядке и на условиях, предусмотренных договором и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома.

в силу п. 3.2. договора, объектом долевого строительства по настоящему договору является квартиры, строительный №, этаж 3, литер -1.2, блок секция- 2, жилых комнат -1, общая площадь квартиры ( без учета площади лоджии и/или балкона – 32,2 кв.м., приведенная площадь квартиры с учетом понижающего коэффициента площади лоджии - 33,4 кв.м., жилая площадь комнаты – 11, кв.м., площадь кухни – 9,7 кв.м., площадь коридора – 4,4 кв.м., площадь гардеробной - 2,6 кв.м., расположенная в жилом доме по адресу: РФ, <адрес>, городской округ <адрес> з/у 41.

В соответствии с п.3.2. окончательное определение технических характеристик объекта долевого строительства производится застройщиком после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. Фактическая приведенная площадь квартиры будет установлена в техническом плане, изготовленном организацией, осуществляющей техническую инвентаризацию, по результатам общестроительных работ в состоянии, соответствующем характеристикам, указанным в п.1 Приложения № к договору о приведении объекта в соответствие с п. 2 приложения № к Договору

Изменение общей площади квартиры после окончания строительства дома в пределах 5% не является нарушением условий договора.

Площадь, адрес, номер объекта долевого строительства будут уточняться после сдачи объекта в эксплуатацию и получения результатов кадастровых работ (технической инвентаризации).(п.3.3)

Согласно п. 4.1. цена настоящего договора составляет 5 293 900 рублей, исходя из стоимости одного квадратного метра объекта долевого строительства - 158 500 рублей и проектной приведенной площади объекта долевого строительства равной 33,4 кв.м.

В соответствии с п. 1.1. ч.1 ст. 15.4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» участник долевого строительства вносит денежные средства в счет уплаты цены договора на счет эскроу, открытый в уполномоченном банке, который предоставил такой целевой кредит застройщику.

В силу п. 4.2. расчеты по договору осуществляется в следующем порядке.

Участник долевого строительства обязуется внести денежные средства в счет уплаты договора, указанной в п.4.1 договора.

Срок перечисления депонентом платежа в размере 5 293900 рублей - участник долевого строительства (депонент) обязуется внести на счет эскроу за счет собственных средств в срок до 31.12.2023,но после государственной регистрации договора в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

В силу п.4.3 цена договора является суммой денежных средств на возмещение затрат на создание обхекта целевого строительства ( включая инженерные изыскания, проектирование, проведение государственной экспертизы, строительство, подключение (технологическое присоединение) Объекта долевого строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, отделку объекта долевого строительства в соответствии с п. 3.2. договора, расходы, связанные с благоустройством территории, прилегающей к многоквартирному жилому дому, и другие затраты, связанные с созданием многоквартирного жилого дома и объекта долевого строительства) а также оплату услуг застройщика. Стороны также признают, что сумма которая составит разницу между суммой инвестирования по договору, указанной в настоящем договоре ( за вычетом доходов от услуг застройщика) и фактическими затратами на строительство ( без затрат на содержание застройщика при наличии такой разницы, будет составлять экономию застройщика..

Согласно п. 4.6. в случае расхождения фактические приведенной и проектной приведенной площадей объекта долевого строительства более чем на 0,5 кв.м. стороны производят перерасчет стоимость объекта долевого строительства, исходя из цены его 1 квадратного метра, указанной в пункте 4.1. договора и производят взаиморасчеты. Изменение общей площади общего имущества многоквартирного дома для расчета не принимается. Указанные в настоящем пункте изменения параметров квартиры считаются допустимыми, т.е.не являются нарушением требований о качестве квартиры и существенным изменением размеров квартиры.

Согласно п. 4.7.1 уплата денежной суммы, рассчитанной в результате определения фактической приведенной площади объектов долевого строительства в порядке, указанном в п. 4.5. настоящего договора, производятся сторонами, в случае если фактическая приведенная площадь превышает проектную приведенную площадь более чем на 0,5 кв.м., участник долевого строительства производит уплату (доплату) денежной суммы, рассчитанную как произведение цены 1 кв.м. площади объекта долевого строительства, указанной в п.4.1. договора на количество квадратных метров, составляющих разницу между проектной приведенной площадью объекта долевого строительства ( п.1.1.7 договора) и фактической площадью объекта долевого строительства ( п.1.18.8) Уплата (доплата денежной суммы производится участником долевого строительства в течение 10 рабочих дней с даты получения уведомления о разнице в площадях от застройщика, но не позднее подписания с застройщиком акта приемки-передачи объекта долевого строительства.

Согласно п. 4.7.3 изменение цены договора на основании пунктов 4.6, 4.7. договора производится без подписания дополнительного соглашения сторонами и считается измененной с момента получения стороной соответствующего уведомления.

В силу п 4.8 стороны договорились, что цена договора может быть изменена после его заключения в случаях и на условиях, определенных в соответствующем подписываемом сторонами дополнительном соглашении в договору, которое будет являться его неотъемлемой частью, подлежащим государственной регистрации в органе, уполномоченном осуществлять государственную регистрацию прав на недвижимое имуществом и сделок с ним.

В силу п. 5.3 договора после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома при условии выполнения участником долевого строительства своих обязательств по настоящему договору застройщик обязуется передать объект долевого строительства участнику долевого строительства в течение 6 месяцев после ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома.

В силу п. 8.6. в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательств от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Застройщик ООО СЗ «Дарстрой-Запад» в установленном законом порядке в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, получил разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ № выданное Департаментом архитектуры и градостроительства Администрации муниципального образования <адрес>.

Технический паспорт указанного жилого помещения подготовлен Отделом ГБУ КК «Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ» по городу Краснодару ДД.ММ.ГГГГ.

Из одностороннего акта приема-передачи объекта долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ следует что ООО «Специализированный застройщик Дарстрой-Запад» - застройщик передал, а ФИО1 приняла в собственность в одностороннем порядке в собственность объект долевого строительства – <адрес>, этаж 3, количество жилых комнат 1, площадь общая без учета холодных помещений – 33,50 кв.м., расположенную в жилом многоквартирном доме по адресу: РФ, <адрес>, городской округ <адрес>.

Настоящий акт является основанием для государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства.

Кроме того, ООО «СЗ «Дарстрой-Запад» уведомил ФИО3, что по Договору № Л1.2/241 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ у участника долевого строительства имеется задолженность в размере 206050 рублей в связи с перерасчетом площади объекта долевого строительства согласно п.4.7.1 указанного договора, Согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ объект долевого строительства будет находится в залоге у застройщика ООО СЗ «Дарстрой-Запад» до полной его оплаты. Настоящий акт составлен в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, один экземпляр – застройщику, один экземпляр – участнику долевого строительства

Согласно выписке из единого государственного реестра недвижимости офиса межмуниципального отдела по Выселковскому и <адрес>м Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> (выселки), объект долевого строительства – 1 комнатная <адрес> литер 1.2. этаж №, блок-секция 2,33,4 кв.м на основании Договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома № Л1.2/241 от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован на праве собственности за ООО «ФИО2 Девелопмент»

Из договора № Л.1./241 от ДД.ММ.ГГГГ об уступке права требования с переводом долга по договору № Л.1.2/241 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ООО «ФИО2 Девелопмент» - цедент передал ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ рождения – цессионарий, права требования, принадлежащие цеденту по договору № Л.1.2/241 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ ( запись регистрации № дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ) на объект долевого строительства:

строительный №, этаж 3, литер -1.2, блок секция- 2, жилых комнат -1, общая площадь квартиры ( без учета площади лоджии и/или балкона – 32,2 кв.м., приведенная площадь квартиры с учетом понижающего коэффициента площади лоджии - 33,4 кв.м., жилая площадь комнаты – 11,5 кв.м., площадь кухни – 9,7 кв.м., площадь коридора – 4,4 кв.м., площаь санузла – 4,0 кв.м., площадь гардеробной - 2,6 кв.м., площадь лоджии и/или балкона с учетом понижающего коэффициента 0,5/0,3-1,2 кв.м. расположенная в жилом доме по адресу: РФ, <адрес>, городской округ <адрес> з/у 41. (п.1.1)

Согласно п.1.2. указанного договора, указанный в п.п. 1.1. договор заключен между цедентом и ООО Специализированный застройщик «Дарстрой-Запад», именуемое Застройщик, зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>.

Согласно п.1.3. договора с момента заключения договора происходит перемена лиц в обязательства и вместе цедента стороной по договору участия в долевом строительстве становится цессионарий, к которому переходят права и обязанности цедента в полном объеме и на тех условиях, которых существовали к моменту заключения настоящего договора согласно заключенному договору участия в долевом строительстве.

Согласно п. 1.4 на момент заключения договора цедент не исполнил перед застройщиком обязательства по уплате цены в размере 5 293 900 рублей по договору № Л.1.2/241 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с чем цессионарий обязуется оплатить цену по договору долевого участия путем внесения денежных средств на специальный эксроу-счет, открытый в АО «Альфа-Банк» <адрес>.

В силу п. 1.5 При регистрации договора уступки права требования одновременно подлежит регистрации залог (ипотека) прав требования по договору участия в долевом строительстве, принадлежащих заемщику, в пользу банка, возникающий на основании закона. С момента государственной регистрации ипотеки прав требования по договору участия в долевом строительстве права требования, принадлежащие цеденту по договору участия в долевом строительстве, считаются находящимися в залоге (ипотеке) у Банка на основании п.5 ст. 5 п. 2 ст. 11 и ст.77.2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «ОБ ипотеке (залоге недвижимости)» в силу закона.

Согласно Выписке из единого государственного реестра недвижимости Динского отдела Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, на основании вышеуказанного договора права требования на указанный объект долевого строительства, участником долевого строительства - ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ Номер государственной регистрации- 23№

Экспликацией к поэтажному плану здания (строения) расположенного по адресу: <адрес>, городской округ Краснодар <адрес>, подтверждается изменение площади указанного объекта долевого строительства, а именно фактическая приведенная площадь квартиры без учета внутренней отделки составляет 34,7 кв.м., что на 1,3 кв.м, больше площади установленной в договоре, а именно:

- проектная приведенная площадь S проект прив. квартиры рассчитывается как: S ( без холодных помещений) + S ( холодных помещений) * коэффициент холодных помещений ( для балкона на 0.3, для лоджии на 0,5) = 32,2 +1,2+33,4 кв.м.

-фактически приведенная площадь квартиры S факт привед. = S (без холодных помещений) + S ( холодных помещений) * коэффициент холодных помещений ( для балкона на 0,3, для лоджии на 0,5) = 33,5 + 1,2 = 24,7 кв.м.

Разница площадей - S факт.прив. – S проект привед. = 34,7-33,4 = 1,3 кв.м.

По адресу объекта долевого участия – <адрес> городской округ <адрес> ул <адрес> <адрес> направлено уведомление, что проектная приведенная площадь квартиры составляет – 33,4 кв.м., по результатам технической инвентаризации фактическая приведенная площадь квартиры составила 34,7 кв.м. и увеличилась на 1,3 кв.м.. Сумма доплаты составляет 206050 руб. И указано, что право на получение в собственность квартиры без обременения возникает у участника долевого строительства после полной оплаты им цены договора. В связи с чем, просили произвести оплату задолженности.

Однако указанное уведомление ФИО3 получено не было, что подтверждается Отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 35000002853235.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО1 была направлена досудебная претензий об уплате задолженности и взыскании неустойки, которое получено ответчиком не было.

Застройщик ООО СЗ «Дарстрой-Запад» в установленном законом порядке в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, получил разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ № выданное Департаментом архитектуры и градостроительства Администрации муниципального образования <адрес>.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно ч. 2 ст. 407 ГК РФ допускается прекращение обязательства по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных законом или договором.

Таким образом в судебном заседании установлено, что стороны пришли к соглашению, что в соответствии с п. 4.7.3., изменение цены договора, на основании пунктов 4.6., 4.7., производится без подписания дополнительного соглашения сторонами и считается измененной с момента получения соответствующего уведомления. Денежная сумма, уплаченная в соответствии с п.4.1. настоящего договора, и доплата денежных сумм, произведенные в соответствии с п. 4.7.1, входят в цену настоящего договора..

Истец в лице ООО СЗ «Дарстрой-Запад» ДД.ММ.ГГГГ направил досудебную претензию об оплате задолженности по договору в адрес ответчика ФИО3, однако почтовая корреспонденция получена ею не была, и возвращена застройщику с истечением сроков хранения, требования, изложенные в досудебной претензии не были исполнены.

Следовательно, с учетом частичного погашения задолженности, с ответчика ФИО3 в пользу истца подлежит сумма неисполненного обязательства по договору в размере 148 467 рублей.

В связи с тем, что не исполнены обязательства по уплате цены договора на сумму задолженности подлежит начислению неустойка в размере 3966,45 рубля ( 206050 руб. -сумма задолженности по договору на дату подачи иска, ДД.ММ.ГГГГ – день, следующий за днем исполнения обязательств по договору – даты возврата уведомления истцу, ДД.ММ.ГГГГ – дата подачи иска, период просрочки с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ - 77 дней, ставка 7,5 %) – 206050 руб. х77 х1/300х7,5%).

В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Оплата государственной пошлины в сумме 8319 рублей подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ и подлежит взысканию с ответчика ФИО3

Из договора об оказании юридических услуг от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ООО «Гаранд дела»- исполнитель и ООО Специализированный застройщки «Дарстрой-Запад» - заказчик, заключили договор, в соответствии с которым исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать, а заказчик обязуется принять и оплатить юридические услуги по представлению инстересов заказчика, в рамках судебно-претензионного сопровождения, по вопросам взыскания задолженности по договору «Л1.2/241 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ в пользу ООО СЗ «Дарстрой-Запад».

согласно п. 2.1. срок начала оказания услуг – ДД.ММ.ГГГГ, согласно п.2.2. – срок окончания оказания услуг – вступление в законную силу последнего судебного акта.

Согласно п. 4.3. факт оказания услуг и принятия их заказчиком подтверждается актом об оказании услуг, услуги считаются оказанными с момента подписания сторонами акта об оказании услуг.

согласно п. 5.1. стоимость услуг исполнителя по договору составляет : 30 000 рублей – за рассмотрение дела в суде 1-й инстанции 45000 рублей - за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции (при необходимости),

50000 рублей - за рассмотрение дела в суде кассационной инстанции (при необходимости)

Согласно п. 5.2. Оплата услуг исполнителя после вступления в законную силу решения суда осуществляется путем перечисления денежных средств на расчетный счет исполнителя, после подписания сторонами акта приемки оказанных юридических услуг.

Однако, акт приемки оказанных юридических услуг, а также доказательства оплаты таких услуг, к заявлению не приложены, в связи с чем, заявление о взыскании расходов на оплату услуг представителя подлежит оставлению без рассмотрения, поскольку истец не лишен права обращения с такими требованиями в порядке ст.103.1 Гражданского процессуального кодекса РФ.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <адрес> ( <данные изъяты> 27) в пользу Общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Дарстрой-Запад» ( ИНН <***>, ОГРН <***>) :

неустойку за неисполнение обязательств по договору в размере 3966,45 рублей

расходы по оплате государственной пошлины в размере 8319 рублей.

Заявление Общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Дарстрой-Запад» ( ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании с ФИО3 расходов по оплате юридических услуг 1 оставить без рассмотрения.

Ответчик вправе подать заявление об отмене заочного решения суда в течение семи дней со дня получения копии решения.

Ответчик вправе обжаловать решение суда в Самарский областной суд в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене заочного решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, заочное решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья: подпись

Решение в окончательной форме принято ДД.ММ.ГГГГ.

В ряде случаев суды приходят к противоположным выводам

Актуальная практика 2025–2026 →