№91RS0008-01-2025-001599-22

2-1150/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Джанкой 17 ноября 2025 года

Джанкойский районный суд Республики Крым в составе

председательствующего судьи Басовой Е.А.,

при секретаре Кузь Т.А.,

с участием представителя истца ФИО2, представителя ответчика ФИО3 ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Обрий» к ФИО5, ИП ФИО3 о переводе прав и обязанностей арендатора по договорам аренды,

установил:

ДД.ММ.ГГГГ общество обратилось в суд с иском, в котором указывает, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Обрий» и ФИО5 был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, согласно которому ФИО5 передал обществу земельный участок сроком на 5 лет с условием преимущественного права на возобновление договора на новый срок. Государственная регистрация договора осуществлена ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ аналогичный договор заключен между ООО «Обрий» и ФИО1 об аренде земельного участка с кадастровым номером №. Государственная регистрация договора осуществлена ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 подарила принадлежащий ей земельный участок ФИО5, что привело к замене стороны арендодателя в договоре аренды земельного участка с кадастровым номером №. Ссылаясь на то, что срок действия договоров аренды земельных участков № и № истек ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ соответственно, но в нарушение преимущественного права ООО «Обрий» на заключение договора аренды на новый срок, установленного пунктом 4.4.10 и положениями статьи 621 ГК РФ, ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ заключены два новых договора аренды с ИП ФИО3, просит перевести с ИП ФИО3 на ООО «Обрий» права и обязанности арендатора по договорам от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельных участков с кадастровыми номерами № и № Также просит компенсировать судебные расходы по уплате государственной пошлины и расходов на представителя.

В судебном заседании представитель истца требования поддержал. Указывает на то, что пункт ДД.ММ.ГГГГ договоров аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ о преимущественном праве на заключение договора аренды на новый срок при прочих равных условиях носит бессрочный характер. Признает, что обществом было получено уведомление от собственника о том, что он не желает продления договора аренды, но общество направило ответное письмо, которое толкует как заявление о заключении договора аренды на новый срок. Считает, что, поскольку общество условия договоров аренды от ДД.ММ.ГГГГ не нарушало, а новые договоры аренды земельных участков заключены ДД.ММ.ГГГГ, т.е. до истечения 1 года со дня истечения срока предыдущих договоров (этот срок истец исчисляет с даты государственной регистрации договоров аренды, т.е. с 11.09. и ДД.ММ.ГГГГ), общество не утратило первоочередное право на заключение договоров аренды на новый срок. Помимо этого представителем истца заявлено, что, поскольку общество от заключения договоров аренды на новый срок не отказывалось, земельные участки собственнику не возвращало, от выдачи арендной платы не отказывалось (она не была истребована арендодателем), поэтому в силу п. 2.2 договоров аренды от ДД.ММ.ГГГГ они считаются продленными на новый срок.

Представитель ответчика ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признала, пояснила, что ФИО3 как арендатором земельных участков 90:03:120701:187 и 90:03:120701:186 требования статьи 621 ГК РФ не нарушались, поскольку на дату заключения договоров аренды ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН отсутствовали какие либо ограничения и обременения в отношении прав на земельные участки. Кроме того, заявление о заключении договора аренды земельных участков на новый срок ООО «Обрий» в адрес ФИО5 не направляло, новые существенные условия договора не излагало.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явился без пояснения причин. О месте и времени судебного разбирательства извещался мо месту жительства заказной почтовой корреспонденцией.

Суд, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы гражданского дела, считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению.

Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. На основании пунктов 1, 2 статьи 260 ГК РФ лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

В силу пункта 2 статьи 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. В соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). Как предусмотрено статьей 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 названного кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии гражданским законодательством и данным кодексом. В соответствии с пунктом 1 статьи 46 названного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В соответствии со статьей 610 этого же кодекса предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1).

Согласно положениям статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, то арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ООО «Обрий» заключен договор, по условиям которого ФИО5 передал принадлежащий ему на праве собственности земельный участок с кадастровым номером № в аренду обществу сроком на 5 лет с учетом периода ротации основного севооборота с уплатой арендной платы 7 500 руб. в год (л.д. 10-13).

Государственная регистрация договора осуществлена ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «Обрий» заключен договор, по условиям которого ФИО1 передала принадлежащий ей на праве собственности земельный участок с кадастровым номером № в аренду обществу сроком на 5 лет с учетом периода ротации основного севооборота с уплатой арендной платы 7 500 руб. в год (л.д. 14-17).

Государственная регистрация договора осуществлена ДД.ММ.ГГГГ.

На основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 подарила ФИО5 земельный участок с кадастровым номером 90:03:120701:186 (л.д. 27-28), что в силу пункта 1 статьи 617 ГК РФ не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, а арендатором земельного участка в договоре аренды от ДД.ММ.ГГГГ стал ФИО5

Также судом установлено, что договорами аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено следующее: пункт 2.1 - после окончания срока действия договора арендатор имеет преимущественное, первоочередное право на возобновление его на новый срок. В случае возобновления договора на новый срок, его условия могут быть изменены по согласию обеих сторон; пункт 2.2 - если к моменту окончания действия договора каждая из сторон не заявит об его прекращении путем предоставления соответствующего письменного почтового уведомления другой стороне, этот договор считается пролонгированным на тот же самый срок и на таких же условиях; пункт 2.3 – условия настоящего договора применяются к отношениям сторон, возникшим с момента его подписания; пункт 2.4 – стороны обязаны зарегистрировать договор в органе государственной регистрации в установленном порядке; пункт ДД.ММ.ГГГГ - первоочередное право на выкуп земельного участка, а также по истечении срока действия договора арендатор имеет преимущественное право возобновить его на новый срок, если он надлежащим образом исполнял свои обязанности в соответствиями с условиями настоящего договора.

ДД.ММ.ГГГГ (сдано на почтовое отделение связи ДД.ММ.ГГГГ) ФИО5 направил ООО «Обрий» уведомление о не желании продлевать на новый срок договор аренды земельных участков с кадастровыми номерами № и № (л.д. 75,76, 74).

В ответ на такие уведомления ООО «Обрий» направило ФИО5 письма, из содержания которых усматривается, что общество напоминает арендодателю о том, что арендатор добросовестно выполнял взятые на себя по договорам аренды обязательства и претензии со стороны ФИО5 отсутствовали. Согласно п. ДД.ММ.ГГГГ договоров аренды ООО «Обрий» имеет первоочередное право на перезаключение договоров аренды на новый срок, а также первоочередное право на выкуп данных земельных участков. А также предупреждает, если по истечении действия срока данных договоров аренды земельных участков арендодателем будет заключен договор с другим лицом без согласия ООО «Обрий», то, согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ такие договоры признаются недействительными и расторгаются в судебном порядке (л.д. 18, 19).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ИП ФИО3 заключены 2(два) договора аренды земельных участков с кадастровыми номерами № и № сроком на 5 лет с даты государственной регистрации договора (пункт 1.2 договора). Государственная регистрация договоров осуществлена ДД.ММ.ГГГГ (л.д.47-49, 50-52).

Истец просит перевести права и обязанности арендатора по этим договорам аренды от ДД.ММ.ГГГГ на себя, ссылаясь на нарушение арендодателем п. ДД.ММ.ГГГГ договоров аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ о бессрочном преимущественном, первоочередном праве на заключение нового договора аренды и нарушение положений статьи 621 ГК РФ о не соблюдении годичного срока со дня истечения срока договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ для заключения договора аренды с другим лицом.

Суд с такими доводами истец не соглашается, находит, что они основаны на неправильном толковании как условий договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, так и правовых норм, регулирующих спорные правоотношения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу положений статьи 609 данного кодекса договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (пункт 1). Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2). Пунктом 3 статьи 433 ГК РФ установлено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из того, что если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

В пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 2014 N 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» разъяснено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Как указано в названном пункте, по смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Впоследствии указанная позиция Пленума и Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации нашла отражение в уточняющем дополнении законодателем пункте 3 статьи 433 ГК РФ, согласно действующей редакции которого государственная регистрация договора имеет значение для момента его заключения исключительно для третьих лиц.

Из положений Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» следует, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (часть 3 статьи 1).

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 5 июля 2001 г. N 154-О указал, что государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность.

На основании установленных судом обстоятельств, анализа правых норм и актов судебного толкования, суд считает установленным, что при заключении 01.07.2018 договоров аренды спорных земельных участков стороны установили для себя срок действия договора – 5 лет с момента его подписания (пункт 2.3 договора), а государственная регистрация этих договоров 11 и 12 сентября 2018 года не может менять для этих же сторон договора дату заключения и срок действия договоров аренды, поскольку в силу положений пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отсутствие государственной регистрации договора аренды такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, а не для сторон договора. Момент заключения договора аренды в отношении его сторон определяется правилами пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК РФ (п.5 Постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Таким образом, суд считает, что срок действия договоров аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ истек ДД.ММ.ГГГГ.

Аналогичные сведения о сроке обременения земельных участков имелись в сведениях ЕГРН. Согласно выпискам из ЕГРН, выданным ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ на оба земельных участка, в графе ограничение прав и обременение объекта недвижимости указан вид «аренда», дата государственной регистрации «12.09.2018» и «11.09.2018» соответственно, срок на который установлено ограничение прав и обременение объекта «с ДД.ММ.ГГГГ по 30.06.2023» на земельный участок с кадастровым номером № и «с ДД.ММ.ГГГГ по 30.06.2023» на земельный участок с кадастровым номером № (л.д. 104-105, 106-107).

Следовательно, собственник земельных участков ФИО5 как арендодатель и ИП ФИО3 как новый арендатор земельных участков достоверно знали, что на дату заключения ими договора аренды ДД.ММ.ГГГГ годичный срок, предусмотренный статьей 621 ГК РФ, истек ДД.ММ.ГГГГ: ФИО5 знал об этом на основании п. 2.3 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ и пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК РФ, ИП ФИО3 знал на основании записи в ЕГРН и пункта 3 статьи 433 ГК РФ.

Довод представителя истца о том, что действие пункта ДД.ММ.ГГГГ договора аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ (преимущественное право на возобновление договора аренды на новый срок) не ограничено во времени, суд также во внимание не принимает, поскольку этот довод не основан на законе, противоречит пункту 1 статьи 610 ГК РФ и п. 2.1 договоров аренды о том, что договор аренды заключается на срок, определенный договором, в данном случае на 5 лет с даты подписания, а также противоречит абзацу 3(третьему) пункта 1 статьи 621 ГК РФ, устанавливающему конкретный срок, в течение которого арендатор не может заключить новый договор аренды с иным лицом при наличии обязанности заключить договор аренды с прежним арендатором, имеющим преимущественное право.

Помимо этого суд обращает внимание на следующее.

Согласно абзацу 1(первому) и 3(третьему) пункта 1 статьи 621 ГК РФ, арендатор для реализации своего преимущественного перед другими лицами права на заключение договора аренды на новый срок обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, наступают последствия, с которыми закон связывает защиту прав арендатора.

В соответствии с п. 2.2. договоров аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ, если к моменту окончания срока действия договора каждая из сторон не заявит об его прекращении путем предоставления соответствующего письменного почтового уведомления другой стороне, этот договор считается пролонгированным на тот же самый срок и на таких же условиях.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ арендатор ФИО5 уведомил ООО «Обрий» о не желании продлевать с ним договоры аренды земельных участков, следовательно, в силу п. 2.2. договоров аренды от ДД.ММ.ГГГГ они не считаются пролонгированными и закончили свое действие, как было установлено выше, ДД.ММ.ГГГГ.

При этом, арендатор земельных участков ООО «Обрий» не предоставил суду допустимые доказательства тому, что обращалось к ФИО5 с письменным уведомлением о желании заключить новый договор аренды.

Письма, на которые ссылается истец, от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 18, 19) содержат лишь напоминания о том, что общество имеет первоочередное право на перезаключение договоров аренды на новый срок, и предупреждение о последствиях заключения нового договора аренды с иным лицом.

Буквальное толкование данных уведомлений не позволяет суду сделать вывод о том, что арендатор каким то образом предложил заключить договор аренды на новый срок. Просьба в данных письмах не высказана, хотя пункт 1 статьи 621 ГК РФ обязывает именно арендатора письменно уведомить арендодателя о своем желании заключить такой договор. Данных о том, что ООО «Обрий», например, направляло ФИО5 подписанный договор аренды на новый срок для согласования, а тот в подписании отказал, суду не предоставлено.

Суд в данном решении не дает оценку заявленному представителем истца обстоятельству, что, поскольку общество от заключения договоров аренды на новый срок не отказывалось, земельные участки собственнику не возвращало, от выдачи арендной платы не отказывалось (она не была истребована арендодателем), поэтому в силу п. 2.2 договоров аренды от ДД.ММ.ГГГГ они считаются продленными на новый срок, поскольку не считает его юридически значимым для рассмотрения заявленного спора в пределах оснований и предмета иска, т.к. перевод прав и обязанностей по договору, на что направлены требования истца, возможен при окончании срока действия первых договоров аренды и действительности вторых.

На основании изложенного, с учетом того, что в судебном заседании нашли свое полное подтверждение те обстоятельства, что арендодатель по договорам аренды от ДД.ММ.ГГГГ земельных участков с кадастровыми номерами № и № ФИО5 заблаговременно уведомил арендатора ООО «Обрий» о не желании продлевать с ним арендные отношения, и заключил ДД.ММ.ГГГГ договоры аренды земельных участков с новым арендатором ИП ФИО3, т.е. по истечении года после окончания срока действия договоров аренды от ДД.ММ.ГГГГ, суд права истца ООО «Обрий» на преимущественной право на заключение договоров аренды на новый срок не считает нарушенными, поэтому в удовлетворении иска о переводе прав и обязанностей арендатора отказывает полностью.

Поскольку истец спор проиграл, судебные расходы с ответчиков в его пользу компенсации не подлежат.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении иска Общества с ограниченной ответственностью «Обрий» к ФИО5, ИП ФИО3 о переводе прав и обязанностей арендатора по договорам аренды отказать полностью.

Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым через Джанкойский районный суд Республики Крым в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий Е.А. Басова

Решение суда принято в окончательной форме 18.11.2025.