УИД 74RS0032-01-2025-003271-76

Дело № 2-2525/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 декабря 2025 года г. Миасс

Миасский городской суд Челябинской области в составе:

председательствующего судьи Чепур Я.Х.,

при секретаре Гревцовой Э.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском (с учётом уточнёний) к ФИО2 о прекращении права собственности ФИО2 на жилой дом, площадью 115,1 кв.м., кадастровый НОМЕР и земельный участок, площадью 658 кв.м., кадастровый НОМЕР, расположенные по адресу: АДРЕС; отмене государственной регистрации права собственности ФИО2 на спорные объекты недвижимости; признании права собственности ФИО1 на жилой дом, площадью 115,1 кв.м., кадастровый НОМЕР; признании договора купли – продажи земельного участка от ДАТА, заключенного между истцом и ответчиком недействительным (ничтожным); применении последствий недействительности сделки в виде возврата спорного земельного участка в собственность ФИО1

В обосновании заявленных требований истец указала, что с 2010 года по декабрь 2021 года стороны проживали совместно в не зарегистрированном браке и имеют совместных детей. Спорные денежные средства были получены истицей от третьего лица ФИО3 в качестве денежной компенсации наследства после смерти отца, и полностью израсходованы на приобретение строительных материалов, использованных по соглашению с ответчиком на строительство жилого дома, расположенного на земельном участке НОМЕР в АДРЕС. По состоянию на декабрь 2021 г. (дату прекращения совместного проживания сторон) на указанном выше земельном участке был возведён под крышу 2-х этажный объект незавершённого строительства. В 2022 г. между сторонами был заключен договор купли – продажи земельного участка. В настоящее время ответчик закончил строительство дома и оформил его в свою единоличную собственность (л.д. 5-8,187-191).

Истец ФИО1, ее представитель ФИО4 в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивали.

Представитель ответчика ФИО5 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований, просила применить срок исковой давности.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил, ранее в судебном заседании возражал против удовлетворения иска, пояснив, что между сторонами была достигнута договоренность о продаже земельного участка с находящимся на нем объектом незавершенного строительства по цене, указанной в договоре.

Представители третьих лиц СНТ «Автомобиль», Управления Росреестра по Челябинской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Заслушав пояснения участвующих лиц, показания свидетелей, исследовав все материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Статья 35 Конституция РФ гарантирует гражданам право частной собственности. Гражданин вправе владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом, которого не может быть лишен иначе как по решению суда.

Согласно ст. 209 Гражданского кодекса РФ (далее по тексту – ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

В силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Как следует из решения Миасского городского суда от ДАТА по гражданскому делу НОМЕР по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств по договору купли-продажи, ДАТА между ФИО6 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи земельного участка, согласно которому ФИО6 продала, а ФИО2 купил в собственность земельный участок площадью 658 кв.м., расположенный по адресу: АДРЕС по цене 1 000 000 руб., из которых 616 000 руб. были оплачены покупателем за счет собственных денежных средств покупателя до подписания договора (п.2.2.1.), а 384 000 руб. покупатель обязался уплатить за счет собственных денежных средств после сдачи документов на государственную регистрацию путем передачи денег продавцу как наличными платежами, так и перечислениями безналичных платежей на счета продавца в течение 23 месяцев с момента подписания договора в следующем порядке: сумма в размере 17 000 руб. оплачивается ежемесячно, начиная с ДАТА до ДАТА; сумма в размере 10 000 руб. в период с ДАТА до ДАТА (п.2.2.2.).

Управлением Росреестра ДАТА была произведена регистрация права собственности ФИО7, а также произведена регистрация ипотеки в силу закона в пользу ФИО6, сроком действия с ДАТА по ДАТА.

ДАТА Лагутина (в настоящее время ФИО1) Н.В. обратилась в ОГАУ «МФЦ Челябинской области» с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке. На основании указанного заявления регистрационная запись об ипотеке была погашена.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 13 ноября 2025 года установлено, что обязательства ФИО2 по оплате земельного участка по договору купли – продажи были исполнены не в полном объеме, в связи с чем с ФИО2 в пользу ФИО1 была взыскана задолженность по договору купли – продажи земельного участка от 21 июня 2022 года в размере 110 550 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 25 442,13 руб.

Также из решения Миасского городского суда от ДАТА по гражданскому делу НОМЕР по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании неосновательного обогащения, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от ДАТА, следует, что ответчик ФИО2 на основании договора подряда от ДАТА поручил изготовить технический план здания в отношении спорного вновь возведённого жилого дома. Из технического плана здания следует год завершения его строительства – 2022. Согласно выписке из ЕГРН, жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: АДРЕС, находятся в собственности ответчика. Право собственности зарегистрировано за ФИО2: на жилой дом ДАТА, на земельный участок ДАТА (л.д.86,131-132).

Ограничений прав и обременений жилого дома и земельного участка не зарегистрировано (л.д.134-184).

В настоящее время ответчик ФИО2 является собственником жилого дома, площадью 115,1 кв.м., кадастровый НОМЕР и земельного участка, площадью 658 кв.м., кадастровый НОМЕР, расположенных по адресу: АДРЕС (л.д. 42-45).

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, суду следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны.

Абзацами 4 и 5 пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу положений статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пунктом 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительности лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительности сделки.

Согласно пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Как установлено судом на основании исследованных материалов дела, земельный участок, площадью 658 кв.м., кадастровый НОМЕР, расположенный по адресу: АДРЕС, принадлежал на праве собственности ФИО9 на основании договора купли - продажи от ДАТА.

По договору купли – продажи земельного участка от ДАТА ФИО9 продала ФИО2 указанный земельный участок. Переход права собственности на земельный участок зарегистрирован ДАТА в Управлении Росреестра по Челябинской области.

Истец утверждал о том, что на момент оформления договора купли – продажи земельного участка от 21 июня 2022 года на земельном участке был расположен объект незавершенного строительства, при распоряжении земельным участком были нарушены требования пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, что указывает на недействительность договора в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Разрешая требования истца о признании договора купли – продажи недействительным (ничтожным) и отказывая в их удовлетворении, суд руководствуясь статьи 8, 218, 219, 264 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходит из того, что при приобретении ФИО2 земельного участка право собственности на объект незавершенного строительства, как объект недвижимого имущества за ФИО6 зарегистрировано не было, в связи с чем указанный объект не участвует в обороте как самостоятельный объект недвижимости (Определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 12.01.2022 N 88-527/2022).

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно

По смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 135 Гражданского кодекса Российской Федерации, вещь, предназначенная для обслуживания другой вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Согласно части 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: 1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; 2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса; 3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Согласно закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу пункта 4 статьи 35 названного Кодекса отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев прямо указанных в данной норме.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Для признания сделки ничтожной из-за нарушения принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости истец должен доказать принадлежность ему, как собственнику, расположенных на спорном участке строений и сооружений.

В подтверждение доводов о возведении (строительстве) спорного объекта истцом представлен технический паспорт на жилой дом индивидуального жилищного фонда по состоянию на 23 декабря 2022 года.

Из выписки из ЕГРН в отношении жилого дома следует, что указанный объект поставлен на кадастровый учет ДАТА.

Как предусмотрено статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу части 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 14.02.2024) "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.05.2024) государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Таким образом, в нарушение требований статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации истец не представил доказательства, подтверждающие государственную регистрацию права собственности в отношении жилого дома в свою пользу. При этом сведения о размещении на земельном участке объекта незавершенного строительства в договоре купли - продажи с ФИО2

С учетом изложенного, поскольку на момент заключения договора купли – продажи земельного участка от 21 июня 2022 года жилой дом на участке 282 на территории Коллективного сада «Автомобиль» на кадастровом учете не состоял, право собственности на жилой дом зарегистрировано не было в пользу истца, земельный участок со всеми постройками был передан в собственность ответчика, доводы истца подлежат отклонению.

Земельным участком и расположенным на нем жилым домом пользуется ответчик с июня 2022 г., несет расходы по содержанию дома и земельного участка. Таким образом, договор купли - продажи земельного участка исполнен.

У суда нет оснований для формирования выводов о том, что договор купли – продажи земельного участка от 21 июня 2022 года являлся ничтожной сделкой, поскольку стороны договора согласовали все необходимые условия, договор заключен в установленной законом форме, волеизъявление сторон договора подтверждено материалами дела. По установленной законом процедуре зарегистрирован переход права собственности в пользу покупателя.

Регистрация ДАТА права собственности ФИО2 на жилой дом, расположенный на земельном участке по адресу: АДРЕС, произведена правомерно, поскольку в его собственности был земельный участок, основания для регистрации права собственности на жилой дом за истцом после распоряжения земельным участком отсутствовали.

Судом не установлены обстоятельства для признания недействительными договора купли – продажи земельного участка от ДАТА, заключенного между ФИО2 и ФИО6 ничтожной, соответственно не подлежат удовлетворению и требования о применении последствий недействительности сделки в виде возврата спорного земельного участка в собственность ФИО1

Доводы истца о неисполнении со стороны ответчика условий договора в части невыплаты полной стоимости земельного участка не свидетельствуют о недействительности сделки, поскольку истец воспользовалась своим правом, обратившись с самостоятельным иском о взыскании денежных средств по договору купли – продажи и Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 13 ноября 2025 года с ФИО2 в пользу ФИО1 была взыскана задолженность по договору купли – продажи земельного участка от 21 июня 2022 года в размере 110 550 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 25 442,13 руб.

В силу статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно пункту 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (п. 3 ст. 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Разрешая ходатайство ответчика о применении срока исковой давности, суд исходит из того, что договор купли – продажи земельного участка от 21 июня 2022 года начал исполняться в день его заключения. В суд с настоящим исковым заявлением истец обратился 11 июня 2025 года, однако требование о признании договора недействительным было им заявлено 26 августа 2025 года (согласно штемпелю на уточненном иске), то есть за пределами трехлетнего срока, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Разрешая требования об отмене государственной регистрации прав собственности ответчика на жилой дом и земельный участок, суд исходит из следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В судебном заседании установлен и подтверждён надлежащими доказательствами тот факт, что между сторонами фактически состоялась сделка по купле – продажи земельного участка с объектом незавершённого строительства.

Данное обстоятельство подтверждается показаниями сторон.

Принятые на себя по указанной сделке обязательства, ответчиком фактически исполнены.

Право собственности ответчика на земельный участок и жилой дом зарегистрировано надлежащим образом.

Договор купли – продажи земельного участка не признан недействительным (ничтожным), и является заключенным.

При данных обстоятельствах отсутствуют основания полагать, что ответчиком не исполнены обязательства по сделке купли – продажи недвижимости, что делает невозможным удовлетворение всех заявленных ФИО1 требований.

Отказ в удовлетворении основного требования истца о признании недействительным договора купли – продажи, применении последствий недействительности сделки делает невозможным удовлетворение производных от основного требования о прекращении права собственности ФИО2, об отмене государственной регистрации прав собственности ответчика на спорные объекты и признании права собственности истца на земельный участок и жилой дом.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении всех исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности ФИО1 на жилой дом и земельный участок – отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Челябинский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Миасский городской суд Челябинской области.

Председательствующий судья Я.Х. Чепур

Мотивированное решение составлено 25 декабря 2025 года.

...

...

...

...

...

...