РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г.Сочи.
31.08.2022.
Центральный районный суд г.Сочи Краснодарского края в составе
председательствующего судьи Качур С.В.,
при секретаре судебного заседания Казанджян А.А.,
с участием истца ФИО1, являющегося также представителем истца ФИО2,
представителя ответчика ООО "Эксплуатация жилого фонда Сочи" ФИО3,
рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ООО "Эксплуатация жилого фонда Сочи" о признании недействительным протокола и решения общего собрания,
установил:
Истцы просят суд
признать недействительным решение общего собрания собственников помещений в ИЖС, расположенном по адресу: <...>, оформленных в виде протокола № 1/2019 от 23.10.2019, на основании:
места общего пользования (коридоры, лестницы, лифт) застройщиком не разделены на 80 частей, на 80 владельцев жилых помещений, застройщик до сих пор является законным владельцем мест общего пользования (коридоры, лестницы, лифт), в соответствии с апелляционным определением Краснодарского краевого суда от 1.11.2016;
в соответствии с Жилищным кодексом РФ (статья 161.1, пункт 9) совет многоквартирного дома (протокола № 1/2019 от 23.10.2019) действует до переизбрания на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме или в случае принятия решения о создании товарищества собственников жилья (ТСН товарищество собственников недвижимости ТСН "ВИНОГРАДНАЯ 76", которое создано 28.01.2022) до избрания правления товарищества собственников жилья;
с 28.01.2022 счета за обслуживание, которые были выставлены ООО "ЭЖФ СОЧИ" владельцам жилых помещений отменить в полном объеме.
В обоснование требований указывает, что 23.10.2019 проведено собрание собственниками жилых помещений дома , с ООО "ЭЖФ СОЧИ", в лице директора ФИО4, оформлено в виде протокола № 1/2019 от 23.10.2019, пунктах протокола ссылаются о местах общего пользования владельцами (коридоры, лестницы, лифт), ООО "ЭЖФ СОЧИ" с отдельными владельцами жилых помещений заключил договоры на обслуживание мест общего пользования, ООО "ЭЖФ СОЧИ" выставляет счета и взымает плату со всех владельцев за обслуживание мест общего пользования.
В соответствии с приложенными фактами, фотографиями, доказательствами к делу - ООО "ЭЖФ СОЧИ" акты выполненных работ подписываются фиктивно, взятые на себя обязательства ООО "ЭЖФ СОЧИ" в доме не выполняет, за исключением "не качественной влажной уборки пола подъезда", договора между истцами и ООО "ЭЖФ СОЧИ" не существует.
ООО "ЭЖФ СОЧИ" подал иски против владельцев, которые договор с ООО "ЭЖФ" не подписывали, в т.ч. против истцов, о неоплате за пользование мест пользования (коридоры, лестницы, лифт) нежилых помещений, которые якобы принадлежат всем жильцам.
На самом деле места общего пользования (коридоры, лестницы, лифт) застройщиком ФИО5 не разделены на 80 частей, на 80 владельцев жилых помещений, застройщик до сих пор является законным владельцем мест общего пользования (коридоры, лестницы, лифт), в соответствии с апелляционным определением от 1.11.2016.
23.10.2019 в соответствии с Протоколом № 1/2019 было проведено собрание собственников жилых помещений дома , с ООО "ЭЖФ" по результатам собрания приняты решения с нарушениями, которые противоречат законодательству РФ:
- Вопрос № 2 - выбор обслуживающей организации ООО "ЭЖФ", для выполнения работ по содержанию общего имущества владельцев жилых помещений. Общего имущества у владельцев нет - все нежилые помещения, коридоры, лестницы, лифт принадлежат застройщику.
- Вопросы № 3, 4 - избрание председателя совета дома, выбран председатель совета - ФИО6 - помещение №, что противоречит выписке ЕГРН, паспортным данным прописки, на самом деле помещение №. Совет дома наделяется полномочиями на принятие решений о выполнении ремонтных работ общего имущества, расходованию общих средств накопительной части по содержанию общего имущества в доме. Общего имущества у владельцев нет - все нежилые помещения, коридоры, лестницы, лифт принадлежат застройщику.
- Вопрос № 5 - Размещение информации, результатов, итогов собраний - размещать в местах общего пользования, на двери подъезда, 1 этаже.
Общего имущества у владельцев нет - все нежилые помещения, коридоры, лестницы, лифт принадлежат застройщику. Входные подъездные двери, коридор 1 этажа - принадлежит застройщику.
ООО "ЭЖФ" заключил договоры с группой владельцев жилых помещений, по выполнению работ и оказанию услуг по содержанию общего имущества в доме, взымает плату с владельцев жилых помещений, за использование нежилых помещений (коридоров, лестниц, лифта). Общего имущества у владельцев нет - все нежилые помещения, коридоры, лестницы, лифт принадлежат застройщику.
28.01.2022 образована новая структура управления товарищество собственников недвижимости ТСН "ВИНОГРАДНАЯ 76".
В соответствии с Жилищным кодексом РФ п.9 ст.161.1) Совет многоквартирного дома действует до переизбрания на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме или в случае принятия решения о создании товарищества собственников жилья (ТСН товарищество собственников недвижимости ТСН "ВИНОГРАДНАЯ 76", 28.01.2022) до избрания правления товарищества собственников жилья.
В судебном заседании сторона истца требования иска поддержала.
В судебном заседании представитель ответчика иск не признал, указав также о пропуске сроков исковой давности.
Изучи позиции сторон, материалы дела, суд не находит требования подлежащими удовлетворению.
Как видно из материалов дела, в период с 14.10.2019 по 20.10.2019 по инициативе ФИО5 (собственник жилого помещения №) было проведено в форме очно-заочного голосования внеочередное общее собрание собственников помещений в жилом доме г.Сочи, на котором были приняты решения, оформленные протоколом общего собрания собственников № 1/2019 от 23.10.2019.
Согласно протоколу, в жилом доме имеются собственники, владеющие 3119,20 м2 в доме. В собрании приняли участие собственники, обладающие общей площадью 1903,75 м2, что составляет 61,03 % голосов. Следовательно, общее собрание было правомочно (имело кворум) для принятия решений.
Истцы голосовали по всем вопросам.
На повестку дня были вынесены вопросы:
Вопрос 1. Выбор председателя собрания, секретаря и членов счетной комиссии общего собрания.
Вопрос 2. Выбор в качестве обслуживающей организации ООО "Эксплуатация жилого фонда Сочи", утверждение текста договора на выполнение работ и оказание услуг по содержанию общего имущества жилого дома. Установление платы за содержание общего имущества жилого дома.
Вопрос 3. Выбор Совета дома и его председателя.
Вопрос 4. О наделении Совета дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в жилом доме, а также на принятие решений по расходованию средств по статье п.13 "Накопительная часть" приложения № 1 к договору на оказание услуг и выполнение работ по содержанию общего имущества в доме.
Вопрос 5. Определение места размещения уведомлений о проведении общих и внеочередных собраний, информации об итогах собраний по повестке дня.
Вопрос 6. Определение места хранения протоколов и решений собственников.
По итогам голосования приняты решения:
По вопросу № 1 повестки: "Избрать секретарем общего собрания: ФИО7 (пом. №), членов счетной комиссии: ФИО8 (пом. №), ФИО9 (пом. №), и председательствующего на общем собрании: ФИО6 (пом. №)".
По вопросу № 2 повестки: "Выбрать обслуживающей организацией для выполнения работ и оказания услуг по содержанию общего имущества в жилом доме ООО "Эксплуатация жилого фонда Сочи" с 01.11.2019. Утвердить текст договора на выполнение работ и оказание услуг по содержанию общего имущества в жилом доме в виде, представленном ООО "Эксплуатация жилого фонда Сочи". Плату за содержание общего имущества в жилом доме установить в размере: 21,20 рубль, накопительная часть - 5 руб., итого: 26,20 руб. за 1 (один) квадратный метр общей площади помещения собственника за 1 (один) календарный месяц. Сбор денежных средств по ст.4 Приложения № 1 к договору осуществлять с момента запуска лифтового оборудования в доме. По решению собственников работы по содержанию придомовой территории - исключены.
ООО "Эксплуатация жилого фонда Сочи" не несёт ответственность за содержание указанной территории".
По вопросу № 3 повестки: "Избрать состав членов Совета дома: ФИО7 (пом. №), ФИО8 (пом. №), ФИО9 (пом. №), ФИО6 (пом. №). Председателем Совета дома назначить: ФИО6 (пом. №)".
По вопросу № 4 повестки дня: "Наделить Совет дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в жилом доме, а также на принятие решений по расходованию средств по статье п. 8 "Накопительная часть" приложения № 1 к договору на оказание услуг и выполнение работ по содержанию общего имущества в доме".
По вопросу № 5 повестки дня: "Информацию о проведении общих и внеочередных собраний, информацию об итогах собраний по повестке дня размещать в местах общего пользования и доступном для всех собственников помещениях в здании (на дверях подъездов и/или информационных досках на первом этаже подъезда и/или в других местах общего пользования)".
По вопросу № 6 повестки дня: "Оригиналы протоколов общих собраний и решений собственников хранить у председателя Совета дома. Копии протоколов и решений собственников собраний передавать в ООО "ЭЖФ Сочи" в течение 3 дней с момента утверждения и подписания протокола".
Система норм действующего законодательства об основаниях недействительности решений собраний установлена в ч.6 ст.46 Жилищного кодекса РФ, статьях 181.3-181.5 Гражданского кодекса РФ.
Частью 6 ст.46 ЖК РФ установлено, что собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение общего собрания собственников помещений в этом доме, принятое с нарушением требований Жилищного кодекса Российской Федерации, в случаях, если он не принимал участие в собрании или голосовал против принятия такого решения и если при этом таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.
По смыслу п.1 ст.2, п.6 ст.50 и п.2 ст.181.1 Гражданского кодекса РФ под решениями собраний понимаются решения гражданско-правового сообщества, т.е. определенной группы лиц, наделенной полномочиями принимать на собраниях решения, с которыми закон связывает гражданско-правовые последствия, обязательные для всех лиц, имевших право участвовать в таком собрании, а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.
В связи с тем, что ответчик не является собственником помещений в жилом доме, не наделен полномочиями участвовать в собрании собственников помещений, ООО "ЭЖФ Сочи" не является надлежащим ответчиком по настоящему делу.
Как разъяснено п.111 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ", решение собрания может быть оспорено в суде в течение шести месяцев со дня, когда лицо, права которого нарушены принятием решения, узнало или должно было узнать об этом, но не позднее чем в течение двух лет со дня, когда сведения о принятом решении стали общедоступными для участников соответствующего гражданско-правового сообщества (п.5 ст.181.4 ГК РФ), если иные сроки не установлены специальными законами. Общедоступным с учетом конкретных обстоятельств дела может быть признано размещение информации о принятом решении собрания на доске объявлений, в средствах массовой информации, сети "Интернет", на официальном сайте соответствующего органа, если такие способы размещения являются сложившейся практикой доведения информации до участников данного гражданско-правового сообщества, а также ссылка в платежном документе, направленном непосредственно участнику, оспаривающему решение.
Общедоступность сведений предполагается, пока лицом, права которого нарушены принятием решения, не доказано иное.
Итоги собрания размещены в местах общего пользования, в соответствии с решением по вопросу №5 собрания. Истцы принимали участие в голосовании, о чем свидетельствуют их подписи в решении собственников по вопросам повестки дня.
Пунктами 1, 2 ст.199 ГК РФ предусмотрено, что требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. В связи с тем, что протокол общего собрания собственников составлен 23.10.2019, то есть иск предъявлен по истечении двух лет с момента размещения информации о решениях общего собрания в общедоступном месте.
Доводы истцов о том, что нежилые помещения, коридоры, лестницы, лифт принадлежат застройщику, поэтому не относятся к общему имуществу, ошибочны.
В соответствии с ч.1 ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, перечисленное в данной норме.
К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и не несущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Таким образом, собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
При этом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.
При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это.
Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (ст.304 ГК РФ).
Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст.301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.
По исковым требованиям об отмене счетов за обслуживание с 28.01.2022 всем жителям дома.
В соответствии с ч.8.2 ст.162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
Решение об отказе от услуг ООО "ЭЖФ Сочи" по содержанию общего имущества в доме, расположенном по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, собственниками не принималось.
Факт наличия ТСН "ВИНОГРАДНАЯ 76", сам по себе не свидетельствует о том, что собственниками помещений принято решение об отказе от исполнения договора с ООО "ЭЖФ Сочи".
Услуги по содержанию общего имущества в доме ООО "ЭЖФ Сочи" оказываются, выставленные счета жителями дома оплачиваются. Требования об отмене счетов за обслуживание владельцам жилых помещений без наличия полномочий действовать от их имени не подлежат удовлетворению.
Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
Отказать в удовлетворении иска ФИО1, ФИО2 к ООО "Эксплуатация жилого фонда Сочи" о признании недействительным протокола и решения общего собрания.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г.Сочи в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Мотивированное решение составлено 06.09.2022.
Председательствующий