Решение по делу № 2-861/2022 от 17.08.2022 - о расторжении договора купли-продажи квартиры, возврате в собственность квартиры, исключении записи о переходе права собственности на квартиру.

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 августа 2022 года город Тула

Привокзальный районный суд г. Тулы в составе:

председательствующего судьи Афониной С.В.,

при ведении протокола ФИО1,

с участием

истца ФИО2 и его представителя по доверенности ФИО3,

ответчика ФИО4 и её представителя по ордеру адвоката Карнаухова Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Привокзального районного суда г.Тулы гражданское дело №2-861/22 по исковому заявлению ФИО2 к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи квартиры, возврате в собственность квартиры, исключении записи о переходе права собственности на квартиру,

установил :

истец ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи квартиры, возврате в собственность квартиры, исключении записи о переходе права собственности на квартиру, указав в обоснование требований, что являлся собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>

дата. между им и ответчиком ФИО4 был заключен договор купли-продажи указанной квартиры, стоимостью 900 000 рублей. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Считает указанный договор недействительным, поскольку он был заключен под влиянием заблуждения, без намерения создать соответствующие правовые последствия, без передачи денежных средств.

С ФИО4 он состоял в близких отношениях, доверял ей, поэтому оформил на неё квартиру. Денежные средства за квартиру ответчик ему не передавала и уклоняется от передачи денег. Он до настоящего времени проживает в спорной квартире, оплачивает коммунальные услуги, другого жилья не имеет.

Просит суд с учетом уточнения требований расторгнуть договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный дата между им и ФИО4, возвратить в его собственность данную квартиру, исключить запись о регистрации права собственности ФИО4 на квартиру.

Истец ФИО2 и его представитель по доверенности ФИО3 в судебном заседании требования поддержали, указав, что на основании договора купли-продажи от дата. ФИО2 являлся собственником квартиры расположенной по адресу: <адрес>. С дата в указанной квартире он проживает совместно с ФИО4, с которой состоит в близких отношениях.

дата он, являясь индивидуальным предпринимателем, взял кредит на покупку товара под залог квартиры. В дата ФИО4 предложила ему досрочно погасить кредит за счет её денежных средств, чтобы в последующем решать вопрос об улучшении жилищных условий, с чем он согласился и ФИО4 передала ему в долг 560 000 рублей, за счет которых он погасил кредит. В последующем в счет возврата указанных денежных средств он делал для ФИО4 покупки (приобретал сотовый телефон, газовую плиту), а также возвращал долг наличными денежными средствами. Расписки как о получении им у ФИО4, так и о погашении долга не составлялись. Однако полагает, что взятые в долг денежные средства он вернул.

После погашения кредита он хотел оформить ипотеку для улучшения жилищных условий, но банки в предоставлении ипотеки ему отказали, в связи с этим они с ФИО4 решили оформить договор купли-продажи квартиры на неё, чтобы в последующем уже ФИО4 под залог этой квартиры смогла заключить ипотечный кредитный договор. С этой целью между ими был заключен договор купли-продажи квартиры и дата они обратились через многофункциональный центр с заявлениями о регистрации перехода права собственности на квартиру от ФИО2 к ФИО4 При этом сотрудник МФЦ не интересовался, был ли произведен фактический расчет за квартиру. Договор купли-продажи ФИО2 подписал и представил для государственной регистрации добровольно, без какого-либо принуждения, поскольку проживал с ФИО4 одной семьей и доверял ей. Однако после регистрации договора отношения между ими испортились, ФИО4 стала выгонять его из квартиры, считая себя полноправным единственным собственником квартиры. На его требование передать ему за квартиру по договору 900000 рублей ФИО4 отказывается. Поскольку денежные средства по договору он до настоящего времени не получил, то полагает, что имеет право на расторжение договора купли-продажи и возврат квартиры в свою собственность.

Ответчик ФИО4 в судебном заседании требования не признала, указав, что действительно с дата она проживала с ФИО2 одной семьей в его квартире по адресу: <адрес>. В настоящее время они также совместно проживают в квартире, но отношения не поддерживают.

В дата ФИО2 получил кредит в Совковбанке под залог квартиры, однако осуществлять платежи для погашения кредита не мог ввиду отсутствия у него доходов. С целью, чтобы банк не обратил взыскание на квартиру, ФИО2 предложил ей выкупить у него квартиру, с чем она согласилась, после чего оформила кредит на 500 000 рублей в КБ «Ренессанс Кредит», а также сняла свои сбережения в Газпромбанке (АО) и отдала денежные средства на общую сумму 900 000 рублей ФИО2 За счет этих денежных средств ФИО2 погасил свой кредит, после чего они заключили договор купли-продажи квартиры от дата т.к. она выкупила у него данную квартиру. При обращении в многофункциональный центр для регистрации договора сотрудник центра уточнил у ФИО2, получил ли тот по договору денежные средства, и ФИО2 подтвердил факт получения денежных средств в полном объеме. Истец понимал, что продает ей квартиру в собственность за денежные средства, которые она ему передала до заключения договора. В настоящее время между ними действительно испортились отношения, т.к. ФИО2 злоупотребляет спиртными напитками, в состоянии алкогольного опьянения скандалит с ней в присутствии ребенка, поэтому в один из таких дней она попросила его уйти из квартиры, в настоящее время они проживают совместно. Просит в удовлетворении требований ФИО2 отказать в полном объеме.

Представитель ответчика ФИО4 по ордеру адвокат Карнаухов Т.А. в судебном заседании просил в удовлетворении требований ФИО2 отказать, поскольку законных оснований для расторжения договора купли-продажи от дата не имеется. ФИО2 до заключения договора получил от ФИО4 денежные средства за квартиру в размере 900000 руб., т.е. в полном объеме, что нашло свое отражение в договоре купли-продажи, при этом составление отдельно расписки о получении денежных средств законодательством не предусмотрено и является правом, а не обязанностью сторон. Факт получения денежных средств ФИО2 подтвердил при предоставлении договора для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру. Доказательства неполучения денежных средств в материалах дела отсутствуют. Таким образом, поскольку договор составлен в надлежащей форме, зарегистрирован в установленном порядке, обязательства покупателя по договору исполнены в полном объеме, то оснований для его расторжения не имеется.

Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, Управления Росреестра по Тульской области, ГБУ ТО «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг» в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом, представили заявления о рассмотрении дела в их отсутствие.

Суд в соответствии со ст.167 ГПК РФ счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения явившихся участников процесса, показания свидетелей, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что на основании договора купли-продажи от дата ФИО2 являлся собственником квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: г<адрес>

На основании договора купли-продажи от дата. ФИО2 продал в собственность ФИО4 за 900 000 рублей указанную квартиру.

Согласно п.3 договора купли-продажи, денежные средства в размере 900 000 рублей покупатель полностью передал продавцу, а продавец получил от покупателя в полном объеме до подписания настоящего договора. Материальные претензии друг к другу отсутствуют.

Договор составлен в письменной форме, подписи в договоре купле-продаже ФИО2 и ФИО4 не оспаривают.

Переход права собственности на квартиру на основании договора купли-продажи дата. зарегистрирован в установленном порядке.

Истец ФИО2, обращаясь в суд с настоящим иском, указал о неполучении денежных средств по договору, что является основанием для его расторжения.

Допрошенные в судебном заседании свидетели:

- ФИО12 пояснила суду, что её дочь ранее состояла в отношениях с ФИО2, затем ФИО2 стал проживать с ФИО4, но с ней (ФИО15 продолжил поддерживать отношения и рассказывал, что оформил на ФИО4 квартиру с целью улучшения жилищных условий, а потом выяснилось, что улучшений не будет, в связи с чем ФИО2 намерен отсудить квартиру, подробности оформления договора ей не известны;

-ФИО13 пояснила, что по просьбе ФИО2 составляла договор купли-продажи, по которому тот продавал за 900 000 руб. квартиру ФИО4, стоимость квартиры он сам озвучил, о причинах и мотивах заключения договора не сообщал;

-ФИО14 пояснила суду, что является дочерью ФИО2, со слов которого знает, что он оформил квартиру на ФИО4, после чего та стала выгонять его из этой квартиры, хотя другого жилья у ФИО2 не имеется. Подробностей заключения договора не знает.

Таким образом, допрошенные свидетели лишь подтвердили факт заключения договора между ФИО2 и ФИО4, другие подробности по данной сделке им не известны.

Согласно части 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В силу положений ст. 11 Гражданского кодекса Российской Федерации защита нарушенных или оспоренных прав осуществляется в судебном порядке.

Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что одним из способов защиты гражданских прав является признание права.

Согласно пункту 3 ст.1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 ст.1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В силу положений ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с п.2 ст.218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как предусмотрено п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4).

В силу п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Согласно ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как установлено п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2).

Отношения, связанные с продажей недвижимости, регулируются § 7 гл. 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130) (п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Как указывалось ранее, в п. 3 договора купли-продажи квартиры от 22.04.2019г., заключенного между сторонами, содержится указание о том, что цена квартиры определена в сумме 900 000 руб., на момент подписания договора уплачена продавцу полностью, претензий не имеется.

Таким образом, с учетом положений ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, подписав указанный договор лично, истец подтвердил факт оплаты ему стоимости и, соответственно, надлежащего исполнения покупателем обязательств по договору купли-продажи.

Судом также установлено, что дата. между ФИО16» и ФИО2 был заключен кредитный договор на сумму 744679 руб. 79 коп. на срок 120 месяцев под залог квартиры, расположенной по адресу: <адрес>

дата. договор был закрыт ввиду погашения задолженности.

Согласно выписке по лицевому счету ФИО4, открытому в <...> дата. ею были получены кредитные денежные средства в размере 495000 руб. (данный кредит в последующем заемщиком был погашен за счет полученного ею кредита в <...>»).

Выпиской по счету, открытому на имя ФИО4 в <...> подтверждается факт снятия ею денежных средств в размере 244350 руб.

При этом ФИО4 работает и имеет постоянный доход.

Указанные обстоятельства позволяют суду сделать вывод, что ФИО4 имела возможность выплатить ФИО2 в счет стоимости квартиры 900 000 рублей.

Кроме того, из сообщения ГБУ ТО «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг» от дата следует, что сотрудник МФЦ, осуществляя прием заявлений и документов, выясняет сведения по сделке и в случае, если расчет между участниками сделки произведен не в полном объеме, формирует в ПК ПВД заявление на переход собственности и заявление, которое устанавливает наличие обременения недвижимого имущества.

Таким образом, оснований полагать, что ФИО4 расчет с ФИО2 за приобретенную квартиру не производила, не имеется.

При этом доводы представителя истца о том, что от покупателя ФИО4 требуется предоставление иных доказательств, кроме подписанного продавцом лично договора купли-продажи, содержащего подтверждение продавца факта получения денежных средств, не основан на нормах действующего законодательства.

Согласно п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

С учетом приведенных выше положений закона основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя, при этом по смыслу ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передаточный акт подтверждает только факт исполнения продавцом обязанности по передаче покупателю имущества, а не удостоверяет произведение взаиморасчета сторонами.

При рассмотрении дела судом установлено и не опровергнуто сторонами, что дата продавец ФИО2 и покупатель ФИО4 лично передали необходимые документы на государственную регистрацию договора купли-продажи. Право собственности зарегистрировано за покупателем ФИО4 в установленном порядке.

Таким образом, действия покупателя, который продолжает пользоваться квартирой и постоянно проживает в ней, могут свидетельствовать о принятии им переданного продавцом имущества даже в отсутствие подписанного акта приема-передачи.

При этом следует учитывать, что отсутствие акта приема-передачи квартиры не влечет для продавца такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, в связи с чем основания для расторжения договора на основании п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в данном случае не имеется.

В силу п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Между тем, судом установлено, что с требованием о расторжении договора купли-продажи от дата. ФИО2 к ФИО4 не обращался.

Анализируя исследованные в суде доказательства с точки зрения относимости, допустимости, достоверности, в их совокупности, суд не усматривает оснований для расторжения договора купли-продажи от дата., заключенного между ФИО2 и ФИО4, поскольку остальные требования являются производными от требования о расторжении договора, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска ФИО2 в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении требований ФИО2 к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи квартиры, возврате в собственность квартиры, исключении записи о переходе права собственности на квартиру – отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Привокзальный районный суд г.Тулы в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий С.В.Афонина