№ 2-3641/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
26 ноября 2025 года г. Астрахань
Советский районный суд г. Астрахани в составе:
председательствующего судьи Синельниковой Н.П.,
при секретаре Жумахановой В.Р.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Министерству имущественных и градостроительных отношений Астраханской области, третьему лицу Управлению по строительству, архитектуре и градостроительству администрации муниципального образования «Городской округ город Астрахань» о признании права собственности на реконструированную квартиру,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась с иском к Министерству имущественных и градостроительных отношений Астраханской области, третьему лицу Управлению по строительству, архитектуре и градостроительству администрации муниципального образования «Городской округ город Астрахань» о признании права собственности на реконструированную квартиру, указав в иске, что истец является собственником <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 44,1 кв.м. С целью улучшения жилищных условий, собственными силами за счет личных средств без составления какой - либо проектно - сметной документации истцом осуществлена реконструкция <адрес>. В результате выполненных работ общая площадь квартиры составляет 130,3 кв. м, жилая площадь 75,9 кв. м. Согласно заключению ООО «Астраханская Бизнес-Лига» по результатам обследования технического состояния основных строительных конструкций <адрес> жилом доме по адресу: <адрес>, основные строительные конструкции реконструированной квартиры по вышеуказанному адресу находятся в работоспособном состоянии и как следствие, не создают угрозу жизни и здоровью граждан. Данная реконструкция <адрес> не нарушает противопожарных и санитарных требований и пригодна к нормальной эксплуатации согласно назначению. В связи с тем, что данные работы истец осуществила без проектной документации зарегистрировать право собственности на квартиру в административном порядке не предоставляется возможным. Просила суд признать за истцом право собственности на <адрес>, общей площадью 130,3 кв. м., жилой площадью 75,9 кв.м., расположенную по адресу <адрес>.
Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, представила суду заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.
Представитель истца ФИО2 в судебном заседании, заявленные требования поддержала, просила суд удовлетворить их удовлетворить.
Представитель ответчика Министерства имущественных и градостроительных отношений Астраханской области ФИО3 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований.
Представитель третьего лица Управления по строительству, архитектуре и градостроительству администрации муниципального образования «Городской округ город Астрахань», в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, причина неявки не известна.
В силу статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд счел возможным рассмотреть спор по существу заявленных требований в отсутствии неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.
Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, изучив экспертное заключение, приходит к следующему.
В соответствии со статьей 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
Согласно статье 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов приобретается этим лицом.
В силу части 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки (часть 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция - это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
В соответствии со статьей 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 2 статьи 260 Гражданского кодекса Российской Федерации на основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.
Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
На основании статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство.
Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства.
Из материалов дела следует, что ФИО1 является собственником <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 44,1 кв.м., и 11/38 доли земельного участка площадью 480 кв.м., с кадастровым номером <номер>, что подтверждается договором дарения доли земельного участка с долей квартиры от 24 января 2019 года.
В целях улучшения жилищных условий ФИО1 произведена реконструкция <адрес> без проектно-сметной документации. В результате произведенной реконструкции площадь объекта увеличилась.
В соответствии с экспертным заключением ООО «Астраханская Бизнес-Лига», основные строительные конструкции <адрес> жилом доме по адресу: <адрес>, находятся в работоспособном состоянии и как следствие, не создают угрозу жизни и здоровью граждан. Реконструкция <адрес> не нарушает противопожарных и санитарных требований и пригодна к нормальной эксплуатации согласно назначению.
Согласно экспертному заключению ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Астраханской области» от 25 июня 2025 года № 1227 условия проживания в квартире № 2 (лит. «А») по адресу: г. Астрахань, Советский район, ул. 1-я Южная, соответствуют требованиям раздела VIII СанПиН 2.1.3684-21 «Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских сельских поселений к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий».
В соответствии с заключением ООО «ПожЭксперт» о пожарной безопасности строительных конструкций объекта капитального строительства квартира № 2 обеспечивает требуемый уровень пожарной безопасности в соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 22 июля 2008 года № 123-Ф3 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозы жизни и здоровью граждан, и может эксплуатироваться как жилое помещение.
Как следует из позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 31 постановления Пленума № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В этой связи при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда.
В силу положений пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
- если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В рамках рассмотрения настоящего гражданского дела, на основании определения суда от 15 сентября 2025 года, назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ГБУ АО «Астраханский государственный фонд технических данных и кадастровой оценки (БТИ)».
Согласно выводам судебной строительной-технической экспертизы № СТЭ-2-3641/2025 от 01 ноября 2025 года при исследовании объекта в части соответствия градостроительным нормам и правилам, установлено, что реконструированная <адрес> многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, по состоянию основных конструкций здания и планировочному решению соответствует требованиям строительных норм и правил, основные несущие конструкции находятся в работоспособном техническом состоянии.
В результате выполненных ремонтно-строительных работ в квартире устойчивость несущих и ограждающих конструкций дома и жилого помещения (квартиры) в том числе не нарушена, что позволяет эксплуатировать объект экспертизы в текущем состоянии по назначению - в качестве жилого помещения. Нарушений требований Федерального закона № 52-ФЗ от 30 марта 1999 года «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», требований пожарной безопасности, как в части отдельного жилого помещения, так и в местах общего пользования, предъявляемых к жилым зданиям и помещениям, не обнаружено. Состав комнат и основные несущие конструкции по фактическому использованию помещений квартиры соответствуют нормативно-техническим требованиям СНиП и СанПиН, предъявляемым к жилым домам и помещениям в них, что позволяет эксплуатировать объект экспертизы в качестве жилого помещения (СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные»).
В соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2009 года № 384-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» отсутствует угроза жизни и здоровью граждан, проживающих в соседней квартире, а также непосредственно на объекте экспертизы - в <адрес> многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>. Пожарные требования, предъявляемые к жилым помещениям, по результатам произведенных работ по перепланировки не нарушены, т.е. <адрес> соответствует противопожарным требованиям.
При ответе на вопрос о том, не создает ли жилое помещение, расположенное по адресу <адрес>, с учетом реконструкции, экспертом установлено, что произведенная реконструкция (пристрой дополнительного объема) <адрес> по адресу: <адрес>, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, в частности, права собственников, проживающих в соседних квартирах, а также непосредственно на объекте экспертизы, что подтверждается соответствием произведенной самовольной реконструкции санитарно-гигиеническим, противопожарным, строительным нормам и правилам.
На основании статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
При назначении экспертизы, отводов эксперту не заявлено, на проведение экспертизы именно в данном учреждении стороны согласились. Оснований не доверять судебной экспертизе, проведенной на основании определения суда и в соответствии со статьей 80 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, у суда не имеется.
Суд считает, что судебное заключение соответствует обстоятельствам дела, установленным в судебном заседании, ответчиками настоящее экспертное заключение не оспорено, каких-либо доказательств, подтверждающих необоснованность выводов эксперта, в соответствии с положениями части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суду не представлено.
Суд принимает экспертное заключение за основу, поскольку оно соответствует требованиям Федерального закона Российской Федерации от 31 мая 2001 года № 79-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». Экспертное исследование проведено квалифицированными экспертами, обладающими специальными познаниями, длительным стажем работы в экспертной деятельности, выводы экспертов, а также используемые ими методы оценки, в заключении полны, мотивированы и научно обоснованы, объективно согласуются с другими исследованными в судебном заседании доказательствами, эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний.
Таким образом, выводы, изложенные в судебном экспертном заключении, свидетельствуют о соответствии реконструкции всем установленным требованиям, безопасности для третьих лиц, проведении всех необходимых исследований, которыми установлена безопасность возводимого объекта, более того, осуществлялась проверка на соответствие всего комплекса строительных норм и правил, установленных для реконструкции подобных сооружений.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку судам следует устанавливать, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.
Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. При этом необходимо учитывать, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Как следует из вышеприведенной нормы закона и разъяснений по ее применению, самовольная постройка может быть сохранена, при этом закон связывает возможность признания судом права собственности на самовольную постройку с такими обстоятельствами, как принадлежность земельного участка, на котором строение возведено, наличие или отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан, возможность нарушения прав и законных интересов других граждан возведенной постройкой.
Таким образом, возможность сноса самовольной постройки связывается законом не только с соблюдением требований о получении разрешения на ее строительство, но и с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использовать такую постройку ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.
Из отзыва Министерства имущественных и градостроительных отношений Астраханской области от 05 сентября 2025 года следует, что в реестре объектов, получивших разрешение на строительство/реконструкцию, квартира по указанному адресу не значится, в адрес министерства имущественных и градостроительных отношений Астраханской области, управления уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта жилищного строительства по указанному адресу не поступало и соответственно в реестре объектов, получивших уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта жилищного строительства параметров объекта жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта жилищного строительства на земельном участке, квартира по <адрес>, не значится, согласно части 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации данный объект обладает признаками самовольной постройки.
Вместе с тем, данный довод о том, что ФИО1 не были приняты меры к легализации спорного объекта судом приняты быть не могут, поскольку отсутствие разрешения на строительство безусловным основанием для сноса спорного строения не является.
Более того, снос реконструированного объекта недвижимости является крайней мерой, устранение последствий нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков, а потому отсутствие разрешительной документации как единственного основания для сноса, не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения спорной постройки в существующем виде.
По результатам рассмотрения дела не установлено наличия существенных нарушений градостроительных, строительных, противопожарных, санитарных и иных норм и правил при осуществлении строительства спорных объектов, а равно доказательств нарушения прав и законных интересов неопределенного круга лиц, доказательств угрозы жизни и здоровью граждан, и что восстановление прав истца возможно исключительно путем сноса (уничтожения) имущества истца и при этом будет соблюден баланс интересов как муниципального образования, так и ответчика.
Принимая во внимание, что реконструкция <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, выполнена с учетом требований строительных и санитарных норм, не нарушает права и законные интересы собственников других помещений, не создается угроза их жизни и (или) здоровью, отсутствие доказательств в подтверждение доводов о том, что реконструкция жилого помещения произведена с нарушением градостроительных норм и правил, суд приходит к выводу о том, что исковые требования ФИО1 о признании права собственности на реконструированное жилое помещение являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
Доводы ответчика о нарушении прав третьих лиц несостоятельны, поскольку <адрес> по адресу: <адрес>, принадлежит истице (дочери), <адрес> по вышеуказанному адресу принадлежит ее матери - ФИО4 Нарушений прав иных собственников судом не установлено, согласно представленным в материалы дела документам.
Доводы представителя Управления по архитектуре и градостроительству о нарушении Правил землепользования и застройки г. Астрахани также суд находит необоснованными, поскольку Управление ссылается на Правила землепользования и застройки г. Астрахани, которые были утверждены 28 августа 2008 года сроком на 25 лет, при этом домовладение приобретено истцом в 2002 году, соответственно вышеуказанные Правила на период его приобретения не действовали.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к Министерству имущественных и градостроительных отношений Астраханской области, третьему лицу Управлению по строительству, архитектуре и градостроительству администрации муниципального образования «Городской округ город Астрахань» о признании права собственности на реконструированную квартиру, удовлетворить.
Признать за ФИО1, <дата> года рождения, уроженка <адрес> (СНИЛС <номер>) право собственности на жилое помещение, <адрес>, общей площадью 130,3 кв. м., жилой площадью 75,9 кв.м., площадь всех площадей здания 130,3 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>.
Решение может быть обжаловано в Астраханский областной суд в течение одного месяца.
Мотивированный текст решения изготовлен 06 декабря 2025 года.
Судья Н.П. Синельникова