УИД 61OS0000-01-2022-000179-98

№ 3а-168/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 ноября 2022 года город Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе

председательствующего Шикуля Е.В.

рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному исковому заявлению ООО «АЛЬБИОН ПЛЮС» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил:

ООО «АЛЬБИОН ПЛЮС» обратилось в суд с административным исковым заявлением, указав, что владеет на праве общей долевой собственности земельным участком с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 2166 кв.м, расположенным по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 9 июня 2018 года составляет 48 169 652,34 руб., что, по мнению административного истца, значительно выше его рыночной стоимости, определенной оценщиком в размере 28 327 771,08 руб., и нарушает права административного истца, являющегося плательщиком земельного налога. В связи с несоответствием кадастровой и рыночной стоимостей земельного участка административный истец просит суд установить кадастровую стоимость по состоянию на дату определения кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости.

После уточнения требований в порядке, предусмотренном статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, ООО «АЛЬБИОН ПЛЮС» просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка по состоянию на 9 июня 2018 года равной его рыночной стоимости в размере, определенном по результатам судебной оценочной экспертизы, а именно в размере 30 058 000 руб.

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области и ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц – ФИО3, Администрация города Ростова-на-Дону.

От представителя ООО «АЛЬБИОН ПЛЮС» по доверенности ФИО4 поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя административного истца и об уточнении заявленных требований в порядке, предусмотренном ст. 46 КАС РФ.

От представителя Правительства Ростовской области по доверенности ФИО5 поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии представителя Правительства, в котором представитель административного ответчика также не возражала против установления кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной в размере, определенном по результатам судебной экспертизы.

ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области в отзыве на административное исковое заявление указало на несогласие с привлечением его в качестве административного ответчика, ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие представителя учреждения.

ФИО3, Администрация города Ростова-на-Дону о месте и времени рассмотрения дела извещены, отзывы, ходатайства от заинтересованных лиц в суд не поступали.

Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, их участие в заседании суда не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и частью 4 статьи 291 КАС РФ, судом в судебном заседании, назначенном на 16 ноября 2022 года, принято решение о рассмотрении административного дела в порядке упрощенного (письменного) производства (п. 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 декабря 2020 года N 42 "О применении норм Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административных дел в порядке упрощенного (письменного) производства").

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Действующие в Ростовской области результаты определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах городских округов и муниципальных районов утверждены постановлениями Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776, 777, 778 по состоянию на 1 января 2014 года.

Согласно статье 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» физические и юридические лица вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

При этом для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления предварительный порядок обращения в Комиссию является досудебным порядком урегулирования спора.

Основанием пересмотра результатов определения кадастровой стоимости может являться установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 упомянутого Федерального закона.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для эксплуатации складских, производственных, офисных помещений, кафе, площадью 2166 кв.м, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, находится в общей долевой собственности ООО «АЛЬБИОН ПЛЮС» и ФИО3

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН определена по состоянию на 9 июня 2018 года (в связи с образованием земельного участка в результате раздела земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) в размере 48 169 652,34 руб. с применением удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденного постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 г. №776.

Являясь плательщиком земельного налога, административный истец имеет основанную на правовых актах заинтересованность в приведении кадастровой стоимости земельного участка в соответствие с его рыночной стоимостью и вправе инициировать пересмотр кадастровой стоимости объекта в судебном порядке.

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

Воспользовавшись предоставленным статьёй 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, административный истец 8 апреля 2022 года обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 5 марта 2012 г. № П/91 в Ростовской области при Управлении Росреестра по Ростовской области, с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости на основании установления его рыночной стоимости, представив отчёт об оценке от 23 декабря 2021 года № 172/2021, подготовленный оценщиком ФИО1., согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 9 июня 2018 года составляет 28 327 771,08 руб.

Из материалов дела следует, что комиссия решением от 19 апреля 2022 года № 11-30/2022-93 отклонила заявление административного истца о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости, указав, что оформление и содержание отчёта об оценке не соответствуют требованиям действующего законодательства. Таким образом, досудебный порядок урегулирования спора административным истцом соблюдён.

Правительством Ростовской области на стадии подготовки дела к судебному разбирательству представлены возражения относительно обоснованности определенной оценщиком рыночной стоимости объекта недвижимости.

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

Суд, учитывая наличие ходатайств административного истца и Правительства Ростовской области о назначении судебной оценочной экспертизы, возражений Правительства Ростовской области относительно вывода о рыночной стоимости объекта недвижимости, содержащегося в отчете об оценке, а также количественные показатели разницы между кадастровой стоимостью и выводом оценщика о рыночной стоимости земельного участка, с целью проверки доказательств назначил по делу судебную экспертизу об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 9 июня 2018 года с учетом его индивидуальных особенностей. Проведение экспертизы было поручено эксперту АНО «Судебное экспертное бюро» ФИО2

Согласно заключению эксперта ФИО2 № 128-Э/2022 от 28 октября 2022 года рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 9 июня 2018 года с учетом его индивидуальных особенностей составляет 30 058 000 руб.

Замечаний на заключение эксперта лицами, участвующими в деле, не представлено. Напротив, административный истец по результатам судебной экспертизы уточнил административные исковые требования, Правительство Ростовской области согласилось с выводами судебного эксперта.

Оценив представленные доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в заключении судебной экспертизы.

Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС РФ, суд находит, что экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Заключение содержит описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

Из заключения следует, что для определения рыночной стоимости земельного участка эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж. Экспертом проведен подбор объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, и выполнены необходимые корректировки цен предложений. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался.

В заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации и распечаток, что позволяет проверить используемые сведения, и приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом.

Таким образом, данное доказательство отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта. Данных о наличии в заключении нарушений, лишающих его доказательственного значения, суду не представлено.

При таких обстоятельствах суд, проанализировав судебное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, и учитывая, что административный истец уточнил заявленные требования в соответствии с заключением эксперта, а также учитывая отсутствие возражений других лиц, участвующих в деле, относительно выводов эксперта, полагает возможным определить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости согласно указанному заключению.

Согласно статье 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Распределяя судебные расходы, суд исходит из следующего.

Удовлетворение административного иска в уточненной редакции сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на приведение кадастровой стоимости принадлежащего ему земельного участка в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом индивидуальных характеристик. Незаконные и необоснованные действия при определении кадастровой стоимости методом массовой оценки и внесении её показателей в реестр недвижимости не устанавливались.

Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью земельного участка (37,6%), с учетом индивидуальных характеристик объекта оценки, в рассматриваемом случае сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических ошибках или иных ошибках при определении кадастровой стоимости.

Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта, равно как и рассчитанная судебным экспертом экономически обоснованная рыночная стоимость, административными ответчиками не оспаривались.

Таким образом, поскольку административные исковые требования направлены на реализацию в судебном порядке права на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, при этом бремя доказывания величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложено на административного истца, а также учитывая, что удовлетворение судом заявленных требований не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав административного истца административными ответчиками, и установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной не опровергает предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки, даже при наличии разницы между рыночной и кадастровой стоимостью, то судебные расходы относятся на административного истца.

АНО «Судебное экспертное бюро» представило в суд экономическое обоснование стоимости оказания услуг и счет на сумму 60 000 рублей.

В обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы ООО «АЛЬБИОН ПЛЮС» внесло на лицевой счет по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытый Ростовскому областному суду, 40 000 рублей (платежное поручение № 137 от 20 сентября 2022 года). Указанную сумму необходимо перечислить АНО «Судебное экспертное бюро» в счет оплаты за проведенную экспертизу (статья 109 КАС РФ).

Часть расходов в сумме 20 000 рублей, связанных с проведением АНО «Судебное экспертное бюро» судебной оценочной экспертизы, подлежит возмещению экспертному учреждению административным истцом.

Руководствуясь статьями 175-180, 249, 293-294 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования-для эксплуатации складских, производственных, офисных помещений, кафе, площадью 2166 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной по состоянию на 9 июня 2018 года в размере 30 058 000 рублей.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости считать 8 апреля 2022 года.

Судебные расходы возложить на ООО «АЛЬБИОН ПЛЮС».

За счет денежных средств, поступивших от ООО «АЛЬБИОН ПЛЮС» в обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы по административному делу № 3а-168/2022 (платежное поручение № 137 от 20 сентября 2022 года), перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду, на счет АНО «Судебное экспертное бюро» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 40 000 рублей.

Взыскать с ООО «АЛЬБИОН ПЛЮС» в пользу АНО «Судебное экспертное бюро» расходы в сумме 20 000 рублей, связанные с проведением судебной экспертизы.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения копии решения.

Судья Е.В. Шикуля