Решение по делу № 2-1236/2025 от 07.10.2025 - о сохранении нежилого здания в реконструированном состоянии, признании права собственности на нежилое здание.

Дело 2-1236/2025

УИД № 50RS0052-01-2024-014512-21

Решение

Именем Российской Федерации

29 сентября 2025 года г. Щёлково Московской области

Щелковский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Левченко М.Б.

при помощнике судьи Барановой А.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 ФИО5 к Администрации городского округа Лосино-Петровский о сохранении нежилого здания в реконструированном состоянии, признании права собственности на нежилое здание,

Установил:

ФИО1 обратился в Щелковский городской суд Московской области с иском к Администрации городского округа Лосино-Петровский, в котором просит сохранить в реконструированном состоянии нежилое здание магазина с кадастровым номером 50:14:0000000:121027, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> и признать за ним право собственности на указанное нежилое здание магазина.

В обоснование иска указано, что ФИО1 на праве собственности принадлежит земельный участок, общей площадью 2080 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – магазины, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер – №. На указанном земельном участке расположены: нежилое здание магазина «Стройматериалы» общей площадью 266,7 кв.м. с кадастровым номером № и нежилое здание - склад площадью 650 кв.м. с кадастровым номером №, которые также на праве собственности принадлежат ФИО1 Указывает, что после произошедшего пожара в 2018 году истцом произведена реконструкция двух смежных зданий (склада и магазина) в габаритах, не превышающих параметров существовавших зданий, которое представляет из себя единое здание магазина.

Поскольку решением Главстройнадзора Московской области от 24.09.2024 истцу было отказано в предоставлении государственной услуги – выдача разрешения на строительство по объекту капитального строительства: реконструкция магазина по адресу: <адрес>, он обратился в суд с указанным иском.

В судебное заседание стороны не явились, извещены надлежащим образом о дате и времени судебного разбирательства, доказательств уважительности причин неявки суду не представили, в связи с чем, руководствуясь ст.167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, истец ФИО1 является собственником земельного участка площадью 2080 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – магазины, по адресу: <адрес>, кадастровый номер – №, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Также ФИО1 на праве собственности принадлежат следующие объекты: нежилое здание магазина «Стройматериалы» общей площадью 266,7 кв.м. с кадастровым номером № и нежилое здание склад площадью 650 кв.м. с кадастровым номером №, которые расположены на вышеуказанном земельном участке.

Справкой МЧС России подтверждается, что 11.03.2018 произошёл пожар в неэксплуатируемом строении, расположенном по адресу: <адрес>.

Как указывает истец, в настоящее время им полностью произведена реконструкция двух смежных зданий (склада и магазина) в габаритах, не превышающих параметров существовавших зданий, которое представляет из себя единое здание магазина, при этом в выдаче разрешения на реконструкцию ему было отказано.

Согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) признается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В соответствии с ч. ч. 1.2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

В силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Как разъяснено в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», в силу положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки.

Вместе с тем исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Согласно п. 39, 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права,

допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры.

В соответствии о ст. 12 ГПК РФ Правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В материалы дела представлены:

- Проектная документация (раздел 1 пояснительная записка)

- Проектная документация (раздел 2 схема планировочной организации земельного участка)

- Проектная документация (раздел 3 Объемно-планировочные и архитектурные решения)

- Проектная документация (раздел 4 конструктивные решения)

- Проектная документация (раздел 5 подраздел 1 система электроснабжения)

- Проектная документация (раздел 5 подразделы 2,3 система водоснабжения, система водоотведения)

- Проектная документация (раздел 5 подраздел 4 отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха, тепловые сети)

- Проектная документация (раздел 5 подраздел 5 сети связи)

- Проектная документация раздел 7 (проект организации строительства)

- Проектная документация (раздел 8 мероприятия по охране окружающей среды)

- Проектная документация (раздел 9 мероприятия по обеспечению пожарной безопасности)

- Проектная документация (раздел 10 требования к обеспечению безопасной эксплуатации объектов капитального строительства)

- Проектная документация (раздел 11 мероприятия по обеспечению доступа инвалидов к объекту капстроительства)

- Технический отчет инженерно-геологические изыскания

- Технический отчет по результатам инженерно-геодезических изысканий

- Техническое заключение по обследованию строительных конструкций от 22.08.2022г.

Также истцом была получена следующая документация:

- градостроительный план земельного участка №

- справка Министерства сельского хозяйства об отсутствии в границах испрашиваемого земельного участка изысканий скотомогильников, биотермических ям и других мест захоронения трупов животных;

- справка Министерства экологии и природопользования МО об отсутствии сведений о местах обитания (произрастания) видов растений и животных, занесенную в Красную книгу МО;

- справка Министерства экологии и природопользования МО об отсутствии в границах земельного участка особо охраняемых природных территорий регионального значения и их охранных зон;

- заключение о согласовании строительства (реконструкции) размещения объекта в пределах границ зон аэродромов государственной авиации.

При этом решением Главстройнадзора Московской области от 24.09.2024 истцу было отказано в предоставлении государственной услуги – выдача разрешения на строительство по объекту капитального: реконструкция магазина по адресу: <адрес>

В соответствии со ст. 6 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда предусмотренные п. п. 1, 2 ст. 2 настоящего кодекса, отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). При невозможности использования аналогии закона нрава и обязанности сторон определяются исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости.

Как полагает истец, вышеуказанное нежилое здание может быть сохранено в реконструированном состоянии, так как реконструкция, выполненная без разрешения, не нарушает прав и законных интересов граждан, не создает угрозу их жизни и здоровью, произведена в соответствии с градостроительными и строительными нормами.

Для установления обстоятельств, подлежащих доказыванию в настоящем деле, определением суда от 11.02.2025 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертной организации Государственному бюджетному учреждению Московской области «Московское областное бюро технической инвентаризации» (ГБУ «БТИ Московской области).

На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:

Представить подробное описание объекта, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №. Установить, является ли указанный объект реконструкцией двух зданий: нежилого здания магазина «СтройМатериалы» общей площадью 266,7 кв.м с кадастровым номером № и нежилого здания склада площадью 650 кв.м с кадастровым номером №? Является ли указанный объект объектом капитального строительства, прочно связанным с землёй?2. Определить, является ли данный объект объектом капитального строительства, прочно связанным с землей, то есть объектом, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

Соответствует ли спорный объект нормативно-техническим, строительным; градостроительным, противопожарным, экологическим и иным требованиям, нормам и правилам, в том числе нормам СНиПов, ГОСТов, предъявляемым к нежилым строениям, создаёт ли угрозу жизни и здоровью граждан, нарушаются ли права и охраняемые законом интересы третьих лиц? В случае отрицательного ответа – указать, в чём выражается несоответствие/угроза, определить, устранимы ли данные несоответствия/угроза. Предложить варианты устранения.

Определить, не выходит ли реконструированное здание за пределы границ земельного участка с кадастровым номером №?

В материалы дела поступило заключение экспертов № от ДД.ММ.ГГГГ, в котором сформулированы следующие выводы.

По вопросу суда № 1.

На основании проведенного визуального осмотра, включая обмерные работы и моделирование путем наложения контуров зданий с кадастровыми номерами № и № на существующий контур здания, экспертами установлено, что оба указанных здания – магазин и склад – в процессе реконструкции объединены в единый строительный контур. Реконструкция произведена путём увеличения строительного объёма и строительного объединения здания склада к существующему зданию магазина.

Таким образом, экспертами выявлено, что произведено изменение параметров объектов капитального строительства, включая объединение объемов и функциональное назначение, что подтверждает наличие реконструкции, которая произведена в пределах одного земельного участка площадью 2080 кв.м., с учетом инженерных систем, архитектурных и конструктивных решений, что позволяет рассматривать образовавшееся здание как единый реконструированный объект капитального строительства.

В соответствии с полученными результатами измерений исследуемого здания площадь застройки составляет 792,3 кв.м., общая площадь помещений – 852,3 кв.м., площадь здания по приказу – 866,8 кв.м.

Экспертами сделан вывод о том, что объект исследования, расположенная по адресу: <адрес>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № - является объектом капитального строительства – недвижимым имуществом.

По вопросу суда № 2.

Экспертами установлено, что несущие элементы исследуемого объекта, включая фундамент, металлический каркас (колонны и прогоны), находятся в удовлетворительном техническом состоянии, видимых признаков аварийных дефектов (критических деформаций, разрушений, кренов, обрушений) на момент обследования не выявлено. На объекте отсутствуют: перегородки; инженерные системы и отделка. Территория объекта полностью огорожена забором. Доступ посторонних лиц исключён. Отсутствуют незакрытые технологические проёмы, открытые котлованы, арматурные выпуски, выступающие острые элементы и иные конструктивные дефекты, способные причинить вред при несанкционированном нахождении на площадке.

Согласно градостроительному зонированию (в соответствии с Правилами землепользования и застройки территории (части территории) городского округа Лосино-Петровский Московской области от 08.07.2022 № 977) – исследуемое здание расположено в многофункциональной общественно-деловой зоне О-1 (предназначена для обеспечения условий размещения объектов капитального строительства в целях извлечения прибыли на основании торговой, банковской и иной предпринимательской деятельности, а также общественного использования объектов капитального строительства). По информации, содержащейся в РГИС, исследуемое здание, в соответствии с установленными координатами, площадь застройки 792,3 кв.м, полностью расположено в многофункциональной общественно-деловой зоне О-1. Фактически земельный участок с кадастровым номером № используется под строительство здания магазина. Объект исследования расположен на земельном участке площадью 2080 кв.м. в соответствии данными ЕГРН, что соответствует требованиям правил землепользования и застройки. Экспертами установлено, что конструкции объекта выполнены устойчиво, признаков аварийности, разрушений и крена не выявлено. Учитывая это, а также организационные меры по охране площадки, экспертами сделан вывод о том, что объект не представляет угрозу жизни и здоровью граждан. Объект размещён в пределах предоставленного земельного участка. Сведений о наложении на смежные участки, препятствии доступу к иным объектам или иным нарушениям прав третьих лиц не выявлено.

При натурном исследовании экспертами не установлено несоответствий нормативно-техническим строительным; градостроительным, противопожарным, экологическим и иным требованиям, нормам и правилам, в том числе нормам СНиПов, ГОСТов, предъявляемым к нежилым строениям – в связи с отсутствием нарушений варианты устранения нарушений не разрабатываются.

По вопросу суда № 3.

Объект исследования здание, по адресу: <адрес> после реконструкции расположено в границах земельного участка с кадастровым номером №

Экспертами представлено дополнение к заключению, из которого следует вывод о том, что с учетом проектной документации и результатов повторного осмотра в части работ застройщика соответствуют признакам завершенного строительства и готов к передаче для выполнения внутренней отделки и внутренних слаботочных сетей. Экспертами произведен расчет процента готовности – 92,4 %, при этом отмечено, что оставшиеся работы 9ОТДЕЛКА) не свидетельствуют о незавершенности «коробки» как объекта капитального строительства.

Экспертиза проведена, а ее результаты оформлены в соответствии с требованиями действующего законодательства, а потому суд признает заключение экспертов допустимым доказательством. Возражений относительно результатов судебной экспертизы от сторон не поступило. Каких-либо доказательств, опровергающих выводы экспертов, в материалы дела не представлено. Соответствующих ходатайств о проведении дополнительной или повторной судебной экспертизы лицами, участвующими в деле, заявлено не было.

Суд также принимает во внимание тот факт, что решением Щелковского городского суда от 28.04.2022 по делу № был удовлетворен иск администрации г.о. Лосино-Петровский к ФИО1 о сносе самовольного строения.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 14.12.2022 решение Щелковского городского суда было отменено и принято по делу новое решение, которым в удовлетворении требований администрации г.о. Лосино-Петровский об обязании снести самовольное строение на земельном участке с кадастровым номером № было отказано.

Из указанного судебного акта следует, что по делу была назначена судебная строительная экспертиза из выводов которой следует, что ФИО1 на месте расположения нежилого здания с кадастровым номером №, поврежденного пожаром в 2018 году, производятся работы по усилению существующего фундамента, возведению несущего каркаса здания по периметру стен здания с кадастровым номером №, по возведению наружных стен из газобетонных блоков на месте ранее располагавшихся стен из керамзитобетонных блоков, установке ферм перекрытия по железобетонным колоннам. Проводимые работы являются реконструкцией ранее существовавшего здания в тех же параметрах, строительство не завершено, степень готовности объекта определена в размере 26 %. Незавершенный строительством объект соответствует требованиям градостроительных регламентов, строительным нормам, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 59 совместного Постановления Пленума ВАС РФ и ВС РФ N 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» иск о признании права подлежит удовлетворению в случае предоставления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

В силу пункта 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

Согласно пункту 2 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры.

В настоящем случае судом установлено, что единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона разрешения.

С учетом изложенного, оценив имеющиеся доказательства, учитывая, что земельный участок принадлежит на праве собственности истцу, спорный объект не создает угрозу жизни и здоровью граждан, реконструированный объект соответствует градостроительным регламентам и правилам землепользования и застройки, не нарушает права и законные интересы иных лиц, а также учитывая, что ранее судебным актом было отказано в его сносе, суд приходит к выводу об удовлетворении иска.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 ФИО6 к Администрации городского округа Лосино-Петровский - удовлетворить.

Сохранить в реконструированном состоянии нежилые здания с кадастровыми номерами № и № общей площадью 866,8 кв.м.

Признать за ФИО1 ФИО7 право собственности на нежилое здание – магазин, площадью 866,8 кв.м. по адресу: <адрес>, образованное в результате реконструкции двух смежных зданий с кадастровыми номерами № и №.

Решение является основанием для внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости в порядке, предусмотренном ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в том числе для снятия с государственного кадастрового учета и государственной регистрации прекращения прав на исходные объекты недвижимости - нежилые здания с кадастровыми номерами № и № и основанием для осуществления государственного кадастрового учёта и государственной регистрации прав в отношении нежилого здания – магазина, площадью 866,8 кв.м. по адресу: <адрес>, образованного в результате реконструкции двух смежных зданий с кадастровыми номерами № и №.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Щёлковский городской суд в течение одного месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья М.Б. Левченко

Решение в окончательной форме изготовлено 07.10.2025