77RS0016-02-2024-029684-17

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 сентября 2025 года Мещанский районный суд адрес

в составе председательствующего судьи Королевой О.М.

при помощнике (секретаре) фио

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4897/2025

по иску ООО Специализированный застройщик «Лидер Строительной Отрасли» к ФИО1 о взыскании денежных средств, по встречному иску ФИО1 к ООО Специализированный застройщик «Лидер Строительной Отрасли» о признании условий договора недействительными, обязании расторгнуть договор, взыскании денежной компенсации морального вреда,

установил:

истец ООО Специализированный застройщик «Лидер Строительной Отрасли» обратился в суд с иском к ответчику ФИО1 о взыскании денежных средств, судебных расходов, мотивируя свои требования тем, что 31 января 2022 года между истцом, как застройщиком, и ответчиком, как участником, заключен договор № СИД-2.1/3-3-100-2/АН участия в долевом строительстве, по условиям которого истец обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц, в том числе и с привлечением средств ответчика, построить жилой комплекс № 2 (в составе жилых корпусов 2.1., 2.2., подземной автостоянки) по строительному адресу: адрес, Хорошево-Мневники, адрес, и после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию передать ответчику объект договора: двухкомнатную квартиру № 100, общей приведенной площадью 84, 1 кв.м., расположенную на третьем этаже, секция 3, корпус 2.1. В соответствии с п.4.2. договора цена договора на дату его подписания определена сторонами в размере сумма В силу п. 4.4.1 договора оплата цены производится в срок, не позднее 31 мая 2024 года включительно. До настоящего времени денежные средства в размере сумма ответчиком не внесены. При этом, свои обязательства по договору истец исполняет должным образом, срок передачи ответчику квартиры установлен в п.2.3. договора - 30 июня 2025 года и на момент обращения истца в суд с иском не наступил. Направленная в адрес ответчика претензия об оплате цены договора была оставлена ответчиком без удовлетворения. В связи с этим, истец просит суд взыскать с ответчика в свою пользу задолженность по договору в размере сумма, расходы по оплате государственной пошлины в размере сумма, определить порядок исполнения решения суда: до получения истцом разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию денежные средства в размере сумма подлежат взысканию путем их размещения на счете эскроу, открытом в ПАО «Сбербанк России», а при наличии сведений о получении застройщиком разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию денежные средства в размере сумма подлежат взысканию в пользу истца на его счет.

Определением суда от 21 августа 2025 года от ФИО1 принято встречное исковое заявление к ООО Специализированный застройщик «Лидер Строительной Отрасли» о признании условий договора недействительными, обязании расторгнуть договор, взыскании денежной компенсации морального вреда.

Заявленные встречные исковые требования ФИО1 мотивирует тем, что между ней и ответчиком 31 января 2022 года заключен договор участия в долевом строительстве, во исполнение которого истцом был внесен первоначальный взнос на счет эскроу. Оставшиеся денежные средства, составляющие цену договора, в размере сумма истцом внесены не были по причине ухудшения ее финансового положения и отсутствия необходимых денежных средств. 10 июня 2024 года ответчик в адрес истца направил предупреждение о необходимости погашения задолженности путем внесения неоплаченной денежной суммы на счет эскроу, разъяснил последствия такого неисполнения – односторонний отказ от договора со стороны застройщика. Ввиду отсутствия финансовой возможности по оплате цены договора в полном объеме, истец выразила согласие на расторжение договора, однако ответчик, злоупотребляя своим правом, от расторжения договора отказался. При этом, в настоящее время разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию ответчиком получено, но уведомления о завершении строительства, равно как и предложения об изменении сроков передачи объекта договора, ответчиком в адрес истца направлено не было, объект договора истцу не передан. По мнению истца, у ответчика отсутствуют основания для истребования неоплаченной цены договора, поскольку заключенный между сторонами 31 января 2022 года договор подлежит расторжению, а в действиях застройщика имеются признаки злоупотребления правом и недобросовестного поведения. Кроме того, как указывает истец, договор содержит недопустимые условия, изложенные в п. 3.1.3. договора, противоречащие требованиям закона, нарушающим права истца как потребителя, и подлежащими, в связи с этим, исключению из условий договора. С учетом изложенного, истец ФИО1 просит суд признать п.3.1.3 договора от 31 января 2022 года ничтожным и исключить его из условий договора, обязать ответчика расторгнуть договор от 31 января 2022 года по основаниям, предусмотренным ч.ч.4, 5 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года, взыскать с ответчика в пользу истца денежную компенсацию морального вреда в размере сумма

В судебном заседании представитель ООО Специализированный застройщик «Лидер Строительной Отрасли» по доверенности фио исковые требования Общества поддержала, против удовлетворения встречного иска возражала в полном объеме, ссылаясь на отсутствие оснований для расторжения договора по требованию участника, наличия у участника обязанности по оплате цены договора в полном объеме, а также ссылаясь на пропуск ФИО1 срока исковой давности для оспаривания условий договора от 31 января 2022 года; представила в материалы дела письменные возражения на встречное исковое заявление, которые поддержала в настоящем судебном заседании.

Представитель ФИО1 по доверенности ФИО2 в судебном заседании встречный иск поддержал в полном объеме, против удовлетворения первоначального иска возражал, ссылаясь на недобросовестность поведения первоначального истца, ранее представил на первоначальный иск письменные возражения, которые поддержал в судебном заседании.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, между ООО "Специализированный застройщик "Лидер строительной отрасли", как застройщиком, имеющим разрешение на строительство многоквартирного дома от 20 сентября 2021 года, и ФИО1, как участником, 31 января 2022 года заключен договор участия в долевом строительстве N СИД-2.1/3-3-100-2/АН, по условиям которого Общество обязалось своими силами и (или) с привлечением других лиц, в том числе с привлечением средств участника долевого строительства, построить (создать) жилой комплекс № 2 (в составе жилых корпусов 2.1., 2.2., подземной автостоянки) по строительному адресу: Москва, адрес, Хорошево-Мневники, адрес, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать участнику долевого строительства входящее в состав многоквартирного дома жилое помещение (квартиру) со следующими основными характеристиками: корп.2.1., секция 3, этаж 3, номер квартиры на площадке (считая слева направо по часовой стрелке от выхода из лифтового холла) 1, условный номер квартиры в соответствии с проектной декларацией 100, общей приведенной площадью жилого помещения (включая общую площадь жилого и вспомогательного назначения, балкона и/или лоджии и/или террасы 1/или веранды - с коэффициентом) 84, 1 кв. м., количество комнат – 2, а участник долевого строительства обязался уплатить цену договора и принять объект в порядке и в сроки, определенные настоящим договором (л.д. № 7-14).

Цена договора на дату его подписания определена сторонами в размере сумма (п. 4.2. договора).

В силу п.4.4. договора оплата цены договора, предусмотренной в п.4.2., осуществляется участником (депонент) застройщику (бенефициар) до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома путем внесения денежных средств в размере сумма на счет эскроу, открытый в уполномоченном банке (эскроу-агент) - ПАО "Сбербанк России", являющимся кредитной организацией по законодательству Российской Федерации, на следующих условиях:

- до момента внесения на счет эскроу денежные средства в размере сумма размещаются на безотзывном покрытом аккредитиве, оформленном участником долевого строительства со следующими условиями открытия и оплаты: участник долевого строительства обязан по 02 февраля 2022 года включительно открыть безотзывный покрытый (депонированный) аккредитив в Банке-эмитенте (являющимся также Исполняющим банком) в размере сумма; частичная оплата по аккредитиву не предусмотрена; банк-получатель - банк, являющийся эскроу-агентом и указанный в п. 4.4. договора. Денежные средства перечисляются Банком-эмитентом (Исполняющим банком) на счет эскроу, открытый участником у эскроу-агента, не позднее пяти рабочих дней со дня предоставления документов, предусмотренных условиями настоящего договора, Банку-эмитенту (Исполняющему банку). Сумма сумма подлежит оплате в срок до 31 мая 2024 года включительно, но в любом случае не ранее даты государственной регистрации договора в органе регистрации прав, путем внесения денежных средств на счет эскроу (п. 4.4.1. договора).

Стороны обязаны в течения пяти календарных дней с даты подписания настоящего договора, но не позднее даты открытия аккредитива, заключить с эскроу-агентом договор счета эскроу (пп. 4.4.1.1. договора).

Обязанность участника по уплате цены договора, указанной в п. 4.2., считается исполненной с момента поступления денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу (пп. 4.4.1.4. договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 07 февраля 2022 года.

Срок передачи объекта участнику, согласно п. 2.3. договора, установлен не позднее 30 июня 2025 года, при условии надлежащего исполнения участником обязательств по договору в полном объеме.

Обязательства участника перед застройщиком считаются выполненными по договору в полном объеме при исполнении в совокупности обязательств: по оплате цены, установленной сторонами в п. 4.2. договора, которые считаются исполненными с момента зачисления в полном объеме денежных средств на счет эскроу; исполнения иных обязательств участника по оплате, предусмотренных Законом N 214-ФЗ и/или условиями настоящего договора, которые считаются исполненными с момента зачисления денежных средств на расчетный счет застройщика; по приемке объекта и подписанию акта приема-передачи объекта.

Подпунктом 3.2.1. п. 3.2. договора на участника возложена обязанность внести в полном объеме денежные средства, предусмотренные договором (включая 100% оплату цены договора, а также (при необходимости) неустойку (пени, штрафы), предусмотренные Законом N 214-ФЗ и/или условиями настоящего договора) в размере, сроки и порядке, установленные настоящим договором и/или Законом N 214-ФЗ.

Одновременно положениями п.3.1.3 договора предусмотрена обязанность застройщика передать участнику объект по акту приема-передачи после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, не позднее срока, указанного в п.2.3. договора, при условии выполнения участником своих обязательств по настоящему договору надлежащим образом (в том числе внесения в полном объеме денежных средств по договору, включая 100% оплату цены договора). Невнесение участником долевого строительства в полном объеме денежных средств по договору (в том числе неоплата 100% цены договора) является основанием для застройщика не передавать участнику долевого строительства объект и не подписывать акт приема-передачи и иной документ о передаче объекта до момента исполнения участником долевого строительства обязанности по внесению в полном объеме денежных средств по договору. В случае невнесения участником долевого строительства в полном объеме денежных средств по договору на застройщика не распространяются положения настоящего договора и законодательства РФ об ответственности за нарушение сроков передачи застройщику объекта. Передача объекта осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

31 января 2025 года застройщику выдано разрешение на ввод в эксплуатацию жилого комплекса № 2, расположенного по почтовому адресу: адрес, муниципальный адрес, адрес, в состав которого входит жилое помещение, являющееся объектом по договору долевого участия от 31 января 2022 года, заключенного между сторонами спора (л.д. № 103-105).

13 июня 2024 года застройщиком в адрес ФИО1 была направлена претензия от 10 июня 2024 года о необходимости внесения денежных средств в размере сумма в срок 5 банковских дней после получения настоящей претензии, путем внесения неоплаченной суммы на счет эскроу, с указанием на право застройщика обратиться в суд с требованиями о взыскании неоплаченной суммы и судебных расходов либо отказаться от исполнения договора во внесудебном порядке (л.д. № 15-17).

В ответ на данную претензию ФИО1 сообщила застройщику об отсутствии финансовой возможности по внесению денежных средств в сумме сумма, заявила об отказе от исполнения условий договора в части оплаты денежных средств и предложила расторгнуть договор на условиях, предусмотренных п. 7.1.1. договора, с выплатой застройщику фактических убытков, понесенных в связи с исполнением договора от 31 января 2022 года (л.д. № 96-97).

Как установлено судом, до настоящего времени обязательства по внесению денежных средств в размере сумма ФИО1, как участником долевого строительства, не исполнены, объект договора застройщиком участнику не передан, договор от 31 января 2022 года во внесудебном порядке не расторгнут.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются положениями Федерального Закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 214-ФЗ).

В соответствии с ч.1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Исходя из ст. 12 вышеуказанного Закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч.1).

Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч.2).

В силу ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 01 июля 2018 года N 175-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, связанное с возникновением у них права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только с использованием счетов, предусмотренных ст. 15.4 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", если договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства такого объекта недвижимости представлен на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года.

Согласно ст. 15.4 Закона N 214-ФЗ, в целях привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости путем размещения таких средств на счетах эскроу все участники долевого строительства в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке в соответствии со ст. 15.5 настоящего Федерального закона (далее - счет эскроу).

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Положениями п. 2 ст. 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу п. 1 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).

Пунктом 7.1. договора участия в долевом строительстве от 31 января 2022 года установлено, что настоящий договор может быть расторгнут по соглашению сторон и в иных случаях в соответствии с законодательством Российской Федерации. Расторжение (прекращение) настоящего договора влечет прекращение обязательств сторон по нему, за исключением обязательства сторон провести расчеты по поводу и в связи с его расторжением.

В силу пп. 7.1.1. договора в случае прекращения настоящего договора по любым основаниям в любом порядке и в отсутствие вины застройщика участник долевого строительства обязуется компенсировать (выплатить) застройщику понесенные застройщиком расходы, связанные с исполнением застройщиком обязательств по настоящему договору.

При этом, основания для одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения обязательств в отсутствие нарушения обязательств со стороны застройщика договором участия в долевом строительстве от 31 января 2022 года не предусмотрены.

В ст. 9 Закона № 214-ФЗ законодателем предусмотрены основания для расторжения договора долевого участия.

Так, в силу ч. 1 данной статьи участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:

1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;

2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона;

3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;

4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

В силу п. 1.1. ст. 9 Закона № 214-ФЗ по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:

1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади;

3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

Одновременно в п. 1.2. ст. 9 Закона № 214-ФЗ предусмотрено, что в случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке.

Как было отмечено выше, основания для одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения обязательств в отсутствие нарушения обязательств со стороны застройщика договором участия в долевом строительстве от 31 января 2022 года также не предусмотрены.

Обстоятельства, предусмотренные ст. 9 Закона № 214-ФЗ, при которых участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора от 31 января 2022 года либо потребовать его расторжения в судебном порядке, в рамках настоящего дела не установлены.

Доказательств наличия таких обстоятельств ФИО1, в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ, в материалы дела представлено не было.

Сам по себе тот факт, что, несмотря на получение застройщиком разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и истечения предусмотренного п. 2.3. договора срока передачи объекта участнику объекта, квартира ФИО1 до настоящего времени застройщиком не передана, основанием для расторжения договора в судебном порядке явиться не может, поскольку о нарушении застройщиком положений закона и условий договора не свидетельствует, исходя из п.3.1.3 договора, предусматривающего право застройщика не передавать участнику объект и не подписывать акт приема-передачи объекта в случае нарушения участником своей обязанности по внесению в полном объеме цены договора.

В данном случае, что с бесспорностью установлено судом и не оспаривалось ФИО1, доплата цены квартиры в размере сумма, несмотря на требования ООО «СЗ «Лидер Строительной Отрасли», до настоящего времени не произведена.

Доводы представителя ФИО1 о недействительности условий, изложенных в п. 3.1.3 договора, и об исключении их из условий договора, не принимаются судом во внимание в силу следующего.

Согласно ч. 1 ст. 5 Закона № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

В силу ч. 3 названной статьи уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период в безналичном порядке.

Согласно п. 3 ч. 4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ цена договора, срок и порядок ее уплаты являются существенными условиями договора долевого участия, при несогласовании которых договор считается незаключенным.

В силу ч. 2 ст. 12 данного Закона, обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором.

Следовательно, исходя из положений закона и правовой природы договора долевого участия, по данным договорам участники долевого строительства фактически финансируют строительство объектов недвижимости.

Исходя из совокупного содержания условий договора от 31 января 2022 года, участник обязуется внести в полном объеме денежные средства, в порядке и сроки, предусмотренные договором, а передача объекта застройщиком участнику осуществляется по акту приема-передачи не позднее 30 июня 2025 года при условии надлежащего исполнения участником своих договорных обязательств.

Таким образом, из системного толкования ч. 1 и 4 ст. 4, ч. 2 ст. 12 Закона № 214-ФЗ, а также положений договора от 31 января 2022 года следует, что для возникновения на стороне застройщика обязанности передать в установленный договором срок соответствующий объект участнику долевого строительства юридически значимым обстоятельством является оплата участником долевого строительства полной стоимости договора.

При этом, первичным обязательством считается оплата участником цены договора, а встречным обязательством - передача застройщиком объекта недвижимости, при этом до момента осуществления полной оплаты застройщик не считается просрочившим исполнение независимо от того, в какой срок фактически были построены и введены в эксплуатацию объекты.

В соответствии с п. 1 ст. 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств.

В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков (п. 2 ст. 328 ГК РФ).

ФИО1, являющаяся участником долевого строительства, не произвела полную оплату цены договора, не профинансировала строительство в полном объеме, а, следовательно, она не приобрела право на получение в собственность предусмотренного договором объекта недвижимости.

В силу этого, положения п. 3.1.3 договора участия в долевом строительстве от 31 января 2022 года, предусматривающие условие об исполнении застройщиком своей обязанности по передачи участнику объекта недвижимости только после исполнения последним своей обязанности по оплате цены договора в полном объеме, вопреки утверждениям, изложенным во встречном исковом заявлении ФИО1, требованиям закона не противоречат, ее прав, как участника и потребителя, не нарушают, а потому оснований для признания такого условия недействительным суд не усматривает.

Более того, ФИО1 пропущен установленный законом срок исковой давности для оспаривания условий заключенного договора, о применении последствий пропуска которого заявлено представителем ООО «СЗ «Лидер Строительной отрасли» в настоящем судебном заседании, и пропуск которого, в силу абз. 2 п. 2 ст. 199 ГК РФ, является дополнительным основанием для отказа в удовлетворении иска в этой части.

Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Договор долевого участия, содержащий условие, изложенное в п. 3.1.3 договора, оспариваемого ФИО1, был заключен между сторонами 31 января 2022 года, подписан ФИО1 добровольно, лично, без всяких оговорок и изъятий, с условиями договора она была ознакомлена, договор исполнен ею частично посредством оплаты части цены договора в порядке и способом, предусмотренным договором, следовательно, течение срока исковой давности, установленного п. 2 ст. 181 ГК РФ, для оспаривания как договора в целом, так и отдельных его условий начинает свое течение с 31 января 2022 года и оканчивается, соответственно, 31 января 2023 года.

Кроме того, в п. 1.4. договора участия в долевом строительстве ФИО1, как участник, при его подписании гарантировала застройщику, что она не лишена и не ограничена в дееспособности, не страдает заболеваниями, препятствующими осознать суть подписываемого договора и обстоятельств его заключения, не находится в состоянии, когда она не способна понимать значение своих действий или руководствоваться ими, а также то, что отсутствуют обстоятельства, вынуждающие ее заключить данный договор на крайне невыгодных для себя условиях, и настоящий договор не является для нее кабальной сделкой; не имеет каких-либо причин, препятствующих надлежащему выполнению договора.

До подписания договора участник получил от застройщика всю необходимую и удовлетворяющую его достоверную информацию, в том числе и о полном объеме своих прав и обязанностей (п. 1.5.1 договора); все положения настоящего договора участнику разъяснены и понятны им полностью, возражений не имеется (п. 1.5.2. договора).

Поскольку с требованиями о признании недействительным п. 3.1.3 договора истец обратилась только 21 августа 2025 года (л.д. № 70), постольку на момент ее обращения в суд установленный п. 2 ст. 181 ГК РФ годичный срок исковой давности истек.

Согласно абз. 2 п. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Доводы встречного иска о злоупотреблении застройщиком своими правами и о его недобросовестном поведении на фактических обстоятельствах дела не основаны, а потому состоятельными также не являются.

Таким образом, ввиду отсутствия доказательств нарушения застройщиком принятых по договору обязательств и в силу изложенного выше, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке, равно как и не имеет право на расторжение договора в судебном порядке, в том числе и по основаниям, установленным в ст. 9 Закона № 214-ФЗ.

Утверждения ФИО1 во встречном иске о том, что стороны предусмотрели в договоре возможность его расторжения, в том числе и по предложению участника, противоречат условиям договора от 31 января 2022 года, ввиду чего отвергаются судом как несостоятельные и не имеющие правовое значение для разрешения спора.

Доводы встречного иска о том, что застройщик, направив в адрес ФИО1 претензию о необходимости погашения задолженности по договору от 10 июня 2024 года, инициировал расторжение договора в одностороннем порядке, противоречат фактическим обстоятельствам дела и содержанию направленной в адрес участника претензии, содержащей требование о погашении участником задолженности по оплате цены договора.

При этом, в силу приведенных выше положений п. 2 ст. 328 ГК РФ, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

В данном случае требований об отказе от исполнения договора ввиду неуплаты цены договора в полном объеме застройщик к участнику не предъявлял, настаивая на исполнении последним своих договорных обязательств и приостановив исполнение своих встречных требований по передаче объекта договора, что соответствует как требованиям Закона № 214-ФЗ, так и условиям заключенного между сторонами договора, являющегося действительным в полном объеме.

Изменение материального положения участника долевого строительства, вопреки доводам ФИО1, изложенным во встречном исковом заявлении, не может служить основанием к расторжению договора с застройщиком, поскольку указанные ей в качестве основания заявленного требования о расторжении договора обстоятельства, связанные с ухудшением финансового положения, которые не позволяют ей в полном объеме добросовестно исполнять взятые на себя обязательства по договору долевого участия в строительстве, не свидетельствуют о таком существенном изменении обстоятельств в рамках положений п. 2 ст. 451 ГК РФ, вследствие которых возможно расторжение договора.

Согласно п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу п. 2 ст. 451 ГК РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Факт уменьшения дохода участника не является обстоятельством, препятствующим исполнению договора долевого участия в строительстве, а, потому, заключая договор, участник долевого строительства должен действовать добросовестно и разумно, проявить определенную предусмотрительность, уяснить для себя смысл и значение совершаемых юридически значимых действий, сопоставить их со своими возможностями, в том числе предусмотреть риски наступления негативных материальных последствий в связи с возможным изменением своего материального положения.

При этом, стабильность доходов участника не являлась условием заключения договора долевого участия в строительстве и условием исполнения обязательств по договору, и не может, в связи с этим, по смыслу положений ст. 451 ГК РФ, являться основанием для расторжения договора.

Исходя из вышеприведенного, оценив все собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о необоснованности требований встречного искового заявления ФИО1 о признании условий, изложенных в п.3.1.3. договора, недействительными, исключении их из условий договора, обязании расторгнуть договор участия в долевом строительстве от 31 января 2022 года, в связи с чем отклоняет данные требования в полном объеме.

Поскольку судом не установлено обстоятельств, свидетельствующих о нарушении застройщиком законных прав и интересов ФИО1, то требования встречного иска о взыскании в пользу ФИО1 денежной компенсации морального вреда также подлежат оставлению судом без удовлетворения.

В тоже время, суд считает, что требования ООО «СЗ «Лидер Строительной Отрасли" о взыскании с ФИО1 денежных средств в размере сумма, исходя из фактических обстоятельств дела, вышеприведенных положений ст.ст.309, 310, 421, 422 ГК РФ, положений Закона № 214-ФЗ, Федерального закона от 01 июля 2018 года N 175-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", условий договора долевого участия от 31 января 2022 года, подлежат удовлетворению, а с ФИО1 подлежит взысканию означенная денежная сумма.

Виду того, что досудебный порядок урегулирования спора не имел положительных результатов, обязательства по договору участником долевого строительства в добровольном порядке не исполнены, на момент разрешения спора многоквартирный дом введен в эксплуатацию и необходимость внесения денежных средств на счет эскроу отпала, то задолженность участника по договору в размере сумма подлежит взысканию в пользу ООО "Специализированный застройщик "Лидер строительной отрасли".

Оснований для установления иного порядка исполнения решения суда в этой части суд не усматривает.

В соответствии со ст.ст. 88, 94, 98 ГПК РФ с ФИО1 в пользу ООО "Специализированный застройщик "Лидер строительной отрасли" подлежат взысканию понесенные Обществом расходы по оплате государственной пошлины в размере сумма

На основании изложенного, руководствуясь положениями ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

иск удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 (паспортные данные) в пользу ООО Специализированный застройщик «Лидер Строительной Отрасли» денежные средства в размере сумма, расходы по оплате госпошлины в размере сумма

В остальной части отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 к ООО Специализированный застройщик «Лидер Строительной Отрасли» о признании условий договора недействительными, обязании расторгнуть договор, взыскании денежной компенсации морального вреда отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Мещанский районный суд адрес в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме принято 31 октября 2025 года.

Судья