Решение по делу № 3А-40/2023 от 03.10.2023 - о признании незаконным решения ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 25.11.2022 № ОРС-31/2022/000181 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело (УИД) № 31OS0000-01-2023-000022-74

Производство № 3а-40/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

3 октября 2023 г. г. Белгород

Белгородский областной суд в составе

судьи А.С. Квасова,

при секретаре Я.Г. Зиновьевой,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ЗАО «Осколцемент» о признании незаконным решения ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 25.11.2022 № ОРС-31/2022/000181 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил:

ЗАО «Осколцемент» (далее также Общество, административный истец) 26.01.2023 обратилось в Белгородский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просит:

- признать незаконным решение ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 25.11.2022 № ОРС-31/2022/000181 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости 541 687 000 руб. на 01.06.2022;

- об установлении кадастровой стоимости указанного выше земельного участка в размере его рыночной стоимости 541 687 000 руб. по состоянию на 01.06.2022 определенной оценщиком ООО «<***>» в отчете от 19.09.2022 № 09/09-22.

В обоснование заявленного требования административным истцом указано, что кадастровая стоимость земельного участка 2 165 558 545,20 руб. значительно превышает его рыночную стоимость. Данное обстоятельство затрагивает права Общества, поскольку ведет к уплате земельного налога, исчисляемого от кадастровой стоимости земельных участков, в завышенном размере.

Оспариваемым решением ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» № ОРС-31/2022/000181 незаконно отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, поскольку изложенные в решении доводы о несоответствии отчета об оценке № 09/09-22 требованиям законодательства об оценочной деятельности повлиявшими на итоговый результат рыночной стоимости являются необоснованными.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении. Пояснил, что не согласен с выводами эксперта М.А.И. относительно допущенных нарушений в отчете об оценке описанных в решении бюджетного учреждения и явившихся основанием к отказу в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. Также указал, что полагает возможным установление кадастровой стоимости принадлежащего Обществу земельного участка в размере определенном экспертом И.А.Г. при проведении первичной экспертизы, так и в размере определенной при проведении повторной экспертизы проведенной экспертом М.А.И.

Представитель административного ответчика ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» ФИО2 считал принятое бюджетным учреждением решение законным.

Представители административного ответчика министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области ФИО3, ФИО4, а также заинтересованного лица администрации Старооскольского городского округа Белгородской области ФИО5 полагали, что единственным допустимым доказательством рыночной стоимости земельного участка является заключение эксперта М.А.И. выполненное по результатам проведенной повторной судебной экспертизы.

Управление Росреестра по Белгородской области, будучи извещенным надлежащим образом о месте и времени судебного заседания в порядке части 8 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (извещение о возобновлении производства по делу получено Управлением 07.09.2023) явку своего представителя в суд не обеспечило.

В целях полного и всестороннего рассмотрения дела, с учетом мнения представителей лиц участвующих в административном деле, в судебном заседании объявлялся перерыв для получения от эксперта М.А.И. посменных пояснений связанных с проведенным им исследованием и данным им заключением.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в административном деле и явившихся в судебное заседание, исследовав обстоятельства по представленным доказательствам в совокупности и во взаимной связи, суд приходит к следующему.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формой платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, юридические лица вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Как установлено судом и следует из представленной в материалы административного дела выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости ЗАО «Осколцемент» на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером № (выписка от 24.08.2022 № №).

Распоряжением департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области от 29.10.2021 № 738-р утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Белгородской области по состоянию на 01.01.2020, с датой применения, - с 2021 года.

Кадастровая стоимость участка с кадастровым номером № на 01.01.2020 утверждена в размере 2 165 558 545, 20 руб.

Судом установлено, что приказом министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области от 27.10.2022 № 131 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Белгородской области на 01.01.2022, в том числе и для спорных земельных участков, с датой применения, - с 01.01.2023. Кадастровая стоимость спорного участка установлена в размере 2 165 558 545, 20 руб.

Таким образом, в период рассмотрения дела оспариваемая обществом кадастровая стоимость земельного участка является архивной.

Исходя из положений пункта 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее также постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28) требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством.

В соответствии с пунктом 1.1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации, в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Исходя из положений статей 21 и 78 Налогового кодекса Российской Федерации, налогоплательщик имеет право на своевременный зачет или возврат сумм излишне уплаченных налогов, срок для подачи заявления о зачете (возврате) излишне уплаченного налога составляет три года со дня уплаты налога.

Указанное выше свидетельствует о том, что оспариваемая архивная кадастровая стоимость земельного участка затрагивает права административного истца, что дает ему право на обращение в суд с административным иском об оспаривании результатов ее определения.

Правительством Белгородской области, являющимся постоянно действующим высшим исполнительным органом Белгородской области (статья 30 Устава Белгородской области) 20.06.2022 принято постановление № 360-пп «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ – 01.07.2022.

Согласно части 1 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

27.10.2022 административный истец обратился в ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости, представив отчет составленный оценщиком ООО «<***>» от 19.09.2022 № 09/09-22.

Решением бюджетного учреждения от 25.11.2022 № ОРС-31/2022/000181 административному истцу отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Основанием к отказу послужили допущенные оценщиком при составлении отчета следующие нарушения:

- нарушение пункта 5 ФСО № 3 – «по тексту отчета об оценке явствует, что на дату составления отчета у оценщика не было действующего страхового полиса»;

- нарушение пункта 8 ФСО № 3 – «объект оценки описан недолжным образом, не указаны объекты капитального строительства, расположенные на земельном участке, их кадастровые номера и площади застройки. Указано только на расположение на участке здания и сооружения производственного назначения. Также в информации об объекте оценки, указано «в непосредственной близости расположены остановки общественного транспорта», «находятся на незначительном удалении от остановок городского транспорта». Такая информация вводит в заблуждение пользователя отчета»;

- нарушение пункта 5 ФСО № 3 – «в отчете представлена таблица № 19 о предложениях рынка с ссылками на объявления. Ссылки на предложения 1, 2 и 12 не открываются. Предложение 3 – указано, что добавлено 17 октября, предложение 9, 10, 11, 14, 15 и 16 – не найдено/ не существует. Скриншоты объявлений представлены в отчете только выбранных для расчета аналогов (2, 7 и 16). Таким образом проверить достоверность используемой оценщиком информации в части диапазона цен рынка, среднего значения по рынку и обоснованности выбора оценщика не представляется возможным»;

- нарушение пункта 10 ФСО № 7 – «в выводах по сегменту рынка, оценщик не указывает к какому типу рынка относится объект оценки, а именно к активному/ не активному. Корректировка введена для неактивного рынка – 17, 9 %»;

- нарушение пункта 22«б» ФСО № 7, пункта 5 ФСО № 3 – «по аналогу № 1 общая корректировка имеет значение (1) и скорректированная цена УПС - 726, 26 руб./ кв. м, а аналог № 3 имеет общую корректировку (0,61) и скорректированную стоимость УПС - 387, 43 руб./ кв. м, т.е. почти в раз ниже аналога № 1, что говорит либо о некорректности расчета, либо о некорректно подобранном аналоге № 3, что существенно повлияло на итоговую стоимость объекта оценки в строну снижения».

Разрешая административные исковые требования о признании незаконным решения бюджетного учреждения, суд исходит из следующего.

В соответствии с распоряжением Правительства Белгородской области от 26.12.2016 № 648-р создано ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» уставными целями и видами деятельности которого является: проведение государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Белгородской области (пункт 2.1 Устава); рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (пункта 2.2 Устава).

Таким образом, на основании решения высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (статья 30 Устава Белгородской области) о переходе к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ с 01.07.2022 на территории Белгородской области полномочиями по принятию решений о пересмотре кадастровой стоимости обладает ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области», решение которого может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства и одновременно с оспариванием которого может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Согласно пункту 5.2 Устава ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» к полномочиям Учредителя в области управления учреждением относится, в том числе назначение руководителя Учреждения по согласованию с Администрацией Губернатора Белгородской области.

На должность руководителя ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» распоряжением департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области от 10.07.2023 № 584-р назначена ФИО6

В соответствии с пунктом 5. 1 части 1 статьи 7 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ к полномочиям бюджетного учреждения относится рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной и принятие решений по ним.

Формы решения об отказе в установлении рыночной стоимости и требования к их заполнению, а также требования к формату таких решений и представляемых с ними документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки (часть 13 статьи 22.1 указанного выше закона).

Оспариваемое Обществом решение от 25.11.2022 № ОРС-31/2022/000181 соответствует форме и требованиям, установленным приказом Росреестра от 06.08.2020 № П/0287. Подписано решение заместителем директора ФИО7 в соответствии с предоставленным ему правом подписи решений об установлении/ об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (приказ директора ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 15.07.2021 № 11-А-ОД «О праве подписи»).

Решение принято бюджетным учреждением в течение тридцати календарных дней со дня поступления заявления от Общества, как это установлено частью 10 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ.

Таким образом, суд приходит к выводу, что решение ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 25.11.2022 № ОРС-31/2022/000181 принято в установленной форме и виде, с соблюдением сроков, подписано уполномоченным лицом.

Административным истцом порядок принятия решения бюджетного учреждения не оспаривается.

С учетом предмета и оснований заявленных требований, юридически значимым обстоятельством при проверке законности оспариваемого решения, помимо компетенции, сроков, порядка его принятия, является обоснованность замечаний к отчету об оценке, отраженных в решении и послуживших основанием к отказу в установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Как следует из подпункта 2 пункта 11 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

В пункте 17 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2022 № 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации», обращено внимание, что осуществляя проверку оспариваемых решений, действий (бездействия), суды должны исходить из того, что при реализации государственных или иных публичных полномочий наделенные ими органы и лица связаны законом (принцип законности). Решения, действия (бездействие), затрагивающие права, свободы и законные интересы гражданина, организации, являются законными, если они приняты, совершены (допущены) на основании Конституции Российской Федерации, международных договоров Российской Федерации, законов и иных нормативных правовых актов, во исполнение установленных законодательством предписаний (законной цели) и с соблюдением установленных нормативными правовыми актами пределов полномочий, в том числе если нормативным правовым актом органу (лицу) предоставлено право или возможность осуществления полномочий тем или иным образом (усмотрение).

В пункте 15 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ указано, что одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Принимая во внимание, что наряду с оспариванием решения бюджетного учреждения Обществом заявлено требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка, в размере его рыночной стоимости, которое по своей правовой природе носит дополнительный (акцессорный) характер по отношению к основному требованию, - об оспаривании решения, определением Белгородского областного суда от 16.02.2023 судом было удовлетворено ходатайство представителя заинтересованного лица администрации Старооскольского городского округа Белгородской области о назначении по делу судебной экспертизы, производство которой поручено эксперту АНО «<***>» И.А.Г. (<адрес>).

Перед экспертом были поставлены следующие вопросы:

Допущены ли оценщиком ООО «<***>» при составлении отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № нарушения, описанные в решении ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 25.11.2022 № ОРС-31/2022/000181, связанные с использованием неполных и/или недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, нарушения требований законодательства об оценочной деятельности?

Какова рыночная стоимость по состоянию на 01.06.2022 земельного участка с кадастровым номером №?

Согласно представленному в суд экспертному заключению от 18.04.2023 № 3А-40/2023, эксперт И.А.Г. отвечая на первый вопрос, пришел к выводу о том, что оценщиком ООО «<***>» при составлении отчета об определении рыночной стоимости участка с кадастровым номером № допущены некоторые нарушения, описанные в решении ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 25.11.2022 № ОРС-31/2022/000181, связанные с использованием неполных и/ или недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности. По второму поставленному судом вопросу эксперт пришел к выводу, что по состоянию на 01.06.2022 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 718 887 000 руб.

Установив обстоятельства, предусмотренные частью 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судом определением от 22.06.2023 удовлетворено ходатайство представителя заинтересованного лица администрации Старооскольского городского округа о назначении по делу повторной судебной экспертизы, производство которой поручено эксперту ООО «<***>» М.А.И. Перед экспертом поставлены те же вопросы, что и при назначении первичной экспертизы.

Мотивы несогласия суда с ранее данным заключением эксперта изложены в определении суда от 22.06.2023.

Согласно заключению от 31.08.2023 № 230828/С, подготовленного экспертом М.А.И. по результатам проведения повторной судебной экспертизы, при составлении отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка от 19.09.2022 № 09/09-22, подготовленного оценщиком ООО «<***>», допущены некоторые нарушения, описанные в решении ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 25.11.2022 № ОРС-31/2022/000181, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, нарушения требований законодательства об оценочной деятельности. Рыночная стоимость земельного участка на дату оценки составляет 998 692 196 руб.

Обратившись к исследовательской части экспертного заключения от 31.08.2023 № 230828/С (таблица № 2-21 экспертного заключения), можно увидеть, что действительно, не все описанные бюджетным учреждением в оспариваемом решении нарушения были подтверждены.

Так, не нашли своего подтверждения следующие нарушения:

1) «по тексту отчета об оценке явствует, что на дату составления отчета у оценщика не было действующего страхового полиса» – (фактически на странице 12 отчета оценщиком допущена опечатка в дате действия полиса страхования ответственности. На стр. 121, 122 отчета приведены копии действующих полисов оценщика, которые подтверждают отсутствие факта введения в заблуждение пользователей отчета со стороны оценщика. Выявленная опечатка не оказывает влияния на итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки);

2) «объект оценки описан недолжным образом, не указаны объекты капитального строительства, расположенные на земельном участке, их кадастровые номера и площади застройки. Указано только на расположение на участке здания и сооружения производственного назначения. Также в информации об объекте оценки, указано «в непосредственной близости расположены остановки общественного транспорта», «находятся на незначительном удалении от остановок городского транспорта». Такая информация вводит в заблуждение пользователя отчета» – (описание количественных и качественных характеристик объекта оценки, приведенное в отчете соответствует положениям пункта 8«ж» ФСО № 3).

3) «некорректный расчет, либо некорректная подборка объекта-аналога № 3, что существенно повлияло на итоговую стоимость объекта оценки в сторону снижения» – (на стр. 92 оценщиком приведены общие корректировки и скорректированные цены аналогов № 1-№ 3. Получившееся различие в скорректированных ценах аналога № 1 и № 3 не говорит о некорректности расчета, ведь анализ среднеквадратического отклонения и коэффициента вариации составляет 24, 78 %. Невысокий показатель вариации (менее 33 %) скорректированных цен предложения аналогов свидетельствует об их однородности).

Вместе с тем, в решении ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 25.11.2022 № ОРС-31/2022/000181 экспертом М.А.И. подтверждены выявленные и описанные нарушения, а именно:

1) «в таблице № 19 именуемой «Предложения о продаже участков» ссылки на предложения 1, 2 и 12 не открываются. Предложение 3 – указано, что добавлено 17 октября, предложение 9, 10, 11, 14, 15 и 16 – не найдено/ не существует. Скриншоты объявлений представлены в отчете только выбранных для расчета аналогов (2, 7 и 16). Проверить достоверность используемой оценщиком информации в части диапазона цен рынка, среднего значения по рынку и обоснованности выбора оценщика не представляется возможным» – (в таблице № 19 на стр. 59-61 отчета об оценке оценщик приводит предложения о продаже земельных участков индустриального назначения. При этом в нарушение пункта 11 ФСО № 3 не приводит в отчете об оценке копии соответствующих объявлений (скриншоты), позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовке. Возможно также нарушение положений пункта 5 ФСО № 3, так как отсутствует возможность проверки достоверности представленной оценщиком в отчете информации в части рыночного диапазона цен земельных участков);

2) «в выводах по сегменту рынка, оценщик не указывает к какому типу рынка относится объект оценки, а именно к активному/ не активному. Корректировка введена для неактивного рынка» – (рынок недвижимости <адрес>, в частности сегмента земельных участков под индустриальную застройку, нельзя назвать неактивным рынком, так как неактивный рынок включает объекты, не пользующиеся спросом. В то время как <адрес> является крупным промышленным центром Белгородской области, а характеристикой активности рынка скорее являются социально-экономические факторы и территориальные признаки функционирования рынка недвижимости той или иной локации. Объем доступных рыночных данных о продаже земельных участков можно оценить как достаточный. Таким образом, все ценообразующие факторы и соответствующие корректировочные поправки, применяемые при определении рыночной стоимости земельного участка под индустриальную застройку, должны рассматриваться именно для активного рынка недвижимости. На стр. 87, 88 отчета оценщик применяет корректировку на торг для неактивного рынка, что как отмечено выше, не относится к объекту оценки. Данное замечание приводит к искажению итогового результата рыночной стоимости объекта оценки).

Суд отмечает, что как при проведении первичной экспертизы, так и при проведении повторной экспертизы, эксперты И.А.Г. и М.А.И. пришли к единому выводу, о том, что выявленное и описанное в решении бюджетного учреждения нарушение, касающееся неактивности рынка допущенное оценщиком ООО «<***>», подтверждено.

Таким образом, суд приходит к выводу, что выявленные бюджетным учреждением и подтвержденные в ходе проведения судебной экспертизы нарушения не носят формального характера. Указанных нарушений достаточно, для принятия бюджетным учреждением, в соответствии с подпунктом 2 пункта 11 статьей 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, поскольку такие нарушения связаны с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными ошибками, безусловно повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что оснований к признанию незаконным решения государственного бюджетного учреждения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости от 25.11.2022 № ОРС-31/2022/000181 не имеется.

Эксперты И.А.Г. и М.А.И., воспользовавшись своим правом, предусмотренным пунктом 5 части 13 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указали на ряд нарушений требований законодательства об оценочной деятельности, допущенных оценщиком при составлении отчета, но не отраженных в оспариваемом решении.

Так экспертом И.А.Г. в экспертном заключении от 18.04.2023 №3А-40/2023 указано, что скриншот аналога № 2, приведенный на стр. 82 отчета, указывает на дату 10 ноября, однако нет информации о годе. Поскольку объявление снято с публикации нет возможности проверить актуальность объявления ан дату оценки – 01.06.2022. Аналог № 3 выбран оценщиком на 2019 год, т.е. за 3 года до даты оценки, при этом вносится корректировка +35 % на дату, что может свидетельствовать о некорректном выборе аналога. Эксперт также указал, что при расчете корректировки на дату оценщик использует данные для жилой недвижимости, к которой оцениваемый участок не относится.

Экспертом М.А.И. обнаружено нарушение пункта 11 «б» ФСО № 7, поскольку результаты проведенного оценщиком анализа рынка являются недостоверными для объективного понимания ценовой ситуации в рассматриваемом сегменте, - оценщику, обнаружившему ограниченное количество земельных участков в <адрес> было необходимо расширить территорию исследования до <адрес>.

При расчете рыночной стоимости оценщик применяет в качестве аналога объект № 3, который является застроенным, и делает расчет без применения корректировки на снос здания, строений, сооружений, не приводит каких-либо пояснений о том, что можно данную корректировку не применять.

Производным от основанного требования о признания решения незаконным, является административное требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Такое требование заявлено административным истцом.

Из материалов дела следует, что в подтверждение доказательств размера рыночной стоимости спорного земельного участка на 01.06.2022 судом собраны следующие доказательства:

- отчет об оценке от 19.09.2022 № 09/09-22 составленный оценщиком ООО «<***>»;

- заключение по результатам первичной экспертизы от 18.04.2023 № 3А-40/2023, составленное экспертом И.А.Г.;

- заключение по результатам повторной судебной экспертизы от 31.08.2023 № В-230828/С, составленное экспертом М.А.И.

Оценка доказательств, в том числе заключений экспертов, должна производиться судом не произвольно, а по правилам, установленным законом; заключение эксперта подлежит оценке в совокупности с другими доказательствами по делу. При этом закон обязывает суд дать оценку каждому представленному доказательству, включая отчет об оценке, заключениям экспертиз, указать обстоятельства, которые он считает установленными по делу, а также обосновать это мнение, поскольку заключение экспертизы не является исключительным средством доказывания и должно оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (часть 8 статьи 82, статья 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Что касается представленного административным истцом отчета об оценке, то в нем были выявлены нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, которые, безусловно, влияют на итоговый результат рыночной стоимости земельного участка.

Таким образом, несмотря на наличие у оценщика «ООО «<***>» необходимой квалификации на составление отчета об оценке, с учетом выявленных в ходе производства судебных экспертиз нарушений требований законодательства об оценочной деятельности, допущенных при составлении отчета об оценке от 19.09.2022 № 09/09-22, суд отвергает его в качестве доказательства рыночной стоимости спорного земельного участка.

Мотивы несогласия суда с первичным заключением эксперта от 18.04.2023 № 3А-40/2023 изложены в определении суда от 22.06.2023 о назначении по делу повторной судебной экспертизы (часть 3 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации) и касались неиспользования в качестве расчета рыночной стоимости ряда объектов-аналогов, нарушению установленных экспертом критериев отбора объектов-налогов.

Кроме того, отвергая заключение составленное экспертом И.А.Г. в качестве доказательства рыночной стоимости спорного земельного участка суд не оставляет без внимания следующее.

В определении о назначении по делу повторной экспертизы суд указал, что в исследовательской части экспертного заключения необходимо указать причины расхождения выводов с выводами первичной экспертизы, если такие имеют место.

В экспертном заключении эксперт М.А.И. указал, что одной из причин отклонения результатов стоимости объекта экспертизы, от результатов первичной экспертизы является различие в выборе экспертами объектов в качестве аналогов, в частности по ценообразующему фактору «местоположение». Экспертом И.А.Г. выбрано местоположение <адрес>. В рамках производства повторной экспертизы, эксперт М.А.И. обосновано выбрал <адрес> и <адрес>. Так при анализе предложений земельных участков под индустриальную застройку в <адрес> было выявлено ограниченное количество предложений свободных от застройки, поэтому, с учетом положений пункта 11 «б» ФСО № 7 было принято решение расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением объекта экспертизы. В результате экспертом были рассмотрены предложения и в <адрес> (с внесением соответствующих корректировочных поправок на местоположение).

Считая возможным расширение территории, эксперт М.А.И. учел сложившуюся практику производства судебных оценочных экспертиз в Белгородской области, где вопросы сопоставимости по экономическим характеристикам агломераций <адрес> и <адрес>, а также возможности применения объектов из <адрес> и <адрес> в качестве аналогов с внесением соответствующих корректировочных поправок на местоположение не подвергается сомнению.

Таким образом, суд полагает возможным положить в основу принимаемого по делу решения заключение по результатам повторной судебной экспертизы.

Как следует из экспертного заключения, оценка стоимости земельного участка проведена экспертом М.А.И. сравнительным подходом, в рамках которого применен метод сравнения продаж.

Проводя исследование, эксперт изучил качественные и количественные характеристики земельного участка являющегося объектом экспертизы. Экспертом выполнена и проанализирована первичная выборка земельных участков под индустриальную застройку (таблица 2-6 экспертного заключения). При этом эксперт проанализировал объекты из отчета № 09/09-22, объекты из первичной экспертизы № 3А-41/2023 и объекты подобранные самостоятельно. Из названной выборки эксперт отобрал объекты-аналоги, наиболее сопоставимые с исследуемым земельным участком. Для этого эксперт М.А.И. определил наиболее значимые критерии отбора аналогов и доверительный интервал цен (стр. 43 экспертного заключения).

Объем доступных эксперту рыночных данных о продаже земельных участков под индустриальную застройку оценен как достаточный. Экспертом проанализировано 37 предложений продажи земельных участков под индустриальную застройку в <адрес> и <адрес>. Таким образом, в рамках дальнейших расчетов, все ценообразующие факторы и соответствующие корректировки, применяемые экспертом при определении рыночной стоимости земельных участков под индустриальную застройку, анализировались, и применялись именно для активного рынка недвижимости.

Экспертом был получен доверительный интервал цен предложений купли-продажи земельных участков, сопоставимых по ряду ценообразующих факторов с исследуемым земельным участком под индустриальную застройку за период предшествующий дате оценки, который составляет от 726, 26 руб./ кв. м – 3 700, 77 руб./ кв. м (без учета поправок на торг и местоположение).

Экспертом подобрано в качестве объектов-аналогов три земельных участка, два из которых расположены в <адрес>, один – в <адрес>. Их описание приведено в таблице № 2-22 экспертного заключения. Расчет рыночной стоимости, размеры примененных корректировок приведены экспертом в таблице № 2-26 заключения. Обоснование каждой введенной корректировки, источники используемой экспертом информации приведены на стр. 84-98 экспертного заключения.

В результате проведенных расчетов, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № на дату оценки – 01.06.2022 составила 998 692 196 руб.

Исследовав экспертное заключение № В-230828/С, оснований для сомнений в обоснованности расчетов, выполненных экспертом М.А.И. у суда не имеется, а следовательно, при определении рыночной стоимости данных объектов недвижимости в основу решения может быть положено экспертное заключение выполненное по результатам повторной судебной экспертизы.

Определенная экспертом М.А.И. величина рыночной стоимости земельного участка не является произвольной, при оценке эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; экспертом произведена оценка рыночной стоимости с учетом количественных и качественных характеристик объекта экспертизы; корректировки приведены по основным ценообразующим параметрам; расчеты, проведенные в рамках использованного экспертом сравнительного подхода, позволяют определить рыночную стоимость спорного земельного участка по состоянию на дату оценки; заключение эксперта содержит ссылки на источники используемой информации; распечатки объявлений о продаже объектов, используемых в качестве аналогов, приложены экспертом к своему заключению, что позволяет проверить использованные им сведения.

Данное заключение составлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Закона № 135-ФЗ, в части, применяемой к спорным правоотношениям. Сделанные экспертом М.А.И. выводы основаны на подробном исследовании, мотивированы, позволяют установить рыночную стоимость объекта недвижимости.

Приведенные представителем административного истца доводы, сводящиеся к ошибочности выводов эксперта М.А.И. при ответе на первый вопрос суда, - о допущенных нарушениях оценщиком ООО «<***>» при составлении отчета об оценке, были проверены судом и своего подтверждения не нашли.

Так, довод представителя административного истца, сводящийся к несогласию подтвержденного экспертом М.А.И. нарушения выявленного бюджетным учреждением связанного с отсутствием в отчете об оценке копий (скриншотов) используемых объявлений, судом отвергается как несостоятельный. Эксперт, анализируя соответствующее замечание, указанное в решении № ОРС-31/2022/000181, справедливо указал, что имеет место нарушение требований федерального стандарта оценки, поскольку не приведены в отчете об оценке копии (скриншоты) объявлений, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. Эти положения касаются всех объектов, рассмотренных оценщиком в качестве возможных аналогов объекта исследования, так как данная выборка объектов существенным образом влияет на итоговый рыночный диапазон цен земельных участков, полученных в рамках проведения оценщиком анализа рынка. Таким образом, в целях проверяемой информации обо всех объектах, представленных в выборке оценщика, а также в целях проверки обоснованности суждений оценщика относительно выбора части этих объектов в качестве аналогов в отчете об оценке следует представлять информацию обо всех объектах, участвующих в выборке (в том числе копии объявлений), так как анализ рыночной информации (в частности, данных их объявлений), существенным образом влияет на выбор объектов в качестве аналогов и результаты последующего определения стоимости объекта исследования.

Действительно, как указано представителем Общества, при проведении первичной экспертизы эксперт И.А.Г. пришел к выводу, что описанное бюджетным учреждением замечание не существенно, мотивируя свой вывод тем, что представление скриншотов всех объявлений не является обязательной и такая информация является избыточной. Вместе с тем, суд находит такие выводы эксперта ошибочными, поскольку в силу требований пункта 5 ФСО № 3 в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена.

Поскольку выборка объектов, рассмотренная оценщиком в качестве возможных (потенциальных) аналогов существенным образом влияет на итоговый рыночный диапазон цен земельных участков, полученных в рамках проведения оценщиком анализа рынка и как следствие на последующее определение стоимости спорного земельного участка, эта информация является существенной, а следовательно, должна обеспечиваться в отчете об оценке проверяемостью, что оценщиком учтено не было.

Не разделяет суд и довод представителя административного истца, сводящийся к ошибочности использования оценщиком корректировки на неактивный рынок в размере – 17, 9 %. Эксперт М.А.И. анализируя приведенное в решении бюджетного учреждения замечание указал, что рынок недвижимости <адрес>, в частности сегмента земельных участков под индустриальную застройку, нельзя назвать неактивным рынком. <адрес> – второй по величине город Белгородской области, экономический, промышленный и культурный центр крупной Старооскольско-Губкинской агломерации Центрального Черноземья. При этом характеристикой активности рынка являются именно социально-экономические факторы и территориальные признаки функционирования рынка недвижимости той или иной локации. Соответственно все ценообразующие факторы и корректировочные поправки, применяемые при определении рыночной стоимости объекта исследования, должны рассматриваться для активного рынка недвижимости. Таким образом, ошибочной является примененная оценщиком корректировка на торг для неактивного рынка в размере – 17, 9 %. Тот факт, что эксперт в ходе проведения исследования, воспользовавшись положениями пункта 11«б» ФСО № 7 принял решение расширить территорию исследования сопоставимых объектов за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением объекта экспертизы (в частности до <адрес>), не свидетельствует о том, что рынок <адрес> не является активным.

Таким образом, приведенные административным истцом замечания, при их проверке судом, своего подтверждения не нашли.

Суд полагает необходимым также обратить внимание, что представитель Общества не соглашаясь с подтвержденным двумя экспертами (И.А.Г. и М.А.И.) замечанием относительно примененного оценщиком коэффициента для неактивного рынка, который, безусловно влияет на итоговую рыночную стоимость, соглашается с размером рыночной стоимости земельного участка определенной как в ходе первоначальной так и повторной экспертизе, при проведении которых эксперты исходили из активного рынка и применяли корректирующие коэффициенты именно для активного рынка.

В соответствии с пунктом 6 частью 2 статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет.

Судом установлено, что Общество обратилось с заявлением в ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области 27.10.2022.

Как указывалось выше, приказом министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области от 27.10.2022 № 131 утверждены результаты определения новой кадастровой стоимости земельных участков на территории Белгородской области на 01.01.2022, в том числе и для спорного земельного участка, с датой применения, - с 01.01.2023.

Таким образом, установленная судом в размере рыночной кадастровая стоимость земельного участка подлежит применению до даты внесения сведений о новой кадастровой оценке в Единый государственный реестр недвижимости; в данном случае, сведения о новой кадастровой стоимости внесены 22.12.2022.

Согласно пункту 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в кадастр недвижимости вносятся дополнительные сведения об объекте недвижимого имущества, к которым отнесены сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Вступившие в законную силу судебные акты являются основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5 части 2 статьи 14 указанного Федерального закона).

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости спорного земельного участка.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ЗАО «Осколцемент» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью <***> кв. м, расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости 998 692 196 руб. по состоянию на 01.06.2022.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости является 27.10.2022.

В удовлетворении требования о признании незаконным решения ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 25.11.2022 № ОРС-31/2022/000181 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Белгородский областной суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Судья А.С. Квасов

Решение принято в окончательной форме 23.10.2023