Дело № 2-1-381/2025
УИД:64RS0030-01-2025-000562-23
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
25 августа 2025 года город Ртищево
Ртищевский районный суд Саратовской области в составе:
председательствующего судьи Артюх О.А.,
при секретаре Кондрашовой Т.Г.,
с участием представителя истца ФИО1-ФИО2,
представителя ответчика ФИО3- ФИО4,
представителя третьего лица КФХ «Агрос»- ФИО5
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о взыскании денежных средств,
установил:
ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3 о взыскании денежных средств.
В обоснование заявленных требований указал, что между ФИО3, именуемая «Продавец», и ФИО1 в лице представителя ФИО6, действующего по доверенности от 23 марта 2023 года (именуемый «Покупатель») 28 сентября 2024 года был заключен Предварительный договор купли-продажи недвижимости, согласно условий которого «Продавец» обязуется продать, а «Покупатель» купить следующий объект недвижимого имущества: -1/20 доли земельного участка (5 га), категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, земельный участок для сельскохозяйственного производства (далее «Участок»), общей площадью 100 га, по адресу: Российская Федерация, <адрес>, поле IV, участок 2, кадастровый номер №:21; -7/100 доли земельного участка (7 га), категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, земельный участок для сельскохозяйственного производства (далее «Участок»), общей площадью 100 га, по адресу: Российская Федерация, <адрес>, поле IV, участок 2, кадастровый номер №:21. Стороны договорились о том, что стоимость доли составляет 480000 рублей. Покупатель произвел уплату цены доли земельного участка на расчетный счет «Продавца» по платежному поручению № 830 от 06 ноября 2024 года. При этом Стороны в п.4 договора отразили, что в счет обеспечения исполнения, взятого на себя обязательства по заключению основного договора купли-продажи недвижимости «Покупатель» перечисляет денежные средства в размере 480000 рублей на расчетный счет «Продавца». Пунктом 6 Договора установлено, что Продавец гарантирует, что до совершения настоящего Договора указанное недвижимое имущество никому другому не продано, не заложено, в споре под арестом и запретом не состоит, не подарено, не отчуждено иным способом, судебного спора о нем не имеется, свободно от прав третьих лиц. Ответчик устно сообщила, что не продаст указанный земельный участок Покупателю, т.к. имеет намерение продать его другому лицу. Пунктом 9 Договора установлено, что «В случаи одностороннего отказа, либо уклонению «Продавца» от заключения договора купли-продажи (основного договора), а также при осуществлении «Продавцом» действий, препятствующих заключению основного договора, «Покупатель» имеет право требовать от «Продавца» уплаты штрафа в размере двукратной суммы авансового платежа, выплаченного «Покупателем» в соответствии пунктом 4 и всех произведенных в соответствии пунктом 5 настоящего предварительного договора, а также компенсации своих затрат и понесенных убытков, сумма которых определяется согласно калькуляции «Покупателя». За период с 28 сентября 2024 года по текущее время ответчик так и не передал указанный земельный участок. Разумный срок передачи земельного участка истек.
Между ФИО3, именуемая «Продавец», и ФИО1 в лице представителя ФИО6, действующего по доверенности от 23 марта 2023 года (именуемый «Покупатель») 04 апреля 2024 года был заключен Предварительный договор купли-продажи недвижимости, согласно условий которого «Продавец» обязуется продать, а «Покупатель» купить следующий объект недвижимого имущества: -1/10 (10 га) земельного участка, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, сельскохозяйственное использование, общей площадью 1000000 кв.м, по адресу: Российская Федерация, <адрес>, поле IV, участок 2, кадастровый номер №:21. Стороны договорились о том, что стоимость доли составляет 400000 рублей. Покупатель произвел уплату цены доли земельного участка на расчетный счет «Продавца» по платежному поручению № 295 от 07 мая 2024 года. При этом Стороны в п.4 договора отразили, что в счет обеспечения исполнения, взятого на себя обязательства по заключению основного договора купли-продажи недвижимости «Покупатель» перечисляет денежные средства в размере 400000 рублей на расчетный счет «Продавца». Пунктом 6 Договора установлено, что Продавец гарантирует, что до совершения настоящего Договора указанное недвижимое имущество никому другому не продано, не заложено, в споре под арестом и запретом не состоит, не подарено, не отчуждено иным способом, судебного спора о нем не имеется, свободно от прав третьих лиц. Ответчик устно сообщила, что не продаст указанный земельный участок Покупателю, т.к. имеет намерение продать его другому лицу. За период с 04 апреля 2024 года по текущее время ответчик так и не передала указанный земельный участок. Разумный срок передачи земельного участка истек. В адрес ответчика 16 апреля 2025 года была направлена претензия с предупреждением воздержаться, от противоправного поведения. Ответчик 18 апреля 2025 года возвратила денежные средства в размере 880000 рублей на его счет, тем самым она приняла решение об одностороннем отказе от исполнения заключенного договора: по предварительному договору купли-продажи недвижимости от 28 сентября 2024 года возврат 480000 рублей; по предварительному договору купли-продажи недвижимости от 04 апреля 2024 года возврат 400000 рублей. Но по условиям пункта 9 предварительного договора купли-продажи недвижимости от 28 сентября 2024 года Покупатель имеет право требовать от Продавца уплаты штрафа в размере двукратной суммы авансового платежа, выплаченного Покупателем, т.е. суммы в размере 960000 рублей (480000 рублей х 2). По условиям предварительного договора купли-продажи недвижимости от 04 апреля 2024 года Покупатель вправе рассчитывать на уплату процентов за пользование денежными средствами за период с 07 мая 2024 года по 17 апреля 2025 года.
Просил взыскать с ответчика в свою пользу штраф в размере 960000 рублей и проценты за пользование денежными средствами в размере 73555 рублей 56 копеек.
В судебное заседание истец ФИО1 извещенный надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, не явился, о причинах неявки не сообщил.
В судебном заседании представитель истца ФИО7 заявил об уменьшении исковых требований указывая, что ФИО3, после обращения ФИО1 в суд, были перечислены денежные средства в сумме 553556 рублей, в связи с чем, просил взыскать с ответчика штраф в размере 480000 рублей, дав пояснения по доводам заявленных требований. Сослался на нарушения ответчиком условий предварительного договора купли-продажи недвижимости от 28 сентября 2024 года, которым предусмотрена ответственность продавца за уклонение от заключения основного договора купли-продажи, что не противоречит действующему законодательству. Кроме того ссылаясь на статью 333 ГК РФ полагал, что по условиям предварительного договора купли-продажи от 04 апреля 2024 года, истец был вправе рассчитывать на уплату процентов за пользование денежными средствами за период с 07 мая 2024 года по 17 апреля 2025 года. Просил исковые требования удовлетворить с учетом их уменьшения.
В последующем в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела был извещен надлежащим образом.
В судебном заседании представитель истца ФИО2 дал пояснения по доводам заявленных требований, просил исковые требования удовлетворить с учетом их уменьшения.
В ходе судебного заседания стороне истца, разъяснялось право на частичный отказ от исковых требований, с учетом произведенной стороной ответчика оплаты по договорам.
Представитель истца, возражал от права на частичный отказ от заявленных требований, указав, что неясно по какому из договоров ответчик оплатила 553556 рублей, в связи с чем, истец воспользовался правом на уменьшение размера исковых требований.
Ответчик ФИО3, извещенная надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, о причинах неявки не сообщила.
Представители ответчика ФИО4 в судебном заседании возражал относительно заявленных требований, указал, что ФИО1 правом на приобретение земельных долей не обладал, в связи с чем, предварительные договора, заключенные между ФИО1 и ФИО3 04 апреля 2024 года и 28 сентября 2024 года, являются ничтожными сделками, не порождающими правовых последствий в виде взыскания с ФИО3 предусмотренных договорами штрафных санкций. Полагает, что при наличии обязанности заключения сделки по продаже земельных долей с КФХ «Агрос», обладающим преимущественным правом покупки, действия ФИО3 не могут быть признаны нарушающими права истца, в связи с чем, отсутствуют основания для взыскания с ответчика штрафных санкций. Считал, что в силу положений Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» ФИО3 вправе была продать земельную долю любому другому собственнику земельных долей в том же земельном участке или арендатору земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, что ею и сделано. Просил в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.
Представитель третьего лица КФХ «Агрос» ФИО5, возражала относительно заявленных требований, в удовлетворении которых просила отказать.
Иные лица (третьи лица), извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, о причинах неявки не сообщили, о рассмотрении дела в их отсутствии не просили.
Суд на основании положений статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) определил о рассмотрении дела в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав стороны, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.
Как следует из материалов дела и установлено судом, между ФИО3, именуемой «Продавец», и ФИО1 в лице представителя ФИО6, действующего по доверенности от 23 марта 2023 года (именуемым «Покупатель») 04 апреля 2024 года был заключен Предварительный договор купли-продажи недвижимости (далее- Договор), по которому «Стороны» договорились о заключении в будущем основного договора купли-продажи недвижимости, согласно которому «Продавец» обязуется продать, а «Покупатель» купить следующий объект недвижимого имущества: -1/10 (10 га) земельного участка, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, сельскохозяйственное использование, общей площадью 1000000 кв.м, по адресу: Российская Федерация, <адрес>, поле IV, участок 2, кадастровый номер №:21 (п.1, п.п. 1.1 Договора). «Стороны» договорились о том, что стоимость доли, составляет 400000 рублей (п.3 Договора).
В соответствии с п. 4 Договора, «Покупатель» произвел уплату цены доли земельного участка 400000 рублей на расчетный счет «Продавца» по платежному поручению № 295 от 07 мая 2024 года, что не оспаривалось стороной ответчика.
Между ФИО3, именуемой «Продавец», и ФИО1 в лице представителя ФИО8, действующего по доверенности от 08 декабря 2022 года (именуемым «Покупатель») 28 сентября 2024 года был заключен Предварительный договор купли-продажи недвижимости (далее- Договор), по условиям которого «Стороны» договорились о заключении в будущем основного договора купли-продажи недвижимости, согласно которому «Продавец» обязуется продать, а «Покупатель» купить следующий объект недвижимого имущества: -1/20 доли земельного участка (5 га), категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, земельный участок для сельскохозяйственного производства (далее «Участок»), общей площадью 100 га, по адресу: Российская Федерация, <адрес>, поле IV, участок 2, кадастровый номер №:21; - 7/100 доли земельного участка (7 га), категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, земельный участок для сельскохозяйственного производства (далее «Участок»), общей площадью 100 га, по адресу: Российская Федерация, <адрес>, поле IV, участок 2, кадастровый номер №:21 (п.1, пп.1.1 Договора). «Стороны» договорились о том, что стоимость долей, составляет 480000 рублей (п.3 Договора).
В Договоре стоимость каждой доли не конкретизирована.
В соответствии с п. 4 Договора «Покупатель» произвел уплату цены доли земельного участка 480000 рублей на расчетный счет Продавца» по платежному поручению № 830 от 06 ноября 2024 года, что не оспаривалось стороной ответчика.
13 мая 2024 года ФИО3 оформила на имя ФИО8, доверенность на право продажи принадлежащей ей 1/10 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, сельскохозяйственного назначения, находящийся по адресу: <адрес>, поле IV, участок 2, с кадастровым номером №:21, за цену и на условиях по своему усмотрению, либо выделить единолично или в составе группы собственников земельные участки в счет указанной выше доли и продать за цену и на условиях по своему усмотрению выделенные земельные участки или доли выделенных земельных участков.
В судебном заседании представитель истца показал, что инициатором заключения сделок и передачи денег являлся истец. ФИО3 не обладает специальными познаниями в области совершения сделок с долями в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, в свою очередь интересы ФИО1 представлял юрист, который не разъяснил ФИО3 особенности и правовые основания их заключения. Представитель ФИО1 при заключении сделок ввел ФИО3 в заблуждение относительно правовой природы данных актов, кроме того, настоял на необходимости совместного визита к нотариусу, где ей было предложено подписать доверенность на распоряжение указанными долями, и завещание на них же на имя неизвестных ФИО3 лиц, которые впоследствии ею отменены.
Представитель истца указывал, что ФИО3 добровольно, без какого-либо давления со стороны истца подписала доверенности на распоряжение долями и завещание на них.
В ходе судебного заседания, судом достоверно установлено, что доверенность выдана на гражданина ФИО8, являющегося представителем ФИО1, при заключении предварительного договора купли-продажи недвижимости (1/20 и 7/100 долей земельного участка) от 28 сентября 2024 года, что в свою очередь свидетельствует о том, что доверенность была выдана лицу, представляющего интересы ФИО1.
Согласно завещания <адрес>1 от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 завещала из принадлежащего ей имущества 1/10 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, сельскохозяйственного назначения, находящийся по адресу: <адрес>, поле IV, участок 2, с кадастровым номером №:21 ФИО1.
Распоряжением от 15 апреля 2024 года ФИО3 отменила выданную ею 13 мая 2024 года доверенность и завещание, что следует из материалов дела.
15 апреля 2025 года ФИО3 заключила договор купли-продажи земельной доли из земель сельхозназначения с КФХ «Агрос» по условиям которого продавец продал и передал, а покупатель купил и принял в общую долевую собственность 1/20 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок для ведения сельскохозяйственного производства общей площадью 100 га, кадастровый номер: №:21, из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: <адрес>, поле IV, участок 2.
15 апреля 2025 года ФИО3 заключила договор купли-продажи земельной доли из земель сельскохозяйственного назначения с КФХ «Агрос» по условиям которого продавец продал и передал, а покупатель купил и принял в общую долевую собственность 7/100 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок для ведения сельскохозяйственного производства общей площадью 100 га, кадастровый номер: №:21, из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: <адрес>, поле IV, участок 2.
15 апреля 2025 года ФИО3 заключила договор купли-продажи земельной доли из земель сельхозназначения с КФХ «Агрос» по условиям которого продавец продал и передал, а покупатель купил и принял в общую долевую собственность 1/10 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок для ведения сельскохозяйственного производства общей площадью 100 га, кадастровый номер: №:21, из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: <адрес>, поле IV, участок 2.
Претензией от 16 апреля 2024 года истец просил вернуть двукратную сумму авансового платежа, полученную при оформлении Предварительного договора купли-продажи недвижимости от 04 апреля 2024 года в размере 800000 рублей.
Претензией от 16 апреля 2024 года истец просил вернуть двукратную сумму авансового платежа, полученную при оформлении Предварительного договора купли-продажи недвижимости от 28 сентября 2024 года в размере 960000 рублей.
18 апреля 2025 года, после получения претензий ФИО1, ФИО3 возвратила денежные средства по договору от 04 апреля 2024 года и договору от 28 сентября 2024 года в размере 880000 рублей на счет истца, что не отрицалось стороной истца.
Условиями предварительного договора купли -продажи недвижимости от 28 сентября 2024 года, заключенного между ФИО3 и ФИО1 установлена ответственность продавца на нарушение принятых обязательств.
Так, в соответствии с п.9 Договора от 28 сентября 2024 года, в случае одностороннего отказа, либо уклонения «Продавца» от заключения договора купли-продажи (основного договора), а также при осуществлении «Продавцом» действий, препятствующих заключению основного договора, «Покупатель» имеет право требовать от «Продавца» уплаты штрафа в размере двукратной суммы авансового платежа, выплаченного «Покупателем» в соответствии с пунктом 4 и всех произведенных в соответствии с пунктом 5 настоящего предварительного договора, а также компенсации затрат и понесенных убытков, сумма которых определяется согласно калькуляции «Покупателя».
Кроме того, как полагал истец, по условиям предварительного договора купли-продажи недвижимости от 04 апреля 2024 года Покупатель вправе был рассчитывать на уплату процентов за пользование денежными средствами за период с 07 мая 2024 года по 17 апреля 2025 года.
Договором в силу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ) признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Согласно пункту 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2).
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3).
По смыслу приведенных норм гражданского законодательства условие об определении предмета договора считается выполненным в случае, когда обе договаривающиеся стороны имеют о данном предмете одинаковое представление и могут его определить.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4).
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 ГК РФ).
В пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.
Таким образом, если основной договор не заключается в срок, указанный в предварительном договоре, и ни одна из сторон не направляет другой стороне предложение о заключении основного договора, предварительный договор теряет свою силу, а стороны освобождаются от выполнения обязательств, предусмотренных в нем.
Из содержания предварительного договора от 04 апреля 2024 года следует, что срок заключения основного договора не определен.
В судебном заседании установлено, что в течение года ни одна из сторон не направляла другой предложение о заключении основного договора, в связи с чем, суд приходит к выводу, что все обязательства по предварительному договору от 04 апреля 2025 года прекращены с 05 апреля 2025 года.
Согласно п.5 Договора от 28 сентября 2024 года настоящий «Договор» вступает в силу с момента его подписания и действует до подписания «Сторонами» основного договора (до 28 мая 2026 года), т.е. срок заключения основного договора определен до 28 мая 2026 года.
После заключения предварительных договоров купли-продажи недвижимости, со стороны покупателя и ФИО3 не заявлялось, о необходимости совершения каких-либо действий для оформления основных договоров.
В соответствии с пунктом 2 статьи 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).
В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда (пункт 5).
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6).
Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 3 пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к такому договору не применяются.
В соответствии пунктом 25 вышеуказанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.
Таким образом, предварительный договор представляет собой организационный договор, его цель состоит в организации заключения какого-либо договора в будущем.
В пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 разъяснено, что при толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.
Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).
Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.
Пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее- ЗК РФ) предусмотрено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (пункт 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно пунктам 1, 2 статьи 1 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» данный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, принимаемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.
В соответствии с подпунктом 4 пункта 3 статьи 1 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», одним из принципов оборота земель сельскохозяйственного назначения является преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации, или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.
В силу положений пункта 1 статьи 12 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных данной статьей, а также статьями 13 и 14 этого же закона.
Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.
Таким образом, Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», обеспечивая с учетом специфики сферы земельных и имущественных отношений необходимый баланс интересов участников долевой собственности и реализуя принцип преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, устанавливает прямой запрет на продажу постороннему лицу доли в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, находящегося в собственности шести и более лиц.
Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 21 июля 2022 года № 1817-С, установленные законодателем в статье 12 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» особенности правового регулирования оборота долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения направлены на соблюдение баланса частных и публичных интересов (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 30 января 2009 года № 1-П; определения Конституционного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2009 года № 1504-О-О, от 23 апреля 2013 года № 534-С, от 20 июля 2021 года № 1581-0). При этом круг субъектов, указанный в оспариваемой норме в качестве обладающих правом на приобретение долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, отнесенных к категории земель сельскохозяйственного назначения, какой-либо неопределенности не содержит и соответствует как природе права общей долевой собственности, так и публичным интересам в сфере продовольственной безопасности государства, заключающимся в необходимости сохранения сложившихся в сельском хозяйстве технологических и производственных связей и в предоставлении определенных преимуществ в данной сфере лицам, имеющим необходимый опыт ведения сельского хозяйства на конкретных земельных участках и осуществившим мероприятия по их освоению (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 28 декабря 2021 года № 2789-С).
Оспаривая действительность договора купли продажи земельной доли от 04 апреля 2024 года и договора купли-продажи земельной доли от 28 сентября 2024 года, ФИО3 указывала на их ничтожность, поскольку сделка совершена с нарушением запрета распоряжения имуществом в пользу ФИО1, который по состоянию на 04 апреля 2024 года и 28 сентября 2024 года (равно как и на день рассмотрения дела), являлся бы участником общей долевой собственности на земельный участок земель сельскохозяйственного назначения, земельная доля в котором принадлежала продавцу, равно как и доказательства того, что истец использовал (использует) земельный участок, находящийся в долевой собственности, в целях сельскохозяйственного производства.
Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу пункта 1 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой.
Как установлено пунктом 2 статьи 168 ГК РФ, ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
По условиям заключенного между сторонами предварительного договора от 04 апреля 2024 года и предварительного договора от 28 сентября 2024 года предметом сделки является земельная доля в праве общей долевой собственности.
Как следует из материалов дела, на момент заключения предварительного договора число участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №:21 превышало пять, при этом ФИО1 участником долевой собственности, не являлся. Указанные обстоятельства сторонами не оспаривались.
Следовательно, ФИО1, как лицо, не являющееся участником долевой собственности, не имел права приобретать по договору купли-продажи долю в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №:21 и, как следствие, не мог быть субъектом такой сделки в силу прямого законодательного запрета, установленного Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Поскольку положениями пункта 1 статьи 12 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлен запрет на отчуждение долей в праве на земельный участок в пользу лиц, не являющихся участниками общей долевой собственности, и именно такая сделка нарушает требования закона и применительно к пункту 2 статьи 168 ГК РФ посягает на нарушение прав участников долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, заключенные между истцом и ответчиком предварительные договора купли-продажи земельных долей из земель сельскохозяйственного назначения являются ничтожными сделками, которые не порождают никаких юридических последствий, среди которых применение истребуемых истцом штрафных санкций.
Доводы представителя истца о том, что при заключении договора от 04 апреля 2024 года, договора от 28 сентября 2024 года предполагалось, что в последующем произведут выдел земельного участка в счет принадлежащих ФИО3 земельных долей, подлежат отклонению, поскольку, исходя из буквального толкования условий предварительного договора от 04 апреля 2024 года и предварительного договора от 28 сентября 2024 года, предметом каждого договора являлась именно земельная доля, которая подлежала приобретению ФИО1 в будущем.
Денежные средства, полученные ФИО3 по недействительным сделкам в размере 880000 рублей ответчиком возвращены.
Как пояснил в судебном заседании представитель ответчика, выплата ФИО3 в ходе рассмотрения дела по договорам денежных средств в размере 553556 рублей, была произведена, так как она не обладает познаниями в области совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения.
Доводы стороны истца о том, что ответчик за период с 04 апреля 2024 года и с 28 сентября 2024 года соответственно, по текущее время так и не передал спорные земельные участки несостоятельны и опровергаются текстом каждого из спорных договоров.
Так, согласно п.7 предварительных договоров купли-продажи от 04 апреля 2024 года и от 28 сентября 2024 года, «продавец продал и передал, а покупатель купил и принял указанное в п.1 договора недвижимое имущество, доказательством чего является подписание настоящего договора. Передаточный акт дополнительно сторонами составляться не будет».
Из указанного следует, что истец при подписании каждого договора получил имущество, являвшегося их предметом, что подтвердил подписью в договорах. Стороной истца доказательств обратного не предоставлено.
Кроме того, исходный земельный участок обременен пролонгированным правом аренды. При этом обстоятельстве, до прекращения или расторжения договора аренды, либо до выдела долей, истец не мог вести самостоятельную деятельность на исходном земельном участке.
В связи с тем, что исполнить обязательство перед истцом о продаже ему имущества по каждому предварительному договору ответчик не могла в силу закона, суд приходит к выводу, что для удовлетворения требований о взыскании неустойки по норме статьи 330 ГК РФ за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, нет правовых оснований.
Любая недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением связанных с ее недействительностью, а следовательно, права и обязанности сторон по такой сделке признаются изначально не возникшими.
Таким образом, недействительным является и условие договора о неустойке. Поскольку выплата неустойки как следствие признания сделки недействительной для каких бы то ни было случаев законом не предусмотрена, оснований для выплаты штрафа в данном случае также не имеется.
Положения статьи 395 ГК РФ распространяются на случаи неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате.
Суд приходит к выводу, что денежные средства ответчиком удерживались правомерно на основании предварительных договоров от 04 апреля 2024 года и от 28 сентября 2024 года, при этом, как было указано выше, истец принял спорные земельные доли (п.7), от их возврата ответчик не уклонялась, возвратила истцу после того, как ей стало известно о нарушении предварительными договорами преимущественного права покупки сособственника земельных долей, денежные средства были возвращены по договору от 04 апреля 2024 года после его окончания, по договору от 28 сентября 2024 года в пределах действия предварительного договора.
При этом, заключенные сторонами предварительные договоры не предусматривали никаких действий продавца (ответчика), которые продавец должна совершить для заключения основных договоров, и что именно она должна была быть инициатором заключения каждого основного договора.
Суд обращает внимание, что последствия недействительности ничтожной сделки могут быть применены только по требованию стороны сделки, либо лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, в том случае, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.
Вывод суда о ничтожности договора купли-продажи земельной доли из земель сельскохозяйственного назначения от 04 апреля 2024 года и договора купли-продажи земельной доли из земель сельскохозяйственного назначения от 28 сентября 2024 года основан на возражениях ФИО3 о ничтожности сделки.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», возражение ответчика о том, что требование истца основано на ничтожной сделке, оценивается судом по существу независимо от истечения срока исковой давности для признания этой сделки недействительной.
При таких обстоятельствах, правовых оснований для удовлетворения заявленных ФИО1 требований о взыскании с ФИО3 денежных средств, в связи с нарушением ею условий предварительных договоров, суд не усматривает.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 194 -198, 199 ГПК РФ, суд,
решил:
в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3 о взыскании денежных средств, отказать.
Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Ртищевский районный суд Саратовской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья
Мотивированное решение изготовлено 08 сентября 2025 года.