Дело № 2-2879/2025 УИД23RS0059-01-2023-002360-02

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Сочи 18 сентября 2025 года

Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в составе:

судьи Круглова Н.А.,

при секретаре судебного заседания Дмитриевой Е.В.,

с участием представителя истца администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи ФИО1, представителя ответчика ФИО2 - ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края к ФИО2 о признании многоквартирного жилого дома самовольно реконструированным,

установил:

Администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края обратилась в Центральный районный суд г. Сочи с исковым заявлением к ФИО2 о признании многоквартирного жилого дома самовольно реконструированным, в котором просит суд: 1) признать многоквартирный жилой дом с кадастровым номером № адресу: Краснодарский край, г. Сочи, <адрес> самовольно реконструированным; 2) привести многоквартирный жилой дом с кадастровым номером № по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, <адрес> соответствие с техническим паспортом здания (строения) № (Литер А) по <адрес> г. Сочи, изготовленного филиалом ГУП КК «Крайтехинвентаризация» по городу Сочи (инвентарный номер №) путем понуждения ФИО2 в течение двух месяцев осуществить снос (демонтаж) перегородок, навеса и опорных столбов, возведенных на террасе <адрес> кадастровым номером 23:49:0202003:2916, за свой счет; 3) при вынесении судебного акта об удовлетворении иска взыскать с ФИО2 судебную неустойку за неисполнение судебного акта в размере 30 000,00 рублей в день, за каждый день просрочки исполнения.

В обоснование исковых требований представителем истца указано, что прокуратурой г. Сочи при проведении проверки информации 8 отдела оперативного управления ФСО России о нарушении требований законодательства при осуществлении строительных работ на крыше многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, <адрес>, (кадастровый номер земельного участка №) установлено, что земельный участок с указанным кадастровым номером № имеет следующие характеристики: общая площадь - 5 251 кв.м, категория земель - земли поселений, вид разрешенного использования - для строительства жилого комплекса с автостоянкой.

На обозначенном земельном участке расположен объект капитального строительства - многоквартирный дом общей площадью 11 692,8 кв.м, количество этажей - 10. Проведенной проверкой установлено, что часть кровли многоквартирного дома принадлежит на праве собственности правообладателю <адрес> ФИО2

Квартира № с кадастровым номером № общей площадью 151,2 кв.м, площадью с учетом лоджий, балконов, веранд и террас - 373,0 кв.м, принадлежит на праве собственности ФИО2, что подтверждается записью в ЕГРН.

В соответствии с техническим паспортом многоквартирного жилого <адрес>, в состав помещений <адрес> входит размещенная на кровле терраса, площадь которой составляет 178,7 кв.м.

Выходом на место по указанному адресу установлено, что на части кровли многоквартирного дома, относящейся к <адрес> размещены перегородки, навес, опорные столбы, данная конструкция частично остеклена.

Таким образом, практически на всей площади крыши (кровли) многоквартирного жилого дома с кадастровым номером № по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, <адрес> выявлено увеличение строительного объема здания в связи с наличием строительных конструкций (перегородки, опорные столбы, оконные рамы, навесы), тем самым данные конструкции фактически образуют 11-й этаж многоквартирного жилого дома.

Техническая документация на многоквартирный жилой дом не содержит сведений о размещении указанных строительных конструкций.

Согласно сведениям департамента архитектуры и градостроительства администрации г. Сочи, разрешение на реконструкцию рассматриваемого многоквартирного дома не выдавалось.

Кроме того, в соответствии с информацией департамента городского хозяйства администрации г. Сочи правовые акты о согласовании переустройства и (или) перепланировки <адрес> вышеуказанном многоквартирном доме администрацией г. Сочи не принимались.

В границах муниципального образования, независимо от форм собственности и целевого назначения земель контроль за строительством движимых и недвижимых объектов и соблюдением порядка размещения данных объектов осуществляет орган местного самоуправления.

Таким образом, факт самовольного размещения и реконструкции объектов капитального строительства влечет нарушение законных интересов администрации г. Сочи как контролирующего органа за размещением объектов в границах муниципального образования.

В судебном заседании представитель истца администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края ФИО1 заявленные исковые требования поддержала, просила суд их удовлетворить в полном объеме.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО2 - ФИО3 исковые требования администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края не признала, просила суд в их удовлетворении отказать. При этом суду пояснила, что проведенные ФИО2 работы не являются реконструкцией, и спорный некапитальный навес установлен с целью минимизировать последствия нарушений технологии при строительстве дома, а также для защиты, принадлежащей ей <адрес> в г. Сочи, лифта от затопления.

Представитель департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края в судебное заседание не явился. В обращенном к суду заявлении просил дело рассмотреть в его отсутствие. В направленном в адрес суда отзыве на исковое заявление администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края полагал, поскольку разрешение на реконструкцию многоквартирного дома не выдавалось, то исковые требования к ФИО2 подлежат удовлетворению.

Представители третьих лиц прокуратуры Центрального района г. Сочи и ООО «Современные технологии» в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежаще и своевременно по месту нахождения, указанному в исковом заявлении, об уважительных причинах неявки суду не сообщили о рассмотрении дела в их отсутствие суд не просили.

С учетом мнений представителей сторон, третьего лица, суд счел возможным в соответствии с требованиями ст. 167 ГПК РФ рассмотреть дело в отсутствие не явившихся представителей третьих лиц.

Выслушав доводы и возражения участвующих в деле лиц, исследовав в судебном заседании материалы дела и оценив представленные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

В п.14 ч. 1 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ дано понятие реконструкции объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) – это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Как следует из материалов дела, прокуратурой г. Сочи при проведении проверки информации 8 отдела Оперативного управления ФСО России о нарушении требований законодательства при осуществлении строительных работ на крыше многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, <адрес>, (кадастровый номер земельного участка № установлено, что земельный участок с указанным кадастровым номером № имеет следующие характеристики: общая площадь - 5 251 кв.м, категория земель - земли поселений, вид разрешенного использования - для строительства жилого комплекса с автостоянкой.

На обозначенном земельном участке расположен объект капитального строительства – многоквартирный десятиэтажный дом общей площадью 11 692,8 кв.м.

Проведенной проверкой установлено, что часть кровли многоквартирного дома принадлежит на праве собственности правообладателю <адрес> ФИО2

Квартира № с кадастровым номером № общей площадью 151,2 кв.м, площадью с учетом лоджий, балконов, веранд и террас - 373,0 кв.м, принадлежит на праве собственности ФИО2, что подтверждается записью в ЕГРН.

В соответствии с техническим паспортом многоквартирного жилого <адрес>, в состав помещений <адрес> входит размещенная на кровле терраса, площадь которой составляет 178,7 кв.м.

Как указывает истец, выходом на место по указанному адресу установлено, что на части кровли многоквартирного дома, относящейся к <адрес>, размещены перегородки, навес, опорные столбы, данная конструкция частично остеклена.

Практически на всей площади крыши (кровли) многоквартирного жилого дома с кадастровым номером № по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, <адрес> выявлено увеличение строительного объема здания в связи с наличием строительных конструкций (перегородки, опорные столбы, оконные рамы, навесы), тем самым данные конструкции фактически образуют 11-й этаж многоквартирного жилого дома.

Техническая документация на многоквартирный жилой дом не содержит сведений о размещении указанных строительных конструкций.

Согласно сведениям департамента архитектуры и градостроительства администрации г. Сочи, разрешение на реконструкцию рассматриваемого многоквартирного дома не выдавалось.

Кроме того, в соответствии с информацией департамента городского хозяйства администрации г. Сочи правовые акты о согласовании переустройства и (или) перепланировки <адрес> вышеуказанном многоквартирном доме администрацией г. Сочи не принимались.

В рамках настоящего дела по определению Центрального районного суда г. Сочи от ДД.ММ.ГГГГ экспертом АНО «Центр экономических экспертиз» ФИО4 проведена строительно-техническая экспертиза

Согласно заключению эксперта АНО «Центр экономических экспертиз» № от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что в результате произведенных работ в помещении № (терраса) надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, многоквартирного жилого <адрес> Центрального района г. Сочи не проводились, изменение параметров объекта капитального строительства, многоквартирного жилого <адрес> Центрального района г. Сочи (высота, количество этажей, общей площади) экспертом не выявлено.

Технические изменения, произведенные ФИО2 в помещении № (терраса) принадлежащей ей <адрес> жилом <адрес> Центрального района г. Сочи (кадастровый №), являются работами по перепланировке и переустройству нежилого (вспомогательного) помещения № <адрес> жилом <адрес> Центрального района г. Сочи, требующими внесения изменений в технической паспорт помещения в многоквартирном доме и не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в этом доме.

Результаты проведенного исследования являются основанием для вывода о том, что ФИО2 при производстве работ по внутригабаритной перепланировке и переустройству помещения № (терраса) в принадлежащей ей <адрес> жилого <адрес> Центрального района г. Сочи (кадастровый №) соблюдены действующие строительные нормы и правила, в том числе требования Федерального закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные». Актуализированная редакция «СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные», СП 14.13330.2018 (актуализированная редакция СНиП II-7-81* «Строительство в сейсмических районах»).

Технические изменения, произведенные ФИО2 в помещении № (терраса) в принадлежащей ей <адрес> жилого <адрес> Центрального района г. Сочи (кадастровый №) соответствуют требованиям надежности, противопожарной и санитарно-эпидемиологической безопасности.

Согласно ч. 2 ст. 187 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта исследуется в судебном заседании, оценивается судом наряду с другими доказательствами и не имеет для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает экспертное заключение с точки зрения соблюдения процессуального порядка назначения экспертизы, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.

Исходя из системного толкования части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и части 1 статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

При принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению (часть 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу части 1 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

При этом суд учитывает, что согласно пункту 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

В соответствии с частями 1, 4 статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение предназначено для проживания граждан; пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов, проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

В силу пункта 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Фасад многоквартирного дома, как ограждающая несущая конструкция, обслуживающая более одного помещения в доме, в силу статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации относится к общему имуществу собственников многоквартирного дома.

Следовательно, использование общедомового имущества, в том числе фасада многоквартирного дома, должно быть согласовано с собственниками помещений многоквартирного дома в соответствии с нормами закона, приведенными выше.

В силу части 1 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (часть 4 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Пунктом 26 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, разъяснено, что правовой режим общего имущества в многоквартирном доме предусматривает запрет для лиц, в том числе собственников помещений в многоквартирном доме, пользоваться общим имуществом многоквартирного дома единолично без согласия других сособственников.

Действия лица, выразившиеся в несоблюдении установленного порядка пользования общим имуществом и в размещении на общем имуществе многоквартирного дома личной конструкции, нарушают права общей долевой собственности, принадлежащие всем собственникам помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с подпунктом "е" пункта 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 491 (далее - Правила N 491) фасад должен содержаться в соответствии с требованиями законодательства, в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей, в состоянии, обеспечивающем поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома.

В силу пункта 1.7.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 170 (далее - Правила N 170), переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются.

Как следует из абзаца восьмого пункта 4.2.4.9 Правил N 170, не допускается самовольная установка козырьков, эркеров, балконов, лоджий и застройка межбалконного пространства.

В п. 2 определения Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 595-О-П разъяснено, что вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в п. 1 ст. 222 ГК РФ три признака самовольной постройки, а именно: возведение постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке; возведение постройки без получения необходимых разрешений; возведение постройки с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Учитывая, что наличие разрешительной документации на возведение спорного балкона входит в предмет доказывания по настоящему делу, соответственно, на ответчика возлагается бремя доказывания указанного обстоятельства.

Между тем, ФИО2 не представлено суду решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома о передаче ей общего имущества для перепланировки (реконструкции) террасы, также, не представлен утвержденный проект на проведение работ по строительству и установки перегородок, навеса, столбов на террасе.

Достоверных и убедительных доказательств того, что возведением спорного навеса и других конструкций террасы не нарушены права и законные интересы сособственников помещений в многоквартирном доме либо это не создает угрозу их жизни или здоровью, а также, что самовольное строение в полной мере соответствует существующим строительным, санитарным и противопожарным нормам и правилам, в материалах дела не имеется. Тогда как заключение судебной экспертизы не имеет для суда заранее установленной силы, и составлено экспертом без учета мнения собственников помещений в многоквартирном доме.

Как следует из материалов дела, возведением спорного навеса с опорными столбами изменен внешний вид многоквартирного дома без получения ответчиком необходимой разрешительной документации.

Между тем, изменение параметров объекта капитального строительства, включая его фасадную часть, создает угрозу жизни и здоровью собственников в многоквартирном доме, поскольку самовольная реконструкция объекта капитального строительства создает риски негативного изменения его несущих характеристик, и как следствие, его эксплуатационных возможностей (преждевременный износ здания, его просадка и т.п.). В результате, собственники в многоквартирном доме несут дополнительные финансовые риски по преждевременному ремонту объекта капитального строительства, обусловленному самовольной его реконструкцией.

Факт возведения спорного объекта на фасаде многоквартирного дома в отсутствие соглашения о порядке пользования общим имуществом с сособственниками помещений, по мнению суда, свидетельствует о нарушении их прав, поскольку установка спорного навеса являлась самовольной.

Сохранение самовольно возведенного навеса в указанном виде, по мнению суда, нарушает вид фасада многоквартирного дома, его архитектурный облик.

Самовольное изменение архитектурного вида многоквартирного дома, в связи со строительством спорного объекта, по мнению суда, также нарушает права администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи, которая осуществляет контроль за сохранением архитектурного облика города, за недопущением самовольных переустройств, перепланировок жилых помещений и пристроек к ним.

Доказательств, свидетельствующих о том, что ФИО2 до начала строительных работ по возведению спорного навеса обращалась за получением необходимых разрешений и согласований или не имела возможности получить такие разрешения или согласования, материалы дела не содержат.

В виду изложенного, оценивая в совокупности представленные доказательства по правилам статей 12, 56, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, применяя приведенные нормы материального права, суд считает исковые требования администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи, о признании самовольно реконструированным и понуждении ФИО2 привести многоквартирный жилой дом в соответствие с техническим паспортом здания, путем сноса (демонтажа) перегородок, навеса и опорных столбов, возведенных на террасе <адрес> кадастровым номером 23:49:0202003:2916, за свой счет, в течение двух месяцев с момента вступления решения суда в законную силу, подлежащими удовлетворению.

Истцом также заявлено требование о взыскании судебной неустойки за неисполнение судебного акта в размере 30 000 (тридцать тысяч) рублей в день, за каждый день просрочки исполнения.

В соответствии с п. 1 ст. 308.3 Гражданского кодекса РФ, в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

При этом суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму на случай неисполнения указанного судебного акта.

По смыслу данной нормы и разъяснений, приведенных в п. 28 Постановления Пленума ВС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», суд может присудить денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя (судебную неустойку) в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре.

Судебная неустойка является дополнительной мерой воздействия на должника, мерой стимулирования и косвенного принуждения. При этом ее целью не является восстановление имущественного положения истца в связи с неисполнением судебного акта об исполнении обязательства в натуре.

Если требование о взыскании судебной неустойки заявлено истцом и удовлетворяется судом одновременно с требованием о понуждении к исполнению обязательства в натуре, началом для начисления судебной неустойки является первый день, следующий за последним днем, установленным решением суда для исполнения обязательства в натуре.

В случае подачи истцом заявления о взыскании судебной неустойки через какое-то время после вынесения решения об исполнении обязательства в натуре взыскание судебной неустойки за период, предшествующий моменту рассмотрения судом вопроса о ее взыскании, недопустимо. Ретроспективное взыскание судебной неустойки не соответствует той цели, на которую она направлена, - стимулированию должника к совершению определенных действий или воздержанию от них.

Таким образом, судебная неустойка не может быть взыскана за неисполнение судебного акта до момента ее присуждения.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что данное требование заявлено истцом преждевременно, в связи с чем, в удовлетворении указанного требования, а также в части предоставления истцу право по самостоятельному исполнению решения суда, надлежит отказать.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковое заявление администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края к ФИО2 о признании многоквартирного жилого дома самовольно реконструированным удовлетворить.

Признать многоквартирный жилой дом с кадастровым номером № по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, <адрес> самовольно реконструированным.

Привести многоквартирный жилой дом с кадастровым номером № по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, <адрес> соответствие с техническим паспортом здания (строения), изготовленного филиалом ГУП КК «Крайтехинвентаризация» по городу Сочи (инвентарный номер №) путем понуждения ФИО2 в течение двух месяцев с момента вступления решения суда в законную силу, осуществить снос (демонтаж) перегородок, навеса и опорных столбов, возведенных на террасе <адрес> кадастровым номером №, за свой счет.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в <адрес>вой суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Центральный районный суд г. Сочи.

Мотивированное решение суда составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Центрального

районного суда г. Сочи Н.А. Круглов