Дело №2-41/2023
УИД 75RS0003-01-2022-002307-67
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
09 января 2023 г. г.Чита
Железнодорожный районный суд г.Читы в составе:
председательствующего судьи Соловьевой Н.А.
при секретаре Протасовой Д.С.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о признании сделки ничтожной, взыскании денежных средств,
УСТАНОВИЛ :
Истец обратилась в суд с вышеназванным иском, ссылаясь на следующие обстоятельства. 17 сентября 2021 года между истцом и ответчиком ФИО3 был заключен договор о продаже в рассрочку, согласно которому ФИО1 обязуется продать в собственность дачу, расположенную по адресу: ... кадастровый номер ..., общей площадью 871 кв. м. истцу ФИО2 Согласно вышеуказанного договора стоимость дачи составляет 380 000 (триста восемьдесят тысяч) рублей. Стороны договорились, что расчет будет происходить каждое 17 число каждого месяца в сумме 20 000 рублей. Право собственности от продавца к покупателю перейдет после полного расчета по договору. ФИО2 Ирина Викторовна произвела семь платежей по 20 000 (двадцать тысяч) рублей по договору в размере 140 000 рублей (17 сентября 2021 года, 17 октября 2021 года, 17 ноября 2021 года, 17 декабря 2021 года, 17 января 2022 года, 17 февраля 2022 года, 17 марта 2022 года). ФИО3 собственноручно расписалась за каждый платеж в договоре. Испытывая материальные трудности в дальнейшем ФИО2 обратилась к ФИО3 с просьбой о расторжении данного договора, однако последняя отказалась от расторжения. На основании изложенного, с учетом уточненных исковых требований, просила признать договор о продаже в рассрочку недвижимости, заключенный между ФИО2 и ФИО3 ничтожной сделку, ничтожной сделкой, взыскать с ФИО3 в пользу истца 140 000 рублей.
Определением суда от 20 сентября 2022 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО5
Истец ФИО2, ее представитель ФИО7 исковые требования в судебном заседании поддержали полностью по доводам, изложенным в исковом заявлении.
Ответчик ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признала, полагая, что у истца отсутствует право требования выплаченной в счет исполнения договора денежной суммы, поскольку члены семьи истца на протяжение нескольких месяцев проживали на принадлежащей ей даче. Кроме того, указывала на то, что отсутствие работы и достаточного источника дохода, не может быть основанием, освобождающим ФИО2 от исполнения обязательств по договору.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО5, надлежаще уведомленный о дате, месте и времени, в судебное заседание не явился. Ответчик ФИО3 действовала в его интересах, как законный представитель.
Исследовав материалы дела, выслушав мнение сторон, суд приходит к следующему.
В ходе судебного разбирательства установлено, что истцом ФИО2 и ответчиком ФИО3 заключен договор без даты, поименованный как договор о продаже в рассрочку, согласно которому ФИО3 обязуется продать в собственность дачу, расположенную по адресу ..., ФИО2, после полного расчета в сумме 380 000 рублей. При этом, расчет будет происходить по 20 000 тысяч рублей, каждый месяц 17 числа. Денежные средства будет передавать ФИО2, она же вступит в собственность после полного расчета.
Кроме того, данный договор имеет приписки, выполненные ФИО3, согласно которым она в период с 17 сентября 2021года по 17 марта 2022 года получила 7 платежей в сумме 140 000 рублей (по 20 000 рублей ежемесячно). Факт получения денежных средств ответчиком ФИО3 не оспаривался.
Договор в органах Росреестра не регистрировался.
Из пояснений истца ФИО2, ответчика ФИО3, данных в ходе судебного разбирательства, следует, что они договорились о продаже дачи, принадлежащей ФИО3 на условиях, изложенных в договоре. Под дачей, как объектом недвижимости, обе стороны понимали земельный участок по адресу ..., и расположенный на нем садовый дом. Поскольку составление договора у юриста, заверение у нотариуса требовало дополнительных денежных средств, то они оформили данный договор в простой письменной форме, достаточной, по их мнению, для исполнений обязательств обеими сторонами.
Согласно свидетельству о праве на наследство по закону, выданного 17 августа 2021 года нотариусом города Читы ФИО8, ФИО9 унаследовала имущество в виде ? доли в праве собственности на земельный участок, расположенный по адресу ...., за скончавшимся братом ФИО10.
Согласно выписке из ЕГРН от 30.08.2022г. земельный участок, расположенный по адресу ..., принадлежит на праве общей долевой собственности несовершеннолетнему ФИО6 ДД.ММ.ГГГГ года рождения (1/2 доли) и ФИО3 (1/2 доли).
ФИО4 является несовершеннолетним сыном ФИО3.
Кроме того, на вышеназванном земельном участке расположен садовый дом, площадью 24,6 кв.м. При этом сведения о зарегистрированных правах на данный объект недвижимости отсутствуют. Основаниями для постановки данного здания на кадастровый учет явился технический паспорт на индивидуальный жилой дом. Согласно техническому паспорту от 29 августа 1982 года в качестве собственника указан ФИО11.
Согласно сведениям, представленным КГБУ «ЗабГеоИнформЦентр» объекты недвижимости, расположенные по адресу ... в архивном фонде учреждения не значатся.
Согласно ответу Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа «Город Чита» от 28.11.2022г. объект недвижимости – садовый дом, расположенный по адресу ..., в реестре муниципального имущества городского округа «Город Чита» не значится. Сведениями о собственнике указанного объекта недвижимости комитет не располагает.
В соответствии с положениями ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Согласно пункту 1 статьи 158 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).
Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма (пункт 1 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (статья 550 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Вместе с тем, оспариваемый договор не содержит данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, о самом земельном участке и расположенном на нем здании.
Кроме того, в силу п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка), либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (п. 3 ст. 166 ГК РФ).
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).
В пункте 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
С учетом положений статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статей 1, 12, 166, 181 Гражданского кодекса Российской Федерации заинтересованным лицом признается субъект, имеющий материально-правовой интерес в признании сделки недействительной, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и может повлиять на его правовое положение. В случаях, специально предусмотренных действующим законодательством, заинтересованным лицом может являться субъект, имеющий процессуально-правовой интерес в признании сделки недействительной.
Обязательным условием признания сделки недействительной является доказанность нарушений прав и законных интересов заинтересованного лица вследствие заключения сделки с нарушениями закона, а выбранный способ защиты должен приводить к восстановлению нарушенного права или защите законного интереса.
Наряду с изложенным, на основании абзаца 3 пункта 3 статьи 60 Семейного кодекса Российской Федерации при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного.
В силу пункта 1 статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации опекун или попечитель распоряжается доходами подопечного, в том числе доходами, причитающимися подопечному от управления его имуществом, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, исключительно в интересах подопечного и с предварительного разрешения органа опеки и попечительства.
Сделка по отчуждению имущества несовершеннолетнего, совершенная без такого разрешения, может быть признана недействительной (ст. 173.1 ГК РФ).
Согласно пп. 1 п. 2, п. 3 ст. 163 ГК РФ сделка по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Несоблюдение нотариальной формы такой сделки влечет ее ничтожность.
Согласно части 2 статьи 54 Закона о государственной регистрации недвижимости любые сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.
В соответствии со статьей 53 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате нотариус удостоверяет сделки, для которых законодательством Российской Федерации установлена обязательная нотариальная форма.
Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате или нотариальной деятельности (пункт 1 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, продажа доли в земельном участке, принадлежащей несовершеннолетнему сыну ответчика ФИО3, могла быть осуществлена ей как законным представителем, только с учетом установленных законом ограничений, направленных на запрет действий в ущерб интересам несовершеннолетнего. Однако, ответчик ФИО3 при заключении сделки, влекущей уменьшение имущества несовершеннолетнего, действовала только в своих интересах и от своего имени, вопреки действующему законодательству, не получив ни предварительного разрешения органа опеки и попечительства, ни нотариального удостоверения данного договора.
Кроме того, в соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (п. 1); собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе, оставаясь собственником, передавать другим лицам права владения, пользования и распоряжения (п. 2).
Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна лишь при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.
Однако наличие ранее зарегистрированного права на здание – садовый дом, расположенный на земельном участке по адресу ... за продавцом ФИО3 материалами дела не подтверждено и ответчиком не доказано.
Таким образом, ФИО3 распорядилась недвижимым имуществом – садовым домом, расположенном на вышеназванном земельном участке, не имея на то законных прав.
На основании изложенного, суд приходит к выводу, что заключая договор купли-продажи недвижимого имущества - дачи, как имущественного комплекса, состоящего из земельного участка и садового дома, ФИО3 фактически имела право отчуждать только ? доли принадлежащего ей земельного участка.
Исходя из того, что покупатель приобретает право собственности только после государственной регистрации перехода права, то суд приходит к выводу, что таковое ни на земельный участок, ни на садовый дом, ФИО2 не могло быть приобретено, поскольку вышеназванные нарушения закона влекут недействительность заключенной сделки в силу ее ничтожности. Само по себе заключение и даже исполнение договора купли-продажи, этого права также не порождает.
В соответствии с пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В пункте 80 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации взаимные предоставления по недействительной сделке, которая была исполнена обеими сторонами, считаются равными, пока не доказано иное. При удовлетворении требования одной стороны недействительной сделки о возврате полученного другой стороной суд одновременно рассматривает вопрос о взыскании в пользу последней всего, что получила первая сторона, если иные последствия недействительности не предусмотрены законом.
Таким образом, учитывая все представленные в материалы дела доказательства, в совокупности с приведенными положениями закона, суд приходит к выводу о необходимости применения последствий недействительности сделки, и взысканию с ответчика ФИО3 денежных средств в пользу истца ФИО2, уплаченных по договору купли-продажи дачи, расположенной в размере 140 000 рублей
При этом, суд соглашается с мнением ответчика ФИО3, что имущественная несостоятельность ФИО2 не может являться безусловным основанием для отказа от исполнения обязательств, однако ряд существенных нарушений закона, допущенных ответчиком при заключении данного договора, влечет его ничтожность с необходимостью приведения сторон в первоначальное положение.
Доводы ответчика ФИО3 о том, что денежные средства, оплаченные по договору купли-продажи, не подлежат возврату, поскольку члены семьи истца несколько месяцев безвозмездно пользовались садовым домом и земельным участком, основаны на неправильном толковании подлежащих применению при рассмотрении настоящего спора положений закона.
В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ суд взыскивает с ответчика в пользу истца, уплаченную при подаче искового заявления госпошлину, в размере 4 000 рублей.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд,
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО2 к ФИО3 – удовлетворить.
Признать договор без даты о продаже в рассрочку дачи, расположенной по адресу ..., заключенный между ФИО3 (продавец) и ФИО2 (покупатель) - недействительным (ничтожным).
Применить последствия недействительности указанной сделки, взыскав с ФИО3 в пользу ФИО2 денежные средства в размере 140 000 рублей.
Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 государственную пошлину в размере 4 000 рублей.
На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Забайкальский краевой суд через Железнодорожный районный суд г.Читы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Н.А.Соловьева
Мотивированное решение изготовлено 16.01.2023.