22RS0065-02-2023-002083-05 Дело №2-3242/2023
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
2 августа 2023 года город Барнаул
Индустриальный районный суд города Барнаула Алтайского края в составе:
председательствующего судьи
при секретаре
ФИО1,
ФИО2,
с участием представителя истца ФИО3 - ФИО4, представителя ответчика ФИО5 - ФИО6,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО5 о признании договора незаключенным,
УСТАНОВИЛ:
ФИО3 обратилась в суд с названным иском, ссылаясь на то, что 15 февраля 2023 года приобрела у ФИО5 жилую комнату ***, общей площадью 16,8кв.м, в секции <адрес> (далее также - комната ***) за 850 000 рублей. Расчет по указанному договору осуществлен в полном размере.
Кроме того, на основании другого договора от ДД.ММ.ГГГГ истец приобрела неотделимые улучшения в вышеуказанной комнате за 1 200 000 рублей, уплатив ФИО5 указанную сумму в полном объеме.
По мнению истца, договор купли-продажи неотделимых улучшений является незаключенным, поскольку в данном договоре не указан предмет договора, его существенные условия, что влечет его недействительность. Какие неотделимые улучшения истец приобрела по договору купли-продажи, ей не известно. Возможно, это наличие в приобретенной комнате санузла и душевой кабины, установка которых не узаконена; разрешение на их установку не получено. Кроме того, все это выполнено некачественно, сломалось, что привело к заливу нижерасположенной квартиры, и, как следствие, возникновению претензий управляющей компании о приведении квартиры в соответствие с плановыми характеристиками квартиры. Точно установить, что является неотделимыми улучшениями в квартире, невозможно.
На основании изложенного, ФИО3 в иске к ФИО5 просит признать незаключенным договор купли-продажи неотделимых улучшений в жилом помещении - комнате ***, общей площадью 16,8кв.м, в секции *** <адрес> по проспекту Комсомольскому в городе Барнауле.
Стороны о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще, в судебное заседание не явились, в соответствии со статьей 48 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации реализовали свое право на участие в настоящем деле через представителей, наделив их полномочиями на представление своих интересов по доверенности.
Представитель истца ФИО3 - ФИО4 в судебном заседании настаивал на удовлетворении иска по изложенным в нем основаниям; заявил ходатайство о допросе в качестве свидетеля знакомого истца - ФИО7, который присутствовал при осмотре квартиры перед ее покупкой и при регистрации сделки. Представил справку о рыночной стоимости спорной комнаты.
Представитель ответчика ФИО5 - ФИО6 в судебном заседании возражала против удовлетворения иска, указывая на то, что понятие «неотделимых улучшений» определено законом, неясности не содержит, поэтому предмет договора сторонами согласован. Спорная комната ответчиком приобретена в неудовлетворительном состоянии, в связи с чем им проведены строительные и ремонтные работы, что подтверждается договором подряда. Затраты ответчика, связанные с ремонтом, составили стоимость неотделимых улучшений, с которой истец при покупке комнаты согласилась. О том, что устройство душа и туалета не узаконено, покупатель поставлена в известность до сделки, согласилась на приобретение комнаты в имеющемся состоянии. В подтверждение доводов заявила ходатайство о допросе в качестве свидетеля ФИО8, которая в качестве риэлтора занималась продажей комнаты. Полагала, что исполненный сторонами договор нельзя признать незаключенным.
Третье лицо ФИО9 (прежний собственник недвижимости, приобретший ее с торгов) в судебное заседание не явился, извещен надлежаще.
С учетом указанных обстоятельств в соответствии с положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судом определено о возможности рассмотрения дела при данной явке.
Выслушав пояснения представителей сторон, показания свидетелей, исследовав письменные материалы дела и оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в их совокупности, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований, обосновывая это следующим.
Согласно пункту 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1) (пункт 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Аналогичные разъяснения содержатся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ *** «О некоторых вопросахприменения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора».
Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224) (пункт 2 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).
На основании пункта 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Понятие «неотделимые улучшения» содержится в пункте 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, к которым законом отнесены улучшения имущества, неотделимые без вреда для этого имущества.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи объекта недвижимости, по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель - принять и оплатить недвижимое имущество - комнату ***, общей площадью 16,8кв.м, кадастровый ***, в секции ***, расположенную на 4-м этаже 4-хэтажного жилого <адрес> по проспекту Комсомольскому в городе Барнауле за 850 000 рублей. Расчет между покупателем и продавцом произведен до подписания настоящего договора (пункты 1.1, 2.1 договора).
Пунктом 1.2 названного договора установлено, что указанный объект принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно пункту 3.1 договора покупатель до заключения настоящего договора путем осмотра ознакомился с техническим состоянием вышеуказанного объекта недвижимости, претензий к его комплектности и качеству не имеет.
По взаимному соглашению сторон продавец передает объект недвижимости и относящиеся к нему документы покупателю в момент подписания настоящего договора, который одновременно будет иметь и силу акта приема-передачи (пункт 3.2 договора).
Выпиской из ЕГРН подтверждается, что ДД.ММ.ГГГГ за ФИО3 на основании вышеуказанного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности на комнату *** в секции *** <адрес> по проспекту Комсомольскому в городе Барнауле (номер государственной регистрации права ***).
Также ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 (продавец) и ФИО3 (покупатель) подписали договор купли-продажи неотделимых улучшений, по условиям которого продавец передал в собственность покупателю, а покупатель оплатил и принял неотделимые улучшения, которые являются неотделимой частью комнаты *** в секции *** <адрес> по проспекту Комсомольскому в городе Барнауле. Отношения между продавцом и покупателем по приобретению в собственность комнаты регулируются договором купли-продажи, составленным и подписанным продавцом и покупателем ДД.ММ.ГГГГ (пункт 1). Цена неотделимых улучшений составляет 1 200 000 рублей; является окончательной и изменению не подлежит. Расчет между покупателем и продавцом произведен до подписания настоящего договора (пункт 2).
Согласно пункту 3 договора, произведенные неотделимые улучшения переданы продавцом покупателю при подписании настоящего договора, который по взаимному соглашению сторон одновременно имеет силу акта приема-передачи.
В соответствии с пунктом 4 договора, в случае признания сделки купли-продажи недействительной (по основному договору купли-продажи), сумма, указанная в пункте 2 настоящего договора возвращается продавцом покупателю в полном объеме в 5-дневный срок.
Пунктами 6-7 договора определено, что договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и проведения расчета в полном объеме; государственной регистрации договор не подлежит. В случае, если покупатель по собственной инициативе обратится с настоящим договором в налоговые органы, последний берет на себя обязанность самостоятельно и за свой счет нести бремя расходов по оплате налогов и прочих сборов (пункт 8 договора купли-продажи неотделимых улучшений).
Стороны договора при его заключении гарантировали, что в дееспособности они не ограничены, по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять свои обязанности, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть подписываемого договора и обстоятельства его заключения, у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных для них условий, что следует из пункта 9 вышеназванного договора.
Истцом в материалы дела представлены копии расписок от ДД.ММ.ГГГГ, подтверждающих получение ФИО5 от ФИО3 денежных средств в размере 850 000 рублей за проданную им комнату *** по вышеуказанному адресу и в размере 1 200 000 рублей за произведенные неотделимые улучшения, являющиеся неотделимой частью данной комнаты.
Стороны при рассмотрении дела также не оспаривали, что расчет по вышеуказанным договорам купли-продажи произведен в полном объеме при отсутствии со стороны продавца претензий к покупателю.
Свидетель ФИО7 в судебном заседании показал суду, что в феврале 2023 года ФИО3 попросила его сходить с ней на осмотр комнаты по проспекту Комсомольскому, 112 в городе Барнауле. Показ проводила девушка. В комнате имелись душ, туалет, обои на стенах, натяжной потолок, застекленный балкон; свидетель считает, что в комнате выполнен недорогой косметический ремонт; строительного образования он не имеет; продавалась комната за 2 200 000 рублей. При осмотре им сообщили, что санузел в квартире работает, но не узаконен.
Из показаний свидетеля ФИО8 следует, что в данной комнате долгое время никто не жил, первоначально она приобретена с торгов в неудовлетворительном состоянии: балкон был не застеклен, пол сгнил. Потом комнату купил ФИО5 и сделал в ней ремонт. Она видела, что после ремонта балкон застеклен пластиком, в санузле - кафель, новая сантехника, в комнате заменена электропроводка, на полу - ламинат, установлена встроенная кухня с вытяжкой и электроплитой, натяжной потолок, на стенах - обои, на окне - шторы. Комнату ФИО3 смотрела с другим риэлтором, после чего свидетель беседовала с ней по телефону по вопросу оформления документов. О том, что устройство санузла не узаконено, ФИО3 знала; стоимость неотделимых улучшений составляют затраты ФИО5 на ремонт комнаты. Скидка на покупку комнаты предоставлена, в том числе с учетом наличия неузаконенных перепланировки и переустройства.
Из представленного стороной ответчика договора от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ФИО5 поручил подрядчику - ООО «Проф-Сталь» качественно выполнить ремонтные и отделочные работы в комнате *** по демонтажу старого пола, обоев, конструкции балкона, электропроводки; установке нового балкона с остеклением, балконной двери; штукатурке, шпаклевке, грунтовке, устройству натяжного потолка, укладке нового пола, ламината, кафеля, устройству новой электропроводки, поклейки обоев, плинтуса, установке кухонного гарнитура, укладке кухонного фартука, проведению сантехнических работ, установке электроприборов. Срок осуществления работ - с 16 октября по ДД.ММ.ГГГГ; общая стоимость работ (без учета материалов) - 485 000 рублей.
Стороной истца представлена справка о рыночной стоимости ООО «Алтерра» от ДД.ММ.ГГГГ ***.23, вероятная рыночная стоимость комнаты ***, общей площадью 16,8кв.м, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в сумме 1 050 000 рублей. При этом анализ рынка и произведенных расчетов в справке отсутствует. Кроме того, представителями сторон представлены скриншоты с информацией о продаже аналогичных объектов в спорном доме.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 43 вышеназванного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года №49, условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.
Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.
Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).
Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.
В пункте 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года №49 разъяснено, что при наличии спора о действительности или заключенности договора суд, пока не доказано иное, исходит из заключенности и действительности договора и учитывает установленную в пункте 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации презумпцию разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений. Если условие договора допускает несколько разных вариантов толкования, один из которых приводит к недействительности договора или к признанию его незаключенным, а другой не приводит к таким последствиям, по общему правилу приоритет отдается тому варианту толкования, при котором договор сохраняет силу.
По смыслу приведенных норм права и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации обязательства сторон могут возникать в результате заключения сторонами договора, как предусмотренного, так и не предусмотренного законом; для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон; при этом, если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным.
Проанализировав представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о том, что ФИО3 фактически приобрела у ФИО5 комнату за 2 050 000 (850 000 + 1 200 000) рублей, что следует из буквального и системного толкования условий договоров купли-продажи, в том числе о том, что договор купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, которым урегулированы отношения продавца и покупателя по приобретению в собственность комнаты ***, является основным к договору купли-продажи неотделимых улучшений; стоимость неотделимых улучшений подлежит возврату в случае признания сделки купли-продажи комнаты недействительной; в результате обращения покупателя в налоговые органы у продавца возникнут расходы по оплате налогов и прочих сборов, которые покупатель «обязан» компенсировать.
Кроме того, факт приобретения истцом комнаты за 2 050 000 рублей следует из показаний свидетелей, которые будучи предупрежденными об уголовной ответственности за отказ от дачи показаний и за дачу заведомо ложных показаний по статьям 307-307 Уголовного кодекса Российской Федерации, сообщили суду указанную стоимость объекта, известную им в силу присутствия при оформлении купли-продажи комнаты.
Следовательно, заключение двух договоров в данном случае обусловлено продавцом и покупателем сохранением в договоре купли-продажи объекта недвижимости, подлежащего государственной регистрации, заниженной стоимости комнаты. И именно поэтому в обоснование своих доводов и возражений каждой стороной спора в материалы дела приобщены доказательства стоимости аналогичных объектов, отражающих в совокупности меньшую (со стороны истца) или равнозначную (со стороны ответчика) стоимость недвижимости.
Таким образом, представляя суду доказательства стоимости спорной комнаты, сторона истца фактически выражает несогласие с установленной договорами купли-продажи стоимостью недвижимости с учетом ее неотделимых улучшений. Между тем, сведения об иной стоимости спорной комнаты, в том числе по состоянию на дату подписания договоров купли-продажи, юридического значения для дела не имеют, поскольку право продавца и покупателя на самостоятельное, по своему усмотрению определение в договоре купли-продажи стоимости недвижимости законом не ограничено.
В этой связи само по себе то обстоятельство, что сторонами спора заключен отдельный договор купли-продажи неотделимых улучшений, не позволяет суду согласиться с доводами представителя истца о том, что предмет спорного договора сторонами не согласован.
То, что в договоре не поименованы неотделимые улучшения спорной комнаты, не влечет вывод о том, что ФИО3, осуществив оплату по договорам от ДД.ММ.ГГГГ в полном объеме (2 050 000 рублей), не понимала существенных условий заключаемой сделки, оформленной двумя взаимосвязанными договорами.
В данном случае судом установлено, что между сторонами спора сложились договорные отношения, условия спорного договора согласованы, истец исполнением договора купли-продажи неотделимых улучшений подтвердила действие этого договора, в связи с чем ее требование о признании данного договора незаключенным противоречит принципу добросовестности (пункт 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), что исключает возможность удовлетворения заявленных требований.
Суд при этом не соглашается с позицией представителя истца о том, что ФИО3 не знала о самовольном устройстве санузла, поскольку данное обстоятельство опровергается показаниями свидетелей. В частности, если незаинтересованный в совершении сделки ФИО7 при осмотре комнаты, общей площадью 16,8кв.м, узнал, что санузел не узаконен, то заинтересованная в приобретении недвижимости ФИО3, действуя разумно и осмотрительно, должна была и могла такую информацию получить и принять к сведению.
Доводы представителя истца о том, что устройство санузла в квартире выполнено с нарушением строительных норм и правил, основанием для признания договора купли-продажи неотделимых улучшений незаключенным являться не могут, поскольку требуют от истца выбора другого способа защиты права.
На основании изложенного, правовые основания для удовлетворения требований ФИО3 судом не установлены, что является основанием для оставления иска без удовлетворения в полном объеме.
Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
исковые требования ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки р.<адрес> (паспорт ***) к ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцу <адрес> края (паспорт ***) о признании договора незаключенным оставить без удовлетворения в полном объеме.
Решение в апелляционном порядке может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, путем подачи апелляционной жалобы в Алтайский краевой суд через Индустриальный районный суд города Барнаула Алтайского края в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме принято 9 августа 2023 года.
Судья
ФИО1
Верно, судья
ФИО1
Секретарь судебного заседания
ФИО10
По состоянию на 9 августа 2023 года
решение суда в законную силу не вступило,
секретарь судебного заседания
ФИО10
Подлинный документ находится в гражданском деле №2-3242/2023
Индустриального районного суда города Барнаула Алтайского края