63RS0043-01-2025-001465-66

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 октября 2025 года г. Самара

Красноглинский районный суд г. Самары в составе:

председательствующего судьи Садыковой Л.Г.,

при секретаре судебного заседания Третьякове О.Е.,

с участием истца ФИО1, ответчиков ФИО2, ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2–1547/2025 по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о расторжении договора, взыскании уплаченных по договору денежных средств,

установил:

ФИО1 обратилась в Красноглинский районный суд г.Самары с указанным исковым заявлением, мотивируя требования тем, что <дата> между ней и ФИО5 был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка. Так как жилой дом имел предчистовую отделку, стороны заключили дополнительно соглашение к договору купли-продажи дома и неотделимых улучшениях. А именно, как указывает истец, ФИО5 взял на себя обязательства по проведению ремонтных работ в жилом доме, покупке и установке мебели. За выполнение данных обязательств истец оплатила денежные средства в размере 2750000,00 руб. Вместе с тем, ФИО5 не произвел никаких ремонтных работ, не приобрел и не установил мебель. На телефонные просьбы провести необходимые работы либо вернуть полученные денежные средства - истец получила отказ. <дата> по месту регистрации ФИО5 была направлена письменная претензия, ответа на которую не последовало. В мае 2024 года истец получила информацию о смерти ФИО5 В настоящее время законными наследополучателями ФИО5 являются ФИО2, ФИО3, ФИО4 Поскольку денежные средства были получены ФИО5 и не были возращены должным образом, истец считает, что наследополучатели обязаны вернуть полученную ФИО5 сумму за невыполненные им в отношении истца обязательства.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец, уточнив требования, просит:

расторгнуть дополнительное соглашение к договору купили-продажи от <дата> о неотъемлемых и дополнительных улучшениях,

взыскать с ответчиков денежные средства в размере 2750000,00 руб., уплаченные по дополнительному соглашению к договору купли-продажи.

Истец ФИО1 в судебном заседании уточенные требования поддержала по изложенным в иске доводам. Как считает истец - ФИО5 ненадлежащим образом выполнил свои обязательства по Договору, а именно не произвел неотделимые улучшения согласно предоставленного ею в дело Приложения к допсоглашению, в связи с чем уплаченные денежные средства подлежат возврату. Дополнительно истец указала, что действительно условия дополнительного соглашения сформулированы в определенной степени некорректно, считает, что условия дополнительного соглашения должен трактоваться как: «неотделимые и дополнительные улучшения.. ., согласно приложению №.. . должен произвести ФИО5». Истец не отрицала, что предоставленное ею в ходе рассмотрения дела Приложение к допсоглашению - отдельно не подписывалось, также не оспаривала, что в претензии, направленной в адрес продавца на указанное Приложение (с отражением мероприятий, подлежащих выполнению в целях улучшения приобретенной ею недвижимости) – не ссылалась.

Ответчики ФИО2, ФИО3 в судебном заседании в требованиях ФИО1 просили отказать по доводам, изложенным в возражениях на иск. Ответчик ФИО2 просила учесть, что согласно условиям заключенного договора - истец приобрела дом уже с произведенными в нем улучшениями. Представленное в рамках настоящего дела приложение к допсоглашению - ответчики считают подложным. До этого, при разрешении иных требований, соответствующей документ, именуемый как «приложение» к ранее заключенному допсоглашению, - ФИО1 не предъявляла, на него в претензиях - никогда не ссылалась, что, как считают ответчики, безусловно опровергает доводы истца о том, что ФИО5 принимал на себя обязательства по осуществлению конкретного перечня работ по обустройству приобретенного ФИО1 дома, при том, что подпись ФИО5 в соответствующем документе отсутствует.

Иные участники процесса – ответчик ФИО4, представитель третьего лица ПАО Сбербанк, нотариус при должном извещении в судебное заедание не явились, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовали.

Допрошенный в качестве свидетеля ФИО6 показал, что истец – его супруга, с ответчиками – не знаком, участвовал при обсуждении условий договора по приобретению дома. ФИО5 им пообещал – если купим, он сделает ремонт. Сумма в 2750000,00 руб. была определена исходя из средней стоимости ремонта за квадратный метр.

Свидетель ФИО7 в судебном заседании показала, что стороны ей знакомы, в настоящее время истец – ее соседка. При заключении договора купли-продажи дома истцом у ФИО5, при обсуждение его условий – не присутствовала. Они сами рассматривали дом для покупки, но после осмотра стало ясно, что цена завышена, имелись недостатки, недоработки в ремонте, поэтому несмотря на предложенную скидку - от приобретения отказались.

Выслушав в судебном заседании объяснения сторон, показания свидетелей, изучив исковое заявление и возражения на иск, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как предусмотрено п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4).

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации свобода договора относится к основным началам гражданского законодательства. Это предполагает предоставление участникам гражданского оборота возможности по своему взаимному усмотрению решать, заключать или не заключать договор, выбирать вид заключаемого договора, определять его условия. Свобода договора призвана гарантировать его сторонам, что договор будет исполняться на согласованных условиях, чем обеспечивается стабильность гражданского оборота и предсказуемость правового положения его участников.

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как установлено п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130) (п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Из материалов дела следует, <дата> на основании договора купли-продажи ФИО8 (покупатель) приобрела у ФИО5 (продавец) земельный участок с кадастровым номером № и жилой дом с кадастровым номером №, расположенные по адресу:<адрес>

Указанное недвижимое имущество принадлежало продавцу ФИО5 на праве собственности на основании брачного договора от <дата>, заключенного с ФИО2 и удостоверенного ФИО9, временно исполняющей обязанности нотариуса нотариального округа <адрес> ФИО10, зарегистрированного в реестре№, и договора купли-продажи от <дата>.

Как следует из условий договора купли-продажи от <дата>, предметом договора является жилой дом стоимостью 4 000000,00 руб. и земельный участок стоимостью 1 000000,00 руб.

Жилой дом и земельный участок приобретены истцом с использованием целевого кредита, полученного в ПАО «Сбербанк» в сумме 5 500000,00 руб. по договору от29.03.2022№. При получении кредита производилась оценка недвижимого имущества.

Установлено, что заключению договора купли-продажи предшествовал предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества с соглашением о задатке от <дата>.

Согласно п. 1 названного предварительного договора ФИО5 и ФИО11 договорились заключить в будущем договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях, предусмотренных настоящим предварительным договором. Так, продавец ФИО5 выразил намерение продать, а покупатель ФИО11 купить недвижимое имущество, а именно: жилой дом, назначение: жилое, наименование: жилой дом, общая площадь 121,6 кв.м., кадастровый №, и земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: ведения садоводства, кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес> уч. 179.

При этом, в соответствии с п. 4 названного предварительного договора стороны пришли к соглашению, что недвижимое имущество с учетом стоимости строительных материалов и неотделимых улучшений, произведенных в продаваемом жилом доме и на земельном участке, будет продано по цене 7 750 000 (Семь миллионов семьсот пятьдесят тысяч) руб. Стороны определили, что согласно Основному договору общая цена жилого дома и земельного участка (цена Основного договора) будет определена Сторонами по взаимной договоренности в сумме 5000 000 рублей, в том числе:

- цена Жилого <адрес> 300 000 рублей; - цена Земельного участка 700 000 рублей; - денежные средства в сумме 2 750 000 рублей будут оплачены по дополнительному соглашению как стоимость строительных материалов и неотделимых улучшений, произведенных в продаваемом Жилом доме и на Земельном участке.

Одновременно с договором купли-продажи между сторонами было заключено Дополнительное соглашение от <дата>, которым в п. 1.1 и п. 1.2 предмета договора были внесены дополнительные условия о неотъемлемых и дополнительных улучшениях жилого дома и земельного участка.

Так, пункты 1.1, 1.2 договора купли-продажи были изложен в следующей редакции:

«1.1. Продавец продает, а Покупатель покупает в собственность у Продавца объекты недвижимости: - Жилой дом … ; - Земельный участок … ; - Неотъемлемые и дополнительные улучшения, произведенные в Жилом доме и на земельном участке, в т ч. ремонт, установленные сантехнические приборы, элементы освещения и дизайна, мебель согласно Приложения № к настоящему дополнительному соглашению (далее - Улучшения) (совместно по тексту именуемые Объект), остающихся в распоряжении Покупателя».

1.2. Объекты недвижимости проданы по цене 7 750 000 (Семь миллионов семьсот пятьдесят тысяч) рублей, в том числе: Цена Жилого дома - 4 000 000 (Четыре миллиона) рублей; Цена Земельного участка - 1 000 000 (Один миллион) рублей; Цена улучшений – 2750000 (Два миллиона семьсот пятьдесят тысяч) рублей».

Положениями раздела 3 названного дополнительного соглашения стороны определили, что часть стоимости объектов недвижимости в размере 50000,00 руб. оплачена покупателем продавцу в качестве задатка до подписания настоящего договора, 2200000,00 руб. – оплачена покупателем продавцу до подписания настоящего договора, 5500000,00 руб. – оплачиваются продавцу за счет кредитных средств, предоставленных покупателю ПАО Сбербанк (кредитный договор № от <дата>).

Согласно расписке к предварительному договору с соглашением о задатке: ФИО5 получил от ФИО11 наличные деньги в размере 2 250 000 (Два миллиона двести пятьдесят тысяч) рублей (включая сумму задатка 50 000 (Пятьдесят тысяч) рублей, полученную по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества с соглашением о задатке от 18.03.2022г.) за проданные: - жилой дом, …, кадастровый №, - земельный участок, …, кадастровый №, - неотъемлемые и дополнительные улучшения, произведенные в жилом доме и на земельном участке, в т ч. ремонт, установленные сантехнические приборы, элементы освещения и дизайна, мебель согласно условиям договора купли-продажи от <дата>, и дополнительному соглашению от той же даты к договору купли-продажи от <дата>.

Также, пунктом 5 Дополнительного соглашения в п. 3.2 договора внесено условие, в соответствии с которым: «3.2. Согласно ст. 556 Гражданского кодекса РФ передача Объектов недвижимости, не обремененных задолженностями по коммунальным платежам, иными платежами, связанными с пользованием и владением Объектами недвижимости, а также Улучшений осуществлена при подписании настоящего договора и дополнительного соглашения. Настоящий договор имеет силу акта приема-передачи».

Установлено, что до заключения договора купли-продажи дома, ФИО11 была заказана оценка приобретаемых объектов недвижимости. Согласно Заключения № о стоимости объекта оценки на дату составления отчета - <дата> (дата осмотра - <дата>.) оценочная стоимость объектов составила 7 715000,00 руб., в т.ч. Жилой дом - 6 188000,00 руб., земельный участок - 1 527000,00 руб.

Сторона ответчика, в опровержение предъявленных требований, указывала на то, что до продажи в жилом доме и на участке ФИО5 были произведены в том числе следующие строительные мероприятия: построена терраса, произведена ее отделка, смонтирована и установлена лестница с перилами и ограждающей конструкцией, произведен монтаж теплых полов, разводка электропровода во всех помещениях дома с установкой розеток и выключателей, установлены водонагреватели с функцией WiFi и т.д., в подтверждение чего в материалы дела были предоставлены договора строительных подрядов, платежные документы по приобретению соответствующих материалов (товаров, оборудования и др.).

Согласно договора купли-продажи стороны определили цену жилого дома в размере 4000000,00 руб., земельного участка - 1000000,00 руб., остальное, как указывает ответчик, стороны дополнительным соглашением отнесли к неотъемлемым улучшениям и дополнениям в сумме 2 750000,00 руб.

В ходе рассмотрения дела стороной истца в материалы предоставлено «Приложение к Дополнительному соглашению от <дата> (к договору купли-продажи от 29<дата>)» следующего содержания:

«Неотъемлемые и дополнительные улучшения (в т.ч. ремонт, установку сантехнических приборов, элементов освещения и дизайна, мебели) в Жилом доме по адресу: <адрес>, кадастровый №, включают:

- закупку материалов (в т.ч. ламинат, плитка, обои, потолочное натяжное полотно), сантехники (3 раковины, 2 гиг.душа, 2 унитаза, 1 душевая кабина, 1 ванна), межкомнатных дверей в количестве 7, кухонный гарнитур, элементов освещения (люстры, бра, светильники);

- демонтаж, ремонт и монтаж теплого пола на первом и втором этажах;

- укладку керамогранитной плитки в санузлах, кухне, прихожей, тех.помещении;

- укладку ламината в жилых комнатах (1,2 этаж);

- установку напольного плинтуса во всех помещениях;

- шумоизоляцию внутренних стен и перегородок (1,2 этаж);

- грунтовку, шпатлевку, оштукотуривание стен во всех помещениях;

- оклейку обоями стен в жилых комнатах (1,2 этаж) и прихожей;

- облицовку плиткой стен в санузлах, кухне, тех.помещении;

- установку натяжных потолков во всех помещениях;

- установку межкомнатных дверей (3 на 1 этаже, 4 на 2 этаже);

- отделку межкомнатных арок (1 на 1 этаже, 1 на 2 этаже);

- отделка оконных рам, подоконников (13) и дверных проемов (10);

- установку раковины, гиг.душа, унитаза, душ.кабины (1 этаж);

- установку раковины, гиг.душа, унитаза, ванны (2 этаж);

- установку кухонного гарнитура и раковины (1 этаж);

-установку осветительных приборов во всех помещениях.

Вышеуказанные работы будут выполнены в течение 3 месяцев с момента подписания Дополнительного соглашения от 29.03.2022г. (к договору купли- продажи от 29.03.2022г.) согласно Приложения №.

29.03.2022г.».

Названный документ подписей сторон договора купли-продажи <дата> – не содержит.

Сторона ответчика отрицает обязательства ФИО5 согласно указанного Приложения.

Пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что физические и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации договоры являются основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей.

В силу статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со статьей 154 данного кодекса сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними (пункт 1).

Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка) (пункт 3).

Подпись – один из способов выражения воли на заключение договора.

В силу пункта 1 статьи 160 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

В пункте 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки).

Согласно положениям ст. ст. 434, 438 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям и оно оформлено в требуемой форме.

В силу пункта 1 статьи 162 Гражданского кодекса Российской Федерации нарушение предписанной законом формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки на показания свидетелей, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

В рассматриваемом случае, какие-либо иные документы, помимо названного Приложения, в подтверждение волеизъявления ФИО5 на заключение соглашения в рамках которого последний принял на себя обязательство выполнить работы согласно конкретного перечня – стороной истца не предоставлено. Данные о том, что в последующем тем или иным образом продавец подтверждал наличие соответствующего обязательства – также отсутствуют.

Сторона истца не отрицает, что обращаясь до этого с претензиями к продавцу на неисполнение обязательств согласно приложения к допсоглашению не ссылалась.

Согласно ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Пунктом 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

В рассматриваемом случае, вопреки возражениям стороны истца, из буквального содержания дополнительное соглашение к договору купли-продажи от <дата> следует, что «продавец продает, а покупатель покупает в собственность у продавца объекты недвижимости: жилой дом, земельный участок, а также - неотъемлемые и дополнительные улучшения, произведенные в жилом доме и на земельном участке».

«Произведённый» - причастие/прилагательное прошедшего времени от слова произвести, означающее созданный, изготовленный, выполненный или сделанный в результате какого-либо процесса.

Тем самым, учитывая указанное, сопоставив спорные положения договора с другими его условиями и смыслом соглашения в целом, с учетом положений предварительного договора, суд признает, что в указанном договоре купли-продажи с дополнительным соглашением к нему речь шла о уже произведенных на момент подписания договора неотъемлемых улучшениях соответствующих объектов недвижимости.

Никаких сроков исполнения обязательств по продаже, передаче недвижимого имущества, а равно и как произведения продавцом ремонта с отсрочкой в договоре и дополнительном соглашении не указано. Как отмечено выше, в последующем, после заключения основного договора, подписания дополнительного соглашения к нему ФИО5 тем или иным образом согласование, принятие обязательства, согласно предоставленного стороной истца Приложения к соответствующему допсоглашению – не подтверждал.

Тем самым, принимая во внимание указанное, буквально истолковав условия спорного соглашения в совокупности с иными представленными доказательствами, не установив доказательств существенного нарушения стороной продавца условий договора, суд пришел к выводу к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных истцом требований.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

иск ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о расторжении договора, взыскании уплаченных по договору денежных средств -оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле в Самарский областной суд через Красноглинский районный суд г. Самары в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Л.Г. Садыкова

Мотивированное решение изготовлено 07.11.2025.