гражданское дело № 2-29/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
город Абаза 4 февраля 2025 года
Абазинский районный суд Республики Хакасия в составе председательствующего – судьи Абумова В.Ю. при секретаре судебного заседания Мазановой А.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к Администрации города Абазы о признании права собственности на нежилое помещение,
УСТАНОВИЛ:
истец указал, что ему на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, зарегистрированный на основании договора купли-продажи от 20.09.2011, на котором находится нежилое здание с кадастровым номером №, инвентарный номер №, местоположение: <адрес>, площадью <данные изъяты>, наименование: здание подстанции.
На здание имеется технический паспорт от 03.05.2000, технический план здания от 10.07.2024, согласно которому перепланировка и реконструкция в здании не проводилась, выполнен демонтаж находящегося в здании оборудования. Ввиду ряда обстоятельств здание не зарегистрировано и не оформлено в собственность должным образом.
Объект построен правопредшественником – ОАО «Абазинский лесокомбинат» в 1970 году, впоследствии продан ООО «Малтат», в 2003 году ООО «Малтат» продало объекты недвижимости ООО «Хакас-Лес-Транс» в лице директора ФИО3
20.09.2011 между ФИО3 и ФИО2 заключен договор купли-продажи подстанции, актом приема-передачи подтверждается факт передачи объекта от продавца покупателю.
При обращении в Управление Росреестра по Республике Хакасия с заявлением о регистрации перехода права собственности от ФИО3 к ФИО2, в государственной регистрации права собственности истцу отказано ввиду отсутствия сведений о праве собственности ФИО3 на спорный объект недвижимости, на сделку явилась одна сторона.
Данное обстоятельство не может служить основанием для отказа истцу в государственной регистрации права собственности, поскольку право собственности на недвижимое имущество, возникшее у продавца до вступления в силу Закона о регистрации, признается юридически действительным при отсутствии его государственной регистрации (п. 1 ст. 6 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ).
Договор купли-продажи от 20.09.2011 сторонами исполнен в полном объеме, имущество перешло покупателю, стоимость имущества оплачена.
Без оформления права собственности истец лишен возможности полноценно владеть, пользоваться и распоряжаться указанным объектом недвижимости. Он принимает меры по защите объекта от посягательств третьих лиц, производит расчеты на содержание объекта, претензий со стороны третьих лиц нет. Нахождение ФИО3 в настоящее время неизвестно.
Просит признать за ним право собственности на здание подстанции.
Определением к участию в деле привлечены в качестве соответчика – ФИО3, третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика, – ООО «Малтат», Управление Росреестра по Республике Хакасия.
В судебное заседание стороны не явились, о его месте и времени уведомлены надлежащим образом, представитель ответчика – Администрации г. Абазы ФИО4 направила в суд ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя ответчика.
Соответчик ФИО3 в письменном заявлении указал, что не возражает против удовлетворения требований ФИО2, т.к. действительно продал ему по договору купли-продажи от 20.09.2011 объект недвижимости – подстанцию общей площадью <данные изъяты> по адресу: <адрес>, денежные средства получил в полном объеме, претензий к ФИО2 не имеет.
Представитель третьего лица – Управления Росреестра по Республике Хакасия в отзыве на исковое заявление указал, что в случае удовлетворения судом искового требования о признании права собственности, решение суда послужит основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр недвижимости, возражений по предмету иска не имеют, оставляют принятие решения на усмотрение суда, просят рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.
Третье лицо ООО «Малтат» своего представителя в суд не направило, позицию по исковым требованиям не представило.
В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие сторон.
Исследовав гражданское дело, оценив доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.
Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (ст. 8 ГК РФ).
Защита гражданских прав осуществляется путем признания права (ст. 12 ГК РФ).
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц (ст. 209 ГК РФ).
Согласно ст. 129 ГК РФ РФ объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не ограничены в обороте.
Лицо, являющееся правообладателем объекта недвижимости, вправе им распоряжаться по собственному усмотрению, в т.ч. числе, и произвести его отчуждение.
В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Закрепляя действительность ранее возникших прав, Федеральный закон от 21.07.1997 года № 122-ФЗ предусмотрел, что государственная регистрация такого права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества (ч. 2 ст. 6).
В силу п. 1 ст. 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.
Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.
Права на объекты недвижимости, возникающие в силу закона (вследствие обстоятельств, указанных в законе, не со дня государственной регистрации прав), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости осуществляется по заявлениям правообладателей, решению государственного регистратора прав при поступлении от органов государственной власти и нотариусов сведений, подтверждающих факт возникновения таких прав, кроме случаев, установленных федеральными законами.
Стороны заключаемого ими договора, направленного на переход вещных прав, вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к приобретателю одновременно с оформлением ранее возникшего права в установленном законом порядке за лицом, который отчуждает недвижимость.
Таким образом, отсутствие на момент заключения сделки государственной регистрации права собственности лица на отчуждаемый объект не является препятствием для совершения сделки по отчуждению по тем основаниям, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являясь условием обеспечения защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объект которых – недвижимое имущество, призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов, не ограничивая при этом свободы договоров.
В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ, в соответствии с которой права, предусмотренные статьями 301 - 304 ГК РФ, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
Согласно ст.ст. 549, 550 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В соответствии со ст.ст. 554, 555 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в т.ч. данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Как установлено судом и следует из дела, 20.09.2011 заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым ФИО3 (продавец) продал, а ФИО2 (покупатель) приобрел в собственность недвижимое имущество:
- здание шпалотарного цеха общей площадью <данные изъяты>, расположенное на участке по адресу: <адрес>;
- воздушную линию ВЛ-06 обшей протяженностью трассы <данные изъяты> от портала ТЭЦ до опоры № 23 по адресу: <адрес>, расположенную на том же земельном участке;
- земельный участок с кадастровым номером № по указанному адресу, относящийся к категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под промышленные предприятия.
Договор подписан сторонами, расчет произведен полностью до подписания договора.
По передаточному акту от 20.09.2011 указанное недвижимое имущество принято покупателем, претензий к продавцу нет.
Супруга ФИО3 – ФИО1 дала нотариально удостоверенное согласие на совершение супругом сделки по продаже указанного недвижимого имущества.
12.10.2011 произведена регистрация права собственности ФИО2 на указанное недвижимое имущество.
20.09.2011 также заключен договор купли-продажи, по которому ФИО3 (продавец) продал, а ФИО2 (покупатель) приобрел в собственность недвижимое имущество – подстанцию общей площадью <данные изъяты> по адресу: <адрес>, расположенную на участке по адресу: <адрес>.
Договор подписан сторонами, расчет произведен полностью до подписания договора, по передаточному акту от 20.09.2011 указанное недвижимое имущество принято покупателем, претензий к продавцу нет.
На запрос суда Глава города Абазы сообщила, что в архивных делах имеется постановление Администрации города Абазы от 08.07.2002 № 551 о присвоении адреса: <адрес>, административному зданию ООО «Абазинского леспромхоза-2». Согласно данным ЕГРЮЛ деятельность указанного юридического лица прекращена 18.10.2004 в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства. Акты о предоставлении земельного участка по указанному адресу юридическим либо физическим лицам в архиве Администрации города Абазы отсутствуют.
По данным ЕГРН, выписки из ЕГРЮЛ, земельный участок по адресу: <адрес>, и нежилые здания, расположенные на нем, на основании договора купли-продажи имущества, заключенного между ООО «Абазинский леспромхоз-2» и ООО «Хакас-лес-транс» №, выданного 10.10.2001, находились в собственности ООО «Хакас-лес-транс», генеральным директором которого являлся ФИО3, до марта 2011 года.
05.02.2016 ООО «Хакас-лес-транс» исключено из ЕГРЮЛ как недействующее юридическое лицо.
По состоянию на 20.09.2011 ФИО3 на основании договоров купли-продажи от 14.02.2011 и 14.03.2011 принадлежали следующие объекты недвижимости: здание нежилое с кадастровым номером № (шпалотарный цех), земельный участок с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> по адресу: <адрес>, сооружение протяженностью <данные изъяты> с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, приобретенные 20.09.2011 в собственность истцом с регистрацией права собственности 12.10.2011.
Судом установлено, что на основании решений собственника (ФИО3) от 30.01.2009, 10.07.2010, 02.07.2010, 04.04.2011 производился реальный раздел земельного участка по адресу: <адрес>.
18.12.2023 зарегистрировано право собственности ФИО2 на земельный участок по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты>, присвоен кадастровый номер №. В пределах данного земельного участка расположен объект недвижимости с кадастровым номером №. Кадастровый номер объекта недвижимости, из которого образован объект недвижимости с кадастровым номером №, сведения о зарегистрированных правах на него отсутствуют, как и правопритязания на данные объекты недвижимости.
Директор МКУ «Архитектура и градостроительство г. Абазы» сообщил, что земельный участок по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № и видом разрешенного использования «под промышленные предприятия», расположен в зоне П – зоне производственного использования.
В соответствии с Правилами землепользования и застройки МО город Абаза, вид разрешенного использования «под промышленные предприятия» является основным.
Согласно техническому паспорту нежилого здания (строения) – подстанции по адресу: <адрес>, составленному по состоянию на 03.05.2000, его площадь составляет <данные изъяты>.
По техническому плану здания от 10.07.2024, подготовленному для предъявления в суд, спорный объект недвижимости – нежилое здание с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, наименование: здание подстанции, расположен в границах земельного участка с кадастровым номером №. В результате обследования здания и изучения представленных документов выявлено, что перепланировки и реконструкции в здании не проводились, но допущены ошибки при обмере внутренних площадей помещений, в связи с чем изменилась общая площадь (площадь, рассчитанная по правилам, установленным ЖК РФ, – <данные изъяты>, фактическая общая площадь, рассчитанная согласно приказу Росреестра от 23.10.2020 №, – <данные изъяты>).
В ЕГРН отсутствует информация о зарегистрированных правах на спорный объект недвижимости – здание подстанции.
14.03.2024 ФИО2 обратился в Управление Росреестра по Республике Хакасия с заявлением о регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости от ФИО3 к нему по договору купли-продажи от 20.09.2011.
18.06.2024 в государственной регистрации права собственности ФИО2 отказано, т.к. отсутствуют сведения о праве собственности ФИО3 на спорный объект недвижимости, на сделку явилась одна сторона.
Одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 ст. 1 ЗК РФ).
Исходя из приведенных норм материального права, принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними зданий, строений, сооружений, суд приходит к выводу, что изложенные обстоятельства не являются основанием для отказа в переходе права собственности на спорное имущество к покупателю ФИО2, являющемуся собственником земельного участка, на котором находится спорный объект, поскольку сделка купли-продажи совершена в надлежащей форме, фактически переход права собственности на данное имущество от продавца к покупателю состоялся, обязательства по совершенной купле-продажи сторонами исполнены в полном объеме, право собственности продавца ФИО3 на имущество никем не оспорено, спора о праве собственности в отношении заявленного истцом объекта недвижимости не имеется, что является основанием для удовлетворения требований истца.
Согласно ч. 1 ст. 58 Федерального закона РФ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
исковые требования ФИО2 к Администрации города Абазы, ФИО3 о признании права собственности на нежилое помещение удовлетворить.
Признать право собственности за ФИО2, <данные изъяты>, на здание подстанции по адресу: <адрес> (кадастровый номер №).
Настоящее решение является основанием для государственной регистрации права собственности.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Хакасия в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Абазинский районный суд.
Мотивированное решение принято 18 февраля 2025 года.
Председательствующий В.Ю. Абумов