Решение по делу № 2-1730/2024 от 28.05.2025

№ 2-20/2025

76RS0010-01-2024-001547-43 Изг. 28.05.2025 г.

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 мая 2025 года г. Ростов Ярославской области

Ростовский районный суд Ярославской области в составе

председательствующего Демича А.Н.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1,

с участием истца- ФИО3 в лице представителя- адвоката по ордеру ФИО4, ответчика- ФИО5 в лице представителя- адвоката по ордеру ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании

гражданское дело по исковому заявлению ФИО7 к ФИО5 о признании договора купли-продажи недвижимого имущества расторгнутым, возврате недвижимого имущества, встречному исковому заявлению ФИО5 к ФИО7 о соразмерном уменьшении покупной цены,

УСТАНОВИЛ:

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО7 и ФИО5 был заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>. Переход права собственности на указанные объекты на имя ФИО5 зарегистрирован в ЕГРН. По условиям заключенного между сторонами договора предусмотрена рассрочка платежей за приобретаемое имущество.

ФИО2 обратился в суд с иском о расторжении указанного договора купли-продажи и возврате недвижимого имущества.

Исковое заявление мотивировано тем, что покупатель не в полном объеме оплатил стоимость приобретенного недвижимого имущества. Продавцу было перечислено 190 тысяч рублей, вместо согласованной стоимости в 1 000 000 рублей.

В первоначальном исковом заявлении просил суд признать договор купли-продажи земельного участка с жилым домом расторгнутым, также просил возвратить ему в собственности спорное недвижимое имущество.

В ходе рассмотрения гражданского дела от истца поступило уточненное исковое заявление, размер исковых требований был увеличен (л.д. 142-143, т. 1). Дополнительно истец просил суд признать ничтожным дополнительное соглашение к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

В данной части требований иск мотивирован следующими доводами.

По условиям дополнительного соглашения изменена цена договора до 2 250 тысяч рублей, из которых 1 250 000 рублей были получены ФИО7 до подписания соглашения. В действительности истец данные денежные средства не получал. Также данное дополнительное соглашение не было зарегистрировано в ЕГРН.

От ответчика ФИО5 поступило встречное исковое заявление (л.д. 65, т. 1), о соразмерном уменьшении покупной цены приобретенного недвижимого имущества.

Встречный иск мотивирован тем, что приобретенный жилой дом имел неоговоренные продавцом скрытые недостатки и не соответствовал требованиям договора купли-продажи. По справке ООО «Кипарис» рыночная цена данного дома с учетом его технического состояния составляет 200 тысяч рублей.

В судебном заседании истец- ФИО3 участия не принимал, направил представителя- адвоката по ордеру ФИО4, который поддержал доводы, изложенные в уточненном исковом заявлении. Просил отказать в удовлетворении встречного иска.

Ответчик ФИО5 участия в судебном заседании не принимала, направила представителя- адвоката по ордеру ФИО6, которая поддержала доводы встречного иска, просила отказать истцу по первоначальному исковому заявлению.

Третье лицо- Управление Росреестра по Ярославской области, извещено надлежаще, участия в судебном заседании не принимало.

Судом разрешен вопрос о рассмотрении дела при имеющейся явке.

Выслушав участвующих в рассмотрении дела лиц, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Относительно требований истца по первоначальному исковому заявлению.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО7 и ФИО5 был заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>. Переход права собственности на указанные объекты на имя ФИО5 зарегистрирован в ЕГРН. По условиям заключенного между сторонами договора предусмотрена рассрочка платежей за приобретаемое имущество (п. 3 договора), сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

По расчету истца им было получено от покупателя 270 тысяч рублей, что подтверждается пояснениями представителя в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ, представленным расчетом в исковом заявлении. Всего истцом не было получено от ответчика 730 тысяч рублей.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО8 и ФИО5 было подписано дополнительное соглашение к договору купли-продажи земельного участка с жилым домом (л.д. 41, т. 1). Стороны пришли к соглашению об изменении редакции п. 3 договора – стоимость проданного имущества оценена сторонами в 2 250 000 рублей, из которых 1 250 000 рублей получены продавцом в полном объеме до его подписания. Факт подписания дополнительного соглашения удостоверяет получение продавцом указанной суммы без составления дополнительной расписки. Оставшийся 1 000 000 рублей уплачивается в рассрочку без начисления процентов за нее в следующем порядке: ДД.ММ.ГГГГ3 года – 100 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ- 70 тысяч рублей, ДД.ММ.ГГГГ- 130 тысяч рублей, ДД.ММ.ГГГГ- 100 тысяч рублей, ДД.ММ.ГГГГ- 70 тысяч рублей, ДД.ММ.ГГГГ- 100 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ- 100 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ- 100 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ- 130 тысяч рублей, ДД.ММ.ГГГГ- 100 000 рублей.

Истец просит суд расторгнуть первоначальный договор купли-продажи в связи с тем, что им не были получены от покупателя в полном объеме денежные средства в сумме 730 тысяч рублей. Дополнительное соглашение просит признать ничтожным поскольку оно является безденежным.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ).

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей (ст. 486 ГК РФ п. 2).

Согласно ст.ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим.

В силу ст. 450 ГК РФ (пункт 2) по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут или изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В случае расторжения договора продавец не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата, переданного покупателю имущества на основании ст. ст. 1102, 1104 ГК РФ.

ФИО7 полагает, что неисполнение ФИО5 обязательств по оплате проданных объектов недвижимости является существенным и он вправе претендовать на возврат жилого дома и земельного участка.

В опровержение позиции истца по первоначальному иску представитель ответчика ФИО5 – адвокат по ордеру ФИО6 указала, что фактически стороны подписали договор купли-продажи спорного недвижимого имущества ДД.ММ.ГГГГ. Переход права собственности не регистрировался в ЕГРН.

По указанному договору спорные объекты недвижимого имущества были проданы ФИО7 покупателю ФИО5 за 1 600 000 рублей с рассрочкой исполнения обязательства по оплате. С указанного времени ФИО5 начала исполнять обязательства по оплате приобретенного имущества.

В качестве доказательств исполнения обязательств по оплате ФИО5 ссылается на выписки по счету дебетовой карты, (т. 2, л.д. 1-99, т. 1, л.д. 198-250). По расчету ответчика в пользу истца было переведено 1 520 тысяч рублей (л.д. 100, т. 2).

Расчет платежей, произведенных ответчиком, истцом ФИО7 не оспорен. По мнению истца, им было получено в счет оплаты за спорное имущество от ответчика 270 тысяч рублей. Оставшаяся сумма денежных средств в размере 1 250 000 рублей (1 520 000- 270 000 рублей) являются денежными средствами, перечисленными ответчиком в счет исполнения обязательств по договорам займа. При этом какие –либо письменные договора займа между сторонами истцом в материалы дела не представлены, ответчик в свою очередь возражал относительно факта заключения договора займа с ФИО8.

Анализируя установленные по делу обстоятельства в совокупности с пояснениями сторон, письменными материалами дела, суд приходит к выводу о том, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО7 и ФИО5 был заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>. Окончательная стоимость указанного выше недвижимого имущества определена сторонами в соответствии с дополнительным соглашением к договору от ДД.ММ.ГГГГ в 2 250 тысяч рублей. ФИО5 в счет исполнения обязательств по оплате переведено в пользу ФИО8 1 520 000 рублей. Факт получения Истцом денежных средств подтверждается подписанием сторонами дополнительного соглашения, представленными в материалы дела выписками с банковского счета, пояснениями сторон относительно фактически произведенных платежах. Иных доказательств, опровергающих установленные судом обстоятельства, стороной истца ФИО7 в материалы дела не представлено.

Доводы истца о ничтожности заключенного дополнительного соглашения в связи с несоблюдением его формы являются несостоятельными в силу следующего.

Дополнительное соглашение к договору купли-продажи, как и сам договор купли-продажи составлены в письменной форме и подписаны ФИО7, ФИО5, что не оспаривалось сторонами в судебном заседании.

Если необходимо изменить условия договора купли-продажи квартиры, стороны договора могут заключить дополнительное соглашение к нему. При этом следует учесть, что изменить условия договора возможно, только если обязательства по нему не исполнены сторонами в полном объеме (например, денежные средства не уплачены или уплачены не полностью либо квартира не передана покупателю) (п. 1 ст. 408, п. 1 ст. 450, п. 1 ст. 451 ГК РФ).

Дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры по общему правилу совершается в той же форме, что и договор купли-продажи (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

Договоры купли-продажи недвижимости, заключенные после ДД.ММ.ГГГГ, не подлежат государственной регистрации. Регистрируется только переход права собственности на основании такого договора. Следовательно, дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры, заключенному после указанной даты, не подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 551, п. 2 ст. 558 ГК РФ; ч. 1, 8 ст. 2 Закона от ДД.ММ.ГГГГ N 302-ФЗ).

Анализируемый договор купли-продажи заключен после ДД.ММ.ГГГГ, обязательства по оплате приобретенного недвижимого имущества покупателем исполнены не полностью.

При изложенных обстоятельствах, дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ не подлежало государственной регистрации в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При изложенных обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ничтожным.

Далее относительно требований истца о расторжении договора купли-продажи земельного участка с жилым домом и возврате недвижимого имущества.

В силу п. 2 ст. 489 ГК РФ, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

С учетом того, что суд пришел к выводу о том, что по договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>, стоимость имущества с учетом дополнительного соглашения составила 2 250 тысяч рублей, ответчик в счет исполнения обязательств перечислил истцу 1 520 тысяч рублей, т.е. более половины цены товара. Оставшаяся сумма неисполненного обязательства ФИО5 по оплате составляет 730 тысяч рублей, что менее половины цены приобретенного недвижимого имущества.

При таких обстоятельствах, оснований для расторжения договора купли-продажи земельного участка с жилым домом и возврате его ФИО7, не имеется.

Далее по встречному исковому заявлению ФИО5

ФИО5 обратилась в суд с встречным исковым заявлением к ФИО7 о соразмерном уменьшении покупной цены (л.д. 65, т. 1).

Из доводов встречного искового заявления следует, что приобретаемый ей по договору купли-продажи жилой дом имел неоговоренные продавцом скрытые недостатки и не соответствовал требованиям договора.

В материалы дела Титова представила сведения о средней рыночной стоимости дома- 200 тысяч рублей на основании справки ООО «Кипарис», сведения о техническом состоянии основных несущих конструкций жилого дома, подготовленное ООО «СтандартГазСервис».

По делу установлено, что спорное имущество приобретено ФИО8 ДД.ММ.ГГГГ по договору с МТУ Росимущества во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях (л.д. 100, т. 1) по цене 676 498 рублей.

Из анализа условий договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (п. 5, 6) следует, что ФИО5 осмотрела земельный участок и жилой дом, ознакомилась с его качественными и количественными характеристиками. Имущество покупателю передано в том качественном состоянии, в каком оно есть на день подписания договора.

Из доводов ответчика ФИО5 следует, что после приобретения жилого дома она узнала о том, что его состояние соответствует аварийному, характеризуется повреждениями и деформациями, которые свидетельствуют о том, что несущая способность исчерпана, существует опасность обрушения. Учитывая дату введения дома в эксплуатацию и состояние его основных несущих конструкций, восстановление или проведение ремонта нецелесообразно, как с технический, так и с экономической точки зрения. Настаивала на том, что недостатки дома - следы пожара на его конструкциях намеренно были скрыты продавцом.

По ходатайству ФИО5 определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу была назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено ООО «Центр судебных экспертиз и исследований». На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы:

1.Дать оценку техническому состоянию жилого дома по адресу <адрес> на ДД.ММ.ГГГГ; пригоден ли жилой дом для проживания.

2. В случае наличия дефектов в техническом состоянии жилого дома, указать их характер (устранимые, неустранимые, возможность устранения без несоразмерных расходов или затрат), являются ли указанные дефекты скрытыми (возможность их обнаружения в результате визуального осмотра, проведение работ по их сокрытию).

3. Какова стоимость устранения выявленных недостатков технического состояния жилого дома на ДД.ММ.ГГГГ.

4. В случае установления выполнения мероприятий по сокрытию недостатков, установить давность их выполнения.

Из поступившего в материалы дела экспертного заключения (т. 3, л.д. 1-43) следует, что жилой дом не пригоден для проживания; обнаруженные дефекты имеют неустранимый характер, т.к. дом построен в 1928 году по продолжительности эксплуатации основные несущие элементы здания исчерпали свой срок годности. Эксперт при осмотре здания указал, что состояние фундамента можно расценить как ограниченно работоспособное, ограждающие конструкции имеют дефекты и повреждения: стены- продольные трещины, уменьшение сечения, местное выпучивание простенков бревенчатых стен; крыша- стропильная система крыши и шиферного покрытия имеет локальные разрушения, сквозная щель в шиферном покрытии и обугливание на элементах конструкций стропильной системы; в карнизной части кровли отсутствует организованный водосток. Техническое состояние кровли оценено экспертом как ограниченно работоспособное. Техническое состояние ограждающих конструкций оценено как аварийное: деревянное (под полом, чердачное над потолком) имеют дефекты и повреждения. Техническое состояние пола также оценено экспертом как аварийное.

Основные дефекты, обнаруженные при осмотре, имеют характер открытого типа (следы от пожара, отсутствие местами облицовки фасада, отсутствие местами кровельного покрытия, отсутствие отмостки, отсутствие оконных проемов, гнилые балки перекрытия), специальных мероприятий по скрытию дефектов нет. Стоимость устранения недостатков технического состояния жилого дома определена экспертом по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в сумме 2 702 139 рублей.

Заключение судебной экспертизы суд расценивает как надлежащее доказательство относительно качественного состояния приобретенного ФИО5 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ имущества. Эксперт предупреждался судом об уголовной ответственности, осуществлял фактический выезд и осмотр объекта экспертизы. Выводы эксперта конкретны и понятны, не допускают двойного толкования.

При изложенных обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что ФИО5 было достоверно известно о техническом состоянии жилого дома на момент заключения договора купли-продажи. Стороны были свободны в заключении договора и согласовании его условий.

Таким образом, оснований для уменьшения покупной цены жилого дома не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО7 (паспорт №) к ФИО5 (паспорт №) о признании договора купли-продажи недвижимого имущества расторгнутым, возврате недвижимого имущества оставить без удовлетворения.

Встречное исковое заявление ФИО5 (паспорт №) к ФИО7 (паспорт №) о соразмерном уменьшении покупной цены оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд через Ростовский районный суд в месячный срок со дня принятия в окончательной форме.

Председательствующий А.Н. Демич