Дело № 2-1253/2025

УИД: 68RS0003-01-2025-001542-63

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 сентября 2025 года г. Тамбов

Советский районный суд г. Тамбова в составе:

судьи Орловой А.Д.,

при секретаре судебного заседания Поповой Ю.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя на участника общей долевой собственности при продаже доли квартиры с нарушением преимущественного права покупки,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, в котором просит перевести на истца права и обязанности ФИО2. как приобретателя ? доли общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: .

В обоснование исковых требований указано, что истец ФИО1 является собственником ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру, площадью 94,2 кв.м, расположенную по адресу: . Другим участником долевой собственности является ФИО3, которая в июне 2025 г. продала свою ? долю указанной квартиры ФИО2. Уведомления о намерении продажи доли в праве собственности ФИО3 в адрес истца не направляла, в связи с чем преимущественное право покупки доли нарушено.

ФИО1 не согласна с указанной сделкой, поскольку сама желает приобрести спорную долю и подтверждает готовность заключить договор купли-продажи ? доли указанной квартиры за ту же цену и на тех же условиях.

Протокольным определение от 04.08.2025 г. к участию в деле в качестве соответчика привлечена ФИО3

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, обеспечила явку своего представителя.

Представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО4 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить. Пояснил, что истец ФИО1 зарегистрирована по адресу , где проживает ее сын, однако фактически она проживает в своей квартире по адресу , о чем ФИО3 было достоверно известно, что подтверждается решениями Ленинского районного суда г.Тамбова, где он неоднократно давал пояснения о проживании ФИО1 именно в . Никакие письма от ФИО3 с предложением покупки ее доли квартиры ФИО1 не получала, в связи с чем преимущественное право покупки доли нарушено. Истец готова приобрести указанную долю в квартире на таких же условиях и за такую же сумму, в связи с чем после вынесения решения денежные средства будут перечислены на депозитный счет Управления судебного департамента в Тамбовской области в случае удовлетворения исковых требований. Также пояснил, что о продаже доли квартиры он узнал в июне 2025 года, когда ему позвонила соседка и сказала, что в квартиру пришли какие-то люди. В настоящее время ФИО2 пользуется спорной квартирой, но что происходит в его комнатах, он не знает.

В судебном заседании ответчик ФИО3, действующая за себя и как представитель ответчика ФИО2 по доверенности, с исковыми требованиями была не согласна, просила отказать в их удовлетворении. Пояснила, что преимущественное право покупки нарушено не было, поскольку прежде чем продать свою долю в квартире ФИО2 она направляла по адресу регистрации ФИО1 телеграмму, в которой содержалось предложение о покупки ее доли квартиры, однако за телеграммой никто не явился, на предложение ответа не поступило. Ранее ФИО3 неоднократно предлагала ФИО1 приобрести у нее ? доли в квартиры, однако согласия на это со стороны ФИО1 не было. Договор купли-продажи доли квартиры, заключенный с ФИО2 является реальным, в настоящее время ФИО2 пользуется спорной квартирой, недавно поменял там окна, что свидетельствует о его реальном интересе в использовании данной квартиры. Кроме того, в настоящее время ФИО2 полностью исполнены перед ней обязательства по выплате денежных средств за покупку доли квартиры, что подтверждается расписками. Таким образом, полагает, что при продаже доли квартиры преимущественное право покупки нарушено не было.

Третье лицо, привлеченное к участию в деле протокольным определением от 25.08.2025 г., нотариус г.Котовска ФИО5 исковые требования не признала, полагала их не подлежащими удовлетворению. Пояснила, что при удостоверении сделки купли-продажи доли спорной квартиры она руководствовалась Методическими рекомендациями по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утвержденных решением Правления Федеральной нотариальной палаты, протокол № 03/16 от 28.03.2016. Нотариусом было проверено соблюдение преимущественного права покупки ФИО1, поскольку ФИО3 предоставлена телеграмма, направленная в адрес ФИО1 с предложением покупки доли в квартире. Указанная телеграмма была направлена по адресу регистрации ФИО1 и риск неполучения корреспонденции лежит на ФИО1. В случае не проживания по месту регистрации ФИО1 могла предпринять действия по перенаправлении всей корреспонденции на адрес ее фактического места жительства. Ввиду того, что телеграмма была направлена, но ответа на нее не поступило, нотариусом была удостоверена сделка купли-продажи.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен надлежаще.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (пункт 1).

Как следует из материалов дела и установлено судом, истец является собственником ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу:

Сособственником указанной квартиры являлась ФИО3 (1/2 доли).

09.06.2025 г. между ФИО3 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи доли квартиры, удостоверенный нотариусом г.Котовска, согласно которому ФИО3 передала в собственность ФИО2 1/2 долю в праве собственности на квартиру по адресу: ,

В п.2 договора указано, что доля квартиры принадлежит продавцу на основании постановления о передаче нереализованного в принудительном порядке имущество должника взыскателю от 21.10.2016 г.; акта о передаче нереализованного в принудительном порядке имущество должника взыскателю от 21.10.2016 г.

В п.7 договора купли-продажи доли квартиры указаны сведения о направлении ФИО1 телеграммы с предложением реализовать преимущественное право покупки доли.

Исходя из положений пункта 2 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации, участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Положениями пункта 2 указанной статьи предусмотрена обязанность продавца доли по извещению в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

Истец ФИО1 и ее представитель ссылаются на то, что ФИО3 было нарушено её преимущественное право покупки 1/2 доли, так как о продаже доли она надлежащим образом не была уведомлена.

В соответствии со статьей 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (пункт 3). Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4).

Согласно пункту 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2).

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Возражая относительно доводов истца, ответчик ФИО3 ссылается на то, что заявление о преимущественном праве покупки доли было направлено телеграммой истцу 30.04.2025 г. по адресу ее регистрации.

По смыслу данных правовых норм, с учетом положений части 1 статьи 56 ГПК РФ, именно на продавца возлагается бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению другого участника долевой собственности.

При этом, по мнению суда, вопрос получения соответствующего уведомления относится к добросовестности получателя корреспонденции, которая в соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации предполагается.

Как установлено и следует из материалов дела, 30.04.2025 и 05.05.2025 ответчиком ФИО3 приняты меры к уведомлению участника общей долевой собственности ФИО1 о продаже спорной 1/2 доли в праве собственности путем направления телеграммы.

Из текста телеграммы явно следует, что ФИО1 извещается о намерении ФИО3 продать принадлежащую долю квартиры за 2600000 руб.

В материалах по совершению нотариального действия об удостоверении договора купли-продажи доли в праве собственности на квартиру, имеется копия телеграммы от 30.04.2025, а также сообщение телеграфиста от 05.05.2025, согласно которому телеграмма, поданная ФИО3 по адресу: , ФИО1 не доставлена, квартира закрыта, адресат по извещению за телеграммой не является.

Согласно Правилам оказания услуг телеграфной связи, утвержденных постановлением Правительства РФ от 28.05.2022 № 968, телеграммы, адресованные гражданам по месту их нахождения (месту жительства), должны вручаться лично адресату. При этом телеграммы с отметками "уведомление телеграфом", "уведомление телеграфом срочное" и "заверенная" должны вручаться при предъявлении документа, удостоверяющего личность. При отсутствии адресата или при иных независящих от оператора связи обстоятельствах, препятствующих вручению телеграммы, оператор связи обязан оставить извещение о поступлении телеграммы в абонентском почтовом шкафу (почтовом абонентском ящике) адресата. Если адресат не обратился за получением телеграммы по извещению в течение 1 дня, оператор связи должен принять меры по повторной доставке телеграммы (пункт 57 Правил).

Телеграммы до востребования выдаются адресату только при предъявлении документа, удостоверяющего личность адресата. Адресат имеет право востребовать такую телеграмму в течение 30 дней со дня ее поступления (пункт 58 Правил).

Согласно пункту 65 Правил срок прохождения телеграммы категории "обыкновенная" внутри населенного пункта (поселения) составляет не более 8 часов, между населенными пунктами - не более 12 часов. В случае подачи отправителем телеграммы вида "с уведомлением о вручении" уведомление о вручении телеграммы передается в адрес отправителя только после доставки (вручения) телеграммы адресату. В случае не поступления уведомления о вручении телеграммы в течение 48 часов из пункта подачи должен быть направлен запрос в пункт назначения, после чего из пункта назначения в пункт подачи должно быть сообщено о вручении телеграммы (о причине невручения, неотправки уведомления) для последующего соответствующего сообщения отправителю (пункт 49 Правил).

Согласно пункту 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 63 постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» по смыслу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ).

При этом, бремя доказывания факта направления (осуществления) сообщения и его доставки адресату лежит на лице, направившем сообщение.

Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения, (пункт 67 постановления Пленума).

Следовательно, отказываясь от получения поступающей в его адрес корреспонденции, лицо несет самостоятельно все неблагоприятные последствия, связанные с этим, поскольку доказательств того, что имелись какие-либо объективные причины для этого, им не представлено.

Зарегистрированные по месту жительства граждане, но фактически не проживающие по месту регистрации, обязаны получать почтовую корреспонденцию по месту регистрации, т.к. осуществление прав и обязанностей, связанных с местом проживания, находится в зависимости от волеизъявления именно такого лица, которое при добросовестном отношении должно было позаботиться о получении почтовой корреспонденции, направляемой на его имя. Истец, зная о своем отсутствии в месте регистрации, не лишен был возможности оформить пересылку почты по фактическому месту пребывания.

Вопреки доводам истца порядок извещения истца о продаже доли ответчиком соблюден, извещение направлено надлежащим способом по месту регистрации истца.

Суд отклоняет доводы представителя истца о том, что о проживании истца по другому адресу ответчику было известно, что подтверждается решениями Ленинского районного суда г.Тамбова, поскольку ссылка на указанные судебные постановления не может служить безусловным доказательством того, что ФИО3 было достоверно известно о непроживании ФИО1 по адресу ее регистрации и проживании в на момент продажи доли квартиры.

Проверяя довод истца и ее представителя о том, что направление ФИО3 уведомления по адресу регистрации ФИО1 неправомерно, суд исходит из того, что в силу п.п.1, 16 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 17 июля 1995 г. №713, местом жительства гражданина в целях обеспечения необходимых условий для реализации гражданами своих прав и свобод, а также исполнения ими обязанностей перед другими гражданами, государством и обществом признается место его регистрации по месту жительства.

При этом, в случае непроживания по месту регистрации и наличии желания получать адресованную истице почтовую корреспонденцию по иному адресу она при добросовестном пользовании своими правами имела возможность оставить в почтовом отделении по адресу регистрации распоряжение о перенаправлении почтовой корреспонденции на любой иной адрес либо оформить абонентский ящик, однако этого не сделала.

Вместе с тем, что само по себе неполучение ФИО1 извещения о продаже доли квартиры и предоставлении права на преимущественную покупку, не может ограничивать предусмотренное ст. 209 ГК РФ право собственника на распоряжение своим имуществом и не свидетельствует о нарушении продавцом положений ст. 250 ГК РФ. Уведомление о продаже ФИО3 своей доли направлено по месту регистрации истца и при должном ее поведении, как участника гражданского оборота, должно было быть ей получено.

Кроме того, из разъяснений, содержащихся в пункте 1.2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 июня 1980 г. № 4 (в редакции постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 6 февраля 2007 г. № 6) «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом», следует, что при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением преимущественного права покупки истец обязан внести по аналогии с частью 1 статьи 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за квартиру сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке квартиры необходимых расходов. При удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано о замене покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также о взыскании с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.

Таким образом, при переводе на истца прав и обязанностей покупателя при продаже доли с нарушением его преимущественного права покупки в случае удовлетворения таких требований истец обязан возместить покупателю уплаченную им стоимость приобретенной доли.

При оставлении искового заявления без движения, а также в ходе рассмотрения настоящего дела, представителю истца разъяснялась необходимость внесения на депозит Управления Судебного департамента в Тамбовской области денежной суммы равной стоимости проданной доли квартиры, на что представитель истца ФИО4 пояснил, что при удовлетворении исковых требований необходимая сумма будет внесена на депозит.

Между тем, обращаясь с требованием о переводе прав и обязанностей покупателя, стороной истца доказательств, подтверждающих реальную исполнимость выраженного желания по приобретению имущества стоимостью 2600000 руб., а также доказательств финансовой возможности выкупа доли квартиры не было представлено, что также является основанием для отказа в удовлетворении иска.

Выражая желание приобрести имущество, долевой сособственник должен представить доказательства, свидетельствующие не только о его намерениях, но и о фактической возможности реализации такого намерения.

При таких обстоятельствах, с учетом имеющихся в материалах дела доказательств, суд приходит к выводу, что ответчик ФИО3 приняла предусмотренные законом меры для извещения истца ФИО1 о предстоящей продаже спорной доли, надлежаще известила истца о таком намерении, порядок продажи спорной доли квартиры не был нарушен, в связи с чем исковые требования ФИО1 удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя на участника общей долевой собственности при продаже доли квартиры с нарушением преимущественного права покупки оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тамбовский областной суд через Советский районный суд г. Тамбова в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья А.Д.Орлова

Мотивированное решение изготовлено 22 сентября 2025 года

Судья А.Д.Орлова