Копия
2-1905/2025 (2-10491/2024)
56RS0009-01-2024-006039-21
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Оренбург 22 апреля 2025 года
Ленинский районный суд г. Оренбурга в составе:
председательствующего судьи Астафьевой А.С.,
при секретаре Белой И.С.,
с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО2,
ответчика ФИО3,
представителя ответчика ФИО4 – ФИО5,
представителя третьего лица администрации г. Оренбурга ФИО6,
представителя третьего лица АО «ПО «Стрела» ФИО7,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО8, ФИО3 об обязании разделить земельный участок и заключить договор купли-продажи,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в Дзержинский районный суд г. Оренбурга с иском к ФИО3, а в последующем также к и ФИО8, с учетом уточнений указав, что 09.08.2023 г. между истцом и ФИО3, действующим на основании доверенности от имени ФИО8, заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: ..., полученного в результате раздела земельного участка с кадастровым номером ... на две равные части. Соглашением сторон стоимость земельного участка оценена в сумме 1 500 000 рублей, истцом был передан задаток в размере 50 000 рублей. В соответствии с п. 6 предварительного договора ответчик до подписания основного договора купли-продажи обязуется за свой счет произвести раздел, межевание и установку границ земельного участка, с целью их последующего внесения в Единый государственный реестр недвижимости. Согласно условиям договора стороны обязуются не позднее 30.09.2023 г. получить необходимые документы и заключить основной договор.
Дополнительным соглашением от 16.04.2024 г. срок совершения указанных действий продлен до 31.05.2024 г.
Истец неоднократно обращался к ответчику с предложением заключить основной договор, но со слов ответчика на данный момент идет судебное разбирательство по вопросу установления границ земельного участка, вследствие чего пропущен срок заключения основного договора купли-продажи.
13.05.2024 г. истец в адрес ответчика направил уведомление о готовности к заключению основного договора купли-продажи, 20.05.2024 г. в адрес ответчика направлена досудебная претензия. До настоящего времени основной договор купли-продажи между сторонами не заключен.
С учетом уточнения заявленных требований, истец окончательно просит суд:
обязать ФИО8 разделить земельный участок площадью 1 490 кв.м, с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: ... на две равные части;
обязать ФИО8 заключить с истцом договор купли-продажи земельного участка площадью 745 кв.м, с кадастровым номером ..., расположенным по адресу: ... стоимость 1 500 000 рублей на условиях предусмотренных предварительным договором купли-продажи от 19.08.2023 г.;
взыскать с ФИО8 в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.
Определением Дзержинского районного суда г. Оренбурга от 08.10.2024 г. гражданское дело передано по подсудности в Ленинский районный суд г. Оренбурга.
Ленинским районным судом г. Оренбурга к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ФИО9, администрация г. Оренбурга, АО «ПО «Стрела».
Третьи лица ФИО10, ФИО9 в судебное заседание не явились, извещены о нем по правилам гл. 10 ГПК РФ, ст. 165.1 ГК РФ.
Суд, руководствуясь ст.ст. 35, 113, 117, 167 ГПК РФ, определил признать извещение третьих лиц надлежащим и рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Истец ФИО1, представитель истца ФИО2, действующий на основании доверенности, уточненное исковое заявление поддержали, просили удовлетворить.
Ответчик ФИО3, являющийся также представителем ответчика ФИО8 по доверенности, против удовлетворения уточненных исковых требований возражал, просил отказать.
Представитель ответчика ФИО8 – ФИО5, действующая на основании доверенности, против удовлетворения уточненных исковых требований возражала, просила отказать.
Представитель третьего лица администрации г. Оренбурга ФИО6, представитель третьего лица АО «ПО «Стрела» ФИО7, действующие на основании доверенностей, оставили разрешение исковых требований на усмотрение суда.
Заслушав пояснения явившихся лиц, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в иске, заслушав явившихся лиц, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.
Судом установлено и подтверждается выпиской из ЕГРН от 13.01.2025 г., что ФИО8 с 27.11.2020 г. является собственником земельного участка с кадастровым номером ... расположенного по адресу: ... вид разрешенного использования – для строительства индивидуального жилого дома. Площадь земельного участка – 1 490 кв.м, дата присвоения кадастрового номера – 10.11.1993 г.
09.08.2023 г. между ФИО3 в лице представителя по доверенности от 09.08.2012 г. ФИО10 (сторона 1) и ФИО1 (сторона 2) заключен предварительный договор купли-продажи. Согласно п. 1 договора стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи земельного участка, полученного в результате раздела земельного участка с кадастровым номером ... на две равные части (половины), категория земель: земли населенных пунктов, для строительства индивидуального жилого дома. Местоположение: ... по которому сторона 1 будет выступать продавцом, а сторона 2 покупателем вышеуказанного земельного участка на условиях, предусмотренных настоящим договором.
В соответствии с п. 2 земельный участок принадлежит ФИО8 по праву собственности, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 27.11.2020 г. сделана запись регистрации за N. Сторона 1 является представителем ФИО8 по доверенности ... от 14.07.2023 г.
Согласно п. 3 договора по предварительной договоренности между сторонами стоимость вышеуказанного земельного участка, который сторона 1 намеревается продать по основному договору стороне 2, а сторона 2 намеревается купить, определена сторонами в размере 1 500 000 рублей.
По соглашению сторон в подтверждение намерений в момент подписания настоящего договора сторона 2 передала стороне 1 сумму в размере 50 000 рублей в качестве задатка. Оставшуюся сумму в размере 1 450 000 рублей сторона 2 обязуется передать в день подписания основного договора купли-продажи.
Сторона 1 гарантирует, что до заключения настоящего договора вышеуказанный земельный участок никому не продан, не подарен, не заложен, в споре, под арестом или запрещением не состоит, рентой, арендой, наймом или каким-либо иными обязательствами не обременен (п. 5).
Пунктом 6 договора предусмотрено, что сторона 1 до подписания основного договора купли-продажи обязуется за свой счет провести раздел, межевание и установку границ вышеуказанного земельного участка, с целью их последующего внесения в Единый государственный реестр недвижимости.
Стороны обязуются не позднее 30.09.2023 г. получить все необходимые документы и заключить основной договор (п. 8 договора).
16.04.2024 г. между ФИО3, действующим от имени ФИО8 в качестве представителя по доверенности от 14.07.2023 г., (сторона-1) и ФИО1 (сторона-2) заключено дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи от 09.08.2023 г., согласно п. 1 которого внесены изменения в п. 8 предварительного договора купли-продажи от 09.08.2023 г. Пункт 8 изложен в новой редакции: «Стороны обязуются не позднее 31.05.2024 г. получить все необходимые документы и заключить основной договор. До указанной даты сторона -1 обязуется не совершать с другими лицами сделок в отношении указанного в п. 1 договора земельного участка».
13.05.2024 г. ФИО1 направил в адрес истца уведомление о готовности к заключению основного договора купли-продажи. Данное уведомление получено 11.06.2024 г.
20.05.2024 г. ФИО1 направил в адрес ФИО3 досудебную претензию о заключении основного договора купли-продажи в ближайшие сроки, претензия получена 11.06.2024 г.
Обращаясь в суд с настоящим иском, истец указывает, что в нарушение достигнутых договоренностей, ответчики уклоняются от заключения основного договора купли-продажи земельного участка и совершения предшествующих этому процедур по разделу земельного участка.
Возражая против заявленных требований, ответчик ФИО3 в своем отзыве указывает, что после проведения кадастровых работ установлено, что земельный участок с кадастровым номером ... находится внутри земельного участка с кадастровым номером ..., предоставленного в долгосрочную аренду АО ПО «Стрела». После подготовки межевого плана ответчик неоднократно принимал меры к согласованию границ с АО ПО «Стрела», но получал отказы. Ответчик ФИО8 обратился в Ленинский районный суд г. Оренбурга с иском к АО ПО «Стрела» о согласовании местоположения границ. В результате рассмотрения этого дела АО ПО «Стрела» указало на неправильное рассмотрение оформление межевого плана. Исковое заявление ФИО8 определением суда от 04.06.2024 г. оставлено без рассмотрения. Кроме того, согласно письму ДГИЗО администрации г. Оренбурга постановление администрации г. Оренбурга об отводе земельного участка первоначальному собственнику ... признано утратившим силу. Ответчик ФИО3 не знал и не мог знать, что правоустанавливающий документ, на основании которого возникло право у предшествующего собственника - распоряжение администрации г. Оренбурга - отменено. Исполнение условий предварительного договора купли-продажи невозможно в силу объективных причин. Ответчик неоднократно предлагал вернуть истцу задаток за земельный участок, но истец отказывается.
В ходе производства по делу судом установлено, что первоначальным собственником спорного земельного участка с кадастровым номером ... являлся ...
Согласно архивной выписке МБУ «...» от 29.01.2025 г. № ..., постановлением администрации г. Оренбурга от 21.09.1993 г. N-п «Об отводе земельных участок в бессрочное (постоянное) пользование для индивидуального жилищного строительства» удовлетворено ходатайство граждан об отводе земельных участков в бессрочное пользование под индивидуальное строительство: I.7 ..., земельный участок площадью 1 494 кв.м в ...
Выпиской из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости от 13.01.2025 г. подтверждается, что право собственности на земельный участок было зарегистрировано в ЕГРН за ... 12.04.2010 г.; 15.03.2011 г. перешло от ФИО11 к ФИО9 на основании договора купли-продажи; 18.11.2020 г. – от ФИО9 к ФИО8 также на основании договора купли-продажи.
Из архивной выписки МБУ «...» от 29.01.2025 г. № ... следует, что распоряжением администрации г. Оренбурга от 23.01.1997 г. N-Р «Об изъятии земельных участок, отведенных под строительство индивидуальных домов и неиспользованных по назначению в течение трех лет» в связи с отказом от земельного участка постановлено считать утратившим силу п. 1.7 постановления администрации города от 21.09.1993 г. Nп об отводе участка ... по ...
В ходе рассмотрения настоящего дела изучены материалы гражданского дела Ленинского районного суда г. Оренбурга N, в рамках которого был оставлен без рассмотрения иск ФИО8 к АО «ПО «Стрела» об установлении границ земельного участка. При рассмотрении названного дела суду было представлено письмо АО «ПО «Стрела» в адрес ФИО8 N от 20.12.2023 г., которым были отмечены замечания к представленному ФИО8 на согласование межевому плану спорного земельного участка, а также указано на необходимость представить надлежаще оформленный межевой план, согласованный с собственником земельного участка с кадастровым номером ... – представителем муниципального образования «город Оренбург».
При согласовании межевого плана с муниципальным образованием «город Оренбург» ответчиком ФИО3 был получен ответ ДГиЗО администрации г. Оренбурга от 30.09.2024 г. N-исх, согласно которому согласовать границы земельного участка с кадастровым номером ... не представляется возможным, поскольку распоряжением администрации г. Оренбурга от 23.01.1997 г. постановление администрации г. Оренбурга от 21.09.93 г. об отводе земельного участка ... признано утратившим силу.
Разрешая заявленные истцом требования о понуждении ответчиков к разделу земельного участка и заключению основного договора купли-продажи, суд приходит к выводу об отказе в их удовлетворении, исходя из следующего.
В соответствии с п.п. 2, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Согласно п.п. 1, 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» в силу пункта 3 статьи 154 и пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 ГК РФ), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (пункт 2 статьи 158, пункт 3 статьи 432 ГК РФ).
Существенными условиями, которые должны быть согласованы сторонами при заключении договора, являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах существенными или необходимыми для договоров данного вида (например, условия, указанные в статьях 555 и 942 ГК РФ).
Изучив условия предварительного договора купли-продажи от 09.08.2023 г., суд приходит к выводу о том, что указанный договор является по сути не предварительным договором, а соглашением о намерении заключить в будущем договор купли-продажи земельного участка, полученного в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 56:44:0201005:196 на две равные части (половины). На момент заключения предварительного договора объекта сделки не существовало, то есть сторонами не определен предмет договора, его индивидуализирующие характеристики (кадастровый номер, границы, площадь земельного участка, подлежащего продаже истцу в будущем).
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о невозможности понудить ответчика к заключению основного договора купли-продажи.
Помимо этого, суд считает необходимым отметить тот факт, что предмет договора, о понуждении к заключению которого заявлены требования, не определен и на момент рассмотрения дела, более того, ответчиками представлены в материалы дела доказательства невозможности осуществить межевание земельного участка с кадастровым номером ... в силу того факта, что администрация г. Оренбурга отказала в согласовании межевого плана. Представитель третьего лица администрации г. Оренбурга в судебном заседании пояснил, что в связи с выявлением факта признания утратившим силу постановления об отводе земельного участка первоначальному собственнику ... администрация города намерена обратиться в суд с иском об оспаривании последующих сделок по продаже указанного земельного участка, в том числе той, на основании которого возникло право собственности ФИО8
При таких обстоятельствах удовлетворение исковых требований истца невозможно в том числе и по тем мотивам, что судебный акт должен быть исполнимым.
Более того, суд полагает, что истец не является лицом, имеющим право требовать от ответчика раздела принадлежащего ему земельного участка.
В силу п. 1 ст. 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется, в частности, в следующих случаях: образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям; образование земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке.
В сответствии с п.п. 1-3 ст. 11.4 ЗК РФ при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.
При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки.
При разделе земельного участка, находящегося в общей собственности, участники общей собственности сохраняют право общей собственности на все образуемые в результате такого раздела земельные участки, если иное не установлено соглашением между такими участниками.
Из приведенных положений закона в их совокупности следует, что с требованиями о разделе земельного участка имеет право выступать только лицо, обладающее правом собственности на указанный земельный участок, тогда как истец собственником участка не является.
Таким образом, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.
Надлежащим ответчиком по заявленным требованиям является ФИО8, поскольку именно от его имени заключен предварительный договор купли-продажи, и именно он является собственником земельного участка с кадастровым номером ... о разделе которого просит истец.
Ответчик ФИО3 при заключении предварительного договора выступал от имени ФИО8 по доверенности, каких-либо прав и обязанностей в результате данной сделки для себя не приобрел в соответствии с правилами ст. 971 ГК РФ, следовательно, является ненадлежащим ответчиком.
В ходе производства по делу стороной ответчика указано, что истцом пропущен согласованный срок для заключения основного договора купли-продажи.
Согласно п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
Как следует из условий дополнительного соглашения от 16.04.2024 г., стороны обязуются получить все необходимые документы и заключить основной договор не позднее 31.05.2024 г.
Таким образом, до 31.11.2024 г. истец мог обратиться с исковым заявлением о понуждении ответчика к заключению основного договора.
С настоящим исковым заявлением истец обратился в суд 28.08.2024 г.
Таким образом, истец обратился с исковым заявлением в пределах предусмотренного законом срока, в связи с чем данный довод ответчика суд признает необоснованным.
Вместе с тем, учитывая обстоятельства дела, суд отказывает в удовлетворении исковых требований по другим основаниям, изложенным выше.
Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
исковые требования ФИО1 к ФИО8, ФИО3 об обязании разделить земельный участок и заключить договор купли-продажи – оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Ленинский районный суд г. Оренбурга в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья подпись А.С. Астафьева
Решение в окончательной форме принято 22 мая 2025 года.
Судья подпись А.С. Астафьева
Копия верна.
Судья:
Секретарь: