№ 2-1477/2025

УИД: 68RS0003-01-2025-002194-47

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

02 октября 2025 года г. Тамбов

Советский районный суд г. Тамбова в составе:

судьи Орловой А.Д.,

при секретаре судебного заседания Поповой Ю.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «ДОМ.РФ» к ФИО1 о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на залог,

УСТАНОВИЛ:

АО «ДОМ.РФ» обратилось в суд с исковым заявлением к ФИО1. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество.

В обоснование заявленных требований указано, что ПАО Сбербанк России на основании кредитного договора от 04.07.2022 выдало кредит ФИО1 в сумме 1 210 000,00 руб. на срок 84 мес. под 11,50% годовых на приобретение квартиры, расположенной по адресу: , площадью: 31,8 кв.м., кадастровый . Для обеспечения исполнения обязательств по Кредитному договору заемщиком кредитору предоставлен залог приобретаемого объекта недвижимости. В соответствии с условиями указанного кредитного договора заёмщик принял на себя обязательства погашать кредит и уплачивать проценты за пользование кредитом ежемесячными платежами по согласованному сторонами графику платежей.

Поскольку ответчик обязательства по своевременному погашению кредита и процентов по нему исполнял ненадлежащим образом, за период с 04.10.2024 по 08.08.2025 (включительно) образовалась просроченная задолженность в размере 1 040 343,09 руб., в том числе:

- просроченные проценты – 99 270,30 руб.

- просроченный основной долг – 933 322,09 руб.

- неустойка – 7 750,70 руб.

Ответчик неоднократно нарушал сроки погашения основного долга и процентов за пользование кредитом.

Ответчику направлены письма с требованием досрочно возвратить банку всю сумму кредита. Требование до настоящего момента не выполнено.

В соответствии с условиями кредитной договора, стороны согласовали начальную продажную стоимость заложенного имущества размере 90 % от его стоимости в соответствии с отчетом об оценке. Согласно отчета об оценке № 358/22 от 29.06.2022 г., рыночная стоимость заложенного имущества составляет 1 838 288,00 руб. Следовательно, начальная продажная цена заложенного имущества составляет 1 654 459,20 руб.

На основании договора купли-продажи закладных от 29.07.2022 г. ПАО Сбербанк передало права на закладные (в том числе на закладную от 05.07.2022 г.) ООО «ИА «Фабрика ИЦБ» (после 10.05.2018 – ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент») (страница 511, строка под ). 09.08.2022 г. между АО «АИЖК» и ООО «ИА «Фабрика ИЦБ» заключен договор о выкупе дефолтных закладных. На основании вышеуказанного договора ООО «ИА «Фабрика ИЦБ» передало АО «ДОМ.РФ» (до 14.03.2018 – АО «АИЖК») по акту-приема передачи права на дефолтные закладные, в том числе на закладную от 05.07.2022 г. 26.04.2017 между ПАО Сбербанк и АО «ДОМ.РФ» заключен договор оказания услуг по обслуживанию дефолтных закладных (далее – Договор об оказании услуг). Согласно Договору об оказании услуг Банк представляет интересы АО «ДОМ.РФ» в судах общей юрисдикции, связанных с закладными и в которых АО «ДОМ.РФ» является стороной, третьим лицом или заинтересованным лицом.

На основании изложенного АО «ДОМ.РФ» просит взыскать с ФИО1 в пользу АО «ДОМ.РФ» задолженность по кредитному договору от 04.07.2022 г. за период с 04.10.2024 г. по 08.08.2025 г. в размере 1 040 343,09 руб., в том числе просроченные проценты 99 270,30 руб., просроченный основной долг 933 322,09 руб., неустойка в размере 7 750,70 руб., а также судебные расходы по оплате государственной пошлины – 45 403,43 руб..; обратить взыскание на предмет залога: квартиру, общей площадью 31,8 кв.м, кадастровый , расположенную по адресу: . Установить начальную цену продажи предмета залога в размере 1 654 459,20 руб..

В судебное заседание представитель истца не явился, о времени и месте слушания дела извещен в установленном законом порядке, в исковом заявлении представитель по доверенности ФИО2 ходатайствовала о рассмотрении дела в отсутствие представителя истца.

Ответчик ФИО1 исковые требования не признала в полном объеме, подтвердила, что заключила кредитный договор с условием передачи спорной квартиры в залог, наличие задолженности по кредиту не отрицала, пояснила, что не оплачивает кредит. Также полагала начальную цену продажи предмета залога заниженной. Отсутствие оплаты по кредиту объяснила отсутствием дохода и на наличие перед ней задолженности по заработной плате от организации «Добрые руки», в которой она работала, пояснила, что в спорной квартире никто не проживает.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть гражданское дело при данной явке.

Выслушав ответчицу, изучив материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В силу ст. 307 ГК РФ обязательства возникают, в том числе, из договора, и кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В силу ч. 1 ст. 819 ГК РФ – по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

В судебном заседании установлено, что 04.07.2022 г. ПАО Сбербанк и ФИО1 заключили кредитный договор на сумму 1 210 000,00 руб. на срок 84 мес. под 11,50% годовых на приобретение квартиры, расположенной по адресу: , площадью: 31,8 кв.м., кадастровый .

Согласно пункту 18 Кредитного договора от 04.07.2022 выдача кредита произведена путем перечисления Банком денежных средств на счет с последующим перечислением Банком денежных средств на номинальный счет ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» в ПАО Сбербанк в целях дальнейшего осуществления расчетов по оплате цены договора купли-продажи.

Согласно п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Данный договор соответствует всем необходимым требованиям, предъявляемым законом к кредитному договору (кредитором выступил банк, имеющий лицензию на осуществление соответствующих банковских операций, соблюдена письменная форма договора, сумма кредита передана заемщику).

Согласно ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно п. 11 Кредитного договора от 04.07.2022 в качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по договору ФИО1 предоставила в залог объект недвижимости – квартиру, расположенную по адресу: , приобретенную заемщиком на основании договора купли-продажи от 04.07.2022.

В соответствии с условиями кредитного договора, ответчик обязалась возвратить банку полученные денежные средства и уплатить начисленные на них проценты.

Согласно условиям кредитного договора от 04.07.2022 заемщик осуществляет погашение задолженности ежемесячно, количество платежей 84.

Однако в нарушение условий кредитного договора, ФИО1 вносились денежные средства с нарушением сроков и суммы платежей, последний платеж был произведен 19.09.2024 г., после чего платежей не было.

На основании договора купли-продажи закладных от 29.07.2022 г. ПАО Сбербанк передало права на закладные (в том числе на закладную от 05.07.2022 г.) ООО «ИА «Фабрика ИЦБ» (после 10.05.2018 – ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент») (страница 511, строка под ). 09.08.2022 г. между АО «АИЖК» и ООО «ИА «Фабрика ИЦБ» заключен договор о выкупе дефолтных закладных. На основании вышеуказанного договора ООО «ИА «Фабрика ИЦБ» передало АО «ДОМ.РФ» (до 14.03.2018 – АО «АИЖК») по акту-приема передачи права на дефолтные закладные, в том числе на закладную от 05.07.2022 г. 26.04.2017 между ПАО Сбербанк и АО «ДОМ.РФ» заключен договор оказания услуг по обслуживанию дефолтных закладных (далее – Договор об оказании услуг). Согласно Договору об оказании услуг Банк представляет интересы АО «ДОМ.РФ» в судах общей юрисдикции, связанных с закладными и в которых АО «ДОМ.РФ» является стороной, третьим лицом или заинтересованным лицом.

Истец обратился к ответчику с уведомлением о наличии просроченной задолженности, в которой выставлено требование о досрочном исполнении обязательств по кредитному договору, поскольку ФИО1 перестала исполнять принятые на себя обязательства по своевременному возврату кредита и уплате начисленных процентов, допустила образование задолженности по кредиту. Также банком было предложено досрочно погасить задолженность в течение 30 дней с момента отправления претензии.

В силу ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно расчету задолженности общая задолженность ФИО1 за период с 04.10.2024 по 08.08.2025 составляет 1 040 343,09 руб., в том числе просроченные проценты 99 270,30 руб., просроченный основной долг 933 322,09 руб., неустойка в размере 7 750,70 руб..

У суда нет сомнений по поводу правильности представленного истцом расчета суммы подлежащей к взысканию задолженности по кредитному договору.

Доказательств опровергающих выше установленные обстоятельства, ответчиком в суд не представлено.

В соответствии с п. 69 постановления Пленума Верховного суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств», подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).Исходя из анализа всех обстоятельств дела (период просрочки исполнения обязательства, а также соотношение сумм штрафа и основного долга; соотношение процентной ставки с размерами ставки рефинансирования), из компенсационной природы неустойки, оснований для снижения неустойки суд не усматривает.

Исходя из вышеизложенного, суд считает, что исковые требования о взыскании просроченной задолженности, просроченных процентов, неустойки подлежат удовлетворению в полном объеме.

Разрешая исковые требования об обращении взыскания на предмет залога, суд приходит к следующему выводу.

Согласно ст.ст. 348, 349 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда.

В силу ст. 50 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрение спора об обращении взыскания на заложенное имущество, определены статьей 54 Закона об ипотеке.

По смыслу подпункта 4 пункта 2 названной статьи, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации, при этом начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

Конституционный Суд Российской Федерации отметил, что указанная норма Закона об ипотеке направлена на обеспечение баланса интересов участников гражданского оборота, и указал, что цель обеспечения баланса интересов участников отношений, связанных с реализацией заложенного имущества, на которое обращено взыскание, предопределяет необходимость обеспечения возможности согласования начальной продажной цены такого имущества с его рыночной стоимостью, поскольку это способствует получению максимальной суммы, вырученной при реализации заложенного имущества путем продажи с публичных торгов, из которой происходит удовлетворение требований кредиторов (определение от 4 февраля 2014 г. N 221-О).

ПАО Сбербанк и ФИО1 в рамках подписания индивидуальных условий кредитования от 04.07.2022 достигли соглашения о том, что в качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по кредитному договору от 04.07.2022 заемщик предоставляет после выдачи кредита залог объекта недвижимости, расположенного по адресу: (пункты 11,12). Залоговая стоимость объекта недвижимости установлена сторонами в размере 90 % от его стоимости в соответствии с отчетом об оценке стоимости объекта недвижимого имущества.

Указанное условие о залоге зарегистрировано 05.07.2022 в Управлении Росреестра по Тамбовской области, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 06.06.2025.

Согласно выписке из ЕГРН от 06.06.2025 право собственности на квартиру площадью 31,8 кв.м, расположенную по адресу: , кадастровый , зарегистрировано за ФИО1.

Согласно отчету об оценке рыночная стоимость объекта недвижимости – квартиры площадью 31,8 кв.м, расположенной по адресу: , по состоянию на 28.06.2022 составила 1 838 288 руб., следовательно начальная продажная цена заложенного имущества составляет 1 654 459,20 руб.

Согласно п.2 ст. 348 ГК РФ и п. 1 ст. 54.1 Закона об ипотеке обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия:

сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки;

период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Согласно представленному истцом расчету общая задолженность ответчика перед Банком составила 1 040 343,09 руб.

Как указано выше, ответчик, являясь заемщиком, свои обязательства по кредитному договору от 04.07.2022 исполняет ненадлежащим образом, в связи с чем образовалась задолженность.

Таким образом, на момент предъявления банком иска ответчиком ФИО1 не исполнены обязательства по внесению ежемесячных платежей, при этом сумма неисполненного обязательства составляет более чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге (1 040 343,09 х 100% / 1 210 000 = 85,97%).

Согласно п. 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27 июня 2023 г. № 23 «О применении судами правил о залоге вещей» для возникновения залога недвижимой вещи в договоре об ипотеке также должна быть указана оценка (стоимость) предмета ипотеки (пункт 1 статьи 9 Закона об ипотеке). Условие о стоимости предмета ипотеки считается согласованным, в том числе если между сторонами достигнуто соглашение о порядке ее определения.

Согласно п. 83 Пленума Верховного Суда РФ от 27 июня 2023 г. № 23 начальной продажной ценой предмета залога для проведения торгов, по общему правилу, является стоимость предмета залога, указанная в договоре залога, если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда (пункт 3 статьи 340 ГК РФ).

Согласно подпункту 4 пункта 2 ст. 54 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества.

Ответчиком в нарушении ст. 56 ГПК РФ не представлено доказательств иной рыночной стоимости предмета залога.

Согласно ч. 1 ст. 68 ГПК РФ объяснения сторон и третьих лиц об известных им обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, подлежат проверке и оценке наряду с другими доказательствами. В случае, если сторона, обязанная доказывать свои требования или возражения, удерживает находящиеся у нее доказательства и не представляет их суду, суд вправе обосновать свои выводы объяснениями другой стороны.

Однако ответчик ФИО1 в подтверждение своих доводов каких-либо доказательств, опровергающих рыночную стоимость предмета залога по кредитному договору от 04.07.2022 не представила, ходатайство о назначении судебной экспертизы перед судом не заявила, не привела доводов о возможности удовлетворения требований банка за счет реализации части заложенного имущества. В связи с чем суд устанавливает начальную продажную цену заложенного имущества в размере 1 654 459,20 руб., что составляет девяносто процентов от 1 838 288 руб. - рыночной стоимости квартиры, расположенной по адресу: , установленной отчетом об оценке рыночной стоимости имущества от 29.06.2022.

Суд находит обоснованными и подлежащими удовлетворению исковые требования АО «ДОМ.РФ» об обращении взыскания на предмет залога путем продажи с публичных торгов квартиры, расположенной по адресу: , установив начальную цену продажи предмета залога в размере 1 654 459,20 рублей.

Доводы ответчика о том, что она не может исполнять кредитные обязательства, поскольку перед ней у ее работодателя Курилович имеется задолженность по заработной плате, которая гораздо выше ее кредитных обязательств, не могут служить основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку права взыскателя не могут зависеть от действий третьих лиц. К тому же доказательств наличия задолженности ФИО1 не представлены, несмотря на разъяснения суда.

Кроме того, в силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы в размере 45403,43 руб., понесенные истцом при уплате государственной пошлины при подаче иска в суд.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования АО «ДОМ.РФ» - удовлетворить.

Взыскать с ФИО1, года рождения, паспорт гражданина РФ в пользу АО «ДОМ.РФ» ОГРН задолженность по кредитному договору от 04.07.2022 г. за период с 04.10.2024 г. по 08.08.2025 г. в размере 1 040 343,09 руб., в том числе просроченные проценты 99 270,30 руб., просроченный основной долг 933 322,09 руб., неустойка в размере 7 750,70 руб., а также судебные расходы по оплате государственной пошлины – 45 403,43 руб..

Обратить взыскание на предмет залога: квартиру, общей площадью 31,8 кв.м, кадастровый , расположенную по адресу: . Установить начальную цену продажи предмета залога в размере 1 654 459,20 руб..

Решение может быть обжаловано в Тамбовский областной суд через Советский районный суд города Тамбова в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья А.Д.Орлова

Мотивированное решение изготовлено 03 октября 2025 года

Судья А.Д.Орлова