К делу № 2-1002/2022
УИД 23RS0033-01-2022-001263-96
РЕШЕНИЕ
И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И
п. Мостовской 06.09.2022
Мостовской районный суд Краснодарского края в составе:
председательствующего судьи Таранова Р.А.,
при секретаре Черной Л.В.,
с участием
истца ФИО1,
представителя истца ФИО2,
представителя ответчика ФИО3,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО4 о признании права собственности на земельный участок
установил:
ФИО1 обратился в суд с вышеуказанным иском к ФИО4, в котором, с учетом последующего уточнения исковых требований, просил:
- признать заключенный между истцом и ответчиком предварительный договор от 13.02.2020, основным договором купли-продажи земельного участка.
- признать за ФИО1 право собственности на земельный участок общей площадью 45600 кв.м, кадастровый номер , категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование- для сельскохозяйственногопроизводства, расположенный по адресу:
– разъяснить, что судебное решение является для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю основанием для регистрации права собственности за гражданином ФИО1 права собственности на земельный участок общей площадью 45600 кв.м, кадастровый номер , категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу:
Также просил взыскать с ответчика понесенные судебные издержки по оплате государственной пошлины.
Исковые требования мотивированы тем, что 13.02.2020 между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения, по условиям которого ответчик обязуется продать, а истец купить земельный участок из общей долевой собственности 465\669496 кв.м. (45600+/-1868 кв.м.) после его межевания и выделения в счет доли из земельного участка с кадастровым номером: (новый кадастровый номер - ), расположенного по адресу:
Согласно условиям, изложенным в п.п. 3-6 договора покупатель уплачивает продавцу за земельный участок 100000 рублей, из них: 50 000 рублей уплачиваются в качестве аванса, а 50000 рублей при подписании основного договора купли - продажи земельного участка. Затраты на межевание земельного участка, постановку его на кадастровый учет, государственную регистрацию перехода права собственности несет покупатель.
Покупатель исполнил свои обязательства по оплате стоимости земельного участка продавцу, оплатив 100000 рублей наличными денежными средствами тремя суммами.
Покупатель исполнил за свой счет также обязательства по межеванию земельного участка, постановке его на кадастровый учет, получению нового свидетельства о праве собственности продавца. Указанные документы получены 03.02.2022.
Таким образом, какие-либо правовые препятствия для подписания основного договора купли-продажи земельного участка и государственной регистрации права собственности на покупателя отсутствовали.
21.02.2022 продавцу направлена телеграмма, согласно тексту которой, она приглашалась на 09.03.2022 для заключения основного договора купли-продажи с покупателем, однако она не явилась.
23.03.2022 продавцу в порядке, предусмотренном ст.132 ГПК РФ для урегулирования спора направлена и вручена лично досудебная претензия.
Несмотря на принятие, покупателем мер для мирного урегулирования спора, продавец отказывается от совершения данных действий по своей инициативе, не желая добровольно исполнять принятые на себя в письменной форме обязательства.
В судебном заседании истец ФИО1 и его представитель ФИО2 уточненные исковые требования поддержали и просили их удовлетворить, приведя в обоснование доводы,изложенные в иске.
Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела была надлежаще извещен.
Представитель ответчика ФИО3 в судебном заседании возражал против удовлетворения иска ФИО1, считает исковые требования не законными и не обоснованными. При этом пояснил, что согласно иска истец 21.02.2022 направил телеграмму с приглашением ответчика на 09.03.2022 для заключения основного договора исходя из ст. 429 ГК РФ истец нарушил все законные требования данной статьи. Истец пытается за 100000 руб. завладеть земельным паем площадью 4.7 га. Согласно рыночной стоимости данные земельные паи площадью 4.7 га стоят от 1500.000 руб. до 4700000 руб.и выше. Кроме того ответчик является собственником земельного пая площадью 4.7 га., и никто не в праве обязать его продать своё благо против воли ответчика. В настоящее время ответчик не будет продавать земельный пай ФИО1
Свидетель в судебном заседании пояснила, что в феврале 2020 года к ней обратился ФИО3, который просил помочь ему продать земельный пай принадлежащий его теще ФИО4 за 60000 рублей. Ему нужны были деньги, так как у него была стройка. Она при нем позвонила ФИО1, который в тот период времени скупал земельные паи и договорилась о продаже земельного пая за 100000 рублей. ФИО3 данная сумма устроила. ФИО3 она пояснила, что такая сделка может быть осуществлена только после выдела в счет доли самостоятельного земельного участка. 12.02.2020 ФИО4 оформила доверенность на для производства выдела земельного участка в счет принадлежащей ей доли. 13.02.2020 подготовила предварительный договор купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения.ФИО4 в присутствии ФИО3, а также ФИО1 ознакомились с условиями предварительного договора, согласились с ними и подписали его. При подписании предварительного договора ФИО1 передал ФИО4 денежные средства в размере 50000 рублей за продаваемый земельный участок. Пояснила, что в данном предварительном договоре имеется описка в п.11. указано в течении 3-месяцев, а должно быть указано 3-лет, так как доверенность выдана на три года и процедура выдела обычно занимает от 2-х до 3-х лет. В дальнейшем занималась оформлением документов по выделу земельного участка в счет принадлежащей ФИО4 доли. На что потребовалось время. ФИО4 и ФИО3 не интересовались ходом оформления документов. ФИО3 только интересовался денежными средствами. В последствии когда он очередной раз позвонил по поводу денежных средств, она ему сказала, что бы он звонил ФИО1 и вопрос по денежным средствам они решали с ним. При этом в указанный период ФИО4 и ФИО3 не говорили о том, что не намерены продавать земельный участок. За оформление документов оплачивал ФИО1 21.12.2021 за ФИО4 было зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером . Все документы были готовы 27.12.2021. Об этом она сообщила ФИО1 и позвонила ФИО3 ФИО3 сказал, что подписывать ничего не будет. Отправили ФИО4 телеграмму. Приехал ФИО3 и просил отдать папку с документами, а точнее хотел выкупить ее. Также департаменту имущественных отношений Краснодарского края направляли предложение о выкупе вышеуказанного земельного участка, так как он из земель сельскохозяйственного назначения. После отказа направили телеграмму ФИО4, которая на подписание основного договора не приехала.
Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению.
Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают в том числе, из договоров и иных сделок.
В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Статьей 12 Федерального закона от 24 июля 2002 года N101 -ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" установлено, что к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса РФ.
Согласно ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу п.п. 1, 3 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В судебном заседании установлено, что 13.02.2020 между ФИО4 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор, поименованный как предварительный купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения.
Из п.1. предварительного договора от 13.02.2020 следует, что предметом основного договора стороны определили объект недвижимости земельный участок, который продавец обязался создать в будущем путем выдела в счет своей земельной доли в размере 465/669496из земельного участка с кадастровым номером , площадью 69949600 кв.м, расположенного по адресу:
Согласно п.2 предварительного договора от 13.02.2020 земельная доля принадлежит продавцу на основании дополнительного свидетельства о праве на наследство по завещанию от 12.05.2009, выданного нотариусом Мостовского нотариального округа Краснодарского края что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по краснодарскому краю, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 01.06.2009 сделана запись регистрации №23-23-32/013/2009-473.
Стороны определили цену основного договора - 100000 рублей.
Из п.п. 3-6 предварительного договора от 13.02.2020 следует, что покупатель уплачивает продавцу за земельный участок 100000 рублей, из них: 50000 рублей уплачиваются в качестве задатка, а 50000 рублей при подписании основного договора купли - продажи земельного участка.
Покупатель за свой счет проводит работы по межеванию земельного участка и постановки его на кадастровый учет.
Затраты по регистрации перехода права собственности в соответствии со ст.551 ГК РФ, после заключения основного договора купли-продажи земельного участка несет покупатель.
В судебном заседании также установлено, что согласно распискам истец ФИО1 оплатил ответчице ФИО4 в счет купли-продажи земельного участка по предварительному договору от 13.02.2020: 13.02.2020 – 50000 рублей, 27.07.2020 – 20000 рублей, 20.05.2020 – 30000 рублей, таким образом, истец исполнил свои обязательства по оплате стоимости земельного участка ответчицы, оплатив полную продажную стоимость имущества в размере 100000 рублей.
Истец также за свой счет исполнил обязательства по межеванию земельного участка, постановке его на кадастровый учет и регистрации права собственности на земельный участок за ответчиком.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права №23-АЕ 584379 от 01.06.2009, выданному Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю, ФИО4 является собственником общей долевой собственности на 456/669496 долей на земельный участок, площадью 69949600 кв.м, кадастровый номер: , категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 01.06.2009 сделана запись регистрации №
Из содержания доверенности №23АА8728215 от 12.02.2020, удостоверенной нотариусом Мостовского нотариального округа Краснодарского края ., ФИО4 уполномочила совершать все действия, необходимые для выдела земельного участка в счет 456/669496 долей, принадлежащих ФИО4 в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: в том числе: требовать выдела земельного участка в счет указанной доли, о чем извещать остальных участников долевой собственности в письменной форме путем опубликования сообщения в средствах массовой информации, совершать все действия, необходимые для регистрации права собственности на выделенный земельный участок, с правом проведения межевых работ, подписания акта согласования местоположения границ, присвоить вновь образованному земельному участку почтовый адрес, поставить на кадастровый учет, получить межевые планы, зарегистрировать право собственности на вновь образованный земельный участок в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии и других компетентных органах, получить все правоустанавливающие документы на оформленное в собственность имущество. Срок полномочий 3 года с 12.02.2020, с запретом на передоверие полномочий по настоящее доверенности другим лицам.
поручение ФИО4 исполнила, земельный участок, площадью 45600 кв.м, был поставлен кадастровый учет (кадастровый номер: ), что соответствует размеру доли ФИО4 Данный земельный участок выделен из земельного участка с кадастровым номером: и право собственности зарегистрировано за ФИО4 21.12.2021, что сторонами не оспаривалось.
Согласно п. 11 предварительного договора от 13.02.2020 земельный участок оформляется после подписания сторон в течении 3-х месяцев.
В силу п. 2 ст.8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. Иной момент возникновения, изменения прав на недвижимое имущество может быть установлен только законом.
Однако с учетом п. 5 предварительного договора от 13.02.2020 правовая возможность переоформления права собственности на Покупателя возникла после выдела земельного участка из общей долевой собственности, с момента государственной регистрации права собственности ФИО4 на земельный участок с кадастровым номером и получения соответствующих документов.
Истец обратился к ответчику с предложением заключить основной договор купли-продажи, а именно 21.02.2022 ответчику ФИО4 направлена телеграмма, согласно которой она приглашалась на 09.03.2022 для заключения основного договора купли-продажи с покупателем, однако ответчица не явилась.
Кроме того, 23.03.2022 ответчику ФИО4 для урегулирования спора направлена и вручена лично досудебная претензия.
Таким образом, с момента государственной регистрации права собственности ФИО4 на земельный участок с кадастровым номером , независящих от неё препятствий для заключения основного договора купли-продажи и передачи оплаченного имущества в собственность ФИО1 не имелось. В связи с чем, суд пришел к выводу о недобросовестности действий ФИО4 при исполнении обязательств продавца по договору от 13.02.2020, злоупотреблении ею своими правами, что прямо запрещено статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с положениями ст.487 ГК РФ в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со ст.314 настоящего Кодекса.
В случае неисполнения покупателем обязанности предварительно оплатить товар применяются правила, предусмотренные ст.328 настоящего Кодекса.
В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передачи товара в установленный срок (ст.457 ГК РФ), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.
В соответствии с пунктом 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей вещи с условием о предварительной оплате.
В абзаце 3 пункта 23 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в ч.1 ст.431 ГК РФ, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с п.1 ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
Анализируя содержание заключенного между сторонами предварительного договора купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения, дав толкование условиям предварительного договора по правилам статьи 431 ГК РФ, суд пришел к выводу о том, что заключенный между сторонами договор, поименованный предварительным договором, не являлся предварительным договором по смыслу статьи 429 ГК РФ, данный договор является договором купли-продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате, поскольку содержит все существенные условия, предъявляемые к такому договору.
К данному выводу суд пришел, исходя как из буквального значения содержащихся в данном договоре слов и выражений, а также из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.
При этом в судебном заседании было установлен факт того, что истцом ФИО1 ответчику ФИО4 была произведена оплата установленной сторонами суммы в размере 100000 рублей в счет купли-продажи земельного участка по предварительному договору от 13.02.2020, т.е. со стороны истца имела место оплата полной продажной стоимости имущества, следовательно, истцом обязательства по оплате цены земельного участка исполнены в полном объеме.
Доводы стороны ответчика о том, что стоимость земельного участка в настоящее время увеличилась, судом отклоняются как не имеющие правового значения для разрешения спора.
Кроме того, заключив предварительный договор купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения от 13.02.2022, ФИО4 тем самым выразила свою волю на отчуждение имущества, определив его стоимость в размере 100000 рублей.
Доводы представителя ответчика о пропуске истцом шестимесячного срока, предусмотренного положениями пункта 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, не состоятельны, так как судом установлено, что по своей правовой природе между сторонами был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате, и положения пункта 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации не применимы к правоотношениям сторон.
При таких обстоятельствах, суд считает необходимым исковые требования ФИО1 к ФИО4 о признании права собственности на земельный участок, удовлетворить.
В соответствии с ч. 1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.
Согласно ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
В связи с этим суд взыскивает с ответчика ФИО4 в пользу истца ФИО1 судебные расходы, связанные с оплатой истцом государственной пошлины при подаче искового заявления в суд в размере 3200 рублей.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
решил:
исковые требования ФИО1 к ФИО4 о признании права собственности на земельный участок, удовлетворить.
Признать предварительный договор купли продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения от 13.02.2020, заключенный между ФИО4, , и ФИО1, договором купли-продажи земельного участка площадью 45600 +/-1868 кв.м, с кадастровым номером , категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: Краснодарский край, Мостовский район, в границах АО «Псебай».
Признать за ФИО1, , право собственности на земельный участок площадью 45600 кв.м, с кадастровым номером , категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу:
Решение суда является для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю основанием для регистрации права собственности за ФИО1 , на земельный участок площадью 45600 кв.м, с кадастровым номером , категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу:
Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО1 судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 3200 рублей.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Мостовской районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 13.09.2022.
Судья Р.А. Таранов