Решение по делу № 2-3880/2024 от 30.04.2025 - о взыскании расходов на устранение недостатков, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов.

29RS0018-01-2024-005576-56

Дело № 2-415/2025

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

30 апреля 2025 года город Архангельск

Октябрьский районный суд г. Архангельска в составе

председательствующего судьи Подчередниченко О.С.,

при секретаре Карповой Н.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Стройкомплекс» о взыскании расходов на устранение недостатков, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов,

установил:

ФИО2 (далее – истец) обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Стройкомплекс» (далее – ответчик), окончательно, о взыскании расходов на устранение недостатков в размере 187 957 рублей 80 копеек, неустойки за просрочку исполнения требования о соразмерном уменьшении выкупной цены за период с 24.09.2024 по 10.11.2024 в размере 1 631 520 рублей, неустойки за просрочку исполнения требования о возмещении расходов на исправление недостатков за период с 22.11.2024 по 03.12.2024 в размере 407 880 рублей, а также начиная с 04.12.2024 по день фактического исполнения требования, неустойку за просрочку передачи квартиры за период с 04.05.2022 по 28.07.2022 в размере 1 461 570 рублей, неустойки за просрочку выполнения чистовой отделки квартиры за период с 05.10.2022 по 09.11.2022 в размере 3 399 000 рублей, компенсации морального вреда в размере 20 000 рублей, расходов за составление заключения эксперта по определению стоимости устранения недостатков от 23.10.2024 № 367/24-СЭ в размере 8 000 рублей, расходов на оплату услуг представителя в размере 50 000 рублей, почтовых расходов в размере 584 рубля 60 копеек.

В обоснование требований указала, что 28.10.2020 администрацией МО «Город Архангельск» ответчику ООО «СЗ СтройКомплекс» выдано разрешение № RU№ на строительство многоквартирного жилого дома по адресу: Российская Федерация, Архангельская область, городской округ «Город Архангельск», город Архангельск, <адрес>. 07.12.2021 между ФИО2 и ООО «СЗ «СтройКомпекс» был заключен договор бронирования, согласно которому ответчик осуществляет услуги по подбору и бронированию однокомнатной квартиры, находящейся по адресу: Архангельская область, город Архангельск, <адрес>, являющейся объектом долевого строительства в соответствии с требованиями заказчика (п. 1.1). Цена вышеназванного объекта недвижимости установлена в размере 3 399 000 руб. Указанная стоимость квартиры действует только в случае заключения договора участия в долевом строительстве в срок, указанный в п. 3.1. договора (п. 1.2). Согласно п. 3.1. договора бронирования квартира бронируется исполнителем на срок 10 дней со дня подписания настоящего договора. 07.12.2021 истец внесла аванс по договору бронирования в сумме 100 000 рублей. 17.12.2021 между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи. По условиям указанного договора (п. 1.1) продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель - принять и оплатить следующее недвижимое имущество: квартиру за номером 18, которая будет находиться в доме на 2 этаже. Общая площадь квартиры определяется согласно проекту и предварительно составляет 29,3 кв.м, здания со встроенными помещениями производственного и торгового назначения, создаваемого ответчиком на земельном участке площадью 1 318 кв.м, с кадастровым номером № в Октябрьском территориальном округе города Архангельска по адресу: <адрес>. 17.12.2021 истец уплатила 3 299 000 руб. Ответчиком выдана справка от 17.12.2021 об отсутствии задолженности по предварительному договору купли-продажи от 17.12.2021. Постановлением Администрации городского округа «Город Архангельск» от 25.05.2022 № 988 объекту капитального строительства - многоквартирному жилому дому присвоен адрес: Российская Федерация, Архангельская область, городской округ «Город Архангельск», <адрес>. На основании разрешения от 20.06.2022 № объект был введен в эксплуатацию. 29.07.2022 между истцом и ответчиком заключен договор № 18 купли-продажи <адрес> общей площадью 27,3 кв.м., кадастровый №, расположенной на 2 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: Российская Федерация, Архангельская область, г. Архангельск, <адрес>. По условиям договора продавец передает, а покупатель принимает жилое помещение — квартиру номер 18 общей площадью 27,3 кв.м., кадастровый №, расположенной на 2 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: Российская Федерация, Архангельская область, г. Архангельск, <адрес>, площадь объекта приведена без учета площади лоджии (п. 1.1.). Цена договора и порядок расчетов определены в пункте 3 договора купли-продажи. Определено, что стоимость объекта составляет 3 399 000 рублей. 29.07.2022 на основании акта приема-передачи квартиры квартира передана истцу с указанием на то, что стоимость квартиры оплачена им полностью. Квартира передана покупателю с пропуском установленного п.п. 2.2.-2.3. договора срока. 04.08.2022 право собственности зарегистрировано за ФИО2 в Едином государственном реестре недвижимости (запись №). Акт о приеме-передачи чистовой отделки (как на то указывает п. 2.3. предварительного договора купли-продажи от 17.12.2021) между сторонами не подписывался. Со стороны ответчика был вручен смотровой лист от 09.11.2022 в двух экземплярах, который истец отказалась подписывать. Таким образом, фактически чистовая отделка была готова 09.11.2022, тогда как согласно предварительному договору купли-продажи от 17.12.2021, данный срок не должен превышать 2 месяцев с момента государственной регистрации права на квартиру на имя покупателя, то есть не позднее 04.10.2022. В процессе эксплуатации в указанной квартире были выявлены многочисленные недостатки. 21.09.2023 был произведен осмотр квартиры независимым экспертом истца, составлены замечания. 13.09.2024 ответчиком получена претензия истца с требованием о соразмерном уменьшении цены в связи с выявленными недостатками. Ответом от 03.10.2024 на претензию от 10.09.2024 ответчик отказал в удовлетворении требований истца. Письмом от 08.10.2024 ответчик уведомил истца о предоставлении доступа в жилое помещение для проведения осмотра на предмет выявленных недостатков. 15.10.2024 в 14:00 был произведен осмотр жилого помещения совместно с представителями ответчика. По результатам осмотра никакого ответа не последовало, акт так и не был выслан в адрес истца. 10.10.2024 истец обратилась в ООО «Респект» для определения рыночной стоимости устранения недостатков, обнаруженных в ходе приемки помещения расположенного по адресу: г. Архангельск, <адрес> Согласно заключению эксперта от 23.10.2024 № 367/24-СЭ стоимость восстановительного ремонта объекта экспертизы на дату проведения эксперт составляет 417 548 рублей. 11.11.2024 ответчиком получена претензия истца с требованием о возмещении расходов на устранение недостатков в размере 417 548 рублей в срок, не превышающий 10 дней. Претензия оставлена без ответа.

Истец, извещенная о рассмотрении дела, в судебном заседании не присутствовала. Ее представитель ФИО3 в судебном заседании исковые требования уменьшила в связи с проведенной по делу судебной экспертизой, указала на несогласие с проведенной судебной экспертизой.

Ответчик ООО «СЗ «Стройкомплекс», извещенный о рассмотрении дела, в судебное заседание представителя не направил.

Ранее в отзыве указывал, что на основании договора купли-продажи <адрес> от 29.07.2022 истец является собственником <адрес> в г. Архангельске. Жилое помещение было передано по акту приема-передачи от 29.07.2022. Договор долевого участия в строительстве, договор подряда на выполнения работ по чистовой отделке сторонами не заключались. Предварительный договор купли-продажи от 17.12.2021 предусматривает проведение работ по чистовой отделке, однако перечень работ не соответствует фактическим характеристикам помещения на момент его осмотра ИП ФИО1 Предварительный договор по общему правилу действует до заключения основного договора. В договоре купли-продажи №18 от 29.07.2022 не содержится указания на необходимость подписания дополнительного акта приема-передачи, а также сведений о чистовой отделке жилого помещения. Как указывает истец в претензии, недостатки выявлены в ходе эксплуатации объекта. Следовательно, не представляется возможным определить причину появления замечаний, указанных экспертом. Также заявлено ходатайство о применении по делу ст. 333 ГК РФ в связи с явной несоразмерностью неустоек.

Третьи лица ООО «АРХТЕХСТРОЙНАДЗОР», ООО «Элай Дом», извещенные о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание своих представителей не направили.

Суд, заслушав представителей истца до перерыва, исследовав материалы дела, оценив все в совокупности с нормами действующего законодательства, приходит к следующему.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В пункте п.23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что в силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (пункт 2 статьи 455 ГК РФ).

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Судом установлено, что 28.10.2020 администрацией МО «Город Архангельск» ответчику выдано разрешение № RU№ на строительство многоквартирного жилого дома по адресу: Российская Федерация, Архангельская область, городской округ «Город Архангельск», город Архангельск, <адрес>

07.12.2021 между истцом и ответчиком был заключен договор бронирования, согласно которому ответчик осуществляет услуги по подбору и бронированию однокомнатной квартиры, находящейся по адресу: Архангельская область, город Архангельск, <адрес>, являющейся объектом долевого строительства в соответствии с требованиями заказчика (п. 1.1).

Цена вышеназванного объекта недвижимости установлена в размере 3 399 000 рублей. Указанная стоимость квартиры действует только в случае заключения договора участия в долевом строительстве в срок, указанный в п. 3.1. договора (п. 1.2).

Согласно п. 3.1. договора бронирования квартира бронируется исполнителем на срок 10 дней со дня подписания настоящего договора.

07.12.2021 истец внесла аванс по договору бронирования в сумме 100 000 рублей.

17.12.2021 между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи.

По условиям указанного договора (п. 1.1) продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель - принять и оплатить следующее недвижимое имущество: квартиру за номером 18, которая будет находиться в доме на 2 этаже. Общая площадь квартиры определяется согласно проекту и предварительно составляет 29,3 кв.м, здания со встроенными помещениями производственного и торгового назначения, создаваемого ответчиком на земельном участке площадью 1 318 кв.м, с кадастровым номером № в Октябрьском территориальном округе города Архангельска по адресу: <адрес>

На момент передачи квартиры покупателю она должна соответствовать следующим характеристикам: наличие стеклопакетов; остекления лоджии; внутренних сетей отопления, водоснабжения, канализации (с установкой счетчиков учета потребления); наружных сетей теплоснабжения, холодного водоснабжения; тепловых радиаторов; автоматической системы пожаротушения и пожарооповещения, согласно проекта; внутриквартирной разводки электрики; выполненной штукатурки и шпатлевки стен.

Согласно п. 1.2. предварительного договора купли-продажи продавец обязуется дополнительно выполнить следующие работы и устанавливает следующее оборудование в срок, не превышающий 2 месяцев с момента государственной регистрации права на квартиру на имя покупателя: чистовую отделку квартиры в цветовой гамме «Бизнес-графит» стяжка пола, выравнивание стен, разводка электрики, установка розеток, разводка сантехнических труб, установка дверей входных и межкомнатных, остекление балкона, оклейка обоев, укладка ламината, облицовка керамической плиткой ванной комнаты и туалета, установка ванны, установка унитаза, установка раковины, установка смесителей, монтаж натяжных потолков по всей площади квартиры с отверстиями под люстру по одному на каждое помещение.

По условиям указанного договора (п.п. 2.1.-2.3.) ответчик обязался возвести объект и получить в установленном порядке разрешение на его ввод в эксплуатацию в 1 квартале 2022 года. Не позднее 20 календарных дней с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию продавец обязался зарегистрировать на свое имя право собственности на квартиру. В течение 10 календарных дней с момента внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о государственной регистрации права собственности продавца на квартиру, продавец обязался передать покупателю квартиру по акту приема-передачи и ключи.

Пунктом 2.5. предварительного договора купли-продажи предусмотрен гарантийный срок, который составляет: на несущие конструкции - 5 лет; на прочее - 3 года с момента ввода объекта в эксплуатацию.

Пунктом 3 договора определена цена квартиры, порядок расчетов.

По договоренности между сторонами цена квартиры определена в размере 3 399 000 рублей из расчета 116 006 рублей 82 копейки за один квадратный метр.

Указанная цена квартиры уплачивается покупателем в следующем порядке и сроки: 3 399 000 рублей в срок до 17.12.2021.

17.12.2021 истец уплатила 3 299 000 рублей. Ответчиком выдана справка от 17.12.2021 об отсутствии задолженности по предварительному договору купли- продажи от 17.12.2021.

Постановлением Администрации городского округа «Город Архангельск» от 25.05.2022 № 988 объекту капитального строительства - многоквартирному жилому дому присвоен адрес: Российская Федерация, Архангельская область, городской округ «Город Архангельск», город Архангельск, <адрес>.

На основании разрешения от 20.06.2022 № объект был введен в эксплуатацию.

29.07.2022 между истцом и ответчиком заключен договор № 18 купли-продажи <адрес> общей площадью 27,3 кв.м., кадастровый №, расположенной на 2 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: Российская Федерация, Архангельская область, г. Архангельск, <адрес>.

По условиям договора продавец передает, а покупатель принимает жилое помещение — <адрес> общей площадью 27,3 кв.м., кадастровый №, расположенной на 2 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: Российская Федерация, Архангельская область, г. Архангельск, <адрес> площадь объекта приведена без учета площади лоджии (п. 1.1.).

Цена договора и порядок расчетов определены в пункте 3 договора купли-продажи. Определено, что стоимость объекта составляет 3 399 000 рублей.

29.07.2022 на основании акта приема-передачи квартиры квартира передана истцу с указанием на то, что стоимость квартиры оплачена им полностью.

04.08.2022 право собственности зарегистрировано за истцом в Едином государственном реестре недвижимости (запись №).

Акт о приеме-передачи чистовой отделки (как на то указывает п. 2.3. предварительного договора купли-продажи от 17.12.2021) между сторонами не подписывался.

Со стороны ответчика был вручен смотровой лист от 09.11.2022 в двух экземплярах, который истец отказалась подписывать. Таким образом, фактически чистовая отделка была готова 09.11.2022, тогда как согласно предварительному договору купли-продажи от 17.12.2021, данный срок не должен превышать 2 месяцев с момента государственной регистрации права на квартиру на имя покупателя, то есть не позднее 04.10.2022.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, - регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ).

Согласно статье 4 Закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену квартиры и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч.1).

В соответствии с ч.4 указанной статьи договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, об отнесении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости к уникальным объектам, если в проектной документации таких многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости предусмотрена хотя бы одна из характеристик, являющаяся в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации основанием для их отнесения к уникальным объектам (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения), а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства:

а) исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд;

б) размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона;

6) условия, предусмотренные частью 5 статьи 18.1 настоящего Федерального закона, в случае, указанном в части 1 статьи 18.1 настоящего Федерального закона.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью (ч.3).

В п. 9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) указано, при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

Согласно п. 1 ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

При этом суд учитывает, что после заключения предварительных договоров купли-продажи истец к застройщику с требованиями о регистрации их как договоров долевого участия в строительстве не обращалась.

Если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Федерального закона N 214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным федеральным законом.

Таким образом, учитывая, что предварительный договор купли-продажи от 17.12.2021, заключенный между истцом и ответчиком не содержит обязательных условий предусмотренных Законом № 214-ФЗ, ответчиком денежные средства по нему не переводились на специальный счет, то между сторонами не заключен договор участия в долевом строительстве, заключая предварительный договор, стороны согласовали его условия, следовательно истец был уведомлен о том, что к спорным правоотношениям не применимы положения Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п. 1 ст. 456 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

В силу п. п. 1, 2 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Согласно п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Согласно п. 1 ст. 476 продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Из договора купли-продажи квартиры, акта приема-передачи не следует, что продавцом сообщалось о наличии недостатков квартиры.

Согласно заключению судебной экспертизы ООО «СтройЭксперт» от 10.04.2025, обоснованность замечаний, указанных в Замечаниях, выявленных при осмотре после приемки <адрес> ЖК «Страдивари» в г. Архангельск № 3234-2023 подтверждена частично. На момент проведения экспертизы выявлены следующие дефекты:

- Выявлены вертикальные и наклонные трещины в месте примыканий перегородок к межквартирной перегородке в коридоре и в комнате, а также в нижней части у перегородки туалета и межквартирной перегородке у наружной стены слева от оконного проема.

- На поверхностях внутренних стен имеются отклонения от вертикали при простой штукатурки более 10мм на всю высоту помещений.

- На всех оштукатуренных и шпаклеванных стенах выявлены магнитом места установки вертикальных штукатурных маяков под слоем раствора.

- Установленные дверной блок в туалете не соответствует требованиям п.5.11 ГОСТ 475-2016 «Блоки деревянные и комбинированные» т.к. не является водостойким из-за того, что верхний и нижний торец дверного полотна ничем не покрыты для защиты от попадания влаги.

- Установленный дверной блок в туалет не закреплен в проеме шурупами (саморезами), а смонтирован на монтажную пену.

- При осмотре выявлено отсутствие гильз при переходе трубопроводов водоснабжения через перегородку в кухню-нишу.

- В туалете над ванной отсутствует финишная карнизная планка (плинтус ПВХ) натяжного потолка.

- Наличники дверного блока со стороны коридора не закреплены.

- Порожек на стыке керамической плитки в коридоре и ламината не закреплен надежно.

- На всех поверхностях внутренних стен выявлены отклонения от вертикали при простой отделке до 12мм.

- В верхнем правом углу правого простенка оконного проема наружной стены в месте примыкания внутренней межквартирной перегородки к потолку выявлены следы отшелушивания отделки на длину внутрь помещения более 1м шириной, равной высоте монолитной железобетонной балки перекрытия.

- Над оконным проемом выявлены пустоты при простукивании вследствие отскока штукатурки.

- На балконе не выполнено зачеканивание вертикального и горизонтального шва цементно-песчаным раствором между монолитной железобетонной балкой и кирпичной кладкой.

- При простукивании керамогранитной плитки на балконе выявлены пустоты под ней.

- При осмотре выявлено, что порог наружного дверного блока прогибается при приложении к нему нагрузки.

- Отсутствуют торцевые заглушки подоконной доски.

Стоимость устранения замечаний/дефектов в текущих ценах 1 квартале 2025 года для Архангельской области, 1 ценовая зона согласно Письму Минстроя России от 25.02.2025 № 10314-ИФ/09, в базе ФСНБ- 2022 (с изм. 1-13) согласно Приказу министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 07.02.2025 г. №69/пр составляет 187 957,8 (Сто восемьдесят семь тысяч девятьсот пятьдесят семь) рублей 80 копеек.

Эксперт обратил внимание суда, что в соответствии с п. 2 ст. 86 «Заключение эксперта» ГПК РФ «если эксперт при проведении экспертизы установит имеющие значение для рассмотрения и разрешения дела обстоятельства, по поводу которых ему не были поставлены вопросы, он вправе включить выводы об этих обстоятельствах в свое заключение».

При изучении материалов гражданского дела экспертом выявлено, что при составлении локального сметного расчета № 1 на устранение недостатков, обнаруженных в результате приемки квартиры (том 1, л.д. 51-55) были допущены существенные нарушения, повлиявшие на достоверность определения сметной стоимости устранения недостатков (в сторону удорожания), обнаруженных в результате приемки квартиры, а именно:

- Неправомерно приняты повышающие коэффициенты к ОЗП=1,15, ЭМ=1,25 согласно Приказу от 04.08.2020 №421/пр п.5686 «При применении сметных норм, включенных в сборники ГЭСН (ФБР, ТЕР), аналогичных технологическим процессам в новом строительстве, в том числе по возведению новых конструктивных элементов» и коэффициенты 1,5 к ОЗП и ЭМ согласно Приказу от 30.01.2024 №55/пр прил.5 табл. 5 п.8 «Производство ремонтно-строительных работ осуществляется в жилых помещениях без расселения».

- Неправильно приняты HP и СП. Накладные расходы должны приниматься согласно Приказам 812/пр, 636/пр и 611/пр, сметная прибыль согласно приказам 774/пр и 317/пр.

- П.4 ГЭСН 15-04-007-01 «Окраска водно-дисперсионными акриловыми составами улучшенная: по штукатурке стен» заменить поз. ФСБЦ-14.4.01.02-0212 «Грунтовка акриловая АК-070» на ФСБЦ-14.4.01.02-0029 «Грунтовка акриловая ВД-АК-02», заменить ФСБЦ-0362 «Краска водно-дисперсионная акрилатная ВД-АК-104» на ФСБЦ-14.3.02.01-0361 «Краска водно-дисперсионная акрилатная ВД-АК- 24».

- П. 13 ГЭСНм08-02-231-01 «Прокладка труб гофрированных ПВХ в земле для защиты одного кабеля диаметром: 50 мм» неправомерная расценка, из Раздела 1. КАБЕЛЬНЫЕ ЛИНИИ ДО 500 КВ, заменить на ГЭСНм08-02-409-09 «Труба гофрированная ПВХ для защиты проводов и кабелей по установленным конструкциям, по стенам, колоннам, потолкам, основанию пола».

- П. 27 неправомерно принята расценка ГЭСН07-05-030-08 «Установка экранов ограждений площадью до 10 м2», и п. 28 ФСБЦ-05.1.07.12-0061 «Плиты (экраны) железобетонные для ограждения балконов и лоджий, объем до 1 м3, бетон В22,5». При устройстве дополнительных ограждений применяется расценка ГЭСН07-05-016-04 «Устройство металлических ограждений: без поручней» и ФСБЦ-07.2.05.01-0035 (применительно) «Перила-ограждения металлические маршевых лестниц, марка ОМВ 14-1, длина ограждения в плане 1400 мм, высота стоек 1060 мм, высота решетчатого заполнения 710 мм».

- Неправомерно принята расценка п. 29 ГЭСН11-01-050-01 «Устройство пароизоляции из полиэтиленовой пленки в один слой насухо», т.к. входит в накладные расходы при производстве строительных работ.

В связи с тем, что экспертное заключение полностью соответствует предъявляемым требованиям Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", а также ст. 85 ГПК РФ; к заключению приложены документы, подтверждающие квалификацию эксперта, суд принял указанное заключение эксперта как относимое и допустимое доказательство.

Рецензия на выводы судебной экспертизы, подготовленной представителем истца, судом не принимается в качестве доказательства, поскольку она подготовлена лицом, не предупрежденным об уголовной ответственности, в отсутствие материалов гражданского дела.

Доводы истца о несогласии с заключением эксперта, не свидетельствуют о проведении судебной экспертизы с нарушением соответствующих методик и норм процессуального права при отсутствии каких-либо бесспорных доказательств, которые могут поставить под сомнение достоверность ее результатов. Заключение экспертов соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ, Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", оно дано в письменной форме, содержит подробное описание проведенного исследования, анализ имеющихся данных, результаты исследования, конкретные ответы на поставленные судом вопросы, являются последовательными, не допускает неоднозначного толкования.

Эксперты были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, эксперты имели необходимое для производства подобного рода экспертиз образование, стаж работы, что подтверждено имеющимися в деле документами.

Таким образом, анализируемое заключение эксперта принимается судом в качестве достоверного и допустимого доказательства, а доводы в стороны истца о его необоснованности подлежат отклонению.

При этом само по себе несогласие с заключением судебной экспертизы, в отсутствие надлежащих доказательств, опровергающих выводы эксперта, не свидетельствует о недостоверности экспертного заключения.

Учитывая отмеченный в судебной экспертизе недостатки досудебной экспертизы ООО «Респект», суд не принимает данную экспертизу в качестве доказательств стоимости расходов на устранение недостатков в спорном жилом помещении.

На основании проведенного экспертами исследований, суд приходит к выводу о том, что в квартире на момент подписания договора купли-продажи и акта приема-передачи имелись скрытые недостатки, то есть такие, которые не могли быть обнаружены и выявлены при обычном способе приемки, без наличия специальных познаний либо инструментов, требующих специального образования или познаний, они были известны ответчику на момент продажи и передачи квартиры и имелись в ней до заключения договора и передачи квартиры.

Таким образом, с ответчика подлежит взысканию расходы на устранение недостатков в размере 187 957 руб. 80 коп.

Как разъяснено в п.4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" к отношениям сторон предварительного договора (статья 429 ГК РФ), по условиям которого гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или приобрести в будущем товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей.

В соответствии с п. 1 ст. 4 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору.

Согласно п. 1 ст. 18 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе потребовать соразмерного уменьшения покупной цены.

В силу ст. 22 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежит удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

В соответствии с ч. 1 ст. 23 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" за нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара. Цена товара определяется, исходя из его цены, существовавшей в том месте, в котором требование потребителя должно было быть удовлетворено продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), в день добровольного удовлетворения такого требования или в день вынесения судебного решения, если требование добровольно удовлетворено не было.

13.09.2024 ответчиком получена претензия истца с требованием о соразмерном уменьшении цены в связи с выявленными недостатками.

Таким образом, до 23.10.2024 ответчик должен был выполнить данное требование, следовательно, неустойка подлежит расчету с 24.09.2024 по 10.11.2024 (11.10.2024 заявлено истцом другое требования).

Таким образом, неустойка составляет 1 631 520 руб. (3 999 000 * 1% * (с 24.09.2024 по 10.11.2024)).

В части требования о взыскании неустойки за просрочку исполнения требования о возмещении расходов на исправление недостатков за период с 22.11.2024 по 30.04.2025 суд исходит из следующего.

В соответствии со ст.ст. 18, 22, 23 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" данное требование также подлежит удовлетворению.

Претензия истца с данным требованием получена ответчиком 11.11.2024, срок для удовлетворения данного требования истекал 21.11.2024, следовательно, с 22.11.2024 подлежит взысканию неустойка по дату вынесения решения суда 30.04.2025.

Таким образом, неустойка составляет 5 438 400 руб. (3 999 000 * 1% * (с 22.11.2024 по 30.04.2025)).

Из буквального толкования положений п. 1 ст. 23 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года N 17, следует, что данная неустойка взыскивается за каждый день просрочки без ограничения.

Таким образом, требование о взыскании неустойки по дату исполнения требования о возмещении расходов на исправление недостатков, подлежит удовлетворению.

В части требования о взыскании неустойки за просрочку передачи квартиры за период с 04.05.2022 по 28.07.2022 суд исходит из следующего.

Согласно правовой позиции, содержащейся в п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" размер подлежащей взысканию неустойки (пени) в случаях, указанных в ст. 23, п. 5 ст. 28, ст. 30 и 31 Закона, а также в случаях, предусмотренных иными законами или договором, определяется судом исходя из цены товара (выполнения работы, оказания услуги), существовавшей в том месте, в котором требование потребителя должно было быть удовлетворено продавцом (изготовителем, исполнителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) на день вынесения решения.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 марта 2022 г. N 497 с 1 апреля 2022 года сроком на 6 месяцев введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей.

Согласно пп. 2 п. 3 ст. 9.1 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" на срок действия моратория в отношении должников, наступают последствия, предусмотренные абзацами пятым и седьмым - десятым пункта 1 статьи 63 настоящего Федерального закона, в частности не начисляются неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей, за исключением текущих платежей.

Как разъяснено в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 декабря 2020 г. N 44 "О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", в период действия моратория проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), неустойка (статья 330 ГК РФ), пени за просрочку уплаты налога или сбора (статья 75 Налогового кодекса Российской Федерации), а также иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве). В частности, это означает, что не подлежит удовлетворению предъявленное в общеисковом порядке заявление кредитора о взыскании с такого лица финансовых санкций, начисленных за период действия моратория. Лицо, на которое распространяется действие моратория, вправе заявить возражения об освобождении от уплаты неустойки (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве) и в том случае, если в суд не подавалось заявление о его банкротстве.

Из пункта 8 Обзора судебной практики по делам о защите прав потребителей, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 20 октября 2021 г., следует, что за период действия моратория на возбуждение дел о банкротстве неустойка, предусмотренная Законом о защите прав потребителей, не взыскивается с юридического лица, на которое распространяется действие этого моратория.

Из приведенных нормативных положений и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации следует, что с 1 апреля 2022 г. на 6 месяцев прекращается начисление неустоек (штрафов и пеней), включая неустойки, начисленные по правилам ст. 395 ГК РФ, и иных финансовых санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежных обязательств и обязательных платежей по требованиям, возникшим до введения моратория.

Неустойка за просрочку передачи квартиры заявлена за период с 04.05.2022 по 28.07.2022, то есть за период действия моратория, следовательно, в ее взыскании следует отказать.

В части требования истца о взыскании неустойки за просрочку выполнения чистовой отделки квартиры за период с 05.10.2022 по 09.11.2022 суд исходит из следующего.

Как следует из п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" в силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (пункт 2 статьи 455 ГК РФ). Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Таким образом, суд соглашается с позицией ответчика о том, что между сторонами достигнуто соглашение о выполнении работ по чистовой отделки.

Пунктом 1.2. предварительного договора купли-продажи от 17.12.201 предусмотрен срок выполнения чистовой отделки в 2 месяца с момента государственной регистрации права на квартиру на имя покупателя.

Квартира зарегистрирована на истца 04.08.2022, следовательно работы по чистовой отделки должны были быть завершены до 04.10.2022. Фактически смотровой лист строительной готовности жилого помещения вручен 09.11.2022, таким образом суд соглашается, что период просрочки может составлять с 05.10.2022 по 09.11.2022.

Согласно ч. 5 ст. 28 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" в случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) или назначенных потребителем на основании пункта 1 настоящей статьи новых сроков исполнитель уплачивает потребителю за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена - общей цены заказа. Договором о выполнении работ (оказании услуг) между потребителем и исполнителем может быть установлен более высокий размер неустойки (пени). Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать цену отдельного вида выполнения работы (оказания услуги) или общую цену заказа, если цена выполнения отдельного вида работы (оказания услуги) не определена договором о выполнении работы (оказании услуги).

Стоимость чистовой отделки договором не определена, следовательно подлежит расчету из общей цены договора размере 3 399 000 рублей.

Неустойка составляет 3 399 000 *3% * (с 05.10.2022 по 09.11.2022) = 3 399 000 рублей.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Согласно разъяснениям п. 69, 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 года N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (п. 1 ст. 333 ГК РФ).

Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (п. 1 ст. 2, п. 1 ст. 6, п. 1 ст. 333 ГК РФ). При взыскании неустойки с иных лиц правила статьи 333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (п. 1 ст. 333 ГК РФ). В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, свидетельствующие о такой несоразмерности (ст. 56 ГПК РФ, ст. 65 АПК РФ). При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам ст. 333 ГК РФ.

Согласно разъяснениям п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 года N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" применение статьи 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Положения ГК РФ о неустойке не содержат каких-либо ограничений для определения сторонами обязательства размера обеспечивающей его неустойки. Вместе с тем часть первая его статьи 333 предусматривает право суда уменьшить неустойку, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 15.01.2015 года N 6-О)

Следовательно, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Принимая во внимание, что неустойка является формой гражданско-правовой ответственности за допущенные ответчиком нарушения, учитывая период просрочки обязательства, характер последствий допущенного ответчиком нарушения, суд полагает, что заявленный ко взысканию размер неустоек явно несоразмерен последствиям допущенного ответчиком нарушения обязательств.

Учитывая цену договора купли-продажи равную 3 399 000 руб., размер стоимость устранения недостатков 187 957 руб. 80 коп., а также то обстоятельство, что ответчик в ходе рассмотрения дела просил снизить размер неустойки, суд приходит к выводу о необходимости применения положений ст. 333 ГК РФ и снижения размера взыскиваемых неустоек за просрочку исполнения требования о соразмерном уменьшении выкупной цены за период с 24.09.2024 по 10.11.2024 до 500 000 руб. 00 коп., за просрочку исполнения требования о возмещении расходов на исправление недостатков за период с 22.11.2024 по 30.04.2025 до 750 000 руб. 00 коп., за просрочку выполнения чистовой отделки квартиры за период с 05.10.2022 по 09.11.2022 до 300 000 руб. 00 коп., поскольку заявленные истцом неустойки явно несоразмерны последствиям нарушения обязательства. Взыскание неустойки в большем размере, по мнению суда, будет противоречить правовым принципам обеспечения восстановления нарушенного права и соразмерности ответственности правонарушителя, и придаст правовой природе неустойки не компенсационный, а карательный характер. При этом суд учитывает, что истец не была лишена возможности пользоваться квартирой, выявленные недостатки не препятствуют использованию жилого помещения по назначению, рассмотрение дела затягивалось в том числе из-за многочисленных уточнений истцом исковых требований и их увеличения.

Кроме того суд учитывает, что размер определенной судом ко взысканию неустойки не противоречит положениям п. 6 ст. 395 ГК РФ, согласно которым если подлежащая уплате сумма процентов явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд по заявлению должника вправе уменьшить предусмотренные договором проценты, но не менее чем до суммы, определенной исходя из ставки, указанной в пункте 1 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» при удовлетворении требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя, исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Принимая во внимание, что ответчик не исполнил требование истца в досудебном порядке, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца штрафа в размере 868 978 руб. 90 коп. ((187 957 руб. 80 коп. + 500 000 руб. 00 коп. + 750 000 руб. 00 коп.+ 300 000 руб. 00 коп.)/2).

Оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снижения размера подлежащего взысканию штрафа суд не усматривает ввиду отсутствия для этого исключительных обстоятельств, так как взыскиваемые неустойки уже снижены судом.

На основании вышеизложенного иск подлежит удовлетворению частично.

В силу положений ст. 94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам; расходы на оплату услуг представителей.

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Таким образом, с ответчика подлежит взысканию расходы истца пропорционально удовлетворенным требованиям на составление заключения эксперта по определению стоимости устранения недостатков от 23.10.2024 № 367/24-СЭ в размере 6 994 руб. 74 коп., расходы на оплату услуг представителя в размере 43 717 руб. 12 коп., почтовые расходы в размере 511 руб. 14 коп.

Так как данные расходы необходимы были истцу для обоснования обоснованности заваленных требований, подачи иска.

В соответствии со ст. 100 ГПК РФ сторона истца просила взыскать с ответчика расходы на представителя в сумме 50 000 руб., подтвержденные документально. Учитывая объем оказанных представителем услуг, категорию спора, отсутствие мотивированных возражений ответчика о завышенности заявленных к взысканию сумм, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца заявленной суммы пропорционально размеру удовлетворенных требований в размере в размере 43 717 руб. 12 коп.

В соответствии со статьей 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации взысканию с ответчика в доход местного бюджета подлежит государственная пошлина в размере 92 299 руб. 07 коп., от уплаты которой истец был освобожден.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

иск ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Стройкомплекс» о взыскании расходов на устранение недостатков, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов, - удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Стройкомплекс» (ИНН <***>) в пользу ФИО2 (№) расходы на устранение недостатков в размере 187 957 руб. 80 коп., неустойку за просрочку исполнения требования о соразмерном уменьшении выкупной цены за период с 24.09.2024 по 10.11.2024 с применением ст. 333 ГК РФ в размере 500 000 руб. 00 коп., неустойку за просрочку исполнения требования о возмещении расходов на исправление недостатков за период с 22.11.2024 по 30.04.2025 с применением ст. 333 ГК РФ в размере 750 000 руб. 00 коп., неустойку за просрочку выполнения чистовой отделки квартиры за период с 05.10.2022 по 09.11.2022 с применением ст. 333 ГК РФ в размере 300 000 руб. 00 коп., штраф в размере 868 978 руб. 90 коп., компенсацию морального вреда в размере 20 000 руб. 00 коп., расходы на составление заключения эксперта по определению стоимости устранения недостатков от 23.10.2024 № 367/24-СЭ в размере 6 994 руб. 74 коп., расходы на оплату услуг представителя в размере 43 717 руб. 12 коп., почтовые расходы в размере 511 руб. 14 коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Стройкомплекс» (ИНН <***>) в пользу ФИО2 (№) неустойку в размере 33 990 руб. 00 коп. за каждый день просрочки, начиная с 01.05.2025 по день фактического исполнения обязанности по возмещению расходов на исправление недостатков квартиры в размере 187 957 руб. 80 коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Стройкомплекс» (ИНН <***>) в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 92 299 руб. 07 коп.

ФИО2 отказать в удовлетворении иска к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Стройкомплекс» о взыскании неустойки за просрочку передачи квартиры за период с 04.05.2022 по 28.07.2022 в размере 1 461 570 руб. 00 коп., взыскании судебных расходов в большем размере.

Решение может быть обжаловано в Архангельский областной суд в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Архангельска.

Решение в окончательной форме (будет) изготовлено 06 мая 2025 года.

Судья О.С. Подчередниченко