Решение по делу № 2-1240/2022 от 23.01.2023 | Красноармейский районный суд (Челябинская область)

Дело № 2-24/2023

УИД № 74RS0025-01-2022-001532-87

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 января 2023 года с.Миасское

Красноармейский районный суд Челябинской области в составе председательствующего судьи Микулич В.Г.

при секретаре Спириной О.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 к ФИО5 о расторжении договора купли-продажи, прекращении права собственности, возврате имущества, взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с иском, с учетом уточнения, к ФИО5 о расторжении договора купли-продажи от 02 июля 2021 года, заключенного между истцами и ответчиком, прекращении права собственности ФИО5, погашением записи в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности на жилой дом, общей площадью 32,9 кв.м., кадастровый номер 74:12:1309002:69, а также земельный участок, площадью 1621 кв.м., кадастровый номер 74:12:1309002:8, расположенные по адресу: <...>, восстановлении права собственности истцов на указанное выше недвижимое имущество, взыскании с ФИО5 в пользу истцов солидарно сумму неосновательного обогащения в виде арендных платежей за пользование недвижимым имуществом за период с 02 июля 2021 года по 02 октября 2022 года в размере 248 000 руб. 00 коп., произвести взаимозачет задолженности истцов перед ответчиком в размере 523 627 руб. 38 коп., и задолженности ответчика перед истцами по неосновательному обогащению в виде арендных платежей за пользование спорным жилым домом в размере 248 000 руб. 00 коп., и взыскать солидарно с истцов в пользу ответчика сумму в размере 275 627 руб. 38 коп.

В обоснование иска указано, что 02 июля 2021 года заключили с ответчиком договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по выше указанному адресу. Стоимость объекта составила 1 000 000 руб. 00 коп., из которых 600 000 руб. 00 коп. – земельный участок, 400 000 руб. 00 коп. – жилой дом. Стороны установили следующий порядок оплаты стоимости объекта: часть стоимости объекта в сумме 639 400 руб. 00 коп. оплачивается за счет материнского капитала покупателя, часть стоимости объекта в сумме 360 600 руб. 00 коп. оплачивается за счет целевых кредитных денежных средств. Договор заключался на сумму 1 000 000 руб. 00 коп. по просьбе ответчика, фактическая стоимость недвижимости составила 800 000 руб. 00 коп. Право собственности на данные объекты зарегистрировано за ответчиком, который в свою очередь не исполнил в полном объеме обязательства по оплате приобретенного имущества. Направленное в адрес ответчика требование о расторжении договора оставлено последним без удовлетворения. Ответчик с 02 июля 2021 года безвозмездно проживает и пользуется данными жилым домом и земельным участком. Данные объекты недвижимости истцы могли использовать для сдачи их в наем по договору аренды иным лицам и получать ежемесячные выплаты в виде дохода по арендным платежам, но ввиду отказа освободить указанные объекты недвижимости ответчиком, истцы сдавать их в аренду не имели возможности. Таким образом, истцы считают, что действия ответчика, выражающиеся в безвозмездном проживании в данном доме, расцениваются как неосновательное обогащение в виде арендной платы. Согласно выписке из ответчика, подготовленного ООО «Центр судебной экспертизы» итоговая величина стоимости объекта оценки за период с 02 июля 2021 года по 02 октября 2022 года 248 000 руб. 00 коп.

Истцы ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 в судебном заседании исковые требования, в том числе уточненные, поддержали в полном объеме.

Представитель истцов ФИО6 в судебном заседании исковые требования, в том числе уточненные, поддержал в полном объеме.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.

Представитель ответчика ФИО7 в судебном заседании исковые требования не признал в полном объеме, полагая, что отсутствуют существенные нарушения условия договора для его расторжения. Не оспаривал сумму не выплаченную по договору купли-продажи.

Представитель третьего лица ПАО «Сбербанк» в лице Челябинского отделения №8591, Управления Росреестра по Челябинской области в судебном заседании участия не принимал, извещен надлежащим образом.

Исследовав письменные материалы дела, заслушав лиц, участвующих в деле, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению.

Из материалов дела следует, что ФИО1 являлась собственником 5/16 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с КН 74:12:1309002:8 и на жилой дом с КН 74:12:1309002:69 по адресу: <...>.

ФИО2 являлась собственником 7/16 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с КН 74:12:1309002:8 и на жилой дом с КН 74:12:1309002:69 по адресу: <...>.

ФИО3 являлся собственником 1/8 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с КН 74:12:1309002:8 и на жилой дом с КН 74:12:1309002:69 по адресу: <...>.

ФИО4 являлся собственником 1/8 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с КН 74:12:1309002:8 и на жилой дом с КН 74:12:1309002:69 по адресу: <...>.

На основании договора купли-продажи от 02 июля 2021 года жилой дом, площадью 32,9 кв.м., земельный участок, площадью 1621 кв.м., находящиеся по адресу: <...> проданы ФИО2, ФИО1, ФИО3, ФИО4 (продавцами) ФИО5 (покупателю).

В силу п.2.1 указанного договора стоимость объекта составляет 1 000 000 руб. 00 коп., из них: 600 000 руб. 00 коп. – земельный участок, 400 000 руб. 00 коп. – жилой дом. Цена является окончательной и изменению не подлежит.

Согласно п.2.2.1 договора часть стоимости объекта в сумме 639 400 руб. 00 коп. оплачивается за счет средств материнского капитала покупателя.

Согласно п.2.2.2 часть стоимости объекта в сумме 360 600 руб. 00 коп. оплачивается за счет целевых кредитных денежных средств, предоставленных ФИО5 в соответствии с кредитным договором №801614 от 02 июля 2021 года.

Перечисление денежных средств продавцу в счет оплаты объекта осуществляется ООО «ЦНС» по поручению покупателя после государственной регистрации перехода права собственности на объект к заемщику, а также государственной регистрации ипотеки объекта в силу закона в пользу Банка, по реквизитам получателя ФИО2 (п.2.3.2 договора).

Передача денежных средств продавцу осуществляется в течение одного рабочего дня до пяти рабочих дней с момента получения ООО «ЦНС» информации от органа, осуществляющего государственную регистрацию, о переходе права собственности на объект к покупателю и ипотеки объекта в силу закона в пользу Банка в органе, осуществляющем государственную регистрацию, о переходе права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним (п.2.3.3 договора).

Дополнительным соглашением от 16 августа 2021 года к договору купли-продажи от 02 июля 2021 года, внесены изменения в п.2.3.2 следующего содержания: перечисление материнского капитала продавцу в счет оплаты объекта осуществляется ООО «ЦНС» по поручению покупателя после государственной регистрации перехода права собственности на объект к заемщику, а также государственной регистрации ипотеки объекта в силу закона в пользу Банка, по реквизитам получателя ФИО2

Дополнительным соглашением №1 от 28 ноября 2021 года к договору купли-продажи от 02 июля 2021 года, внесены изменения в п.2.2.1 следующего содержания: часть средств материнского капитала, а именно 275 982 руб. 72 коп. входящее в первоначальный взнос в размере 639 400 руб. 00 коп. согласно кредитному договору №801614 зачислить на счет продавца ФИО2

Приведенные выше обстоятельства подтверждаются материалами реестрового дела (т.1 л.д.57-232, т.2 л.д.1-250, т.3 л.д.1-45).

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости право собственности на жилой дом площадью 32,9 кв. метров с КН 74:12:1309002:69 и земельный участок площадью 1621 кв. метров с КН КН 74:12:1309002:8, расположенные по адресу: <...>, принадлежат ФИО5, регистрационные записи 74:12:1309002:69-74/108/2021-6 от 12 июля 2021 года и 74:12:1309002:8-74/108/2021-6 от 12 июля 2021 года соответственно (т.1 л.д.51-54,55-56).

Направленное в адрес ответчика 08 июля 2022 года требование о расторжении договора купли-продажи от 02 июля 2021 года оставлено последним без удовлетворения (л.д.33-35).

Разрешая исковые требования, суд исходит из следующего.

Пунктом 1 ст.131 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно ст.153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с требованиями п.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130).

В соответствии с ч.1. ст.555 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Статья 485 ГК РФ предусматривает обязанность покупателя оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с п.3 ст.424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

В силу п.1 ст.488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

На основании подп.1 п. 2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

По смыслу ст.451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно подп.5 ч.1 ст.1 ЗК РФ одних из принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами;

В силу п. 2 ст.452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Досудебный порядок урегулирования спора в части расторжения договора соблюден истцом путем направления соответствующего требования о расторжении договора.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В данном случае по договору купли-продажи продавцы (истцы) не получили за проданный товар от покупателя (ответчика) денежных средств по договору в полном объеме, что ответчиком не оспаривается. Со стороны ФИО5 имеет место неосновательное обогащение, поскольку она получила в собственность недвижимое имущество, не заплатив за него цену согласно заключенному договору купли-продажи, допустив существенное нарушение условий договора.

Довод представителя ответчика ФИО7 о том, что невыплата покупателем денег продавцу существенным нарушением договора купли-продажи не является и не влечет его расторжение, несостоятелен, поскольку истцы лишены возможности в течение длительного периода времени (более года с момента заключения договора купли-продажи и его регистрации) получить денежные средства за продажу недвижимого имущества, тогда как рассчитывали его получить в сроки, указанные в договоре, а именно в течение одного рабочего дня до пяти рабочих дней с момента получения ООО «ЦНС» информации от органа, осуществляющего государственную регистрацию, о переходе права собственности на объект к покупателю и ипотеки объекта в силу закона в пользу Банка в органе, осуществляющем государственную регистрацию, о переходе права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним. Однако, в период с 12 июля 2021 года по настоящее время денежные средства истцы от ответчика не получили, и не оспаривается ответчиком, что является существенным нарушением условий договора. В связи с чем, истцы вправе обратиться в суд с требованием о расторжении договора купли-продажи.

Кроме того, условия договора купли-продажи не предусматривают продажу жилого дома и земельного участка в рассрочку, в связи с чем положения ст.489 ГК РФ не применимы.

В силу ст.1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Исходя из природы заключенного договора, в силу ст.1104 ГК РФ, предусматривающей возвращение потерпевшему имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, в натуре, требования ст.450 ГК РФ, учитывая, что ответчик свои обязательства по оплате приобретенного имущества в полном объеме не исполнил, тем самым существенно нарушил условия договора купли-продажи, принимая во внимание единство судьбы жилого дома и земельного участка, суд приходит к выводу о расторжении договора купли-продажи и возврате недвижимого имущества в собственность истцов.

Кроме того, истцами заявлено требование о взыскании с ответчика неосновательного обогащения за период с 02 июля 2021 года по 02 октября 2022 года в размере 248 000 руб. 00 коп. В обоснование указанной суммы истцами представлена выписка из отчета №1010220674 от 07 октября 2022 года об ориентировочной стоимости арендной ставки спорного жилого дома и земельного участка. Согласно указанной выписке величина рыночной стоимости арендной ставки спорных объектов составила 248 000 руб. 00 коп.

Согласно ч.2 ст.1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Поскольку в период с 02 июля 2021 года по 02 октября 2022 года, ответчик безвозмездно проживала в жилом доме, расположенном на земельном участке по адресу: <...>, что ею не оспаривается, оплата по договору купли-продажи не была произведена в полном объеме, то со стороны ответчика усматривается неосновательное обогащение в испрашиваемом истцами размере. Ответчиком не предпринимались меры по частичному исполнению договора купли-продажи, после того как ПАО «Сбербанк России» неверно были списаны средства материнского капитала, перечисленные Пенсионным Фондом РФ, также как и после отказа Пенсионного Фонда РФ в повторной выплате средств материнского капитала.

Таким образом, с ответчика в пользу истцов соразмерно долям в праве собственности на жилой дом и земельный участок подлежит взысканию неосновательное обогащение в размере 248 000 руб. 00 коп.

Истцами от ответчика была частично получена сумма в счет исполнения договора купли-продажи в размере 523 627 руб. 38 коп., в связи с чем суд считает возможным произвести взаимозачет указанных выше сумм, а именно взыскать с истцов соразмерно долям в праве собственности на спорные объекты в пользу ответчика сумму в размере 275 627 руб. 38 коп. (523627,38-248000).

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи жилого дома с кадастровым номером 74:12:1309002:69 и земельный участок с кадастровым номером 74:12:1309002:8 по адресу: <...>, заключенный 02 июля 2021 года между ФИО2, паспорт серии 7509 №, ФИО1, паспорт серии 7513 №, ФИО3, паспорт серии 7519 №, ФИО4, паспорт серии 7505 № и ФИО5, паспорт серии 7522 №.

Прекратить право собственности ФИО5 на жилой дом с кадастровым номером 74:12:1309002:69 и земельный участок с кадастровым номером 74:12:1309002:8 по адресу: <...>.

Погасить в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации права собственности ФИО5 на указанное имущество 74:12:1309002:69-74/108/2021-6 от 12 июля 2021 года и 74:12:1309002:8-74/108/2021-6 от 12 июля 2021 года.

Возвратить в собственность ФИО2, ФИО1, ФИО3, ФИО4 жилой дом с кадастровым номером 74:12:1309002:69 и земельный участок с кадастровым номером 74:12:1309002:8 по адресу: <...>.

Взыскать с ФИО5 в пользу ФИО2 неосновательное обогащение в размере 108 500 руб. 00 коп.

Взыскать с ФИО5 в пользу ФИО1 неосновательное обогащение в размере 77 500 руб. 00 коп.

Взыскать с ФИО5 в пользу ФИО4 неосновательное обогащение в размере 31 000 руб. 00 коп.

Взыскать с ФИО5 в пользу ФИО3 неосновательное обогащение в размере 31 000 руб. 00 коп.

Произвести взаимозачет задолженности ФИО2, ФИО1, ФИО4, ФИО3 перед ответчиком ФИО5.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО5 денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи от 02 июля 2021 года в размере 120 586 руб. 97 коп.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО5 денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи от 02 июля 2021 года в размере 86 133руб. 55 коп.

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО5 денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи от 02 июля 2021 года в размере 34 453 руб. 42 коп.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО5 денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи от 02 июля 2021 года в размере 34 453 руб. 42 коп.

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме, через Красноармейский районный суд Челябинской области.

Председательствующий В.Г.Микулич

<данные изъяты>