Дело № 2-1982/2025

УИД 64RS0044-01-2025-000154-84

РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации

22 октября 2025 года

город Саратов

Заводской районный суд г. Саратова в составе:

председательствующего судьи Платицыной Т.Н.,

при секретаре судебного заседания Ершовой Т.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания ПИК» к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о возложении обязанности привести самовольно застроенные ниши фасада многоквартирного жилого дома, кровли пристроенной части встроенно-пристроенного нежилого помещения в первоначальное проектное состояние, взыскании судебной неустойки,

установил:

общество с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «Управляющая компания ПИК» обратилось в суд с иском к ФИО1, ФИО2, ФИО3, в котором с учетом уточнения заявленных исковых требований просит:

обязать ФИО1 привести самовольно застроенную нишу, примыкающую к квартире <адрес> с кадастровым номером <№>, в первоначальное проектное состояние, привести кровлю пристроенной части встроенно-пристроенного нежилого помещения с кадастровым номером <№> многоквартирного дома по адресу: город <адрес>, в первоначальное проектное состояние, в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу;

Обязать ФИО2 привести самовольно застроенную нишу, примыкающую к квартире <№> с кадастровым номером <№>, привести кровлю пристроенной части встроенно-пристроенного нежилого помещения с кадастровым номером <№> многоквартирного дома по адресу: <№>, в первоначальное проектное состояние, в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу;

Обязать ФИО3 привести самовольно застроенную нишу, примыкающую к квартире № <адрес> с кадастровым номером <№>, привести кровлю пристроенной части встроенно-пристроенного нежилого помещения с кадастровым номером <№>640 многоквартирного дома по адресу: <адрес>, в первоначальное проектное состояние, в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу;

В случае неисполнения решения суда в месячный срок, взыскать с каждого из ответчиков в пользу ООО «Управляющая компания ПИК» судебную неустойку в размере 1 000 рублей за каждый день неисполнения судебного акта в течение первой недели, с последующим увеличением неустойки вдвое каждую неделю неисполнения решения суда до его фактического исполнения; а также расходы на оплату государственной пошлины в размере 5000 рублей.

В обоснование исковых требований указано на то, что ООО «Управляющая компания ПИК» является управляющей организацией, осуществляющей управление многоквартирным домом по адресу: <№>. На втором этаже многоквартирного дома собственники квартир № 54, 7 и 55, с кадастровым номером <№> ФИО1, <№> ФИО2, <№> ФИО3 осуществили противоправное расширение балконов, которые не соответствуют проектному состоянию, изображенному на техническом плане второго этажа здания, конструкция балконов закреплена к несущим наружным стенам фасада и кровли пристроенной части встроенно-пристроенного нежилого помещения многоквартирного дома, что по сути является реконструкцией МКД, поскольку изменены внешние параметры объекта капитального строительства многоквартирного дома. Спорные балконы являются самовольной реконструкцией, ведут к ухудшению сохранности и внешнего вида фасада здания, установлены самовольно и подлежат демонтажу за счет средств ответчиков, поскольку последствием самовольного переустройства или самовольной перепланировки помещения, согласно ч. 3 ст. 29 ЖК РФ является приведение помещения в прежнее состояние в разумный срок.

Пунктом 4.2.4.9. Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 года N 170, не допускается использование балконов, эркеров и лоджий не по назначению, размещение на них громоздких и тяжелых вещей, их захламление и загрязнение; самовольная установка козырьков, эркеров, балконов, лоджий и застройка межбалконного пространства. Согласно п. 3.5.8. Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 года N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда", организации по обслуживанию жилищного фонда следят за недопущением самостоятельного строительства мелких дворовых построек (гаражей, оград), переоборудования балконов и лоджий.

ООО «Управляющая компания ПИК» письмом № 75 от 20.03.2024 года направило ФИО1 предписание с просьбой предоставления протокола общего собрания собственников о согласовании реконструкции, проекта по расширению площади лоджии и сооружения входного проема с выходом на кровлю пристройки магазин «Универсам», акта уполномоченного органа о согласовании перепланировки. Указанно предписание получено ответчиком 25.03.2024 года, однако было проигнорировано.

Учитывая, что спорные конструкции являются самовольной реконструкцией, управляющая компания в силу осуществляемой ею деятельности должна принять меры к их устранению (демонтажу).

Представители ООО «Управляющая компания ПИК» ФИО4, ФИО5 исковые требования поддержали в полном объеме.

В судебном заседании ответчики ФИО1, которая также является председателем третьего лица ЖСК «Саратовец-25», а также ответчики ФИО2, ФИО3 возражали против удовлетворения заявленных исковых требований, не оспаривая при этом факта установки перегородок в нишах, примыкающих к принадлежащим им квартирам. В случае удовлетворения исковых требований просили не взыскивать с них судебную неустойку, поскольку единственным источником их дохода являются пенсионные выплаты, а также просили увеличить срок для демонтажа конструкций.

Представитель ответчиков ФИО6 возражал против удовлетворения исковых требований, обосновывая возражения тем, что ООО «Управляющая компания ПИК» является ненадлежащим истцом по настоящему гражданскому делу, поскольку не выбрана в качестве управляющей организации по дому, не является законным владельцем земельного участка либо расположенного на нем объекта, владельцем всего имущества дома является ЖСК «Саратовец-35». Доверенность от собственников дома на представление их интересов у истца отсутствует, доказательств нарушения прав собственников жилого дома расположением спорных объектов не представлено. ФИО1, ФИО2 и ФИО3 также не являются надлежащими ответчиками по делу, поскольку никаких балконов или иных объектов в собственности, которые подверглись реконструкции, не имеют. Рассматриваемые объекты относятся к общедомовому имуществу ЖСК. Спорные объекты представляют собой перегородки, которые закрывают открытые ниши в стене фасада жилого дома (углубления в конструкции дома) по уровню с его общим фасадом. Перегородки содержат оконные и дверные проемы с выходом на крышу нижерасположенного нежилого помещения, и в квартиры ответчиков. Указанные ниши являлись открытыми, в связи с чем в них постоянно попадал мусор, листья, снег, капитальные стены имели непосредственный контакт с влагой в дождливые и зимние периоды, на общем собрании было принято решение отделить данные ниши перегородками. Кроме того помещения отгороженных ниш являлись и являются необходимыми для хранения имущества кооператива: инструментов, инвентаря, документации, используемых ЖСК «Саратовец-35» в процессе эксплуатации и выход на крышу обеспечивает доступ всех собственников жилых помещений дома в указанные помещения ЖСК. Строительство перегородок осуществлялось силами ЖСК «Саратовец-35», а не собственниками квартир. Помещения являются общедомовым имуществом и принадлежат всем собственникам дома на правах общедолевой собственности. Рассматриваемые объекты относятся к категории некапитальных строений, то есть не являются объектами недвижимого имущества, их можно приравнять к передвижным перегородкам, которые не влияют на конструкцию здания, проектные решения, не могут изменить площади и объемов объекта, статуса основного объекта. Установка указанных перегородок не относится ни к реконструкции, ни к перепланировке. Образованные помещения соответствуют требованиям архитектурно-строительных и строительных норм, не нарушают чьих-либо прав и законных интересов.

Ответчиками ФИО1, ФИО2, ФИО3 дополнительно пояснено, что устройство ниш осуществлялось силами участников кооператива и за счет бывших в употреблении материалов, у ФИО2 обустройством ниши занимался отец. Установленный ПВХ- профиль также является бывшим в использовании. Обустройство входов в жилые помещения из огороженных ниш осуществлено приблизительно в 1995-1998 году, замена оконных блоков на ПВХ-профиль на веранде, примыкающей к квартирам ФИО1 и ФИО3 произведено после 2000 года, возможно до 2012 года.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

На основании положений ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ФИО1 является собственником квартиры <адрес> с кадастровым номером <№>, ФИО3 – собственником квартиры <адрес> с кадастровым номером <№>.

ФИО2 является правообладателем квартиры <адрес> с кадастровым номером <№> в указанном многоквартирном доме как член ЖСК «Саратовец-35», пай в отношении жилого помещения выплачен в полном объеме, однако право собственности ФИО2 до настоящего времени в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано. Согласно сведениям из ЕГРН, представленным суду, сведения о зарегистрированных правах в отношении указанного недвижимого имущества отсутствуют (л.д. 41-45 т. 1).

ФИО2 в судебном заседании пояснила, что правообладателями жилого помещения ранее являлись ее родители, после их выбытия из членов ЖСК в связи со смертью, она была принята в члены ЖСК.

Указанные обстоятельства подтверждаются протоколом общего собрания членов ЖСК «Саратовец-35» от 15.10.1989 года № 40, сведениями об оплате членских взносов, выпиской из домовой книги (л.д. 182-180 т. 2).

Жилые помещения ответчиков расположены на втором этаже многоквартирного дома.

ООО «Управляющая компания ПИК» на основании решения общего собрания собственников помещений дома, оформленного протоколом № 1 от 25.02.2024 года, осуществляет управление многоквартирным домом <адрес>.

ООО «Управляющая компания ПИК» указано, что ответчики осуществили противоправное сооружение конструкций, примыкающих к их жилым помещениям, которые не соответствуют проектному состоянию, изображенному на техническом плане второго этажа здания, конструкции закреплены к несущим наружным стенам фасада и кровли пристроенной части встроенно-пристроенного нежилого помещения многоквартирного дома, что по сути является реконструкцией МКД, поскольку изменены внешние параметры объекта капитального строительства многоквартирного дома. Спорные конструкции являются самовольной реконструкцией, ведут к ухудшению сохранности и внешнего вида фасада здания, установлены самовольно и подлежат демонтажу за счет средств ответчиков.

Ответчики указали, что на основании решения общего собрания установлены перегородки в нишах несущих стен снаружи дома, примыкающих к принадлежащим им квартирам, в подтверждение чего ими представлен соответствующий протокол.

Согласно протоколу общего собрания членов ЖСК «Саратовец-35» № 20 от 19.07.1985 года «на основании обращения членов ЖСК ФИО1, ФИО3, ФИО7 и ФИО8 (квартира № 6) с просьбой закрыть ниши со стороны улицы, так как в ниши идет постоянное задувание бумаг, листьев, окурков, бутылок, банок и иного мусора, в квартирах очень холодно, создает пожарную обстановку, предложено организовать отсечение ниш путем возведения перегородок некапитального характера. Установка перегородок по нишам ликвидирует данную проблему и благотворно скажется на тепловом режиме квартир 6,7,54,55. В целях уборки образованных помещений, пожарной безопасности организовать выходы из помещений на улицу». По результатам голосования постановлено: «Организовать отсечение ниш, примыкающих к квартирам 6,7 54, 55 от улицы путем возведения перегородок некапитального характера с выходом на улицу».

С целью установления юридически значимых для дела обстоятельств, в том числе определения характеристик, параметров, квалификации объектов, указанных в исковом заявлении, их назначения, соответствия проектной документации многоквартирного дома, судом назначено проведение судебной строительно-технической экспертизы, производство которой поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью «РусЭксперт».

Согласно исследовательской части заключения судебной экспертизы № 324/2025 от 18.08.2025 года, в результате проведённого экспертного осмотра установлено, что спорными конструкциями являются конструкции, установленные в нише, между ограждающими конструкциями несущих стен, под лоджиями квартир третьего этажа, на кровле нежилого помещения расположенного на 1 этаже многоквартирного жилого дома <адрес>.

В результате проведенной экспертизы установлено, что на момент строительства многоквартирного жилого дома <адрес> спорные исследуемые конструкции отсутствовали и были возведены в процессе эксплуатации, то есть произошла реконструкция многоквартирного жилого дома за счет пристройки веранд к квартирам <адрес>, на кровле пристроенной части встроенно-пристроенных нежилых помещений.

На верандах хранятся личные вещи.

Конструкции веранд представляют из себя частично кирпичную кладку, со светопрозрачными конструкциями (<адрес> светопрозрачные конструкции из ПВХ профиля и стеклопакетов, <адрес> деревянные рамы и одинарное остекление), покрытые профилированным листом и оцинкованным железом (<адрес> - профлист, <адрес> - оцинкованное железо). <адрес> имеют обустроенные дверные проемы с ПВХ блоками в ограждающих конструкциях. Внутри веранды отделаны:

<адрес>: пол - частично линолеум, частично деревянные конструкции покрытые ковром, стены - керамическая плитка и штукатурка, потолок - ПВХ сайдинг;

<адрес> пол - деревянный дощатый, окрашенный, стены - керамическая плитка и штукатурка, потолок - окрашен.

Между <адрес> отсутствует физическая перегородка - разделение происходит за счет установленной мебели, общая площадь составляет 15,0 кв.м, с габаритными размерами 2,69x5,56 м, высота помещения переменная и составляет 2,3-2,1 м. Площадь веранды <адрес> составляет 6,3 кв.м., с габаритными размерами 3,05x2,07 м, высота помещения переменная и составляет 2,3-2,1 м.

Из квартир <адрес> для доступа на веранды были обустроены выходы путем реконструкции оконных проемов в балконные блоки, путем демонтажа оконного блока, части подоконной кирпичной кладки и установки в кв. 54 и 55 ПВХ балконных блоков, в <адрес> деревянного балконного блока.

В результате анализа данных открытых источников, а именно Яндекс карты раздел панорамы, установлено, что объекты функционируют как минимум с 2010 года, при этом в период с 2014 по 2018 год веранда квартир 54 и 55 была еще раз реконструирована – увеличена в площади, заменены светопрозрачные конструкции на ПВХ блоки.

Согласно выводам судебной экспертизы исследуемые конструкции относятся к верандам, относящимся к <адрес> - общая веранда, площадью 15 кв.м, с габаритными размерами 2,69x5,56 м, высота помещения переменная и составляет 2,3-2,1 м; и веранда квартиры <адрес>, площадью 6,3 кв.м., с габаритными размерами 3,05x2,07 м, высота помещения переменная и составляет 2,3-2,1 м. Назначение веранд - нежилые помещения, относящиеся к исследуемым квартирам <адрес>.

Данные объекты (веранды <адрес>) возникли в результате проведения работ по реконструкции (демонтаж части ограждающих конструкций МКД и возведение ограждающих конструкций веранд). Работы по возведению веранд привели к изменению как к площади и строительного объема (внешних параметров) многоквартирного жилого дома, так и к увеличению площади квартир <адрес>.

Исследуемые объекты (веранды квартир <адрес>) не соответствуют параметрам технического паспорта на момент строительства многоквартирного жилого дома №<адрес>

Исследуемые объекты (веранды квартир <адрес>) не соответствуют параметрам разрешенного строительства многоквартирного жилого дома №19 по ул. Им. Азина В.М. в г. Саратов.

Нарушений строительных, а также градостроительных норм и правил не выявлено.

Несущие конструкции веранд квартир <адрес> многоквартирного жилого дома <адрес> не имеют повреждения конструкций, которые могут повлечь возникновение угрозы жизни и здоровью людей.

Объект исследования и его эксплуатация не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Вопрос нарушения прав и законных интересов третьих лиц является правовым.

Техническая возможность приведения квартир <адрес> в соответствие с первоначальной планировкой технического паспорта (проектное состояние) на момент строительства и с соблюдением строительных норм и правил имеется.

Для приведения в первоначальное состояние планировки квартир <адрес> в соответствие с техническим паспортом многоквартирного жилого дома на момент строительства необходимо выполнить:

демонтаж ограждающих конструкций веранд;

демонтаж балконных блоков квартир <адрес>;

восстановление подоконной части в месте расположения дверей балконных блоков из силикатного кирпича;

установку оконного блока в жилой комнате (<адрес> - комната под номером 2 согласно экспликации помещений рис.2, <адрес> - комната под номером 6 согласно экспликации помещений рис.2, <адрес> - комната под номером 2 согласно экспликации помещений рис.2);

восстановление кровельного покрытия над встроенно-пристроенными помещениями в месте расположения веранд.

С технической точки зрения наиболее целесообразно производство работ поэлементно, применяя ручной метод.

Указанное заключение судебной экспертизы является полным, обоснованным, выполнено экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеющим соответствующие предмету исследования образование и квалификацию, в ходе проведения экспертом использовались нормативные акты и государственные стандарты, необходимые методические рекомендации, исследовались материалы дела, содержащие предоставленные сторонами доказательства в подтверждение своих доводов.

В судебном заседании эксперт ФИО9 подтвердил выводы проведенного экспертного исследования, пояснил, что образовавшиеся в результате реконструкции веранды не подлежат отнесению к объектам капитального строительства, так как они не связаны прочно с землей, но можно охарактеризовать их как элемент объекта капитального строительства - многоквартирного дома, поскольку сами установленные перегородки носят некапитальный характер, но установлены между несущими стенами дома. В то же время при организации входов в образованные веранды со стороны квартир ответчиками осуществлено разрушение части несущей стены дома под окном для организации дверного балконного блока. Возведение веранд повлекло изменение, в том числе, параметров многоквартирного дома, его площади и строительного объема, для чего необходима проектная документация, были затронуты несущие стены, окна и крыша встроенно-пристроенного нежилого помещения. Фактически с технической, а не правовой точки зрения, увеличена и площадь квартир. Более того, веранда, примыкающая к квартирам 54 и 55, была еще раз реконструирована – увеличена в площади. Над ней установлен козырек из профлиста.

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, введенного в действие с 01.01.1995 года, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Как указано в статье 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

В силу положений части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, введенного в действие с 01.03.2005 года, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных названным выше Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В силу положений части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В пункте 4 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации закреплено, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Согласно части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство- и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Частью 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

- принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме (пункт 1).

Пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Состав общего имущества определяется согласно разделу 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 года N 491.

В соответствии с пунктом 2 указанных Правил в состав общего имущества включаются, в том числе ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).

Согласно ст. 25 ЖК РФ перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ч. 2).

Исходя из положений приведенных выше правовых норм согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции многоквартирного дома, реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущих присоединение к реконструированному (перепланированному) помещению части общего имущества многоквартирного дома или уменьшения общего имущества. Надлежащим подтверждением согласия всех собственников на совершение таких действий является соответствующее решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.

В пункте 39 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013 года, разъяснено, что лицо, обладающее равными с другими собственниками правами владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома, вправе реализовать данное право лишь в случае достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности. Таким образом, предусмотренное в части 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации право собственников помещений в многоквартирном доме владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать аналогичные права других собственников, противопоставляя свой интерес интересам всех остальных.

Аналогичные разъяснения даны в пункте 26 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 07.04.2021 года, пункте 11 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2018 года.

В силу абзаца 1 статьи 84 Жилищного кодекса РСФСР, утв. ВС РСФСР 24.06.1983, переустройство, перепланировка жилого помещения и подсобных помещений могут производиться только в целях повышения благоустройства квартиры и допускаются лишь с согласия нанимателя, совершеннолетних членов его семьи и наймодателя и с разрешения исполнительного комитета местного Совета народных депутатов.

Аналогичные нормы содержались в пункте 9 Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР, утвержденных постановлением Совмина РСФСР от 25.09.1985 года N 415.

Согласно подпункту "б" указанного пункта Правил, утративших силу в связи с принятием постановления Правительства Российской Федерации от 21.01.2006 года N 25, переустройство и перепланировка жилого и подсобных помещений, переоборудование балконов и лоджий могли производиться только в целях повышения благоустройства квартиры и допускались лишь с согласия совершеннолетних членов семьи нанимателя, наймодателя и с разрешения исполнительного комитета местного Совета народных депутатов, а перестановка либо установка дополнительного санитарно-технического и иного оборудования - с согласия совершеннолетних членов семьи нанимателя и с разрешения наймодателя.

Статьей 128 Жилищного кодекса РСФСР было предусмотрено, что граждане, имеющие в личной собственности квартиру, обязаны обеспечивать их сохранность.

Капитальный ремонт квартиры с переустройством или перепланировкой помещений производится с разрешения исполнительного комитета районного, городского, районного в городе Совета народных депутатов.

Жилищный кодекс РСФСР не содержал такого понятия как общее имущество собственников дома.

Таким образом, до 01.03.2005 года, то есть до вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации в отношении владения, пользования и распоряжения общим имуществом многоквартирных домов действовали нормы, предусмотренные статьей 246, 247 ГК РФ. В действующем на тот момент законодательстве отсутствовал механизм реализации получения согласия собственников на владение, пользование и распоряжение общей долевой собственностью МКД, а предусматривался иной порядок проведения реконструкции (перепланировки, переустройства), согласно которому законность соответствующих действий обусловливалась получением согласия уполномоченного органа местного самоуправления.

Исходя из установленных обстоятельств дела и руководствуясь положениями приведенного законодательства, суд приходит к выводу о том, что для организации отсечения ниш, примыкающих к квартирам 7 54, 55, от улицы путем возведения перегородок некапитального характера с выходом на улицу по состоянию на 1985 год требовалось разрешение исполнительного комитета местного Совета народных депутатов, которое в установленном законом порядке ответчиками либо ЖСК «Саратрвец-35» получено не было, что не отрицается ими.

Более того, в период с 1995 года по 1998 год ответчиками оборудованы отдельные входы из отсеченных ниш в принадлежащие им жилые помещения, что также требовало соответствующего разрешения исполнительного комитета. А кроме того, в силу уже действующих в указанный период положений ст.ст. 247, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности должно было осуществляться по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. К общему имуществу подлежали отнесению общие помещения дома, несущие конструкции дома, крыши дома.

В представленном протоколе общего собрания членов ЖСК «Саратовец-35» № 20 от 19.07.1985 года отсутствовало решение собственников о согласовании организации дополнительных входов из жилых помещений ответчиков в отсекаемые ниши.

Оборудование входа в жилое помещение повлекло реконструкцию многоквартирного дома, уменьшение общего имущества дома путем демонтажа части подоконной кирпичной кладки несущей стены дома, демонтажа оконного блока, установки дверного балконного блока.

Ответчики указывают, что оборудованные конструкции являются помещениями общего пользования для всех собственников дома, однако организовав дополнительные входы в принадлежащие им квартиры, ответчики нарушили права иных собственников дома на равнозначное пользование общим имуществом, противопоставляя свой интерес интересам всех остальных. Более того, веранда, примыкающая к квартире <адрес>, не имеет иных выходов, кроме как в жилое помещение ответчика ФИО2, а, следовательно, общего доступа в него. Согласно заключению эксперта внутри образованные веранды отделаны: <адрес> пол - частично линолеум, частично деревянные конструкции покрытые ковром, стены - керамическая плитка и штукатурка, потолок - ПВХ сайдинг; <адрес> пол - деревянный дощатый, окрашенный, стены - керамическая плитка и штукатурка, потолок - окрашен. В помещениях расположены личные вещи.

В силу положений действующих на настоящий момент норм права, образование дверного проема в несущей стене дома, возведение конструкций (веранд) изменяет уникальные характеристики первоначального объекта недвижимости, его параметры и в силу пункта 14 статьи 1 ГрК РФ, принятого 29.12.2004 года, свидетельствует о реконструкции и требует как соответствующего согласования с собственниками многоквартирного жилого дома, так и получения соответствующего разрешения на реконструкцию в порядке ст. 51 ГрК РФ.

Ответчиками не представлено необходимых документов, подтверждающих законность возведения спорных конструкций (веранд).

При таких обстоятельствах суд полагает заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению с возложением на ответчиков обязанности приведения жилых помещений и общего имущества в прежнее проектное состояние путем осуществления работ в соответствии с заключением судебной экспертизы.

Доводы ответчиков, что они не являются надлежащими ответчиками по настоящему делу, поскольку никаких балконов или иных объектов в собственности, которые подверглись реконструкции, не имеют, рассматриваемые объекты относятся к общедомовому имуществу ЖСК, несостоятельны.

Как установлено судом, организовав дополнительные входы в принадлежащие им квартиры, ответчики нарушили права иных собственников дома на равнозначное пользование общим имуществом, противопоставляя свой интерес интересам всех остальных, Доказательств возможности пользования всеми собственниками дома внешним входом в веранды, оборудованным с крыши встроенно-пристроенного нежилого помещения, наличия ключей от входа, не представлено. А веранда, примыкающая к квартире <адрес> дома, не имеет иных выходов, кроме как в жилое помещение ответчика ФИО2, а, следовательно, общего доступа в него. В помещениях веранд расположены личные вещи.

При таких обстоятельствах именно ответчики являются на настоящий момент пользователями оборудованных конструкций, а потому надлежащими ответчиками по делу.

Доводы о том, что ООО «Управляющая компания ПИК» является ненадлежащим истцом по настоящему гражданскому делу, поскольку не выбрана в качестве управляющей организации по дому, не является законным владельцем земельного участка либо расположенного на нем объекта, владельцем всего имущества дома является ЖСК «Саратовец-35», необоснованны.

Согласно решению Заводского районного суда г. Саратова от 09.07.2024 года, оставленному без изменения судебной коллегией по гражданским делам Саратовского областного суда от 07.11.2024 года, ФИО1 отказано в удовлетворении исковых требований о признании недействительными решений общего собрания собственников помещений, оформленных протоколом № 1 от 25.02.2024 года. На указанном собрании принято решение об управлении многоквартирным домом ООО «Управляющая компания «Пик». Указанное юридическое лицо действует от имени и в интересах собственников при управлении общим имуществом и вправе принимать необходимые меры для защиты общего имущества, включая право на обращение в суд с соответствующим иском.

Иные доводы ответчиков основаны на неправильном толковании норм права и не соответствуют обстоятельствам дела, а потому не могут повлиять на выводы суда.

Принимая решение об определении срока, в течение которого ответчикам надлежит привести жилые помещения и общее имущество дома в прежнее проектное состояние, суд полагает с учетом объема необходимых работ установить указанный срок равным 4 месяцам с момента вступления решения суда в законную силу.

Разрешая требования истца о взыскании с ответчиков судебной неустойки, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 308.3 ГК РФ суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1).

В силу положений ч. 3 ст. 206 ГПК РФ суд по требованию истца вправе присудить в его пользу денежную сумму, подлежащую взысканию с ответчика на случай неисполнения судебного акта, в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения.

Присуждение указанных сумм является правом, а не обязанностью суда.

С учетом установленных обстоятельств дела, возраста ответчиков, основным доходом которых являются пенсионные выплаты, суд не находит оснований для взыскания с них судебной неустойки, как об этом заявлено истцом.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела (ч. 1 ст. 88 ГПК РФ).

В соответствии со ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела относятся в том числе, суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам, почтовые расходы, другие признанные судом необходимыми расходы.

Как было указано выше, в ходе рассмотрения дела по ходатайству ответчиков была проведена судебная экспертиза.

Стоимость экспертного исследования составила 50 000 руб.

На основании положений ст. 98 ГПК РФ расходы на оплату экспертизы, подлежащие возмещению экспертному учреждению, подлежат возложению на ответчиков по 16666 руб. с каждого.

Кроме того ООО «Управляющая компания «ПИК» понесены расходы на оплату государственной пошлины в размере 20000 руб., которая также подлежит взысканию с ответчиков в пользу истца в равных долях – по 6666 руб. с каждого.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания ПИК» к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о возложении обязанности привести самовольно застроенные ниши фасада многоквартирного жилого дома, кровли пристроенной части встроенно-пристроенного нежилого помещения в первоначальное проектное состояние, взыскании судебной неустойки удовлетворить частично.

Возложить на ФИО1 <данные изъяты> обязанность привести реконструированную нишу (веранду) фасада многоквартирного жилого дома, примыкающую к квартире <адрес> с кадастровым номером <№>, кровлю пристроенной части встроенно-пристроенного нежилого помещения многоквартирного дома по адресу: 410039, <адрес>, в первоначальное проектное состояние, путем: демонтажа ограждающих конструкций веранды, примыкающей к квартире <адрес>; демонтажа балконного блока квартиры <адрес>; восстановления подоконной части в месте расположения двери балконного блока из силикатного кирпича и установки оконного блока; восстановления кровельного покрытия над встроенно-пристроенным помещением в месте расположения реконструированной веранды, в течение 4 месяцев с момента вступления решения суда в законную силу.

Возложить на ФИО3 <данные изъяты> обязанность привести реконструированную нишу (веранду) фасада многоквартирного жилого дома, примыкающую к квартире <адрес> с кадастровым номером <№>, кровлю пристроенной части встроенно-пристроенного нежилого помещения многоквартирного дома по адресу: 410039, <адрес>, в первоначальное проектное состояние, путем: демонтажа ограждающих конструкций веранды, примыкающей к квартире <адрес>; демонтажа балконного блока квартиры <адрес>; восстановления подоконной части в месте расположения двери балконного блока из силикатного кирпича и установки оконного блока; восстановления кровельного покрытия над встроенно-пристроенным нежилым помещением в месте расположения реконструированной веранды, в течение 4 месяцев с момента вступления решения суда в законную силу.

Возложить на ФИО2 <данные изъяты> обязанность привести реконструированную нишу (веранду) фасада многоквартирного жилого дома, примыкающую к <...> с кадастровым номером <№>, кровлю пристроенной части встроенно-пристроенного нежилого помещения многоквартирного дома по адресу: 410039, <адрес>, в первоначальное проектное состояние, путем: демонтажа ограждающих конструкций веранды, примыкающей к квартире <адрес>; демонтажа балконного блока квартиры № 54; восстановления подоконной части в месте расположения двери балконного блока из силикатного кирпича и установки оконного блока; восстановления кровельного покрытия над встроенно-пристроенным помещением в месте расположения реконструированной веранды, в течение 4 месяцев с момента вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с ФИО1, ФИО2, ФИО3 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания ПИК» (ИНН <***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере по 6 666 рублей с каждого.

В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать.

Взыскать с ФИО1, ФИО2, ФИО3 в пользу общества с ограниченной ответственностью «РусЭксперт» (ИНН <***>) расходы на проведение судебной экспертизы в размере по 16 666 рублей с каждого.

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд в течение месяца через Заводской районный суд г. Саратова с момента составления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 06.11.2025 года.

Судья

Т.Н. Платицына