Копия

СОВЕТСКИЙ РАЙОННЫЙ СУД

ГОРОДА КАЗАНИ РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

Патриса Лумумбы ул., д. 48, г. Казань, <...>, тел. <***>

http://sovetsky.tat.sudrf.ru е-mail: sovetsky.tat@sudrf.ru

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Казань

29 сентября 2025 года Дело № 2-570/2025

Советский районный суд города Казани в составе

председательствующего судьи Э.И. Хайдаровой,

при секретаре судебного заседания Н.Д. Марухине,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Тектум» к ФИО1, ФИО2 о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве, неустойки, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Тетум» (далее по тексту – ООО «СЗ «Тектум») обратилось в суд с иском к ФИО1, ФИО2 о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве, неустойки, судебных расходов.

В обоснование заявленных требований указано, что <дата изъята> между ООО «СЗ «ТЕКТУМ» и ФИО1, ФИО2 был заключен договор № О-604 участия в долевом строительстве, предметом которого является обязанность ООО «СЗ «ТЕКТУМ» в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц достроить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать квартиру участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную настоящим договором цену на условиях раздела 3 договора, а так же принять квартиру по окончании строительства при наличии разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Объектом долевого строительства является однокомнатная квартира, строительный <номер изъят>, расположенная на 1 этаже, подъезд – 11, проектной общей площадью 59,84 кв.м.

В соответствии с пунктом 3.1. договора цена квартиры на момент заключения договора составляет 11 186 387 рублей.

В соответствии с пунктом 3.12. договора расчетная цена одного квадратного метра объекта долевого строительства, применяемая исключительно для проведения взаиморасчетов в соответствии с п. 3.10 и 3.11 договора составляет 186 938 рублей 29 копейка.

В соответствии произведенным уточнением площадей, что подтверждается техническим паспортом от <дата изъята>, изготовленным акционерным обществом «Бюро технической инвентаризации Республики Татарстан», общая оплачиваемая проектная площадь составляет 60,9 кв.м.

Таким образом, увеличение общей оплачиваемой проектной площади составляет 1,06 кв.м.

<дата изъята> в адрес ФИО2 и ФИО1 направлена претензия о необходимости оплаты задолженности, однако письмо оставлено без ответа, задолженность не погашена.

По состоянию на <дата изъята> обязанность по оплате задолженности в размере 198 155 рублей не исполнена.

Данные обстоятельства послужили поводом подачи иска в суд, в котором представитель ООО «СЗ «ТЕКТУМ» просит суд взыскать с ФИО1 и ФИО2 в пользу ООО «СЗ «ТЕКТУМ» задолженность по договору участия в долевом строительстве № О-604 в размере 198 155 рубля, взыскать 5163 рублей в счёт оплаты госпошлины.

В судебном заседании от 11 октября 2024 года представитель истца, действующий на основании доверенности, исковые требования увеличил, просил взыскать также неустойку за нарушение сроков оплаты задолженности в размере 18 349 рублей 15 копеек, почтовые расходы в размере 1 072 рубля 96 копеек.

Представитель истца в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал, просил удовлетворить.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании просил в удовлетворении иска отказать.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании просила в удовлетворении иска отказать.

Третье лицо ПАО «Сбербанк России» в судебное заседание представителя не направил, судом извещался.

Выслушав доводы сторон, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что <дата изъята> между ООО «СЗ «Тектум» и ФИО1, ФИО2 заключен договор участия в долевом строительстве №О-604, согласно которому застройщик обязался в срок, указанный в проектной декларации, своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект, названный в разделе 1 договора, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать участнику долевого строительства соответствующий объект долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства в общую совместную собственность при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта.

Объектом долевого строительства является квартира.

Объект долевого строительства имеет следующие проектные характеристики:

Условный номер (на время строительства) – 604;

Количество комнат – 2;

Площадь комнат (кв.м) – 26,45: в том числе площадь жилой комнаты (кв.м) – 13,26; в том числе площадь спальни (кв.м) – 13,19;

Количество лоджий/балконов – 1;

Площадь лоджии (с коэффициентом 0,5 кв.м)/балкона (с коэффициентом 0, кв.м) – 2,26;

Количество помещений вспомогательного использования – 4;

Площадь помещений вспомогательного использования (кв.м) – 31,13, в том числе площадь кухни (кв.м.) – 12,32, прихожей (кв.м) – 13,06, ванной (кв.м) – 3,02, санузла (кв.м) – 2,73;

Этаж – 1;

Подъезд – 11;

Площадь объекта долевого строительства без учета балконов, лоджий и других летних помещений (ч. 5 ст. 15 ЖК РФ) – 57,58;

Площадь объекта долевого строительства, включая площадь балконов, лоджий и других летних помещений (кв.м) – 59,84;

Назначение объекта долевого строительства – жилое помещение.

Площадь объекта долевого строительства указана в соответствии с утвержденной проектной документацией объекта и уточняется сторонами в акте приема-передачи объекта долевого строительства (передаточном акте) с учетом обмера объекта в соответствии с требования Федерального закона от 24.07.2007г. №221-ФЗ «О кадастровой деятельности».

Согласно пункту 3.1 договора, цена договора, подлежащая уплате участником долевого строительства застройщику, составляет сумму в размере 11 186 387 рублей.

В силу положений пунктов 3.10, 3.11 договора, если в результате проведения обмеров фактическая площадь объекта долевого строительства (включая площадь балконов, лоджий и других летних помещений) превысит площадь объекта долевого строительства (включая площадь балконов, лоджий и других летних помещений), указанную в пункте 2.2. договора более чем на 1 кв.м, цена договора увеличивается на сумму, определенную как произведение указанной в пункте 3.12. договора расчетной цены одного квадратного метра на разницу между фактической площадью объекта долевого строительства (включая площадь балконов, лоджий и других летних помещений) и проектной площадью объекта долевого строительства (включая площадь балконов, лоджий и других летних помещений), указанной в пункте 2.2 договора, а участник долевого строительства в срок, установленный в уведомлении, производит оплату соответствующей суммы на расчетный счет застройщика. Отправка уведомления о необходимости доплаты допускается, в том числе после подписания акта приема-передачи. Расчетный счет застройщика указывается в уведомлении.

3.11. Если в результате проведения обмеров фактическая площадь объекта долевого строительства (включая площадь балконов, лоджий и других летних помещений) окажется меньше проектной площади объекта долевого строительства (включая площадь балконов, лоджий и других летних помещений), указанной в пункте 2.2 договора, более чем на 1 кв.м, цена договора уменьшается на сумму, определяемую как произведение указанной в пункте 3.12 договора расчетной цены одного квадратного метра на разницу между фактической площадью объекта долевого строительства (включая площадь балконов, лоджий и других летних помещений) и проектной площадью объекта долевого строительства (включая площадь балконов, лоджий и других летних помещений), указанной в пункте 2.2. договора.

Согласно пункту 3.12 договора, расчетная цена одного квадратного метра объекта долевого строительства, применяемая исключительно для проведения взаиморасчетов в соответствии с пунктами 3.10 и 3.11 договора составляет 186 938 рублей 29 копеек.

<дата изъята> между застройщиком и участниками долевого строительства подписан акт приема-передачи объекта долевого строительства.

Согласно пункту 1 акта приема-передачи объекта долевого строительства, застройщик передает, а участник долевого строительства принимает в общую совместную собственность недвижимое имущество, расположенное по адресу: Российская Федерация, <адрес изъят> со следующими характеристиками:

Тип объекта недвижимости – квартира;

Номер объекта недвижимости – 604;

Этаж – 1;

Подъезд – 11;

Общая площадь объекта недвижимости без учета балконов, лоджий и других летних помещений (ч. 5 ст. 15 ЖК РФ) – 58,6;

Общая площадь объекта недвижимости, включая площадь балконов, лоджий и других летних помещений (кв.м) – 60,9.

<дата изъята> истцом в адрес ответчиков направлена претензия о необходимости оплаты задолженности.

Поскольку между сторонами возник спор по определению площади спорного жилого помещения, который требует специальных познаний, определением суда от <дата изъята> на основании ходатайства ответчиков назначена судебная экспертиза для определения общей площади квартиры истца. Проведение экспертизы поручено ООО «ГОСТ-Оценка».

Согласно заключению эксперта ООО «ГОСТ-Оценка», фактическая площадь <адрес изъят> доме по адресу: <адрес изъят> составляет – 60,9 кв.м.

Согласно материалам гражданского дела <номер изъят>, а именно: договор №О-604 участия в долевом строительстве от <дата изъята> (пункта 2.2), общая площадь исследуемой квартиры заявлена – 59,84 кв.м.

<адрес изъят> квартиры – 60,9 кв.м. Разница заявленной площади от фактической составляет – 1,06 кв.м.

Разница между проектной и фактической площадью исследуемой квартиры образовалась в результате отступления от проектных решений в процессе строительства многоквартирного дома.

Заключение ООО «ГОСТ-Оценка» соответствует требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ответ на поставленный судом вопрос является ясным, не допускает неоднозначного толкования и не вводит в заблуждение.

Эксперт ООО «ГОСТ-Оценка» до начала производства экспертизы был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, имеет необходимые для производства подобного рода экспертиз образование, квалификацию, специальность.

Эксперт проанализировал и сопоставил все имеющиеся исходные данные, провел натурный осмотр объекта.

Оценив заключение ООО «ГОСТ-Оценка» по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд принимает его в качестве относимого, допустимого и достоверного доказательства.

Таким образом, по результатам судебной экспертизы установлено, что разница заявленной площади от фактической составляет – 1,06 кв.м, при этом стоимость квартиры ответчиками была оплачена в размере 11 186 387 рублей, исходя из площади объекта долевого строительства 59,84 кв.м. Фактическая площадь квартиры составила 60,9 кв.м., разница заявленной площади от фактической составляет – 1,06 кв.м. Таким образом, ответчики с учетом условий договора от <дата изъята> №О-604 участия в долевом строительстве обязаны произвести дополнительную оплату в размере 198 155 рублей (186 938,29 * 1,06 кв.м).

Поскольку стоимость объекта долевого строительства в полном размере не оплачена, с ответчиков в пользу истца подлежит взысканию задолженность с ФИО1 – 99 077 рублей 50 копеек, с ФИО2 – 99 077 рублей 50 копеек.

Частью 6 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусмотрено также, что в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Согласно пункту 3.6 договора, в случае нарушения участником долевого строительства сроков перечисления денежных средств по настоящему договору, он уплачивает застройщику пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченной задолженности за каждый день просрочки. Сумма пени не входит в цену настоящего договора.

Согласно разъяснению, изложенному в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», по смыслу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Законом или договором может быть установлен более короткий срок для начисления неустойки либо ее сумма может быть ограничена.

Таким образом, исходя из положений Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ, условий заключенного сторонами договора, суд приходит к выводу о том, что с ответчиков в пользу истца подлежит взысканию неустойка за заявленный истцом в уточненных исковых требованиях период с 27 июля 2024 года по 10 октября 2024 года в размере 8 655 рублей 16 копеек, из расчета:

Период

Дней

Ставка ЦБ

Формула

Неустойка

27.07.2024 – 28.07.2024

2

16

186 938,29 ? (1/300 ? 16%) ? 2

199,40

29.07.2024 – 15.09.2024

49

18

186 938,29 ? (1/300 ? 18%) ? 49

5 495,99

16.09.2024 – 10.10.2024

25

19

186 938,29 ? (1/300 ? 19%) ? 25

2 959,86

Неустойка: 8 655,16

В силу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и только по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Суд учитывает, что снижение размера неустойки не должно нарушать принцип равенства сторон и недопустимости неосновательного обогащения одной стороны обязательства за счет другой.

Как разъяснено положением пункта 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», при взыскании неустойки с иных лиц правила статьи 333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, свидетельствующие о такой несоразмерности (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ). При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 ГК РФ.

В отношении требуемой истцом к взысканию суммы задолженности в сумме 198 155 рублей суд считает возможным руководствоваться приведенными положениями правовых актов. При этом суд учитывает, что данное обязательство по договору является мерой гражданско-правовой ответственности, взыскивается в связи с просрочкой исполнения основного обязательства. С учетом суммы основного долга, периода просрочки, учитывая также личность ответчиков, суд, применяя ст. 333ГК РФ, считает возможным уменьшить требуемую сумму по данному обязательству и взыскать с ответчиков в пользу истца неустойку в сумме 5 000 рублей: с ФИО1 – 5 000 рублей, с ФИО2 – 5 000 рублей.

В силу статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 данного Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Истцом при подаче иска была уплачена государственная пошлина в размере 5 163 рубля, что подтверждается платежным поручением <номер изъят> от <дата изъята>.

В соответствии со статьей 98 ГПК РФ, разъяснениями, изложенными в п. 21 Постановления Пленума ВС РФ от <дата изъята> N 1, в соответствии с которыми положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 ГПК РФ) не подлежат применению при разрешении требования о взыскании неустойки, которая уменьшается судом в связи с несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, получением кредитором необоснованной выгоды (статья 333 ГК РФ), суд присуждает ответчикам возместить истцу понесенные по делу судебные расходы в виде государственной пошлины с ФИО1 – 2 581 рубль 50 копеек, с ФИО2 – 2 581 рубль 50 копеек.

На основании изложенного и, руководствуясь статьями 12, 56, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

иск удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1, <дата изъята> года рождения (ИНН: <номер изъят>), в пользу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Тектум» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) задолженность по договору долевого участия в размере 99 077 рублей 50 копеек, неустойку в сумме 5 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 2 581 рубль 50 копеек.

Взыскать с ФИО2, <дата изъята> года рождения (ИНН: <номер изъят>), в пользу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Тектум» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) задолженность по договору долевого участия в размере 99 077 рублей 50 копеек, неустойку в сумме 5 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 2 581 рубль 50 копеек.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Татарстан через Советский районный суд города Казани в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Советского

районного суда города Казани /подпись/ Э.И. Хайдарова

Копия верна, судья Э.И. Хайдарова

Мотивированное решение изготовлено 13 октября 2025 года.