УИД 61RS0050-01-2025-001511-71 Дело № 2-1224/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
25 ноября 2025 года г. Пролетарск
Пролетарский районный суд Ростовской области
в составе:
председательствующего судьи Выродовой Е.О.,
при секретаре судебного заседания Поперешняк М.К.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, обратившегося в лице представителя по доверенности ФИО2 к администрации Опенкинского сельского поселения Пролетарского района Ростовской области, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о сохранении нежилого здания в реконструированном виде, признании права собственности на нежилое здание,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 в лице представителя по доверенности ФИО2 обратился в суд с иском к администрации Опенкинского сельского поселения Пролетарского района Ростовской области, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о сохранении нежилого здания в реконструированном виде, признании права собственности на нежилое здание, мотивируя требования тем, что ФИО1 на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1240 кв.м, категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования - рыбоводство, с адресом (местоположением): <адрес>, запись государственной регистрации права в ЕГРН № от 22.05.2024. Данное обстоятельство подтверждается выпиской из ЕГРН об объекте недвижимости от 08.09.2025.
На указанном земельном участке находится нежилое здание «Бригадный дом» с кадастровым номером №, площадью 38,9 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>
Данное нежилое здание согласно сведениям ЕГРН также находится в собственности истца с 2023 года на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 26.09.2023 (запись государственной регистрации права в ЕГРН № от 28.09.2023). Данное обстоятельство подтверждается выпиской из ЕГРН об объекте недвижимости от 28.09.2023.
Истцом за время эксплуатации была произведена реконструкция вышеуказанного нежилого здания без получения соответствующего разрешения, в результате которой общая площадь здания увеличилась с 38,9 кв.м до 61,6 кв.м.
Проведение реконструкции подтверждается путем проведения сравнительного анализа следующих документов: выписка из ЕГРН от 28.09.2023 на здание «Бригадный дом» с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>; технический план нежилого здания «Бригадный дом», кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, составленный кадастровым инженером ФИО3 от 18.09.2025; экспертное заключение по результатам строительно-технического исследования объекта капитального строительства № 17-25-СТЭ от 25.09.2025.
Рассматриваемое нежилое здание поставлено на государственный кадастровый учет 27.11.2013 с присвоением кадастрового номера №; назначение: нежилое; наименование: «Бригадный дом», адрес (местоположение): <адрес>; зарегистрированная общая площадь объекта по данным ЕГРН - 38,9 кв.м, не соответствует фактической, установленной в ходе натурного обследования объекта, которая в настоящее время составляет 61,6 кв.м. Увеличение общей площади здания на 22,7 кв.м произошло в результате его реконструкции - строительства пристройки, состоящей из двух вспомогательных помещений.
В результате натурного обследования здания в рамках строительно-технического исследования объекта капитального строительства (Заключение № 17-25-СТЭ от 25.09.2025) были выявлены объемно-планировочные показатели объекта исследования. Исследуемое здание состоит из одного строительного объема - одноэтажного прямоугольного здания простой конфигурации, состоящего из 2-х основных и 2-х вспомогательных помещений.
Согласно техническому плану нежилого здания «Бригадный дом», кадастровый №, расположенного по адресу: №, составленному кадастровым инженером ФИО3 от 18.09.2025, общая площадь рассматриваемого нежилого здания после проведенной реконструкции составляет 61,6 кв.м.
Согласно заключению кадастрового инженера, содержащемся в техническом плане здания от 18.09.2025, технический план подготовлен с целью учета изменений сведений о площади нежилого здания (бригадный дом), расположенного по адресу: <адрес>, общая площадь здания - 61,6 кв.м, этажность - 1. Общая площадь здания рассчитана в соответствии с Приказом от 23.10.2020 г. № П/0393, в пределах внутренних поверхностей наружных стен, путем разбивки объекта на простейшие геометрические фигуры (прямоугольник, треугольник) и дальнейшего суммирования площадей таких фигур с округлением до 0,1 кв.м.
Согласно характеристикам объекта недвижимости, приведенным в техническом плане: назначение здания - нежилое; материал стен - из прочих материалов; площадь объекта недвижимости - 61,6 кв.м.
В целях оформления проведенной реконструкции и последующей регистрации права собственности в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» на рассматриваемое здание в его реконструированном виде истец обратился в Сектор Архитектуры и градостроительства Администрации Пролетарского района с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 22.09.2025.
Ответом Сектора Архитектуры и градостроительства Администрации Пролетарского района № 92.05-373 от 22.09.2025 вышеуказанное заявление оставлено без рассмотрения, поскольку истцом ранее не получалось разрешение на строительство (реконструкцию) рассматриваемого нежилого здания. Таким образом, органом власти истцу фактически отказано в предоставлении муниципальной услуги «Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию».
В настоящий момент сложилась ситуация, при которой у истца отсутствует возможность произвести оформление вышеуказанного здания (изменение сведений о его площади в ЕГРН) в общеустановленном порядке, то есть он ограничен в реализации своих прав. Иным путем, кроме обращения в суд, истец лишен возможности признать право собственности на самовольную постройку.
В соответствии с экспертным заключением по результатам строительнотехнического исследования объекта капитального строительства № 17-25-СТЭ от 25.09.2025 исследуемый объект - нежилое одноэтажное здание простой конфигурации, расположенное по адресу: <адрес>. Целевое назначение объекта - коммунально-бытовое (бригадный дом), функциональное назначение - вспомогательное (для размещения производственного персонала). По своему целевому и функциональному назначению объект исследования является нежилым зданием - коммунальнобытовым помещением, соответствие которого законодательным нормативам определяется и регламентировано сводом правил СП 44.13330.2011 «Административные и бытовые помещения. Актуализированная редакция СНиП 2.09.04-87». Исследуемый объект в реконструированном виде признан пригодным для постоянной эксплуатации с требуемым эксплуатационным режимом. Строительные конструкции находятся в исправном состоянии, не угрожают жизни и здоровью людей и не ущемляют права третьих лиц, признаны капитальными, обеспечивающими безопасную эксплуатацию. Обследуемый объект соответствует строительным, санитарно-гигиеническим и противопожарным требованиям.
Рассматриваемое нежилое здание «Бригадный дом», расположенное по адресу: <адрес>, реконструировано на земельном участке, принадлежащем истцу, без нарушения строительных норм (СНиП и СП), правил землепользования и застройки, градостроительного регламента, правил пожарной безопасности, т.е. с соблюдением условий, предусмотренных ч. 3 ст. 222 ГК РФ.
На основании вышеизложенного, истец просит суд сохранить нежилое здание с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес> км в реконструированном виде, с общей площадью здания 61,6 кв.м, с наименованием «Бригадный дом».
Признать за ФИО1 право собственности на нежилое здание «Бригадный дом» с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес> в реконструированном виде, с общей площадью 61,6 кв.м.
Истец ФИО1 и его представитель ФИО2, действующий на основании доверенности от 16 сентября 2025 года (л.д.101) о времени и месте судебного разбирательства извещены в порядке, предусмотренном ст. 113 ГПК РФ, в назначенное судом время не явились, посредством заявлений просили рассмотреть дело в свое отсутствие, исковые требования удовлетворить в полном объеме.
Ответчик администрация Опенкинского сельского поселения Пролетарского района Ростовской области о времени и месте судебного заседания извещена в порядке, предусмотренном ст. 113 ГПК РФ, в назначенное судом время не явилась, представитель администрации в лице главы Т.В. Петченко просила рассмотреть дело в их отсутствие, не возражает против удовлетворения исковых требований.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о времени и дате судебного разбирательства извещено надлежащим образом, в судебное заседание не явилось.
Руководствуясь ч.ч. 4, 5 ст. 167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон.
В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
В силу ст. 195 ГПК РФ суд основывает свое решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании, оценивая все доказательства, представленные суду в совокупности.
Изучив материалы дела, исследовав и оценив доказательства, судом установлено следующее.
В соответствии со статьей 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права собственности.
В соответствии с частью 1 статьей 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В силу части 2 статьи 269 ГК РФ лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. Здания, сооружения, иное недвижимое имущество, созданные этим лицом для себя, являются его собственностью.
В силу статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В силу части 3 статьи 17 Конституции РФ осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
Согласно части 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Частью 2 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.
В соответствии со статьей 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.
Судом установлено, что ФИО1 на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1240 кв.м, категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования - рыбоводство, с адресом (местоположением): <адрес>.
На указанном земельном участке находится нежилое здание «Бригадный дом» с кадастровым номером №, площадью 38,9 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>
Истцом выполнена реконструкция, в результате чего общая площадь нежилого здания «Бригадный дом» изменилась и составляет в настоящее время 61,6 кв. м. Увеличение площади произошло за счет строительства пристройки, состоящей из двух вспомогательных помещений.
Поскольку указанная реконструкция нежилого здания произведена истцом самовольно в отсутствие необходимого разрешения на строительство, что сторонами не оспаривалось, то возведенная истцом пристройка в нежилом здании является самовольной постройкой.
Пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях, в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также качества инженерно-технического обеспечения.
В силу статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности.
На основании статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство. Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.
По смыслу положений статьей 222, 263 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 2, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации право собственности на объект самовольного строительства может быть признано за лицом при наличии совокупности юридических фактов: для строительства объекта в установленном порядке отведен и предоставлен земельный участок; приняты меры к получению разрешения на строительство или ввод объекта в эксплуатацию; соблюдены градостроительные, строительные нормы, отсутствует угроза жизни и здоровью граждан.
Письмом главного архитектора Пролетарского района ФИО4 № 92.05-373 от 22.09.2025 истцу на его обращение отказано в предоставлении муниципальной услуги «Выдача разрешения на ввод объекта к эксплуатацию» в связи с отсутствием предусмотренных п. 3 ст. 55 ГК РФ от 29.12.2004 № 190 ФЗ документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта к эксплуатацию.
При таких данных суд приходит к выводу, что истец предпринимал меры по легализации самовольной постройки нежилого здания «Бригадный дом», расположенный по адресу: <адрес>
Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденной Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 года, при изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади.
Согласно разъяснениям, данным в п. 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (ст. 10 ГК РФ).
Выполненная реконструкция объекта недвижимости соответствует требованиям строительных, градостроительных норм и правил, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Данные обстоятельства подтверждаются экспертным заключением № 17-25-СТЭ от 25.09.2025 ИП ФИО5 (л.д.47-100).
Таким образом, реконструкция нежилого здания произведена на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием, при ее возведении не было допущено нарушений строительных, градостроительных норм и правил, самовольная постройка не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Следовательно, имеется совокупность юридических фактов необходимых для сохранения нежилого здания в реконструированном состоянии и признании за истцом права собственности на реконструированный объект, предусмотренных статьями 222, 263 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 2, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 удовлетворить.
Сохранить нежилое здание с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес> в реконструированном виде, с общей площадью здания 61,6 кв.м, с наименованием «Бригадный дом».
Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (СНИЛС №) право собственности на нежилое здание «Бригадный дом» с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес> в реконструированном виде, с общей площадью 61,6 кв.м.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Пролетарский районный суд в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.
Председательствующий Е.О. Выродова
Мотивированное решение изготовлено – 26 ноября 2025 года.