Решение по делу № 2-530/2023 от 11.07.2023 - о взыскании задолженности по договору купли – продажи и обращении взыскания на заложенное имущество и по встречному исковому заявлению <ФИО>, <ФИО> к <ФИО> о расторжении договора купли-продажи.

44RS0026-01-2022-000726-98

(2- 530/2023)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 июля 2023 года г. Кострома

Димитровский районный суд г. Костромы в составе председательствующего судьи Моховой Н.А., при секретаре Куприяновой М.И., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о взыскании задолженности по договору купли – продажи и обращении взыскания на заложенное имущество и по встречному исковому заявлению ФИО2, ФИО3 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3 о взыскании задолженности по договору купли – продажи. Свои требования мотивировала тем, что 14.10.2020 года между сторонами заключен договор купли-продажи с залогом недвижимости. Согласно п. 1.1 договора продавец продал, а покупатели совместно купили по 1/2 доли в праве каждый недвижимое имущество – нежилое строение, здание водонапорной бани, расположенное по адресу: <адрес>. Нежилое строение продано за 500 000 руб., которые выплачиваются покупателями в следующем порядке: 250 000 руб. – в течение 3 дней с даты государственной регистрации договора, 250 000 руб. – в срок до 30.09.2021 года. Ответчики оплатили 250 000 руб. В силу п. 12 договора в связи с оплатой выкупной стоимости нежилого строения в рассрочку, продаваемый объект недвижимости будет находиться у продавца в залоге до момента оплаты покупателями полной выкупной стоимости. Согласно п. 14 договора стороны договорились, что в случае просрочки исполнения обязательств в части оплаты выкупной стоимости объекта недвижимости, указанного п. 1 настоящего договора купли-продажи, более чем на два дня от сроков указанных в п. 3 договора на сумму указанных в п. 3 начисляются обязательные к уплате проценты за пользования чужими денежными средствами в размере 1% в день от суммы просрочки, но не более 40%, начиная с 3-го дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата продавцу. До настоящего времени ответчики сумму задолженности в размере 250 000 рублей не оплатили. Просила взыскать солидарно с ответчиков задолженность по договору в размере 220 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 100 000 руб., судебные издержки на оплату услуг представителя в сумме 15 000 руб., судебные издержки по оплате государственной пошлины в размере 6 700 руб.; обратить взыскание в счет погашения задолженности по договору купли-продажи с рассрочкой платежа и залогом недвижимости от 14.10.2020 года на заложенное имущество - нежилое строение, здание водонапорной башни, расположенное по адресу: <адрес>, площадью 15,7 кв. м, кадастровый номер №

В ходе рассмотрения дела истец утонил исковые требования и просил взыскать солидарно с ответчиков задолженность по договору в размере 250 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 100 000 руб., судебные издержки на оплату услуг представителя в сумме 15 000 руб., судебные издержки по оплате государственной пошлины в размере 6 700 руб.; обратить взыскание в счет погашения задолженности по договору купли-продажи с рассрочкой платежа и залогом недвижимости от 14.10.2020 года на заложенное имущество - нежилое строение, здание водонапорной башни, расположенное по адресу: <адрес>, площадью 15,7 кв. м, кадастровый номер <адрес>

В процессе рассмотрения дела ФИО2, ФИО3 обратились в суд с встречным иском к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи. Свои требования мотивировали тем, что переход права общей долевой собственности зарегистрировано в ЕГРН 23.10.2020 года за № <адрес>. В п. 13 договора купли-продажи от 14.10.2020 года стороны договорились, что одним из оснований расторжения договора стороной покупателей будет являться то, что покупатели не по своей вине получат отказ государственных или муниципальных органов Костромской области и города Костромы в предоставлении им земельного участка размером не менее 400 кв. м, на котором расположено купленное ими нежилое строение. С целью реализации исключительного права на приобретение земельного участка ФИО2 обращался в администрацию г. Костромы с заявлением о предоставлении земельного участка под нежилым строением. Однако не по воле ФИО2 земельный участок площадью не менее 400 кв. м для эксплуатации вышеуказанного нежилого строения площадью 15,7 кв. м не представляется возможным. По договору купли-продажи ФИО2 в счет выкупной стоимости имущества было оплачено 28.10.2020 года - 250 000 руб., 29.03.2021 года – 125 000 руб., а всего 375 000 руб. Просили расторгнуть договор купли-продажи с рассрочкой платежа и залогом недвижимости, заключенный 14.10.2020 года между ФИО1, как продавцом, с одной стороны, и ФИО2, ФИО3, как покупателями, с другой стороны; взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 375 000 руб., уплаченных по договору купли-продажи от 14.10.2020 года.

Решением Димитровского районного суда г. Костромы от 14.09.2022 года в удовлетворении иска ФИО1 отказано, встречный иск удовлетворен: расторгнут заключенный 14.10.2020 года между ФИО1, ФИО2 и ФИО3 договор купли-продажи, с ФИО1 в пользу ФИО2 взысканы денежные средства в размере 375000 руб.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Костромского областного суда от 16.01.2023 года решение суда отменено, принято новое решение, которым: договор купли-продажи от 14.10.2020 года признан недействительным в силу ничтожности; аннулированы записи в ЕГРН о праве общей долевой собственности ФИО2 и ФИО3 на здание; признано право собственности на здание за ФИО1, с ФИО1 пользу ФИО2 взысканы денежные средства – 375 000 руб. В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 и ФИО3 отказано.

Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 21.03.2023 года решение Димитровского районного суда г. Костромы от 14.09.2023 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Костромского областного суда от 16.01.2023 года отменены.

18.05.2023 года ФИО2, ФИО3 уточнили встречные исковые требования и в окончательной редакции просили расторгнуть договор купли-продажи с рассрочкой платежа и залогом недвижимости, заключенный 14.10.2020 года между ФИО1, как продавцом, с одной стороны, и ФИО2, ФИО3, как покупателями, с другой стороны; взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 375 000 руб., уплаченных по договору купли-продажи от 14.10.2020 года; обязать ФИО2 и ФИО3 возвратить в собственность ФИО1 здание площадью 15,7 кв. м с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>

Истец по первоначальным требованиям, ответчик по встречным требованиям ФИО1, извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, воспользовавшись процессуальным правом ведения дела через представителя (ст. 48 ГПК РФ). Представитель истца по первоначальным требованиям, ответчика по встречным требованиям ФИО4 в судебном заседании уточненные исковые требования ФИО1, за исключением судебных расходов, поддержал; встречные исковые требования ФИО2, ФИО3 не признал.

Ответчики по первоначальным требованиям, истец по встречным требованиям ФИО2, ФИО3, их представители ФИО5, ФИО6 в судебном заседании первоначальные исковые требования с учетом уточнений не признали, встречные исковые требования с учетом уточнений поддержали.

Третье лицо ФИО7, извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, о причинах неявки суд не уведомил.

Третьи лица Управление Росреестра по Костромской области, администрация г. Кострома, Управление имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, своих представителей в суд не направили.

Выслушав участников процесса, допросив свидетеля, специалиста, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу положений ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

На основании ст. 46 Конституции РФ каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

В силу ст. 17 Конституции РФ в Российской Федерации признаются и гарантируются права и свободы человека и гражданина согласно общепризнанным принципам и нормам международного права и в соответствии с настоящей Конституцией.

Основные права и свободы человека неотчуждаемы и принадлежат каждому от рождения.

Осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

В соответствии с п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В силу подп. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом…

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Таким образом, сделки представляют собой действия, соответствующие требованиям законодательства, и направленные на достижение определенного правового результата.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Статьей 431 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В силу с ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ч. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что 14.10.2020 года ФИО1, именуемая «продавец», с одной стороны, и ФИО2, ФИО3, именуемые «покупатели», с другой стороны, заключили договор купли-продажи с залогом недвижимости. Согласно п. 1.1 договора продавец продал, а покупатели совместно купили по ? доли в праве каждый недвижимое имущество – нежилое строение, здание водонапорной бани, расположенное по адресу: <адрес>, площадью 15,7 кв. м (п. 1). Указанное нежилое строение продано за 500 000 руб., которые выплачиваются покупателями в следующем порядке: 250 000 руб. – в течение 3-х дней с даты государственной регистрации договора, 250 000 руб. – в срок до 30.09.2021 года (п. 3). Оплата согласно п. 3 производится путем зачисления соответствующих денежных средств на банковский счет банковской карты с номером 584774001792005 (п. 16). В связи с оплатой выкупной стоимости нежилого строения в рассрочку, продаваемый объект недвижимости будет находиться у продавца в залоге до момента оплаты покупателями полной выкупной стоимости (п. 12).

В п. 13 договора стороны согласовали условие, согласно которому покупатели имеют право на расторжение договора в случае получения не по их вине отказа государственных или муниципальных органов Костромской области и г. Костромы в предоставлении в аренду земельного участка размером не менее 400 кв. м, на котором расположено строение.

В тот же день сторонами подписан передаточный акт, по которому продавец передала, а покупатели приняли здание водонапорной башни.

Согласно Выписке из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 14.04.2022 года №, договор купли-продажи с рассрочкой платежа и залогом недвижимости от 14.10.2020 года - здания, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, прошел государственную регистрацию 23.10.2020 года. Правообладатели объекта недвижимости ФИО2, ФИО3 (по ? доле в праве общей долевой собственности).

28.10.2020 года ФИО2 перевел на банковский счет, указанный в договоре, денежную сумму в размере 250 000 руб., 29.03.2021 года – 125 000 руб., что подтверждается чеками по операции «Сбербанк онлайн». Данные обстоятельства сторонами не оспаривались.

На основании постановления администрации г. Костромы от 21.10.2021 года № ФИО2 отказано в предварительном согласовании предоставления в собственность земельного участка площадью 481 кв. м для эксплуатации здания водонапорной башни, поскольку для эксплуатации данного объекта не требуется земельный участок такой площади.

Постановлением администрации г. Костромы от 04.05.2022 года № ФИО2 отказано в предварительном согласовании предоставления в аренду земельного участка площадью 481 кв. м, имеющего местоположение: <...>. Причиной отказа послужил факт несоразмерности площади испрашиваемого земельного участка и площади объекта недвижимости (водонапорная башня) – 15,7 кв. м, для эксплуатации которого не требуется земельный участок площадью не менее 400 кв. м.

По этой же причине постановлением администрации г. Костромы от 05.09.2022 года № ФИО2 отказано в предварительном согласовании предоставления земельного участка в аренду площадью 400 кв. м.

Таким образом, на момент подписания договора купли-продажи водонапорной башни и рассмотрения дела земельный участок площадью не менее 400 кв. м для эксплуатации нежилого строения – здания водонапорной бани площадью 15,7 кв. м не сформирован.

Как неоднократно указывалось Верховным Судом РФ при рассмотрении требований, основанных на договорах, суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон (Определение Судебной коллегии Верховного Суда РФ от 31.08.2021 года № 18-КГ21-29-К4).

Принцип свободы договора, закрепленный в ст. 421 ГК РФ, предполагает добросовестность действий сторон, разумность и справедливость его условий, в частности их соответствии действительному экономическому смыслу заключаемого соглашения.

В ходе судебного разбирательства ФИО2 и ФИО3 поясняли, что осуществляют предпринимательскую деятельность, связанную с эксплуатацией кафе на территории, смежной с земельным участком, на котором расположена водонапорная башня. От ФИО8 им поступило предложение о приобретении соседнего земельного участка стоимостью ориентировочно 1 000 000 руб. Заинтересовавшись предложением, поскольку ответчики по первоначальным требованиям желали расширить территорию кафе, они начали вести переговоры с ФИО8, в ходе которых выяснилось, что земельный участок не сформирован, ФИО1 принадлежит лишь водонапорная башня. Предложив оформить землю на ФИО1 с последующей покупкой имущества у нее, ФИО2 и ФИО3 получили ответ, что тогда стоимость объектов будет иная, и они могут быть проданы иным лицам. Убедив ФИО2 и ФИО3 в покупке здания, ФИО8 обещал взяться за оформление земельного участка. Обсудив детали, участники отношений пришли к договоренности, что приобретаемая земля будет стоить 1 000 000 руб. Покупка водонапорной башни будет оформлена за 500 000 руб. у ФИО1, тещи ФИО7, и оформлен заем у самого ФИО7 на сумму 500 000 руб. Поскольку ФИО8 обещал оформить землю за несколько месяцев, при покупке здания башни предусмотрели рассрочку платежа. В связи с этим, ФИО2 было сделано два платежа на неполную сумму по договору купли-продажи. Поскольку ФИО8, взявшись оформлять землю, реальных результатов не показал, ФИО2 и ФИО3 самостоятельно обратились за получением земельного участка, но им было отказано. В результате ФИО2 и ФИО3 отдали свои деньги, не получили землю, и в настоящее время с них взыскивают задолженность по договорам займа, хотя денежные средства в долг у ФИО7 они не брали. Все переговоры вел ФИО8, а ФИО7 и ФИО1 ответчики по встречным требованиям ФИО2 и ФИО3 видели лишь однажды при подписании договора купли-продажи.

Допрошенный в качестве свидетеля ФИО8 подтвердил, что по просьбе ФИО7 о продаже водонапорной башни он предложил ФИО2 и ФИО3, как владельцам кафе, расположенного на соседнем земельном участке, приобрести строение. ФИО8 занимался подготовкой сделки. Для оплаты сделки покупателями использовался заем у ФИО7, который был оформлен по просьбе ФИО2 Настаивал, что предметом сделки выступало только здание водонапорной башни, земельный участок не обсуждался. Вознаграждение свидетелю от сделки должна была оплатить ФИО1 в сумме 50 000 руб. После оформления сделки ФИО2 попросил свидетеля за вознаграждение в размере 40 000 руб. заняться оформлением земельного участка, в связи с чем, ФИО8 обращался к кадастровому инженеру и в администрацию города с заявлением о согласовании границ участка, но заявление не согласовали. В последующем ФИО2 самостоятельно подавал аналогичное заявление. Условие о расторжении договора, предусмотренное п. 13 договора купли-продажи, включено по требованию ФИО2

Возражая против позиции ФИО2 и ФИО3, представитель ФИО9 - ФИО4 утверждал, что денежные средства по договору займа ФИО7 передал ФИО2 лично, вопрос о получении займа возник по инициативе покупателей здания: ФИО2 и ФИО3

В материалах дела имеется договор беспроцентного займа от 14.10.2020 года, согласно которому ФИО7 передал ФИО2 и ФИО3 400 000 руб. наличными денежными средствами сроком на 6 месяцев с возвратом 250 000 руб. до 25.03.2021 года, 150 000 руб. - до 29.0.2021 года. В п. 4.3 договора указано, что при расторжении договора купли-продажи здания водонапорной башни, заключенного между ФИО1 и заемщиками, денежные средства по данному договору займа не возвращаются.

В ходе судебного разбирательства участниками процесса не оспаривалось, что при подписании договора купли-продажи 14.10.2020 года, условия которого предварительно согласовывались с ФИО8, как с представителем продавца ФИО1, последняя не высказала никаких возражений по условиям договора, в том числе и по включению пункта 13. Продавец ФИО1 знала и была согласна с достигнутыми сторонами договоренностями о том, что нежилое строение приобретается для возможности получить без торгов земельный участок под строением площадью не менее 400 кв. м.

Подписывая договор купли-продажи с условием о его расторжении (п. 13), продавец ФИО1 согласилась с тем, что для покупателей ФИО2 и ФИО3 приобретение объекта недвижимости являлось только необходимой стадией для получения возможности приобрести право на земельный участок.

На момент рассмотрения дела договор купли-продажи с залогом недвижимости от 14.10.2020 года не признан недействительным, условия договора сторонами не оспариваются.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Таким образом, действующее законодательство допускает включение в договор условий о расторжении договора по требованию одной стороны.

При заключении договора купли-продажи от 14.10.2020 года стороны договорились, что одним из оснований для расторжения данного договора стороной покупателя будет являться то, что покупатели не по своей вине получат отказ государственных или муниципальных органов Костромской области и города Костромы в предоставлении им в аренду земельного участка размером не менее 400 кв. м, на котором расположено купленное ими нежилое строение.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно ч. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения.

Исходя из изложенного, согласованное сторонами условие о расторжении договора купли-продажи от 14.10.2020 года по требованию покупателей в случае отказа в получении земельного участка не противоречит закону.

Земельным законодательством установлен принцип единства земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости.

В соответствии со ст. 35 ЗК РФ собственник объекта недвижимости имеет право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его эксплуатации.

Приобретение права собственности в результате заключения договора купли-продажи от 14.10.2020 года позволяло покупателям ФИО2 и ФИО3 обратиться в установленном законом порядке за приобретением земельного участка без торгов с соблюдением соответствующей процедуры предварительного согласования схемы расположения земельного участка.

Таким образом, отсутствие на момент заключения договора купли-продажи сформированного земельного участка, нахождение его в неразграниченной государственной собственности не влечет невозможность приобретения прав на него. Более того, как было указано, у собственника объекта недвижимости есть безусловное право на получение земельного участка. Сторонами согласован конечный результат сделки – приобретение права на земельный участок определенной площади.

Вопреки возражениям стороны истца по первоначальным требованиям и продавец ФИО1 до заключения договора купли-продажи нежилого строения, и покупатели ФИО2 и ФИО3 – после перехода права по договору, имели предусмотренную законом возможность обращения с заявлением о приобретении земельного участка в аренду или собственность с соблюдением процедуры предварительного согласования.

Статья 39.14 Земельного кодекса определяет порядок предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без проведения торгов.

Согласно п. 1 ст. 39.14 ЗК РФ предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без проведения торгов в следующем порядке:

1) подготовка схемы расположения земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок;

2) подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости». В случае, если земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, предстоит образовать или границы такого земельного участка подлежат уточнению, с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка в уполномоченный орган может обратиться любой правообладатель здания, сооружения, помещения в здании, сооружении;

3) принятие решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в порядке, установленном статьей 39.15 настоящего Кодекса, в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости»;

4) обеспечение заинтересованным гражданином или юридическим лицом выполнения кадастровых работ в целях образования земельного участка в соответствии с проектом межевания территории, со схемой расположения земельного участка или с проектной документацией лесных участков либо кадастровых работ, необходимых для уточнения границ земельного участка, в случае, если принято решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка;

5) осуществление государственного кадастрового учета земельного участка или государственного кадастрового учета в связи с уточнением границ земельного участка, а также государственной регистрации права государственной или муниципальной собственности на него, за исключением случаев образования земельного участка из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена;

6) подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предоставлении земельного участка;

7) заключение договора купли-продажи, договора аренды земельного участка, договора безвозмездного пользования земельным участком, принятие уполномоченным органом решения о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно, в постоянное (бессрочное) пользование.

Принимая во внимание, что объект договора купли - продажи – здание водонапорной башни с кадастровым номером №, находящееся по адресу: <адрес> площадью 15,7 кв. м, расположено на земельном участке, право государственной собственности на который не разграничено, а значит для реализации исключительного права на приобретение земельного участка в собственность, собственнику объекта недвижимости необходимо пройти процедуру образования такого земельного участка непосредственно под объектом недвижимости, которая закреплена в ст. 39.15 ЗК РФ.

Исходя из телеологического толкования п. 1 ст. 39.14 ЗК РФ в случае, если земельный участок не образован, собственник объекта недвижимости, расположенного на таком земельном участке в обязательном порядке должен обратиться к распорядителю земельного участка с заявлением о предварительном согласовании предоставления в аренду или в собственность такого земельного участка и уже по результатам рассмотрения этого заявления вправе приобрести этот участок в собственность. Игнорирование вышеуказанной процедуры невозможно ввиду того, что в случае, если земельный участок не сформирован, то он не может являться объектом гражданско-правового оборота.

С целью реализации исключительного права - приобретение земельного участка ФИО2 неоднократно обращался в Управление имущественных и земельных отношений администрацию города Костромы с заявлениями о предоставлении земельного участка, на котором расположено вышеуказанное нежилое строение. Как указывалось выше, постановлением администрации г. Костромы от 21.10.2021 года № 1862 ФИО2 отказано в предварительном согласовании предоставления в собственность земельного участка площадью 481 кв. м (причина отказа – факт несоразмерности площади испрашиваемого участка и площади расположенного на нем объекта недвижимости (водонапорной башни), для эксплуатации которого не требуется земельный участок площадью 481 кв. м). 23.08.2022 года ФИО2 обратился с заявлением в Управление имущественных и земельных отношений администрацию города Костромы о предварительном согласовании в аренду земельного участка площадью 400 кв. м. Рассмотрев указанное заявление, постановлением администрации г. Костромы от 05.09.2022 года <адрес> ФИО2 получил отказ, который мотивирован п. 6 ст. 11.9, подп. 3 п. 16 ст. 11.10, подп.1 п. 8, п. 17 ст. 39.15, подп. 1 ст. 39.16 ЗК РФ. Принимая во внимание несоразмерность испрашиваемого заявителем ФИО2 земельного участка, исходя из того, что для эксплуатации объекта недвижимости общей площадью 15, кв. м, не требуется земельный участок площадью 400 кв. м, Управление имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы пришло к выводу о необходимости отказа в предварительном согласовании предоставления в аренду земельного участка, имеющего местоположение: <...>, который был формализован в постановлении администрации г. Костромы от 05.09.2022 года №

Исходя из этого, формирование земельного участка согласно схеме расположения земельного участка, приложенной заявителем к заявлению о предварительном согласовании предоставления в аренду земельного участка невозможно. Данная позиция нашла свое отражение в письменном отзыве Управления имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы.

Довод стороны истца по первоначальным требованиям о том, что ФИО1, заключая договор купли-продажи под условием - п. 13, приняла на себя риск только по ст. 39.17 ЗК РФ, является несостоятельным, поскольку статьей 39.17 ЗК РФ установлен порядок предоставления в собственность за плату сформированного земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности без проведения торгов, а испрашиваемый ФИО2 и ФИО3 земельный участок не был сформирован.

Соответственно, что в силу приведенных норм при наступлении обстоятельств, дающих покупателю право требовать расторжения договора в предусмотренных в нем случаях, указанный договор может быть расторгнут по требованию покупателя только по решению суда.

Проанализировав условия оспариваемого договора купли-продажи, объяснения сторон и представленные ими доказательства по правилам ГПК РФ, установив факт того, что государственными и муниципальными органами Костромской области и г. Костромы отказано ФИО2, ФИО3 в предоставлении в аренду земельного участка размером не менее 400 кв. м, на котором расположена водонапорная башня, суд приходит к выводу о наличии оснований для расторжения спорного договора купли-продажи.

В соответствии со ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 13 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 4 (2021) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2022 года) - из пп. 2 и 4 ст. 453 ГК РФ, пп. 4 - 6.3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 06.06.2014 года № 35 «О последствиях расторжения договора» (далее - постановление № 35) следует, что после расторжения договора происходит определение завершающих имущественных обязательств сторон, в том числе возврат и уравнивание осуществленных ими при исполнении расторгнутого договора встречных имущественных предоставлений. Такие обратные обязательства сторон, возникшие вследствие расторжения договора купли-продажи, как обязанность продавца вернуть деньги и обязанность покупателя вернуть товар, носят встречный и взаимозависимый характер.

Расторжение договора не отменяет ранее произошедший по договору купли-продажи переход права собственности на товар, у продавца право собственности на это имущество автоматически не восстанавливается, это право появляется у последнего производным способом (п. 7 постановления № 35). Однако у покупателя возникает обязательство произвести обратное отчуждение товара продавцу, которое, в свою очередь, взаимообусловлено возвратом последним денежных средств. До момента фактической обратной передачи товара продавцу по расторгнутому договору собственником является покупатель (абзац первый п. 2 ст. 218, п. 1 ст. 223 ГК РФ).

При таких обстоятельствах стороны договора должны возвратить то, что ими было получено: ФИО1 – денежные средства в размере 375 000 руб., ФИО2 и ФИО3 – нежилое строение - здание площадью 15,7 кв. м с кадастровым номером 44:27:070101:166, расположенное по адресу: <адрес>. В противном случае на стороне, удерживающей полученное без встречного возврата, возникнет неосновательное обогащение.

Вместе с тем, установление факта, подтверждающего, что в процессе рассмотрения дела до вынесения судом решения стороны в феврале 2023 года добровольно исполнили апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Костромского областного суда от 16.01.2023 года (ФИО1 перечислила ФИО2 денежные средства в размере 375 000 руб., а ФИО2 и ФИО3 возвратили ФИО1 нежилое строение – водонапорную башню), не свидетельствует о необоснованности и неправомерности встречного иска, но служит основанием для указания в судебном акте о том, что решение в этой части не подлежит исполнению.

Принимая во внимание вышеуказанные обстоятельства, суд полагает, что исковые требования ФИО1 к ФИО2 и ФИО3 о взыскании задолженности по договору купли – продажи и обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворению не подлежат.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о взыскании задолженности по договору купли – продажи и обращении взыскания на заложенное имущество оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования ФИО2, ФИО3 к ФИО1 удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи с рассрочкой платежа и залогом недвижимости, заключенный 14.10.2020 года между ФИО1 (<данные изъяты>), как продавцом, с одной стороны, и ФИО2 (<данные изъяты>), ФИО3 (<данные изъяты>), как покупателями, с другой стороны.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 375 000 (триста семьдесят пять тысяч) рублей, уплаченных по договору купли-продажи от 14.10.2020 года.

Решение в указанной части не подлежит исполнению ввиду добровольной выплаты ФИО1 ФИО2 375 000 рублей.

Обязать ФИО2 и ФИО3 возвратить в собственность ФИО1 здание площадью 15,7 кв. м с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>

Решение в указанной части не подлежит исполнению ввиду добровольного возврата ФИО2 и ФИО3 в собственность ФИО1 здания площадью 15,7 кв. м с кадастровым номером №, расположенное по адресу: г<адрес>

Решение может быть обжаловано в Костромской областной суд через Димитровский районный суд г. Костромы в апелляционном порядке в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Н.А. Мохова

Мотивированное решение изготовлено 18.07.2023 года.