Дело № 2-1369/2025
УИД: 61RS0031-01-2025-001655-64
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
10 декабря 2025 года п. Целина Ростовской области
Егорлыкский районный суд Ростовской области
в составе:
председательствующего судьи Сухаревой Н.Ю.,
при секретаре судебного заседания Критининой И.С.,
с участием:
представителя истцов ФИО1, ФИО2 – ФИО 2, действующего на основании доверенности,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2, ФИО1, в лице представителя по доверенности ФИО 2 к Администрации Целинского района Ростовской области, Администрации Целинского сельского поселения, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области, сектор территориального развития, архитектуры и градостроительства Администрации Целинского района, ФИО3, ФИО4 о признании права собственности на самовольную постройку,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 (далее по тексту – ФИО2) и ФИО1 (далее по тексту – ФИО1), в лице представителя по доверенности ФИО 2 обратились с иском в суд к Администрации Целинского района Ростовской области, Администрации Целинского сельского поселения о признании права собственности на самовольную постройку, мотивируя свои требования тем, что ФИО2 и ФИО1 на праве общей долевой собственности принадлежит квартира общей площадью 69.9 кв.м., кадастровый номер №, по адресу: <адрес> входящая в состав многоквартирного жилого дома с кадастровым номером № на основании: ФИО2: договора дарения долей в праве на квартиру с пристройкой 29 июня 2003 года, доля в праве 1/3. ФИО1: договора дарения долей в праве на квартиру с пристройкой от 29 июня 2003 года; договор дарения 1/6 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, 1/3 доли в праве общей долевой собственности на пристройку к дому от 15 октября 2016 года. Право общей долевой собственности зарегистрировано в ЕГРН 31 июля 2003 года, доля в праве 2/3. Указанная квартира расположена на земельном участке, категория земель: земли - населенных пунктов - под жилую застройку, общей площадью 997 кв.м., кадастровый №, по адресу: <адрес> Право общей долевой собственности, на который зарегистрировано в ЕГРН: ФИО2, зарегистрировано в ЕГРН 09 августа 2005 года запись регистрации № - доля в нраве 1/6. ФИО1 зарегистрировано в ЕГРН 09 августа 2005 года доля в праве 1/3. Остальные 3/6 доли земельного участка принадлежат ФИО3 и ФИО4 В 2004 году истцами было принято решение, в целях улучшения жилищных условий своей семьи, провести реконструкцию указанной квартиры, путём дополнительной пристройки квартире, а именно коридора и санузла. Тогда же в отделе Архитектуры Администрации Целинского района Ростовской облети было получено разрешение на реконструкцию жилого дома за счет пристройки, сроком действия до 2006 года, что подтверждается разрешением от ДД.ММ.ГГГГ, но в связи с возникшими материальными трудностями семьи, реконструкция квартиры была завершена гораздо позже 2006 года и раннее выданное разрешение на реконструкцию не продлевалось. В результате реконструкции квартиры, площадь была увеличена на 12,6 кв.м., т.е. с 69.9 кв.м., до 82.5 кв.м. В настоящее время указанная квартира зарегистрирована в ЕГРН со следующими параметрами: Назначение: жилое помещение; Площадь: 69.9 кв.м.; кадастровый номер: №; Адрес: <адрес>. Право собственности, на которую зарегистрировано в ЕГРН. Возведенный объект недвижимого имущества обладает признаками самовольной постройки, так как пристройка к квартире возведена на земельном участке без действующего разрешения на реконструкцию, но при этом, возведенная самовольная постройка соответствует следующим требованиям: строительным (по конструкциям и составу помещений); санитарно-гигиеническим (по освещенности, наличию коммуникаций); планировочным (по высоте, ширине, и площади помещений); противопожарным (по конструктивным параметрам, ширине, высоте помещений и наличию эвакуационных путей). Ссылаются на экспертное заключение, указывают, что эксплуатация объекта при фактических нагрузках и воздействиях признана безопасной и возможна без ограничений, что не нарушает права и законные интересы граждан, не создает грозу их жизни и здоровью. Обратиться в Управление Росресстра по Ростовской области с заявлением об учете изменений квартиры истцы не имеет возможности, в связи с тем, что в соответствии с п. 10 ст. 40 Федерального закона № 218 «О государственной регистрации недвижимости» - государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. При обращении в отдел архитектуры и градостроительства Администрации Целинского района Ростовской области, было также отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию вышеуказанной квартиры в связи с недостаточностью представленных документов, о чем свидетельствует решение сектора территориального развития, архитектуры и градостроительства Администрации Целинского Ростовской области за № от 08 октября 2025 года. Истец не имеет возможности предоставить некоторые документы, для повторного обращения в отдел архитектуры, так как срок действия разрешения на реконструкцию истек в 2006 году и далее не продлевался, в связи с чем разрешение потеряло юридическую силу, что препятствует выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. На основании изложенного истцы просили: Признать за ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцем <адрес>, паспорт серии №, выдан ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты>, право на 1/3 долю, за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженкой <адрес>, паспорт серии №, выдан ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты>, право на 2/3, в праве общей долевой собственности на квартиру, общей площадью 82,5 кв.м., расположенную по адресу: Р. <адрес>, сохранив в реконструированном виде объекты недвижимого имущества, а именно квартиру, с кадастровым номером № и многоквартирный дом, с кадастровым номером №, в котором расположена реконструированная квартира с кадастровым номером №
В отзыве на исковое заявление ответчик, в лице представителя Администрации Ц. <адрес> ФИО 2 ссылается на нормы действующего законодательства отраженные в ст. 222 ГК РФ, а также на ст. 14 Федерального закона от 06 октября 2003 №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» и указывает, что к вопросам местного значения сельского поселения относятся вопросы, предусмотренные в том числе п. 20 (в части принятия в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации решения о сносе самовольной постройки или приведении ее в соответствии с установленными требованиями). При этом нарушения прав истцов со стороны органа публичной власти – Администрации Целинского района не имеется, в связи с чем, не может являться надлежащим ответчиком.
Истцы ФИО2, ФИО1 о дате, времени и месте судебного разбирательства извещены в порядке, предусмотренном ст. 113 ГПК РФ, в судебное заседание не явились, направили в адрес суда заявление о рассмотрении дела в их отсутствие, исковые требования поддерживают в полном объеме (л.д. 145-146).
Представитель истца ФИО1, ФИО2 – ФИО 2, действующий на основании доверенности в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, просил удовлетворить.
Ответчик, в лице представителя Администрации Целинского района о дате, времени и месте судебного разбирательства извещены в порядке, предусмотренном ст. 113 ГПК РФ, в судебное заседание не явились, в своем отзыве указано о рассмотрении дела в отсутствие представителя, просили вынести решение на усмотрение суда (л.д.116-117).
Ответчик, в лице представителя Администрации Целинского сельского поселения о дате, времени и месте судебного разбирательства извещены в порядке, предусмотренном ст. 113 ГПК РФ, в судебное заседание не явился, ходатайств об отложении не заявлял.
Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО4, ФИО3 о дате, времени и месте судебного разбирательства извещены в порядке, предусмотренном ст. 113 ГПК РФ, в судебное заседание не явились, в материалах дела имеются заявления о рассмотрении дела в их отсутствие. Дополнительно в заявлении указали, что нарушений их прав, в связи со строительством пристройки к квартире, принадлежащей истцам, не имеется. Не возражают против удовлетворения заявленных исковых требований ФИО2 и ФИО5 (л.д. 123-124).
Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, в лице представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о дате, времени и месте судебного разбирательства извещены в порядке, предусмотренном ст. 113 ГПК РФ, в судебное заседание не явился, ходатайств об отложении не заявлял.
Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Изучив представленные материалы дела, исследовав и оценив доказательства, судом установлено следующее.
В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
В силу ст. 195 ГПК РФ суд основывает свое решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании, оценивая все доказательства, представленные суду в совокупности.
Как следует из материалов дела, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 26 октября 2025 года № №, жилой дом, общей площадью 141 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, с назначением – многоквартирный дом, включает в себя жилые помещения со следующими кадастровыми номерами: № (л.д. 29-31).
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 29 октября 2025 года № № <адрес>, расположенная по адресу: <адрес>, с кадастровым номером: № на праве собственности принадлежит ФИО2 на основании договора дарения долей на квартиру с пристройкой от 29 июня 2003 года - 1/3 доли. ФИО1 на основании договора дарения долей в праве на квартиру с пристройкой от 29 июня 2003 года; договора дарения 1/6 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, 1/3 доли в праве общей долевой собственности на пристройку к дому от 15 октября 2016 года. Право общей долевой собственности зарегистрировано в ЕГРН 31 июля 2003 года, доля в праве 2/3 (л.д.110-112).
Земельный участок с кадастровым номером №:, расположенный по адресу: <адрес> принадлежит на праве собственности, в том числе ФИО2 и ФИО1 Вид права: общая долевая собственность 1/6 каждому, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права (л.д.14-15).
Обращаясь в суд с настоящим исковым заявлением, истцы указывают на то, что им была произведена реконструкция вышеназванной квартиры, площадь была увеличена на 12,6 кв.м., то есть с 69,9 кв.м. до 82,5 кв.м., путем дополнительной пристройки к квартире, а именно коридора и санузла. В 2006 году было получено разрешение, однако в связи с материальными трудностями, реконструкция была завершена гораздо позже. Ранее выданное разрешение не продлевалось. При обращении в отдел архитектуры и градостроительства Администрации Целинского района Ростовской области, истцам было отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Данное обстоятельство подтверждается техническим паспортом на <адрес>, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 25 августа 2025 года, согласно которому общая площадь <адрес> составила 82,5 кв.м., при этом увеличение общей площади произошло за счет возведения коридора и санузла (л.д.34-41).
В судебном заседании установлено, что разрешение на реконструкцию квартиры выдавалось 07 июля 2004 года сроком до 2006 года. Вместе с тем, реконструкция произведена позже запланированных сроков. 8 октября 2025 года решением № 37 сектором территориального развития, архитектуры и градостроительства Администрации Целинского района истцам было отказано в выдаче разрешения (л.д. 33 с оборотом).
Согласно п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17 ноября 1995 года № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.
В соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 8 Градостроительного кодекса РФ, п. 20 ч. 1, ч. 3-4 ст. 14 ФЗ РФ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ», п. 1.1 ст. 12 Областного Закона Ростовской области «О местном самоуправлении в Ростовской области» с 01.01.2017 выдача разрешений на строительство в сельской местности относится к полномочиям органов местного самоуправления муниципальных районов. Такое разрешение выдаётся при поступлении от застройщика уведомления о планируемой реконструкции и выдаётся в форме уведомления о допустимости такой реконструкции.
Согласно ч. 1-2 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведённые или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведённые или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешённое использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ, изложенным в Постановлении Пленума № 44 от 12 декабря 2023 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ). При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ) (пункт 39).
Согласно пункту 40 вышеназванного постановления Пленума Верховного Суда РФ, признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда.
Согласно экспертному заключению по результатам строительно-технического исследования объекта капитального строительства № от 09 октября 2025 года установлено, что на основании проведенного исследования и сравнения натурных показателей с требованиями действующих строительных норм и правил, пожарно-технических норм и правил, санитарных правил и норм, жилое помещение квартиры в двухквартирном жилом доме, расположенный по адресу: <адрес> отвечает строительным (по конструкциям и составу помещений) требованиям; санитарно-гигиеническим (по освещенности, наличию коммуникаций) требованиям; планировочным (по высоте) ширине и площади помещений) требованиям; противопожарным (конструктивным параметрам, ширине, высоте помещений и наличию эвакуационных путей) требованиям. Несущие строительные конструкции здания не противоречат требованиям СП (СНиП), значительных дефектов и деформаций не имеют, что обеспечивает безаварийную эксплуатацию и конструктивную надежность здания, недопущение обрушения конструкций всего строения и его отдельных элементов. Несущие строительные конструкции здания не имеют отклонений от требований СП (СНиП) и Федеральных законов. Объемно-планировочные и конструктивные решения соответствуют Разделу II «Требований пожарной безопасности при проектировании, строительстве и эксплуатации поселений и городских округов. Глава 15. Требования пожарной безопасности при градостроительной деятельности» Федерального закона Российской Федерации от 22 июля 2008 года № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности». Техническое состояние здания в реконструированном виде работоспособное (исправное), т.е. объект признан капитальным и пригодным для эксплуатации с требуемым эксплуатационным режимом в условиях его эксплуатации в качестве самостоятельного, структурно обособленного жилого помещения квартиры в двухквартирном жилом доме. Эксплуатация объекта при фактических нагрузках и воздействиях призвана безопасной и возможна без ограничений, что не нарушает права и законные интересы граждан, не создает угрозу их жизни и здоровью (л.д. 47-66).
Согласно представленному заключению главного архитектора – начальника сектора территориального развития, архитектуры и градостроительства ФИО 1, в результате визуального обследования реконструкции жилого дома установлено следующее. Пристройка выполнена из кирпича. Кровля двускатная, высота конька кровли не изменилась. Строительство пристройки было выполнено на земельном участке, находящимся в общей долевой собственности собственников квартир. Основные конструктивные элементы выполнены из доброкачественных материалов, несущие конструкции не нарушены. Выгребная яма, расположенная на земельном участке, выполнена водонепроницаемой и в соответствии с нормативами градостроительного проектирования и СанПин 42-128-4690-88. Сектором территориального развития, архитектуры и градостроительства Администрации Целинского района в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию отказано, в связи с непредставлением необходимых документов, предусмотренных п.3 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 года № 190-ФЗ. Выводы: Строительство пристройки лит. А1, А2 произведено в соответствии с обязательными требованиями к параметрам постройки, соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилам землепользования и застройки, не нарушает целостности и надежности всего жилого дома. При наличии согласия собственников, право собственности может быть признано (л.д. 116-121).
В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии с ч. 2 ст. 263 ГК РФ, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение или иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему земельном участке.
При таких обстоятельствах, учитывая, что спорная <адрес> многоквартирном <адрес> расположенная на земельном участке, принадлежащем истцам ФИО2 и ФИО1 на праве собственности в размере по 1/6 доли и 3/6 доли принадлежат ФИО4 и ФИО3, реконструирована без нарушения градостроительных, строительных, пожарных, санитарно-эпидемиологических норм и правил, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, а также с учетом того, что отсутствуют возражения иных собственников земельного участка, то суд приходит к выводу о сохранении спорной квартиры в реконструированном виде и признании за истцами права собственности на неё в реконструированном виде.
Согласно п. 4 ст. 29 ЖК РФ, на основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
Давая оценку представленным истцом доказательствам, у суда нет оснований усомниться в их достоверности и объективности, судом они принимаются как допустимые (ст. 60 ГПК РФ).
Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Всесторонне исследовав представленные сторонами доказательства в их совокупности, проверив и оценив их, суд пришёл к выводу, что требования ФИО2, ФИО1, в лице представителя по доверенности ФИО 2 к Администрации Целинского района Ростовской области, Администрации Целинского сельского поселения, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области, сектор территориального развития, архитектуры и градостроительства Администрации Целинского района, ФИО3, ФИО4 о признании права собственности на самовольную постройку, подлежат удовлетворению в полном объеме.
Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО2, ФИО1, удовлетворить.
Признать за ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцем <адрес>, паспорт серии №, выдан ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты>, право на 1/3 долю, за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженкой <адрес>, паспорт серии №, выдан ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты>, право на 2/3, в праве общей долевой собственности на квартиру, общей площадью 82,5 кв.м., расположенную по адресу: Р. <адрес>, сохранив в реконструированном виде объекты недвижимого имущества, а именно квартиру, с кадастровым номером № и многоквартирный дом, с кадастровым номером №, в котором расположена реконструированная квартира с кадастровым номером №.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Егорлыкский районный суд Ростовской области в течение одного месяца со дня вынесения в окончательной форме.
Судья Н.Ю. Сухарева
Мотивированное решение изготовлено – 22 декабря 2025 года.