дело № 3а-28/2022
УИД 46OS0000-01-2022-000005-25
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
16 июня 2022 года г. Курск
Курский областной суд в составе:
председательствующего судьи Мигущенко Н.А., при ведении протокола судебного заседания секретарём – Сибилевой Г.Г.,
с участием: представителя административного истца ООО «Курск-Агро» по доверенности ФИО1,
представителя административного ответчика ОБУ «Центр государственной кадастровой оценки Курской области» по доверенности ФИО2,
представителя административного ответчика Администрации Курской области и заинтересованного лица Комитета по управлению имуществом Курской области – ФИО3,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Курск-Агро» к областному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки Курской области», Администрации Курской области об оспаривании решения и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной,
установил:
ООО «Курск-Агро» (далее – Общество) обратилось в Курский областной суд с административным исковым заявлением, с учетом уточненного иска, о признании незаконным решения ОБУ «Центр государственной кадастровой оценки Курской области» (далее – ОБУ «ЦГКО КО», бюджетное учреждение) № № от 30.11.2021 об отказе в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной находящегося у Общества в аренде земельного участка с кадастровым номером , и установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости равной рыночной по состоянию на 30.07.2021 в размере 4 031 750 рублей, мотивируя свои требования тем, что определенная и внесенная в государственный реестр недвижимости кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, чем нарушаются права и законные интересы ООО «Курск-Агро», как арендатора, по уплате арендной платы. Полагает, что оспариваемым решением бюджетного учреждения незаконно отказано в установлении рыночной стоимости земельного участка, поскольку изложенные в решении доводы о несоответствии представленного Отчета об оценке № К-4817/21 от 19.10.2021 требованиям федеральных стандартов оценки являются необоснованными.
В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 поддержал административные исковые требования с учетом уточнений в части установления кадастровой стоимости в размере рыночной, установленной судебной экспертизой, и настаивал на их удовлетворении.
Представитель административного ответчика - ОБУ «ЦГКО КО» ФИО2 и представитель административного ответчика Администрации Курской области и заинтересованного лица Комитета по управлению имуществом Курской области ФИО3 в судебном заседании возражали против признания решения ОБУ «ЦГКО КО» № № от 30.11.2021 незаконным, считали возможным установить рыночную стоимость спорного земельного участка в качестве кадастровой в размере, установленном в заключении судебной экспертизы.
Заинтересованные лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области и Администрации Золотухинского района Курской области, извещенные о слушании дела надлежащим образом, своих представителей в суд не направили.
Исследовав письменные материалы дела, выслушав доводы сторон, суд приходит к следующему.
В силу части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО «Курск-Агро» является арендатором земельного участка, площадью 25 000 +/- 111 кв.м., категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства зерноскладов, с кадастровым номером (т. 1 л.д. 17-26, 27-30).
Как усматривается из договора аренды земельного участка №11 от 18.03.2020 года и подтверждается объяснениями представителей административного истца ФИО1 и представителя Администрации Курской области ФИО3, размер арендной платы по вышеуказанному договору аренды исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №.
Анализ приведенных правовых положений в их системном единстве с разъяснениями пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», позволяет сделать вывод о том, что ООО «Курск-Агро», как арендатор вышеназванного земельного участка с кадастровым номером № и собственник расположенных на нем объектов недвижимости, имеет самостоятельный правовой интерес в установлении кадастровой стоимости данного участка в размере, равном его рыночной стоимости и вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости названного земельного участка.
Как установлено в судебном заседании, оспариваемая кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № определена постановлением Администрации Курской области № 904-па от 02.12.2016 и по состоянию на 01.01.2016г. составляет 5 330 000 рублей. Данные сведения внесены в ЕГРН 07.12.2016г. (т. 1 л.д. 15).
По заказу ООО «Курск-Агро» ООО «Эстим-Такс» (эксперт-оценщик ФИО4) подготовлен отчет № 4817/21 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, согласно которому величина рыночной стоимости указанного объекта недвижимости по состоянию на 30.07.2021 составляет 2 000 000 рублей (л.д. 31 - 138).
Постановлением администрации Курской области от 25.11.2020 № 1186-па установлено, что с 01.01.2021 для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на территории Курской области применяются положения статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон о государственной кадастровой оценке).
Согласно части 1 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.
Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
01.11.2021 ООО «Курск-Агро» обратилось в ОБУ «Центр государственной кадастровой оценки Курской области» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 30 июля 2021. К указанному заявлению в соответствии с требованиями части 5 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ заявителем приложен вышеуказанный Отчет об оценке № № 4817/21 от 19.10.2021.
.
Решением бюджетного учреждения № ОРС-№ от 30.11.2021 (далее решение бюджетного учреждения от 30.11.2021) ООО «Курск-Агро» отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 46:07:050101:395 в размере его рыночной стоимости, поскольку в представленном Отчете № 4817/21 от 19.10.2021 оценщиком допущено нарушение требований пункта 5, подпункта «з» пункта 8 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.05.2015 № 299, пункта 5, подпунктов «б» пункта 11, подпункта «б» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 25.09.2014 № 611, а также раздела III Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков от 06.03.2002 № 658-р (т. 1 л.д. 19-22). Кроме того, в отчете допущены расчетные ошибки, которые повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости объектов недвижимости (т.1 л.д. 140 -144).
Разрешая административные исковые требования о признании незаконным указанного решения бюджетного учреждения, суд исходит из следующего.
ОБУ «ЦГКО КО» создано в соответствии с Законом о государственной кадастровой оценке и на основании распоряжения Администрации Курской области от 13.12.2016 № 442-ра наделено полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, осуществляет свою деятельность в соответствии с Уставом, утвержденным комитетом по управлению имуществом Курской области от 18.01.2017 № 01-19/14.
Согласно пункту 4.2 Устава руководителем бюджетного учреждения является директор, который назначается и освобождается от должности учредителем - комитетом по управлению имуществом Курской области.
Приказом комитета по управлению имуществом Курской области от 19.07.2019 № 07.01-26/116 на должность директора назначен ФИО5
В соответствии с пунктом 5.1 части 1 статьи 7 Закона о государственной кадастровой оценке к полномочиям бюджетного учреждения относится рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной и принятие решений по ним.
Формы решения об отказе в установлении рыночной стоимости и требования к их заполнению, а также требования к формату таких решений и представляемых с ними документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки (часть 13 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке).
Решение бюджетного учреждения № № от 30.11.2021 соответствует форме и требованиям, установленным приказом Росреестра от 06.08.2020 № П/0287, и подписано руководителем бюджетного учреждения согласно пунктам 7-8 Требований к заполнению формы решений, утвержденных указанным приказом.
Оспариваемое решение принято в течение тридцати календарных дней со дня поступления заявления ООО «Курск-Агро» об установлении рыночной стоимости, как это установлено частью 10 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке.
Таким образом, суд приходит к выводу, что решение ОБУ «ЦГКО КО» № № от 30.11.2021 принято в установленной форме и виде, с соблюдением сроков, подписано уполномоченным лицом. Административным истцом порядок принятия решения бюджетного учреждения не оспаривается.
В соответствии с разъяснениями, данными в п. 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в связи с возникновением вопросов, требующих специальных знаний, для оценки правомерности выводов, изложенных в решении ОБУ «ЦГКО КО» № ОРС-46/2021/000394 от 30.11.2021 относительно выявленных нарушений в отчете оценщика, суд первой инстанции назначил судебную оценочную экспертизу на предмет определения соответствия отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и подтверждения рыночной стоимости объекта недвижимости на дату его оценки.
Согласно заключению судебной экспертизы №492/27.1-2 от 17.05.2022 года, проведенной федеральным бюджетным учреждением Курской лабораторией судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, Отчет № 4817/21 от 19.10.2021 не соответствует принципам, которых должен придерживаться оценщик при составлении отчета об оценке, указанным в пункте 5 ФСО № 3, поскольку содержание отчета об оценке вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), а также допускает неоднозначное толкование полученных результатов (т. 2 л.д. 90-124).
Так, на странице 3 Отчета неправильно указан заказчик оценки – ООО «Курсксахарпром»; на странице 4 Отчета (таблица 1.2) итоговая величина рыночной стоимости на дату оценки указана в сумме 2 000 000 рублей, а на странице 61 Отчета (таблица 12.5) рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 25 000 кв.м при использовании сравнительного подхода указана в сумме 1750 000 рублей (70 рублей * 25 000 кв.м), то есть имеются несоответствия в суммах рыночной стоимости объекта оценки; на странице 12 Отчета указано «оценка земельных участков проведена без осмотра», в качестве причины указано: «согласно заданию на оценку», однако не указаны допущения и ограничения, связанные с не проведением осмотра; на странице 36 Отчета при описании фактора «местоположение» представлена информация о землях под индустриальную застройку для Тамбовской области, тогда как земельный участок с кадастровым номером № расположен в Курской области; на странице 55 сказано: «при расчете рыночной стоимости оцениваемых земельных участков (в т. ч. с КН №) корректировка не требуется», однако известно, что железнодорожная ветка проходит рядом с оцениваемым участком, а у объектов-аналогов такая ветка отсутствует, в связи с чем требуется корректировка на основании возможности подведения железнодорожных путей к земельному участку; на странице 61 отчета (таблица 12.5) рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определенная сравнительным подходом, указана 1750 000 рублей (70 рублей * 25 000 кв. м), однако на странице 4 (таблица 1.2) и на странице 62 (таблица 12.6 и 12.7) стоимость этого земельного участка при использовании сравнительного подхода указана в сумме 2 000 000 рублей, то есть имеются арифметические ошибки и несоответствия в итоговых суммах вышеуказанного участка.
На основании указанных обстоятельств эксперт пришел к выводу, что Отчет № К-4817/21 от 19.10.2021 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в РФ», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно- правовому регулированию оценочной деятельности. Допущенные нарушения влияли на достоверность полученной рыночной стоимости объекта.
Установленные экспертом нарушения законодательства в Отчете № К-4817/21 от 19.10.2021 аналогичны нарушениям, указанным в оспариваемом решении бюджетного учреждения.
Кроме того, в соответствии со статьями 1, 20 Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности), исследуя Отчет № 4817/21 от 19.10.2021, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности в целом, а не только отдельным нормам, приведенным в оспариваемом решении бюджетного учреждения, поскольку иное противоречит положениям части 16 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, из которой следует, что при признании решения об отказе в установлении рыночной стоимости объекта недвижимости незаконным бюджетное учреждение принимает решение об установлении рыночной стоимости по соответствующему заявлению, то есть в соответствии с Отчетом № 4817/21 от 19.10.2021.
В судебном заседании от представителя административного истца возражения против выводов судебной экспертизы в указанной части не поступили.
Таким образом, суд приходит к выводу, что у бюджетного учреждения имелись предусмотренные пунктом 2 части 10 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке основания для отказа в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Кроме того, согласно заключению судебной экспертизы №492/27.1-2 от 17.05.2022 года, проведенной федеральным бюджетным учреждением Курской лабораторией судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером по состоянию на 30 июля 2021 г. составляет 4 031 750 рублей.
Согласившись с выводами экспертизы в указанной части, административный истец уточнил требования в порядке статьи 46 КАС РФ, и просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости по состоянию на 30 июля 2021 г. - 4 031 750 рублей.
В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ, заключение эксперта относится к числу доказательств, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.
Оценивая заключение судебной оценочной экспертизы по правилам статей 84 и 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; экспертом произведена оценка рыночной стоимости с учетом количественных и качественных характеристик объекта оценки; корректировки приведены по основным ценообразующим параметрам; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом сравнительному подхода, позволяют определить рыночную стоимость земельного участка по состоянию на дату оценки; заключение эксперта содержит ссылки на источники используемой информации.
Указанное заключение составлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федеральным стандартам оценки. Экспертное заключение выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта, экспертом в заключении дан ответ на поставленный судом вопрос и приведены выводы о размере рыночной стоимости объектов недвижимости
Заключение эксперта в части установления рыночной стоимости объекта недвижимости сторонами не оспаривается.
В связи с изложенным, суд приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы №492/27.1-2 от 17.05.2022 года может быть положено в основу решения об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.
Сведения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании решения суда подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Как установлено в судебном заседании, 10.01.2022 года в ЕГРН внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, определенной по состоянию на 01.01.2021 года в размере 1204750 рублей, в результате государственной кадастровой оценки, проводимой в соответствии с требованиями Федерального закона от 03.07.2016 года №237 –ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и утвержденной решением комитета по управлению имуществом Курской области от 24.11.2021 года №01.01-17/1159 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов на территории Курской области». Сведения о данной кадастровой стоимости применимы для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 01.01.2022 года на настоящее время. Таким образом, оспариваемая кадастровая стоимость является архивной.
В связи с указанным, учитывая разъяснения, приведенные в абзаце 2 пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28, сведения о кадастровой стоимости, устанавливаемой настоящим решением, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, по 31 декабря 2021 года включительно.
Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 18 Федерального закона N 237-ФЗ для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости применяются с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.
В связи с изложенным, суд полагает необходимым указать в решении дату подачи ООО «Курск-Агро» заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в бюджетное учреждение - 01.11.2021 года.
Разрешая вопрос о распределении судебных расходов в рамках настоящего дела и проанализировав представленные доказательства, исходя из положений статей 111, 103, 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и разъяснения, содержащиеся в ответе на вопрос № 10 Обзора судебной практики № 2 (2021), утвержденного 30.06.2021 Президиумом Верховного Суда Российской Федерации, в их системной связи, суд приходит к выводу о наличии оснований для отнесения всех судебных расходов на административного истца, поскольку при рассмотрении настоящего административного дела основания для удовлетворения иска о признании незаконным решения ОБУ «ЦГКО КО» отсутствуют, а подлежащие удовлетворению административные исковые требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной не носят самостоятельного характера, что не свидетельствует о принятии судебного акта в его пользу.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Курский областной суд
решил :
Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Курск-Агро» удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером равной рыночной стоимости по состоянию на 30 июля 2021 г., в размере 4 031 750 (четыре миллиона тридцать одна тысяча семьсот пятьдесят) рублей.
Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, по 31 декабря 2021 года включительно.
Датой подачи заявленияо пересмотре результатов определения кадастровой стоимости считать 01.11.2021 года.
В удовлетворении административных исковых требований о признании незаконным решения ОБУ «Центр государственной кадастровой оценки Курской области» № № от 30.11.2021 об отказе в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной земельного участка с кадастровым номером № - отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Курский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме, то есть с 24 июня 2022 г.
Председательствующий судья: Н.А. Мигущенко