УИД: 66OS0000-01-2023-000226-42

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Екатеринбург

18 июля 2023 года

Номер производства 3а-434/2023

Резолютивная часть решения объявлена 18 июля 2023 года.

Мотивированное решение изготовлено 20 июля 2023 года.

Свердловский областной суд в составе

судьи Полевщиковой С.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Митюковой А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании материалы административного производства № 3а-434/2023

по административному исковому заявлению ФИО1 к административным ответчикам – Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, с участием заинтересованных лиц – Публично-правовой компании «Роскадастр» в лице филиала ППК «Роскадастр» по Уральскому федеральному округу, Администрации города Екатеринбурга, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <№> равной рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 (далее – административный истец), являясь собственником нежилого помещения, обратилась в Свердловский областной суд с административным иском, в котором просит установить по состоянию на 01 января 2019 года кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <№> (далее – объект недвижимости), равной его рыночной стоимости, представив в обоснование размера рыночной стоимости отчет об оценке № 2023/03-63 от 16 марта 2023 года (далее – Отчет), выполненный оценщиком ООО «Аналитическое агентство оценки» ФИО2

В связи с тем, что от представителя Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области ФИО3 поступили возражения на Отчет со ссылкой на несоответствие Отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности, определением суда от 23 мая 2023 года была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ФИО4.

14 июня 2023 года от эксперта ФИО4 поступило заключение № 2023-06-2 от 14 июня 2023 года, согласно выводам которого, рыночная стоимость объекта недвижимости на 01 января 2019 года составила 2846442,04 руб.

От представителя административного истца ФИО5 поступило ходатайство, в котором просит суд установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенном экспертом, рассмотрев административное дело без его участия.

Лица, участвующие в деле, - административный истец, административные ответчики - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, заинтересованные лица - Публично-правовая компания «Роскадастр», в лице филиала ППК «Роскадастр» по Уральскому федеральному округу, Администрация города Екатеринбурга, - в судебное заседание представителей не направили, извещены о времени и месте проведения судебного разбирательства надлежащим образом.

Учитывая положения части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, надлежащее извещение не явившихся лиц, суд считает возможным рассмотреть административное дело после возобновления производства по административному делу протокольным определением от 18 июля 2023 года.

Исследовав и оценив имеющиеся в административном деле письменные доказательства, а также заключение эксперта, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Аналогичная норма предусмотрена пунктом 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

По материалам административного дела судом установлено, что административный истец является собственником объекта недвижимости площадью 132,9 кв. м., вид объекта недвижимости – помещение, назначение – нежилое, расположенного в здании по адресу – <адрес>.

В силу требований главы 32 Налогового кодекса Российской Федерации, административный истец является плательщиком налога на имущество физических лиц, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 27 сентября 2019 года № 2500 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Свердловской области: зданий, сооружений, помещений, машино-мест, объектов незавершенного строительства, единых недвижимых комплексов» по состоянию на 01 января 2019 года утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости.

В отношении спорного объекта недвижимости кадастровая стоимость по состоянию на 01 января 2019 года утверждена в размере 6708 553,21 руб., сведения о которой были внесены в Единый государственный реестр недвижимости 10 января 2020 года, датой начала применения кадастровой стоимости указано 01 января 2020 года.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец предоставил в суд Отчет, согласно которому, рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию 01 января 2019 года определена в размере 2590 000 руб.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки. Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела Отчета судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ФИО4.

Согласно заключению эксперта № 2023-06-2 от 14 июня 2023 года рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2019 года определена в размере 2846442,04 руб.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом в силу статьи 25 того же Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Данные требования законодательства экспертом ФИО4 при подготовке заключения № 2023-06-2 соблюдены.

По результатам изучения представленных материалов экспертом установлено, что объектом исследования является нежилое помещение общей площадью 132,90 кв. м., расположенное административном здании с паркингом по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером <№> с видом разрешенного использования – место размещения административного хдания с паркингом.

При анализе рынка недвижимости объект оценки обоснованно отнесен экспертом к сегменту рынка торгово-офисной недвижимости.

Исследование проводилось с применением сравнительного подхода методом сравнения продаж, доходного подхода методом прямой капитализации, отказ от применения затратного подходов и иных методов экспертом обоснован и мотивирован.

Проанализировав объем доступных аналогов, эксперт использовал в расчетах ставки аренды за 1 кв. м. для торгово-офисных помещений 4 объекта-аналога, применив необходимые корректировки.

Итоговая величина арендной ставки составила 454,95 руб. за 1 кв. м.

При расчете рыночной стоимости экспертом потенциальный валовый доход рассчитан от сдачи в аренду путем умножения ставки аренды 1 кв. м на общую площадь объекта исследования, с использованием ставки капитализации.

Рыночная стоимость объекта исследования на дату оценки, рассчитанная доходным подходом, составила 2331770,93 руб.

В рамках сравнительного подхода экспертом был проанализирован рынок коммерческой недвижимости (торгово-офисного назначения), отобраны объекты-аналоги, максимально схожие и сопоставимые по своим параметрам с объектом экспертизы.

Удельный показатель стоимости был скорректирован по выявленным различиям.

Рыночная стоимость в рамках сравнительного подхода с применением метода сравнения продаж без учета стоимости прав на земельный участок составила 4720 381,83 руб.

В результате согласования подходов рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2019 года составила 2928 923,66 руб.

В дальнейшем в рамках сравнительного подхода, эксперт определил рыночную стоимость земельного участка, на котором расположено здание, которая составила 14754651,93 руб.

Приняв во внимание тот, факт, что к оцениваемому объекту относится не весь земельный участок, а лишь его часть, стоимость земельного участка, приходящаяся на оцениваемый объект, была определена прямо пропорционально общей площади оцениваемого объекта, и общей стоимости здания (0,56%), в размере 82484,62 руб.

Путем вычитания из рыночной стоимости объекта недвижимости с учетом права на земельный участок рыночной стоимости земельного участка экспертом была определена рыночная стоимость объекта недвижимости в размере 2846442,04 руб.

Таким образом, представленное экспертом заключение содержит подробное описание проведенных исследований.

В заключении указаны используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки, иные необходимые сведения, которые могут быть признаны достаточными, выводы эксперта мотивированы, изложены ясно и не допускают неоднозначного их толкования.

Каких-либо доказательств, опровергающих установленный заключением судебной экспертизы размер рыночной стоимости объекта недвижимости, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости данного объекта недвижимости, лица, участвующие в деле, не представили.

Предусмотренных статьей 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации оснований для назначения по делу повторной судебной оценочной экспертизы суд не усматривается и сторонами не приведено.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о возможности принять заключение оценочной судебной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2019 года.

Таким образом, административный иск о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, подлежит удовлетворению.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости подлежит установлению по состоянию на 01 января 2019 года в размере 2846442,04 руб.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Установить по состоянию на 01 января 2019 года кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <№> в размере его рыночной стоимости 2846 442 (два миллиона восемьсот сорок шесть тысяч четыреста сорок два) руб. 04 коп.

Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <№> считать 29 марта 2023 года.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме во Второй апелляционный суд общей юрисдикции через Свердловский областной суд.

Судья С.Н. Полевщикова