УИД 71RS0026-01-2024-002153-24
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
24 декабря 2025 года г. Тула
Привокзальный районный суд г. Тулы в составе:
председательствующего Пестрецовой А.М.,
с участием представителей истца ФИО1 по доверенности ФИО2, ФИО3,
ответчика ФИО4, его представителя по доверенности ФИО5,
при секретаре Халиловой Т.Р.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Привокзального районного суда г. Тулы гражданское дело №2-1856/2025 по исковому заявлению ФИО1 к ФИО6, ФИО4 о расторжении договора купли-продажи недвижимости,
установил:
ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО6, ФИО4 о расторжении договора купли-продажи недвижимости.
В обоснование исковых требований истцом указано, что дата ею (продавцом) и покупателями ФИО6 и ФИО4 заключен договор купли-продажи с использованием кредитных средств в долевую собственность жилого дома, общей площадью 61,2 кв.м, с надворными постройками, расположенного по адресу: <адрес>. Указанный договор зарегистрирован в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество (запись в ЕГРН от дата № Вопреки условиям договора ответчиками денежные средства в размере 1500000 руб. в качестве оплаты покупки ей не переданы до настоящего времени. Ее просьбы о расторжении договора купли-продажи, а также направленная в адрес ответчиков претензия проигнорированы последними. С учетом изложенного истец просит расторгнуть договор купли-продажи от дата, прекратить право общей долевой собственности ответчиков на спорный объект недвижимости, восстановив ее право собственности на него, взыскать с ответчиков судебные расходы по оплате госпошлины 300 руб., и почтовые расходы 668 руб. 08 коп.
Определением суда от дата к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Управление Росреестра по Тульской области.
Определением суда от дата в связи со смертью ответчика ФИО6 произведена замена ответчика ФИО6 на наследников – дочь ФИО7, супруга ФИО4, действующего в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей ФИО8 и ФИО9
Истец ФИО1, ответчик ФИО7, представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, об уважительной причине неявки не сообщили, об отложении рассмотрения дела не просили.
Представители истца ФИО1 по доверенности ФИО3 и ФИО2 в судебном заседании заявленные исковые требования истца ФИО1 поддержали и просил их удовлетворить в полном объеме, по основаниям, изложенным в иске.
Ответчик ФИО4, действующий в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей ФИО8 и ФИО9, а также его представитель в порядке ч. 6 ст. 53 Гражданского процессуального кодекса РФ ФИО5 в судебном заседании возражали против удовлетворения заявленных требований, указав, что свои обязательства как покупатель ФИО4 исполнил надлежащим образом, истцу были переданы денежные средства, однако доказательства тому, представить не могут по прошествии значительного количества времени. После покупки недвижимости ФИО4 нес бремя содержания спорного объекта недвижимости, осуществлял ремонтные работы, уплачивал налоги, не препятствуя проживанию истца в нем. Заявили о пропуске истцом сроков исковой давности, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
В силу ст. ст.167 Гражданского процессуального кодекса РФ суд рассмотрел дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.
Выслушав объяснения участников процесса, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.
Как следует из материалов дела и установлено судом дата между продавцом ФИО1 и покупателями ФИО6 и ФИО4 заключен договор купли-продажи с использованием заемных средств кредитного потребительского кооператива граждан.
Согласно п.1.1., 1.3. договора продавец продала в общую долевую собственность покупателям ФИО6 1/2 долю в праве общей долевой собственности и ФИО4 1/2 долю в праве общей долевой принадлежащий истцу на праве собственности жилой дом, общей площадью <...> кв.м, с надворными постройками, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый № за 1500000 руб.
Продавец жилого дома проинформирована покупателями о том, что жилой дом покупается за счет средств, полученных по договору целевого займа № от дата, в соответствии с которым КПКГ «Магазин быстрых кредитов» предоставил ФИО6 заем в сумме 429500 руб. на приобретение жилого дома, указанного в п.1.1. настоящего договора в общую долевую собственность, по 1/2 доле вправе общей долевой собственности ФИО6 и ФИО4 (п.2.1-2.3 Договора).
Согласно п.3.1, 3.1.1 договора расчеты между покупателями и продавцом производятся в следующем порядке: денежная сумма в размере 429500 руб. в счет уплаты за приобретаемый жилой дом выплачивается покупателями продавцу за счет средств, полученных по договору целевого займа № от дата наличным расчетом в день государственной регистрации перехода права собственности покупателей на жилой дом, при этом подтверждением оплаты денежных средств будет являться предоставление расписки продавца о получении соответствующей суммы. Сумма в размере 1010500 руб. в счет уплаты за приобретаемый жилой дом выплачивается покупателями продавцу за счет личных средств наличным расчетом до подписания настоящего договора, при этом подтверждением оплаты денежных средств будет являться предоставление расписки продавца о получении соответствующей суммы.
Договором купли-продажи жилого дома от дата, заключенного между продавцом ФИО1 и покупателями ФИО6 и ФИО4 подтверждается, что указанный договор зарегистрирован в Росреестре дата №.
Обращаясь в суд с требованием о расторжении договора купли-продажи жилого дома от дата, истец ссылается на то, что договор купли-продажи не исполнен, поскольку ответчики не уплатили истцу денежную сумму в размере 1500000 руб. за купленный дом и фактически не вступили во его владение.
Как следует из условий договора, подтверждением оплаты денежных средств будет являться предоставление расписки продавца о получении соответствующей суммы за проданный дом от покупателей.
Указанной расписки сторонами в материалы дела не предоставлено.
Согласно п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из решений собраний в случаях, предусмотренных законом; из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; в результате создания произведений науки, литературы, искусства, изобретений и иных результатов интеллектуальной деятельности; вследствие причинения вреда другому лицу; вследствие неосновательного обогащения; вследствие иных действий граждан и юридических лиц; вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.
Согласно ст. 160 Гражданского кодекса РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
В соответствии со ст. 420 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В силу ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или правовыми актами. Стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и непредусмотренный законом или иными правовыми актами.
В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса РФ расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 8 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ №5 (2017), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017, неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.
В силу ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Пунктом 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В соответствии с п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №22 от 29.04.2010 (рез. 12.12.2023) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что, если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 Гражданского кодекса РФ.
Как разъяснено в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 №43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам без исследования иных обстоятельств дела.
В соответствии со ст. 196 Гражданского кодекса РФ общий срок исковой давности составляет 3 года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 настоящего Кодекса.
Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 06.03.2006 № 35-ФЗ «О противодействии терроризму».
В силу п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса РФ течение срока исковой давности по требованию о государственной регистрации сделки или перехода права собственности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
В соответствии со ст. 201 Гражданского кодекса РФ перемена лиц в обязательстве не влечет изменения срока исковой давности и порядка его исчисления.
В соответствии с п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.
Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
В соответствии со ст. 205 Гражданского кодекса РФ в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите.
Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев - в течение срока давности.
В пунктах 57, 64 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №22 от 29.04.2010 (рез. 12.12.2023) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права.
Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный ст. 196 Гражданского кодекса РФ.
Общий срок исковой давности, предусмотренный ст. 196 Гражданского кодекса РФ, распространяется на требование о государственной регистрации сделки или перехода права собственности.
Как указано выше, обращаясь в суд с требованием о расторжении договора купли-продажи жилого дома от дата истец ссылается на то, что договор купли-продажи не исполнен, поскольку ответчики не уплатили истцу денежную сумму в размере 1500000 руб. за купленный дом и фактически не вступили во владение спорным домом.
Согласно п.3.1, 3.1.1 договора расчеты между покупателями и продавцом производятся в следующем порядке: денежная сумма в размере 429500 руб. в счет уплаты за приобретаемый жилой дом выплачивается покупателями продавцу за счет средств, полученных по договору целевого займа № от дата наличным расчетом в день государственной регистрации перехода права собственности покупателей на жилой дом, при этом подтверждением оплаты денежных средств будет являться предоставление расписки продавца о получении соответствующей суммы. Сумма в размере 1010500 руб. в счет уплаты за приобретаемый жилой дом выплачивается покупателями продавцу за счет личных средств наличным расчетом до подписания настоящего договора, при этом подтверждением оплаты денежных средств будет являться предоставление расписки продавца о получении соответствующей суммы.
Договором купли-продажи жилого дома от дата, заключенного между продавцом ФИО1 и покупателями ФИО6 и ФИО4 подтверждается, что указанный договор зарегистрирован в Росреестре дата №.
Таким образом дата (день, когда истец должна была получить остаток денежных средств в размере 429500 руб. в счет уплаты за продаваемы жилой дом) является днем, когда истец узнала о нарушении ее прав, выразившихся в уклонении покупателей от исполнения обязательств.
Срок исковой давности по требованию о расторжении договора купли-продажи истек дата.
С указанным исковым заявлением истец обратилась в суд дата, то есть спустя более 7 лет после истечения срока исковой давности.
При этом суд исходит из того, что договор купли-продажи от дата был лично подписан истцом и зарегистрирован дата в Росреестре, в связи с чем суд считает, что истец не могла не знать о данной сделке и о том, что ей причитаются к выплате ответчиками денежные средства за проданный жилой дом.
Наличие исключительных обстоятельств для восстановления истцу пропущенного срока исковой давности судом не установлено.
Оснований полагать, что данным решением могут быть нарушены права истца на жилище у суда не имеется, поскольку продолжив проживать в спорном жилом доме после смерти дочери ФИО1 фактически совершив действия, свидетельствующие о принятии наследства, не лишена возможности оформить в установленном законом порядке свои права на причитающуюся ей как наследнику долю вправе на спорный объект недвижимости.
При изложенных основаниях требования истца о расторжении договора купли-продажи удовлетворению не подлежат.
Ввиду отказа в удовлетворении основного требования не подлежат и удовлетворению производные от него требования о прекращении права общей долевой собственности ответчиков на спорный объект недвижимости, восстановлении права собственности истца на него, взыскании судебных расходов.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
решил:
в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО6, ФИО4 о расторжении договора купли-продажи недвижимости, отказать.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Привокзальный районный суд г. Тулы в течение месяца со дня его принятия.
Председательствующий А.М. Пестрецова
Мотивированное решение изготовлено 15 января 2026 года
Председательствующий А.М. Пестрецова