РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 июля 2022 года г. Тольятти

Ставропольский районный суд Самарской области в составе:

председательствующего судьи Топчиёвой Л.С., при секретаре Петеян И.А.,

с участием представителя ответчика (истца по встречному иску) – ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-54/2022 по иску ФИО2 к ФИО3 о взыскании неосновательного обогащения,

встречному исковому заявлению ФИО3 к ФИО2 о признании задатка по предварительному договору купли-продажи не подлежащим возврату,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в Ставропольский районный суд Самарской области с указанным исковым заявлением, просит взыскать с ФИО3 сумму неосновательного обогащения в размере 1668657 рублей, а также аванс, уплаченный по предварительному договору купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым домом в размере 755000 рублей.

Заявленные требования мотивированы тем, что 03.03.2021 года между ФИО2 и ФИО3 был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома по адресу: <адрес>. На момент заключения предварительного договора жилой дом не был пригоден для проживания, имел черновую отделку и не имел инженерных сетей. Исполняя принятое на себя обязательство, истец выплатил ответчику 755000 рублей, из которых 100000 рублей – в качестве задатка, 655000 рублей – в качестве аванса. С согласия ответчика (истца по встречному иску) вселился в дом, произвел там дорогостоящий ремонт. Основной договор купли-продажи заключен не был, решением Ставропольского районного суда Самарской области исковые требования ФИО3 о выселении из жилого дома ФИО2 и его супруги удовлетворены. За счет произведенного ФИО2 ремонта рыночная стоимость жилого дома увеличилась на 1668657 рублей, что является по мнению истца неосновательным обогащением и подлежит взысканию с ответчика (истца по встречному иску) ФИО3

Определением Ставропольского районного суда Самарской области от 08.11.2021 г. приняты встречные исковые требования ФИО3 к ФИО2 в части признания денежных средств в размере 100000 рублей, внесенных в качестве задатка по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от 03.03.2021 г. не подлежащими возврату.

Истец (ответчик по встречному иску) ФИО2, его представитель по доверенности в судебное заседание не явились, ранее при рассмотрении дела представитель истца – ФИО4 исковые требования поддержал в полном объеме, возражал против удовлетворения встречных исковых требований. Пояснил, что 12.11.2020 года был внесен задаток по предварительному договору купли-продажи, после чего с согласия ответчика ФИО3 начал делать ремонт в доме, 26.12.2020 истец совместно с супругой въехал в дом, на тот момент в нем были двери, мебель, котел. Согласие ФИО3 на проведение ремонта подтверждается его личным участием при производстве сопутствующих работ, а также перепиской в мессенджере «WhatsApp» между ФИО2 и ФИО3

Представитель ответчика (истца по встречному иску) ФИО3 – ФИО1 в судебном заседании не возражал против удовлетворения исковых требований ФИО2 в части взыскания аванса, уплаченного по предварительному договору купли-продажи, в части взыскания неосновательного обогащения просил отказать, пояснил, что реконструкция дома производилась истцом без ведома ответчика, согласия он такого не давал, договором данная возможность к вселению и производству капитального ремонта не предусмотрена, а кроме того, ФИО2 и его супруга самовольно вселились в жилой дом, не исполнив свои обязательства по предварительному договору купли-продажи, в результате чего он был вынужден обратиться в Ставропольский районный суд Самарской области, которым вынесено решение о выселении ФИО2 и его супруги из жилого дома. Объясняет требования ФИО2 желанием продать ему строительные материалы и прочие составные элементы, использованные при проведении ремонта, которые ему фактически не нужны. Семья Е-вых проживала в доме с декабря 2020 года по сентябрь 2021 года, с иском о выселении обратились в июне 2021 года. Вся встроенная техника была вывезена ФИО2 при выселении. Дом, на момент его продажи, имел все инженерные сети, были проведены свет, вода, канализация, отопление. Относительно представленных ФИО2 отчетах об оценке рыночной стоимости жилого дома и земельного участка ФИО3 возражает, поскольку отчет формировался по состоянию на 07.06.2021 г., а дата проведения указана – 25.12.2020 г. После выселения Е-вых ФИО3 в целях сохранения своего имущества и дальнейшего использования, произведен ремонт и улучшение жилищных условий, на что совокупно потрачено 637513 рублей. Встречные исковые требования подержал, пояснив, что при заключении предварительного договора купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым домом, с условием о задатке 03 марта 2021 года, заключённом между истцом и ответчиком, ФИО3 получил денежные средства в размере 755 000 рублей, из которых 100000 рублей являются задатком, который в силу ст. 381 ГК РФ не подлежат возврату.

Третье лицо ФИО5 в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения гражданского дела извещена своевременно и надлежащим образом, об уважительности причин неявки в судебное заседание не сообщила.

Суд, выслушав представителя ответчика (истца по встречному иску), изучив письменные материалы гражданского дела, оценивая собранные доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого доказательства в отдельности, а также в их совокупности, приходит к следующему.

Согласно ст.56 ГПК РФ каждая сторона обязана доказать те обстоятельства на которые ссылается как на основания своих требований и возражений.

Согласно части 2 статьи 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных данным Кодексом.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств.

Согласно ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно п. п. 3, 4 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор; если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что в силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с п. 27 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, предварительный договор представляет собой организационный договор, его цель состоит в организации заключения какого-либо договора в будущем.

В силу ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

В соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416 ГК РФ) задаток должен быть возвращен (п. 1 ст. 381 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Согласно п. 1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 03.03.2021 года между ФИО3 и ФИО2, ФИО5 заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым домом, с условием о задатке.

По условиям договора стороны намерены в срок по 15.03.2021 года включительно заключить договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым домом по адресу: <адрес>

На основании договора дарения от 02.06.2020 г. ФИО3 является собственником земельного участка и расположенного на нем жилого дома.

Цена объекта определена сторонами по договору в размере 2720000 руб., из которых 100000 рублей покупатель передает продавцу в качестве задатка, 655000 рублей – в качестве аванса, и 1481119 рублей будут переданы при подписании основного договора купли-продажи, а денежные средства в сумме 483881 рублей - за счет средств материнского (семейного) капитала.

По условиям договора (п. 3.9) в случае отказа покупателя от заключения договора купли-продажи жилого помещения внесенная им сумма в размере 100000 рублей в качестве задатка, в соответствии со ст. 381 ГК РФ, продавцом не возвращается.

Основной договор купли-продажи объекта, стороны обязуются заключить в срок до 30.03.2021 г.

Поскольку условия предварительного договора в полном объеме не были исполнены (ФИО2 не перечислены денежные средства), основной договор купли-продажи между сторонами заключен не был, тем самым, ФИО3 продолжил оставаться собственником дома и прилегающего земельного участка.

Однако, семья Е-вых, проживала в жилом доме в период времени с декабря 2020 года (с момента передачи ключей ФИО3) по сентябрь 2021 года, что послужило основанием для обращения ФИО3 в суд с иском о выселении.

23.06.2021 года Ставропольским районным судом Самарской области вынесено решение, которое 14.09.2021 года приведено в исполнение судебным приставом-исполнителем.

В силу п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с п. 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

По смыслу вышеприведенных норм права, надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок, в связи с чем, незаключение основного договора возможно в результате нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Поскольку основной договор купли-продажи земельного участка и жилого дома не был заключен по вине ФИО2, следовательно, задаток в размере 100000 рублей в силу положений закона и договора остается у ответчика (истца по встречному иску) ФИО3, однако, аванс, внесенный ФИО2 по предварительному договору купли-продажи в сумме 655000 рублей подлежит возврату ему ФИО3

Также как установлено судом, строительные работы в жилом доме после заключения предварительного договора купли-продажи в период проживания Е-вых в доме с декабря 2020 года по сентябрь 2021 года велись самим ФИО3 по согласованию с ФИО2, за счет последнего. Данное обстоятельство подтверждается нотариально удостоверенным протоколом осмотра доказательств – мессенджера «WhatsApp» на телефоне подвижной сотовой связи в присутствии заявителя – ФИО2 Из переписки следует, что ФИО3 разрешал ФИО2 делать ремонт, при этом, принимал самое непосредственное в этом участие, оказывая содействие советом и личным участием по выполнению поручений ФИО2, по поиску работников соответствующего уровня подготовки.

По инициативе истца (ответчика по встречному иску) 07.06.2021 г. были составлены отчеты ООО «ПрофОценка» об определении рыночной стоимости жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>. По результатам оценки стоимость жилого дома по состоянию на 25.12.2020 г. составила 2342050 руб., а по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ – 4010707 руб.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, правила, предусмотренные главой 60 данного Кодекса, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку иное не установлено данным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные главой 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежат применению также к требованиям: 1) о возврате исполненного по недействительной сделке; 2) об истребовании имущества собственником из чужого незаконного владения; 3) одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством; 4) о возмещении вреда, в том числе причиненного недобросовестным поведением обогатившегося лица.

По общему правилу пункта 1 статьи 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации, имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре.

Согласно пункту 1 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, если приобретатель не возместил его стоимость немедленно после того, как узнал о неосновательности обогащения.

По смыслу указанных правовых норм, неосновательное обогащение возникает при наличии одновременно трех условий: факт приобретения или сбережения имущества, то есть увеличения стоимости собственного имущества приобретателя, присоединение к нему новых ценностей или сохранение того имущества, которое по всем законным основаниям неминуемо должно было выйти из состава его имущества; приобретение или сбережение имущества за счет другого лица, а также отсутствие правовых оснований для приобретения или сбережения имущества одним лицом за счет другого.

Исходя из особенности предмета доказывания по делам о взыскании неосновательного обогащения и распределением бремени доказывания, частью 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, на истце, заявляющем о взыскании неосновательного обогащения, лежит обязанность доказать, что на стороне ответчика имеется неосновательное обогащение, обогащение произошло за счет истца, размер данного обогащения.

В свою очередь, ответчик должен доказать отсутствие на его стороне неосновательного обогащения за счет истца, либо наличие обстоятельств, исключающих взыскание неосновательного обогащения, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, наличие согласия собственника жилого помещения на улучшение имущества имеет юридическое значение и подлежит доказыванию.

Учитывая указанные выше обстоятельства, судом установлено, что истец (ответчик по встречному иску) ФИО2 произвел улучшение жилого помещения ответчика (истца по встречному иску) ФИО3 с его согласия и с учетом достигнутых между ними договоренностей.

По ходатайству истца (ответчика по встречному иску) судом назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено ООО «РусОценка».

Согласно выводам экспертного заключения № от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость жилого дома по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 4340000 рублей.

Допрошенная в судебном заседании эксперт ФИО6 выводы заключения поддержала, пояснила, что удорожание объекта недвижимости в период времени с 03.03.2021 по 28.12.2021 произошло в результате изменения технических характеристик жилого дома и влияния прочих факторов (в том числе изменения конъюнктуры рынка недвижимости). По состоянию на 03.03.2021 г. в доме заведены сети электроснабжения, выполнена разводка по дому, сети водо- и газоснабжения в непосредственной близости, есть возможность подключения. Часть помещений без отделки, часть помещений в предчистовой отделке. По состоянию на 22.12.2021 г. сети электр-, водо-, газоснабжения заведены в дом, выполнена разводка по дому. Часть помещений без отделки, в предчистовой отделке, в части помещений сделан ремонт класса «эконом» и «евро». Тем самым, за счет изменения технических характеристик произошло увеличение стоимости дома на 778000 рублей. За счет повышения цен на рынке недвижимости стоимость дома увеличилась на 842000 руб.

Представителем истца (ответчика по встречному иску) в ходе рассмотрения дела было заявлено ходатайство о назначении дополнительной экспертизы в целях определения размера увеличения рыночной стоимости жилого дома за счет осуществления его внутренней черновой и чистовой отделки (за исключением установки подоконников, откосов), установки межкомнатных дверей, установки санитарно-технического оборудования (унитаз, ванна, кухонная мойка), монтажа разводки водоснабжения к санитарно-техническому оборудованию (унитаз, ванна, кухонная мойка), за период с 30.11.2020 по 14.09.2021.

Заключением эксперта ООО «РусОценка» ФИО7 №/Д стоимость улучшений жилого дома составила 265219,20 руб., а изменение рыночной стоимости жилого дома (без учета стоимости земельного участка) в период с 30.11.2020 по 14.09.2021 составило 1212000 руб., что установлено экспертом ФИО6

Допрошенная в судебном заседании эксперт ФИО7 пояснила, что проведение исследования на основании определения суда было поручено ей директором ООО «РусОценка», поскольку состоит в штате организации, а заключение подготовила на основании представленных экспертом ФИО6 материалам, собранным в рамках первоначальной экспертизы. Стоимость улучшений жилого дома была высчитана исходя из средних показателей, чеки, подтверждающие понесенные ФИО2 затраты на ремонт и отделку дома сохранены не были.

Не доверять выводам судебного эксперта оснований не имеется. Эксперт имеет специальное образование, соответствующую квалификацию, был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. Заключение эксперта выполнено в соответствии с требованиями ст.86 ГПК РФ, является четким, ясным, полным, понятным, основано на объективных исходных данных, материалам дела не противоречит. Заключение содержит ссылки на нормативно-техническую документацию, использованную при производстве экспертизы, подробное описание произведенных исследований, сделанные в их результате выводы и обоснованные ответы на поставленные вопросы. Экспертное заключение представляется суду мотивированным, обоснованным и правильным. Доказательств, опровергающих данное заключение, ответчиком не представлено.

Учитывая, что результатом произведенных истцом (ответчиком по встречному иску) ФИО2 работ стало увеличение стоимости имущества ответчика (истца по встречному иску) ФИО3, который не оплатил приобретение улучшений, суд приходит к выводу о том, что у ответчика (истца по встречному иску) возникло неосновательное обогащение, в связи, с чем требования истца (ответчика по встречному иску) подлежат удовлетворению, поскольку он не наделен правомочиями владения, пользования и распоряжения в отношении спорного имущества.

Отсутствие документов, подтверждающих стоимость приобретенного строительного материала, не является основанием для отказа в иске, поскольку стоимость работ и затрат определена экспертным заключением. На момент приобретения строительных материалов, реконструкции жилого дома, конфликта между сторонами не было, истец не мог знать, что в будущем возникнет необходимость в обращении в суд за защитой нарушенного права.

Факт согласования проведения ремонтных работ со ФИО3 установлен в ходе судебного разбирательства, надлежащим образом ответчиком (истцом по встречному иску) не опровергнут.

При этом суд учитывает, что ответчик (истец) ФИО3 в ходе рассмотрения дела не представил суду каких-либо доказательств, свидетельствующих об иной стоимости произведенных истцом (ответчиком по встречному иску) строительных работ в нарушение положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ответчиком не представлено.

В связи с изложенным, суд приходит к выводу о наличии на стороне ответчика (истца по встречному иску) неосновательного обогащения в размере 265219 рублей 20 копеек, подлежащего взысканию в пользу ФИО2 с ФИО3

Руководствуясь ст.ст. 12, 56, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к ФИО3 о взыскании неосновательного обогащения – удовлетворить частично.

Встречные исковые требования ФИО3 к ФИО2 о признании задатка по предварительному договору купли-продажи не подлежащего возврату удовлетворить.

Взыскать ФИО3 в пользу ФИО2 неосновательное обогащение в размере 265219 рублей 20 копеек, денежные средства, уплаченные в качестве аванса по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от 3 марта 2021 года, в размере 655500 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО2 – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Ставропольский районный суд Самарской области.

Мотивированное решение изготовлено 19 июля 2022 года.

Председательствующий